Tribunal Judiciaire · 1ère Ch. procédure écrite — 2 octobre 2025

REPUBLIQUE FRANÇAISE N° minute :25/00201 



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BONNEVILLE



PREMIÈRE CHAMBRE
DOSSIER N° RG 22/00150 
N° Portalis DB2R-W-B7G-DK2E
CR/LT


JUGEMENT DU 02 Octobre 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



DEMANDEURS

Madame [A]
demeurant [Adresse 1]

Monsieur [L] [A]
Né le 24 Mars 1943 à [Localité 11]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Laurent THOUVENOT de la SELAS RTA AVOCATS, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS.


DÉFENDERESSE

S.C.I. [Localité 12], société civile immobilière inscrite au RCS de ANNECY sous le numéro SIREN [Numéro identifiant 6], dont le siège social est sis Chez M. [V] [H] - [Adresse 8], représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Isabelle BOGGIO de la SARL ISABELLE BOGGIO, avocats au barreau de BONNEVILLE.


 
COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame Christelle ROLQUIN, Vice-Présidente

ASSESSEURS : Mme Julie DEFOURNEL,
 Madame Martine PERNOLLET, Vice-Présidente




GREFFIÈRE 

Madame Léonie TAMET


INSTRUCTION ET DEBATS

Clôture prononcée le : 19 Mars 2025
Débats tenus à l'audience publique du : 16 Juin 2025, devant ROLQUIN Christelle et
DEFOURNEL Julie qui en ont fait rapport et en ont rendu compte au tribunal en cours de délibéré, conformément aux dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés
Date de délibéré indiquée par le Président : 02 Octobre 2025


DECISION

Jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 02 Octobre 2025, rédigé par ROLQUIN Christelle.


* * *

EXPOSÉ DU LITIGE


RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE 

Par acte authentique intitulé “concession”, conclu le 18 août 1987, les “Consorts de la [Localité 12]” ont concédé à Monsieur [L] [A], pour une durée de trente ans à compter du 1er janvier 1988, le droit de construire, de créer et d'exploiter tous hôtels, pensions, restaurants, bars et activités annexes se rattachant directement au tourisme (à l'exception, toutefois, de remontées mécaniques) et ce, contre le paiement d'une redevance annuelle de 4 000 Francs, outre les impôts, contributions et taxes auxquels les constructions, édifiées par ses soins, pourraient être assujetties.

Cette convention précise les terrains qui en sont l'objet, figurant au cadastre section B sous les N° [Cadastre 5], et [Cadastre 2] à [Cadastre 3] pour un total de 592 ha 34 a 33 ca, sur la commune de [Localité 7] (74).

Monsieur [L] [A] a fait construire divers bâtiments constituant notamment le refuge de montage dénommé “Refuge du [9]”, qu'il a exploités jusqu'en 2017.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 mars 2017, le conseil de la SCI [Localité 12] a informé Monsieur [L] [A] que les associés de la SCI souhaitaient récupérer la jouissance de leurs biens, et des constructions et améliorations édifiées, à l’issue de la période de trente ans, soit le 31 décembre 2017.

Un appel d’offre a été diffusé pour l’exploitation du Refuge du [9] à compter du 1er janvier 2018. Les associés de la SCI [Localité 12] ont délibéré et retenu la candidature de Monsieur [C], concluant avec lui un bail commercial dérogatoire.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 décembre 2017, la SCI a invité Monsieur [L] [A] à restituer les locaux constituant le Refuge du [9] avant le 1er janvier 2018. Monsieur [A] s’est maintenu dans les lieux après cette date.






Suite à l’assignation délivrée le 29 janvier 2018 par la SCI [Localité 12], le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de BONNEVILLE a, par ordonnance du 17 mai 2018, notamment :

- ordonné à Monsieur [L] [A] de libérer les biens immobiliers qu’il occupe sans droit ni titre au lieu-dit “[Localité 12]” figurant au cadastre de la commune de [Localité 7], section B sous les numéros [Cadastre 5] et [Cadastre 2] à [Cadastre 3], en procédant à la remise des clés au gérant de la SCI ou à toute autre personne mandatée à cet effet, dans le délai de trois jours ouvrables suivant la signification de l’ordonnance, puis sous peine d’astreinte provisoire de 1 000 € par jour de retard pendant un mois, 
- ordonné à défaut l’expulsion de Monsieur [A] avec le concours de la force publique si besoin est. 
Par arrêt du 7 mai 2019, la Cour d’appel de CHAMBERY a confirmé l’ordonnance de référé du 17 mai 2018.

