Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 1 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 2]
 

NAC: 5AA


N° RG 25/01368 
N° Portalis DBX4-W-B7J-UCB6




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 25/



DU : 01 Octobre 2025


S.C.I. LA COUME DU BOIS, représentée par son gérant

 
 
C/


[Z] [G] [C], locataire
[K] [S], caution solidaire de Monsieur [Z] [G] [C]
[W] [S], caution solidaire de Monsieur [Z] [G] [C]

 






Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 01 Octobre 2025

à Me Olvier GROC

Expédition délivrée
à toutes les parties






ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le mercredi 01 octobre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,
 
Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice- Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN, Greffier lors des débats, et de Maria RODRIGUES, Greffier chargé des opérations de mise à disposition. 

Après débats à l'audience du 24 juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;
 


ENTRE :


DEMANDERESSE

S.C.I. LA COUME DU BOIS, dont le siège social est sis [Adresse 3], représentée par son gérant

représentée par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de MONTAUBAN, substitué par Maître Valérie BOUTEILLER, avocat au barreau de TOULOUSE


ET


DÉFENDEURS

Monsieur [Z] [G] [C]
demeurant [Adresse 5]

représenté par Monsieur [D] [G] [C], son père, muni d’un pouvoir spécial

Monsieur [K] [S], caution solidaire de Monsieur [Z] [G] [C]
demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [W] [S], caution solidaire de Monsieur [Z] [G] [C]
demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée
 
EXPOSE DU LITIGE

La SCI LA COUME DU BOIS, par l’intermédiaire de son mandataire l’agence FONCIA [Localité 2], a donné à bail à Monsieur [G] [C] [Z] un appartement à usage d’habitation (Bâtiment A 10, niveau 8, deuxième porte à gauche dans le couloir) situé [Adresse 4] à [Localité 2] par contrat signé électroniquement prenant effet au 2 novembre 2022, moyennant un loyer initial de 645 euros et une provision pour charges de 150 euros.

Par acte séparé en date du 27 octobre 2022, Monsieur [S] [K] s’est porté caution solidaire des engagements de Monsieur [G] [C] [Z] au titre du bail dans la limite de la somme de 28.620 euros.

Par un autre acte séparé en date du 27 octobre 2022, Madame [S] [W] s’est portée caution solidaire des engagements de Monsieur [G] [C] [Z] au titre du bail dans la limite de la somme de 28.620 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI LA COUME DU BOIS a fait signifier à Monsieur [G] [C] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 janvier 2025 pour un montant en principal de 1.769,91 euros, dénoncé aux cautions le 10 février 2025.

La SCI LA COUME DU BOIS a ensuite fait assigner Monsieur [G] [C] [Z], Monsieur [S] [K] et Madame [S] [W] devant le juge des contentieux de la protection de TOULOUSE statuant en référé par actes des 9 avril 2025 et 15 avril 2025.

Aux termes de l'assignation, elle a sollicité de :
- constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au 29 mars 2025 et en conséquence,
- ordonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [G] [C] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
Elle a également sollicité de condamner solidairement Monsieur [G] [C] [Z], Monsieur [S] [K] et Madame [S] [W] au paiement de :
- la somme de 2.874,39 euros à titre provisionnel, mensualité du mois de mars 2025 incluse, représentant les loyers et charges impayés à la date de l’assignation, sauf à parfaire ou diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,
- des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du “jugement” à intervenir et avec intérêts, 
- d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail soit le 29 mars 2025 jusqu’au départ effectif de Monsieur [G] [C] [Z] des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit,
- la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- de tous les frais et dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation et le cas échéant les actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières.

Après renvoi, à l’audience du 24 juillet 2025, la SCI LA COUME DU BOIS, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d'instance, actualisé le montant de la dette locative à la somme de 942,73 euros au 22 juillet 2025, précisé que le loyer courant était payé et s’est opposée à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [G] [C] [Z], représenté par Monsieur [D] [G] [C], son père dûment muni d’un pouvoir, n’a pas contesté l’existence des arriérés de loyers, a proposé de solder la dette fin juillet 2025, et a donc sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.
Il a précisé que son fils était étudiant.

Monsieur [S] [K] et Madame [S] [W], assignés par acte en date du 9 avril 2025 délivré par commissaire de justice respectivement à sa personne et à domicile, puis régulièrement convoqués par le greffe, n’ont pas comparu et n’étaient représentés.

L'affaire a été mise en délibéré au 1er octobre 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

I -SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 17 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience et le commandement de payer dénoncé à la CCAPEX le 29 janvier 2025 soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II et III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable. 

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, le contrat ayant été conclu avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". 

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 janvier 2025 pour un montant en principal de 1.769,91 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 mars 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SCI LA COUME DU BOIS produit un décompte en date du 22 juillet 2025, mensualité de juillet 2025 incluse, justifiant d’un arriéré locatif d‘un montant de 942,73 euros après déduction des frais de poursuite.

Monsieur [G] [C] [Z], représenté par son père, n’a contesté ni le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [S] [K] et Madame [S] [W] n’ayant pas comparu, n’ont pas contesté par définition ni le principe ni le montant de la dette.

Ils seront en conséquence condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 942,73 euros en deniers ou quittances, compte tenu de la proposition du père de Monsieur [G] [C] [Z] de solder la dette en fin de mois de juillet 2025.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :
"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) 
VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il est justifié que le loyer courant, soit celui de juillet 2025, a été réglé par Monsieur [G] [C] [Z] avant l’audience.

Monsieur [G] [C] [Z] étant par ailleurs en situation de régler sa dette locative grâce notamment à l’aide de son père, il convient de préserver son droit au logement tout en organisant l'apurement de la dette.

Monsieur [G] [C] [Z] sera en conséquence autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d'expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de Monsieur [G] [C] [Z], de Monsieur [S] [K] et de Madame [S] [W] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [G] [C] [Z], Monsieur [S] [K] et Madame [S] [W], parties perdantes, supporteront la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI LA COUME DU BOIS, Monsieur [G] [C] [Z], Monsieur [S] [K] et Madame [S] [W] devront lui verser une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, somme à laquelle ils seront condamnés solidairement.


PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail signé électroniquement prenant effet au 2 novembre 2022 conclu entre la SCI LA COUME DU BOIS d’une part et Monsieur [G] [C] [Z] d’autre part relatif à un appartement à usage d’habitation (Bâtiment A 10, niveau 8, deuxième porte à gauche dans le couloir) situé [Adresse 4] à [Localité 2], sont réunies à la date du 29 mars 2025 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [G] [C] [Z], Monsieur [S] [K] et Madame [S] [W] à verser à la SCI LA COUME DU BOIS à titre provisionnel la somme de 942,73 euros, en deniers ou quittances, arrêtée au 22 juillet 2025, mensualité de juillet 2025 incluse ;

AUTORISONS Monsieur [G] [C] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en une mensualité de 471,36 euros et une 2éme mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Monsieur [G] [C] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, sur demande de la SCI LA COUME DU BOIS 
* que Monsieur [G] [C] [Z], Monsieur [S] [K] et Madame [S] [W] soient condamnés solidairement à verser à la SCI LA COUME DU BOIS une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [G] [C] [Z], Monsieur [S] [K] et Madame [S] [W] à verser à la SCI LA COUME DU BOIS la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 
CONDAMNONS solidairement Monsieur [G] [C] [Z], Monsieur [S] [K] et Madame [S] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


Le Greffier La Première Vice-Présidente