Les clés du refuge ont été restituées le 6 juillet 2018 par Monsieur [A] à Maître [Z], huissier de justice, qui a dressé le 23 juillet 2018 un procès-verbal de reprise valant expulsion.

Par jugement du 20 décembre 2018, le juge de l’exécution du Tribunal de Grande Instance de BONNEVILLE a liquidé l’astreinte à la somme de 30 000 € et condamné Monsieur [L] [A] à payer cette somme à la SCI [Localité 12].

Par arrêt du 12 septembre 2019, la Cour d’appel de CHAMBERY a confirmé le jugement du 20 décembre 2018.

Par jugement du 14 novembre 2019, le juge de l’exécution du Tribunal de Grande Instance de BONNEVILLE a notamment :

- débouté Monsieur [A] de ses demandes tendant à obtenir l’annulations des opérations d’expulsion et la restitution des clés,
- dit qu’à défaut pour Monsieur [L] [A] d’avoir récupéré dans le délai de six mois suivant la notification du jugement, les biens meubles lui appartenant ayant fait l’objet de l’inventaire annexé au procès-verbal de reprise valant expulsion du 23 juillet 2018, laissés sur place au refuge du [9], lieu dit “[Localité 12]”, la SCI [Localité 12] est autorisée à procéder à l’issue de ce délai, à leur vente aux enchères publiques.

Par arrêt du 29 avril 2021, la Cour d’appel de CHAMBERY a confirmé ce jugement.

Par acte d’huissier de justice du 28 janvier 2022, Monsieur [L] [A] et Madame [A] ont fait assigner la SCI [Localité 12] devant le Tribunal Judiciaire de BONNEVILLE aux fins d’obtenir une indemnisation du préjudice pour faits de parasitisme et ordonner une expertise avant dire droit pour évaluer la valeur des bâtiments.
 
Par ordonnance du 25 août 2023, le juge de la mise en état de ce Tribunal a : 

- dit qu’il y a lieu d’ordonner le renvoi devant le tribunal statuant en formation collégiale pour statuer sur la qualification du contrat litigieux et sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription,
- inviter les parties à conclure sur le fond sur ces deux points afin de pouvoire clôturer l’affaire.

La clôture de l’instruction est intervenue le 19 mars 2025 par ordonnance du juge de la mise en l’état du même jour et l’affaire fixée à l’audience collégiale du 16 juin 2025.

A l’issue de l’audience, les parties ont été avisées que le délibéré serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 septembre 2025, délibéré ensuite prorogé au 02 octobre 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 13 novembre 2024, Monsieur [L] [A] et Madame [A] demandent au tribunal de : 

- DÉCLARER la demande de Monsieur et Madame [L] [A] recevable et bien fondée, et en conséquence :
- DIRE ET JUGER Monsieur [L] [A] au bénéfice d’un bail commercial,
- DIRE ET JUGER Monsieur [L] [A] expulsé à tort, et fondé à en demander réparation, 

A titre subsidiaire
- DIRE ET JUGER Monsieur [L] [A] au bénéfice d’un contrat de concession immobilière,
- CONSTATER l’exercice par le concédant, dans l’immeuble concédé, d’une activité analogue, en violation des dispositions de l’article 56 de la loi n°67-1253 du 30 décembre 1967,

A titre infiniment subsidiaire
- DIRE ET JUGER Monsieur [L] [A] fondé à invoquer les dispositions des articles 1303 et suivants du Code civil,
- DIRE ET JUGER que Monsieur [L] [A] s’est appauvri au détriment de la SCI [Localité 12] au bénéfice, en corrélation d’un enrichissement injustifié,

En toutes hypothèses
- CONDAMNER la Société civile immobilière [Localité 12] à verser à Monsieur [A] une somme de 350 000 euros à titre d’indemnisation du préjudice pour faits de parasitisme, ou d’enrichissement injustifié,

Avant dire droit
- NOMMER tel Expert qu’il plaira avec pour mission de
• Prendre connaissance des éléments de la cause, après s’être fait communiquer les 
pièces par les parties,
• Convoquer les parties et se rendre sur les lieux,
• Visiter les bâtiments construits par Monsieur [L] [A], de les décrire, de procéder à leur évaluation au 1er janvier 2018,
- DIRE que l’Expertise judiciaire dont s’agit sera aux frais avancés de la SCI [Localité 12] 
[Localité 12],
- CONDAMNER la Société civile immobilière [Localité 12] à payer la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
- CONDAMNER la Société civile immobilière [Localité 12] aux entiers dépens,
- ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir.








Sur la qualification du contrat, à titre principal, ils invoquent l’existence d’un bail commercial au profit de Monsieur [L] [A] au regard de la qualification retenue par le notaire, de la volonté des parties et de la reconnaissance de ce bail en cours d’exécution, le bailleur ayant tenté de faire renoncer Monsieur [A] à sa propriété commerciale en lui faisant accepter une novation du contrat en bail précaire. Ils soutiennent que la prescription biennale ne peut leur être opposée en ce que la fraude commise par le bailleur par la production d’une attestation mensongère, dans le but d’éluder les statuts des baux commerciaux suspend la prescription.

A titre subsidiaire, les consorts [A] font valoir que le notaire a opté pour la concession immobilière régie par les dispositions d’ordre public de la loi du 30 décembre 1967, que cette qualification n’a pas été contestée pendant 30 ans et que la SCI [Localité 12] invoque brutalement l’existence d’un bail à construction pour échapper à toute demande indemnitaire. Ils invoquent l’obligation d’indemniser le concessionnaire lors de la libération des lieux selon l’article 54 de cette loi, et l’interdiction faite au concédant de se livrer dans l’immeuble concédé à une activité analogue à celle exercée par le concessionnaire pendant cinq ans, lorsque le propriétaire refuse le renouvellement du contrat en application de l’article 56 de la loi de 1967. 

Ils invoquent que la qualification de bail à construction ne peut être retenue en ce qu’un tel bail est soumis obligatoirement à publicité foncière, à la contribution de sécurité immobilière prévue par les articles 878 et suivants du code général des impôts, et contient une définition de la nature et de l’importance des constructions à édifier, et un engagement d’édifier ces constructions, ce qui n’est pas le cas du contrat litigieux, seule une faculté de construire est prévue. Ils ajoutent qu’à défaut d’obligation de construire, le bail ne peut être qualifié d’emphytéotique en ce qu’il prévoit que les améliorations à apporter au bien resteront à la charge du bailleur.

A titre infiniment subsidiaire, les consorts [A] soutiennent que la SCI [Localité 12] s’est appropriée les biens nécessaires à l’exploitation, le fonds de commerce développé par Monsieur [A] et l’immeuble qu’il a bâti, sans bourse délier, de sorte qu’il est fondé à solliciter une indemnité pour enrichissement sans cause.

Sur la demande indemnitaire, ils se fondent sur l’article L.145-28 du code de commerce et soulignent que la SCI a fait oeuvre de parasitisme en reprenant l’intégralité des éléments d’actifs du fonds de commerce (clientèle, actifs, site internet,...) de Monsieur [A] et en l’exploitant, soit pendant 5 ans à compter de l’année 2018 si la qualification de concession est retenue, soit de 2018 jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction si la qualification de bail commercial est retenue. Ils indiquent qu’il a été privé d’un bénéfice a minima de 60 000 euros par an, outre le prix de la captation indue de sa clientèle, du nom du domaine qu’il a crée, soit une indemnité minimale de 350 000 euros sur le fondement de l’article 1240 du code civil, et à titre subsidiaire, 1303 et suivants du même code.

Enfin, ils sollicitent la désignation d’un expert pour évaluer le coût des constructions et ouvrages qu’il a fait édifier, à la date de sortie, dans le cadre d’une indemnité prévue par l’article 54 de la loi du 30 décembre 1967, aux frais avancés de la SCI [Localité 12] qui a refusé toute indemnisation.

Dans ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 06 janvier 2025, la SCI [Localité 12] demande au tribunal, au visa des articles L 251-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, L 146-60 du Code de Commerce, 48 à 61 de la loi n°67-1253 du 30 décembre 1967, L 451-1 et suivants du Code rural, 12 du Code de Procédure Civile et 1240 du Code Civil, de voir :

- DECLARER M. [L] [A] irrecevable en sa demande de requalification de l’acte notarié signé entre les parties le 18 août 1987 en un bail commercial du fait de la prescription,


Sur la demande principale,
- DEBOUTER M. [L] [A] de l’intégralité de ses demandes, 

Sur la demande reconventionnelle 
- CONDAMNER M. [L] [A] à payer à la SCI [Localité 12] une somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts, avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 mai 2019 sur la somme de 20.000 euros et à compter du jugement à intervenir pour le surplus,
 
En tout état de cause,
- CONDAMNER M. [L] [A] à payer à la SCI [Localité 12] une somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- CONDAMNER M. [L] [A] aux dépens.

Elle soutient qu’elle est propriétaire des parcelles sises lieudit “[Localité 12]” dont la parcelle cadastrée B n°[Cadastre 3] sur laquelle se trouve le refuge du [9], et ce depuis 1875. Elle rappelle que Monsieur [L] [A] est associé au sein de la SCI et détient quatre parts. 

A titre principal, elle soutient que l’action de Monsieur [L] [A] est une action en requalification du contrat soumise à la prescription biennale de l’article L146-60 du code de commerce, qui court à compter de la signature de l’acte et sa prise d’effet, et non comme évoqué par le demandeur à l’expiration de la durée du bail, la jurisprudence produite par lui étant relative au maintien dans les lieux du preneur après un bail dérogatoire. Elle ajoute qu’elle ne demande pas de qualifier le contrat et conclut seulement au rejet des demandes des consorts [A] en ce que le contrat a été exécuté et est arrivé à son terme.

Sur la qualification du contrat, elle invoque que l’acte notarié signé le 18 août 1987 est un bail à construction au sens des articles L.251-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, les stipulations de l’acte le confirmant, notamment celles relatives au sort des constructions en fin de bail. Elle expose que le bail à construction est largement utilisé dans la vallée de [Localité 7] pour la construction des refuges, restaurants et buvettes, que la convention a été publiée au service de publicité foncière, et que Monsieur [A] s’est engagé à reconstruire le Refuge du [9] suivant un plan précis établi en coordination avec les services de la mairie, le projet PARIZET, ce que Monsieur [A] a fait. Elle ajoute que Monsieur [A] a été choisi pour reconstruire le refuge selon ce projet, ce qui est la cause principale de la signature de l’acte notarié, le terme “droit” étant en réalité une obligation selon la volonté des parties. La SCI souligne que le contrat confère à Monsieur [A] un droit réel immobilier, stipule une redevance, et non un loyer, d’un montant modique, et qu’il était stipulé qu’au terme du bail, la SCI récupérerait de plein droit la propriété des bâtiments édifiés sur son sol. Elle précise encore que la commune intention des parties était de signer un bail à construction trentenaire telle que cela ressort des échanges entre les parties avant la signature de l’acte.

La SCI [Localité 12] fait encore valoir que le bail à construction évince l’application du statut des baux commerciaux et que la convention signée en 1987 ne fait pas mention d’un droit au renouvellement à son échéance, de la possibilité d’une tacite reconduction ou d’un droit au maintien dans les lieux de Monsieur [A], caractéristiques du bail commercial. Elle ajoute que la durée de 30 ans est plus longue qu’en matière de bail commercial, qu’il s’agit d’un terme extinctif et que la seule exploitation d’un fonds de commerce ne suffit pas à caractériser l’existence d’un bail commercial.






A titre subsidiaire, elle soutient que la convention notariée signée le 18 août 1987 ne peut être qualifiée de concession immobilière en ce quelle ne comporte pas de référence expresse aux dispositions du chapitre IV de la loi du 30 décembre 1967 et utilise le terme bail. Elle précise que s’il est retenu que l’obligation de construire fait défaut, il ne peut être retenu que la qualification de bail emphytéotique qui exclut le droit au renouvellement par l’article L.145-3 du code de commerce.

Sur les demandes indemnitaires, la SCI [Localité 12] expose qu’aucune indemnité n’est due en ce que la propriété des bâtiments lui a été transférée en fin de bail, qu’elle n’a commis aucune faute et que Monsieur [A] n’a pas de droit sur la dénomination “Refuge du [9]”, le refuge existant depuis 1938. Elle écarte l’enrichissement sans cause en ce que la convention signée en 1987 est la cause juridique des transferts de propriété et de la fin de l’exploitation du fonds par Monsieur [A], quelle que soit la dénomination retenue.

A titre reconventionnel, elle indique que Monsieur [A] n’a pas candidaté pour continuer l’exploitation, qu’il s’est maintenu illégalement dans les lieux au delà du terme contractuellement convenu et malgré ses engagements auprès des associés pris en 1986 et 1987, rendant l’exploitation du refuge impossible pendant l’été 2018, ce qui est à l’origine d’un manque à gagner pour la SCI en raison de la perte de loyer et d’un préjudice moral des associés de la SCI, au regard des moyens et de l’attitude de Monsieur [A].


MOTIFS


Sur la prescription de l’action en requalification du contrat 

Selon l’article L.145-60 du code de commerce, toutes les actions exercées en vertu du chapitre IV- Bail commercial se prescrivent par deux ans.

Le point de départ de la prescription biennale applicable à la demande tendant à la requalification d'une convention en bail commercial court à compter de la date de la conclusion du contrat, dont la requalification est recherchée.

Il résulte de la combinaison de l' article L. 145-60 du Code de commerce et du principe selon lequel la fraude corrompt tout que la fraude suspend le délai de prescription biennale applicable aux actions au titre d'un bail commercial. 

En l’espèce, la demande principale des consorts [A] est de juger que Monsieur [L] [A] est au bénéfice d’un bail commercial, et partant, qu’il a été expulsé à tort, et a droit à réparation. Ils sollicitent ainsi d’analyser la convention notariée du 21 mars 1987 intitulée “concessions” en un bail commercial, et non de requalifier cette convention en un bail commercial.

Dès lors au stade de l’analyse de la nature du contrat, et alors que la question de la qualification du contrat n’a pas été clairement tranchée par les décisions précédentes, la prescription ne saurait leur être opposée. Il convient par conséquent, de rejeter la demande de la SCI [Localité 12] tendant à déclarer irrecevable la demande en requalification de l’acte notarié du 18 août 1987.

Sur la nature de l’acte notarié du 18 août 1987

A titre liminaire, la qualité de propriétaire de la SCI [Localité 12] des parcelles cadastrées B [Cadastre 5], [Cadastre 2] à [Cadastre 3] au lieu-dit [Localité 10] sur la commune de [Localité 7], dont la parcelle B n°[Cadastre 4] sur laquelle est édifiée le Refuge du [9], est établie par les pièces produites aux débats par la défenderesse, et n’est pas sérieusement contestée par les demandeurs nonobstant certains termes de leurs conclusions. 

En effet, ils ont fait assigner la SCI [Localité 12] et aucun autre défendeur pour se voir reconnaître l’existence d’un bail commercial à titre principal, et une concession immobilière à titre subsidiaire, reconnaissant implicitement que la SCI [Localité 12] est propriétaire de ces parcelles.

Encore, ce point a déjà été tranché notamment par l’arrêt de la Cour d’appel de CHAMBERY du 7 mai 2019.

Sur la demande principale tendant à l’existence d’un bail commercial 

L’article L145-1 du code de commerce, dans sa version antérieure au 15 septembre 2021, dispose que les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre :
1° Aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du local ou de l'immeuble où est situé l'établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l'utilisation jointe ;

2° Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées - soit avant, soit après le bail - des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire. 

En l’espèce, les consorts [A] invoquent l’existence d’un bail commercial au profit de Monsieur [L] [A] au regard de la qualification retenue par le notaire, de la volonté des parties, du comportement des parties pendant le temps de la relation contractuelle, et de la reconnaissance de ce bail en cours d’exécution par le bailleur.

Sur la qualification retenue par le notaire, l’acte litigieux établi le 18 août 1987 par Maître [R], Notaire associé de la SCP [R] et BRAND, à [Localité 7], est intitulé “acte de dépôt de concession de divers droits”, et définit Monsieur [L] [A] comme concessionnaire, et il est stipulé que les consorts de la [Localité 12] “ont concédé pour une durée de TRENTE ans à compter du 1er janvier 1988, le droit de construire, de créer et d’exploiter tous hôtels, pensions, restaurants, bars, et activités annexes se rattachant directement au tourisme (à l’exception toutefois de remontées mécaniques).

Le terme concession est utilisé à plusieurs reprises dans l’acte notarié, et il est sitpulé “la présente concession est consentie et acceptée moyennant une redevance annuelle de QUATRE MILLE FRANCS” payable le 31 octobre de chaque année. Ainsi, si le terme “bail” est utilisé dans le paragraphe sur le sort des constructions en fin de bail, contrairement à ce qu’invoquent les demandeurs, le notaire n’a pas retenu la qualification de bail commercial pour l’acte litigieux.

Le contenu de cet acte notarié, qui ne prévoit pas de droit au renouvellement à son échéance, la possibilité d’une tacite reconduction ou un droit à maintien dans les lieux, éléments essentiels du statut du bail commercial fixé par les articles L.145-1 et suivants du code de commerce, conduit également à écarter la qualification de bail commercial.

Les demandeurs invoquent ensuite que l’existence du bail commercial procède de la volonté des parties et notamment du bailleur lui-même. 

Cette volonté doit nécessairement s’apprécier lors de la conclusion du contrat. Or, sur ce point, les consorts [A] ne produisent aucun élément. 
A l’inverse, la SCI [Localité 12] justifie de l’historique du refuge du [9], construit à partir de 1938 et détruit suite à une avalanche en 1986, et du contexte de la recherche de projets pour la reconstruction du refuge. Elle verse ainsi la lettre de Monsieur [L] [A] du 16 septembre 1986 qui se porte candidat pour obtenir “un bail de 30 ans” selon qui la formule “reconstruction par un privé” garantit le plus facilement les droits des consorts, la lettre du 14 novembre 1986 de la société des consorts de la [Localité 12] adressée aux candidats à la reconstrcuction qui mentionne la nécessité d’un projet conforme au montage de l’opération suivant “(...) 2) bail à construction trentenaire”, et l’extrait du registre des délibérations du conseil municipal de la commune de [Localité 7] du 03 octobre 1987 qui fait état du courrier de Monsieur et Madame [A] sur leur intention de prendre à leur compte exclusif la reconstruction du refuge sous forme de bail à construction consenti pour 30 ans.

Il ressort de ce dernier document et des comptes-rendus des assemblées générales ordinaires des 23 août et 13 décembre 1986 et 21 mars 1987 que si initialement la reconstruction du chalet du Refuge du [9] devait se faire avec la participation de la commune de [Localité 7], le projet de Monsieur [L] [A] a été retenu, avec le projet architectural PARIZET comme conditions.

C’est ainsi dans ce contexte que l’acte notarié du 18 août 1987 a été établi entre les consorts de la [Localité 12] et Monsieur et Madame [A], avec en annexe le compte-rendu de l’assemblée générale extraordinaire du 21 mars 1987 des Consorts de la [Localité 12].

Dès lors, contrairement à ce qu’invoque Monsieur [L] [A], lors des discussions avant la formation du contrat, la volonté des parties n’était pas de signer un bail commercial à son profit, mais bien un bail à construction tel que défini par les articles L.251-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. 

L’existence d’un bail à construction pour le refuge du [9] est également attestée par l’association des alpages de la vallée de [Localité 7], cette forme étant habituelle pour la réhabilitation, la rénovation et la construction de refuges, et par certains des consorts de la [Localité 12] ([E] [P], [U] [H], [I] [M], [B] [M], [D] [F]) présents lors de l’assemblée générale des consorts du 21 mars 1987 ou lors de la rédaction de l’acte notarié du 18 août 1987, et l’attestation contestée de Monsieur [Y] [H].

Sur le comportement des parties pendant la relation contractuelle, il n’est pas contesté que Monsieur [A] a reconstruit le Refuge du [9], a développé un fonds de commerce (clientèle, site internet, ...), démontrant un chiffre d’affaires de 60 000 euros en 2017. Cependant, l’existence d’un fonds de commerce n’a pas pour effet de faire présumer l’existence d’un bail commercial dans les murs où est exploité le fonds.

Encore, le fait que l’attestation de Monsieur [Y] [H] évoque “la propriété commerciale” de Monsieur [A] ne suffit pas à justifier de l’existence d’un bail commercial.

Enfin, le fait qu’un bail commercial dérogatoire ait été conlu avec Monsieur [C], sous condition suspensive notamment de la restitution des locaux constituant le Refuge du [9] par Monsieur [A], avec prise d’effet prévisionnelle au 31 mai 2018, et que l’appel d’offre pour l’exploitation ait été proposé à Monsieur [L] [A], ne permettent pas de déduire que précédemment un bail commercial de droit commun existait et que la SCI aurait, par cet appel d’offre tenté de faire renoncer Monsieur [A] à sa propriété commerciale en lui faisant accepter une novation du contrat en bail précaire. 

Par conséquent, l’acte notarié du 21 mars 1987 ne constitue pas un contrat de bail commercial. Monsieur [L] [A] sera débouté de sa demande principale.


Sur la demande subsidiaire relative au contrat de concession immobilière

La loi n°67-1253 du 30 décembre 1967 régit le contrat de concession immobilière en ses articles 48 à 61, qui sont d’ordre public.

Les demandeurs soutiennent que le notaire a opté pour l’un des deux régimes possibles entre le bail à construction et celui de la concession immobilière, en retenant ce second régime.

Il est constant que l’intitulé de l’acte reprend les termes “concession”, “concédé”, “concessionnaire” à plusieurs reprises, de sorte que la lettre du contrat laisse à penser que c’est le régime de la concession immobilière qui a été choisi par les parties.

Pour autant, les développements précédents relatifs à la volonté des parties avant la conclusion de l’acte notarié ont permis d’établir que le choix de retenir le projet de Monsieur [A] avait été effectué notamment au regard d’un projet fondé sur un bail à construction trentenaire, avec abandon de la propriété des immeubles édifiés et du fonds de commerce à la SCI [Localité 12].

Encore, l’acte notarié utilise le terme “bail”, notamment pour le sort des constructions au terme de la convention, et ne fait pas de référence expresse aux dispositions de la loi du 30 décembre 1967.

En outre, l’acte notarié a bien été publié au service de la publicité foncière (anciennement Conservation des Hypothèques) le 5 novembre 1987 sous le volume 8059 n°14, et s’il comporte littéralement une faculté de construire pour Monsieur [A], le contexte de la reconstruction du refuge, le choix du projet de Monsieur [A] plutôt que celui de la mairie de [Localité 7], le projet architectural arrêté, permettent de dire que l’intention des parties était bien une obligation de construire ce refuge, selon un plan prédéfini, et ainsi un engagement de Monsieur [A] à édifier cette construction.

Par conséquent, la qualification de concession immobilière ne peut être retenue, le contrat conclu le 18 août 1987 étant bien un contrat de bail à construction. La demande subsidiaire de Monsieur [L] [A] sera ainsi rejetée.

Sur l’enrichissement sans cause

Selon l’article 1303 du code civil, en dehors des cas de gestion d'affaires et de paiement de l'indu, celui qui bénéficie d'un enrichissement injustifié au détriment d'autrui doit, à celui qui s'en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l'enrichissement et de l'appauvrissement. 

L’article 1303-1 du même code dispose que l’enrichissement est injustifié lorsqu’il ne procède ni de l’accomplissement d’une obligation par l’appauvri, ni de son intention libérale.

En l’espèce, Monsieur [L] [A] invoque qu’il s’est appauvri par la construction d’un bâtiment, la création et le développement d’un fonds de commerce et que la SCI [Localité 12] s’est enrichie de manière corrélative, sans verser aucune indemnité au demandeur. Il soutient son absence d’obligation de laisser le fonds de commerce et ses affaires à la SCI et son absence d’intention libérale.

Cependant, il existe bien une obligation pour Monsieur [L] [A] de laisser à la SCI [Localité 12] les immeubles bâtis, le fonds de commerce (dont le site internet, la clientèle, les aménagements) qui est précisément née de la conclusion de l’acte notarié du 18 août 1987 consistant en un bail à construction. Les stipulations contractuelles relatives aux sorts des constructions au terme du contrat étaient claires sur les transferts de propriété et la fin de l’exploitation du fonds par Monsieur [A].


Encore, ce projet de construction par Monsieur [L] [A] au profit de la SCI [Localité 12] a une cause en ce qu’il est associé au sein de cette SCI. 
Il convient par conséquent, de rejeter sa demande infinimement subsidiaire, et partant, ses demandes indemnitaires et de désignation avant dire droit d’un expert aux fins d’évaluer la valeur des constructions.

Sur la demande reconventionnelle

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La SCI [Localité 12] invoque les préjudices que lui a causés Monsieur [L] [A] en se maintenant illégalement dans les lieux au-delà du terme contractuellement prévu.

Elle sollicite la somme de 20 000 euros au titre de la perte de loyer et produit le bail dérogatoire signé avec Monsieur [C] le 20 décembre 2017 qui prévoit ce montant au titre du loyer annuel. 

Il résulte de l’ordonnance de référé du 17 mai 2018, de l’arrêt du 07 mai 2019, du commandement d’évacue r les lieux du 29 juin 2018, du procès-verbal de reprise du 23 juillet 2018 et des jugements du juge de l’exécution des 20 décembre 2018 et 14 novembre 2019, que Monsieur [L] [A], occupant sans droit ni titre du refuge du [9] à compter du 1er janvier 2018, s’est maintenu dans les locaux, malgré les mises en demeure préalables et l’ordonnance de référé ordonnant son expulsion, a restitué les clés seulement le 06 juillet 2018 tout en laissant ses objets mobiliers dans les locaux. Le juge de l’exécution par jugement du 14 novembre 2019 a autorisé la SCI [Localité 12] à procéder à la vente aux enchères publiques des biens de Monsieur [A] suivant inventaire dressé lors du procès-verbal d’expulsion du 23 juillet 2018 à défaut pour lui de récupérer ces biens dans les six mois de la notification du jugement.

Ainsi, la SCI [Localité 12] a été contrainte de signer un avenant au bail du 20 décembre 2017, et le locataire n’a pu exploiter le refuge qu’à compter du 31 mai 2019.

La défenderesse subit ainsi une perte de loyer qui sera réparée par l’allocation d’une somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur le préjudice moral, la SCI [Localité 12] fait état d’un préjudice des consorts associés actuels, qui sont les familles descendantes des associés fondateurs, qui ont été peinés par l’attitude de Monsieur [A] et la remise en cause du témoignage de Monsieur [H].

Cependant, les associés de la SCI (dont d’ailleurs fait partie Monsieur [L] [A]) ne sont pas parties à la présente procédure, la SCI ne démontrant aucun préjudice moral subi par elle. Cette demande sera dès lors rejetée.

Enfin, sur le point de départ des intérêts, s’agissant de dommages et intérêts, ils courront à compter du présent jugement, et non de la mise en demeure du 20 mai 2019.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [L] [A] à payer à la SCI [Localité 12] la somme de 20 000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement




Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [A], qui succombe, supportera les dépens de la présente instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI [Localité 12] l’intégralité des frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés en la présente instance. En conséquence, Monsieur [L] [A] sera condamné à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, compte tenu de la durée de la procédure. 

Enfin, l’exécution provisoire est de droit selon l’article 514 du code de procédure civile et rien ne justifie de l’écarter.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,


REJETTE la demande de la SCI [Localité 12] tendant à déclarer irrecevable la demande en requalification de l’acte notarié du 18 août 1987.

DEBOUTE Monsieur [L] [A] de ses demandes tendant à juger qu’il est au bénéfice d’un contrat de bail commercial ou d’une concession immobilière.

REJETTE la demande de Monsieur [L] [A] fondée sur l’enrichissement sans cause.

REJETTE en conséquence la demande indemnitaire et la demande d’expertise formées par Monsieur [L] [A].

CONDAMNE Monsieur [L] [A] à payer à la SCI [Localité 12] la somme de 20 000 euros (VINGT MILLE EUROS) de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

CONDAMNE Monsieur [L] [A] à verser à la SCI [Localité 12] la somme de 5.000 euros (CINQ MILLE EUROS)en application de l'article 700 du Code de procédure civile. 
 
CONDAMNE Monsieur [L] [A] aux entiers dépens. 

RAPELLE que l’exécution provisoire est de droit.


Le présent jugement a été signé par Christelle ROLQUIN, Vice-Présidente, et Léonie TAMET, greffière présente lors de la mise à disposition au greffe du jugement.


LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE




Léonie TAMET Christelle ROLQUIN