Cour d'Appel · Chambre civile 1-3 — 2 octobre 2025

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 57B



Chambre civile 1-3





ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 02 OCTOBRE 2025



N° RG 22/03052 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VFPY





AFFAIRE :



S.A.R.L. GIRATI venant aux droits de la SAS LPH 



C/



[N] [K]

 ...







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 Avril 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CHARTRES

N° Chambre : 1

N° Section : 

N° RG : 20/00390



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 













Me Michel RONZEAU



Me Marie pierre LEFOUR 



Me Julien GIBIER 







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DEUX OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



S.A.R.L. GIRATI venant aux droits de la SAS LPH 

N° SIRET : 494 576 473

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentant : Me Michel RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 9, substitué par Me Agathe ROGER



APPELANTE 

 

****************



Monsieur [N] [K]

né le 27 Juin 1964 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentant : Me Marie pierre LEFOUR de la SCP ODEXI AVOCATS, Postulant/plaidant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000029 





Madame [V] [D]

née le 08 Janvier 1977 à [Localité 9] 

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentant : Me Julien GIBIER de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, Postulant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000021 





Monsieur [Z] [P]

né le 04 Mars 1971 à [Localité 8] (MAROC)

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentant : Me Julien GIBIER de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, Postulant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000021 





INTIMES

****************





Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 17 juin 2025, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Florence PERRET, Présidente 

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller 

Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère



Greffière, lors des débats : Mme FOULON



 *************

FAITS ET PROCEDURE



Par acte authentique dressé le 6 juillet 2018, M. [N] [K] a vendu à M. [Z] [P] et Mme [V] [D] (ci-après, « les consorts [P]-[D] »), une maison d'habitation située [Adresse 1]. Cette vente s'est faite par l'intermédiaire d'une agence immobilière, la société LPH, exerçant sous l'enseigne ERA immobilier.



Alors que l'acte de vente précisait que le bien immobilier était raccordé à un réseau d'assainissement collectif des eaux usées domestiques, il s'est avéré que ledit bien n'était pas raccordé à ce réseau.



Par courrier recommandé avec accusé de réception du 17 décembre 2018, le conseil des acquéreurs a mis en demeure le vendeur de les indemniser de leur préjudice en leur versant la somme de 6 228,9492 euros au titre des travaux de raccordement.



Par courrier du 28 décembre 2018, M. [K] a répondu qu'il estimait que ces manquements relevaient de la responsabilité des professionnels de l'immobilier, et non de la sienne.



Par exploit d'huissier du 19 février 2020, les consorts [P]-[D] ont assigné M. [K] devant le tribunal judiciaire de Chartres en indemnisation de leur préjudice.



Par acte d'huissier du 8 septembre 2020, M. [K] a assigné en garantie la société LPH, exerçant sous l'enseigne ERA immobilier, devant le tribunal judiciaire de Chartres.



Par ordonnance du 11 décembre 2020, les deux affaires ont fait l'objet d'une jonction.



Par jugement du 6 avril 2022, le tribunal judiciaire de Chartres a :

- condamné M. [K] à payer aux consorts [P]-[D] les sommes suivantes : 

*au titre des travaux de raccordement au réseau d'assainissement collectif des eaux usées domestiques....................................................................................................6 229,95 euros,

*au titre du préjudice de perte de chance de voir louer la maison................10 125 euros,

- condamné la société LPH à garantir M. [K] des condamnations prononcées à son encontre, en ce compris les frais irrépétibles, à hauteur de 50%,

- condamné M. [K] à payer aux consorts [P]-[D] la somme de 2 500 euros au

titre des frais irrépétibles,

- débouté M. [K] et la société LPH de leurs demandes fondées sur l'article 700 du

code de procédure civile,

- condamné in solidum M. [K] et la société LPH aux dépens et accordé à la société

Gibier ' Festivi ' Rivierre ' Guépin le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.



Pour statuer ainsi, le tribunal a jugé sur le fondement des articles 1603 et 1611 du code civil que la non-conformité de la chose vendue aux caractéristiques convenues entre les parties constituait une inexécution de l'obligation de délivrance, en ce que le bien annoncé dans l'acte comme étant relié au tout à l'égout ne l'était pas en réalité. Il a estimé que la responsabilité de M. [K] était en conséquence engagée et l'a condamné à verser à M. [P] et Mme [D] des dommages et intérêts pour leur préjudice de perte de chance de pouvoir louer le bien à hauteur de la valeur des travaux de raccordement au réseau d'assainissement ainsi que de 50% de la valeur locative du bien du 1er août 2018 au jour du jugement. 



S'agissant des demandes de garantie formulées par M. [K] contre la société LPH, le tribunal a jugé qu'en sa qualité de mandataire professionnel du vendeur, de négociateur et de rédacteur du compromis de vente, elle était tenue de vérifier personnellement l'état du bien mis en vente et de renseigner exactement les acquéreurs sur les différents équipements d'une maison permettant de la rendre habitable.



Le tribunal a ainsi jugé qu'il appartenait à l'agence immobilière de vérifier si la maison, qualifiée de maison d'habitation, était équipée d'un réseau d'évacuation des eaux usées raccordé aux collecteurs municipaux destinés à assurer son habitabilité. En s'abstenant de procéder à ces vérifications, la société LPH avait manqué à son obligation de conseil.



Tenant compte du fait que le vendeur ne lui avait pas indiqué cette caractéristique technique du bien et n'avait pas démenti l'absence de raccordement au réseau d'assainissement, le tribunal a limité la condamnation à garantir M. [K] à 50 % des condamnations, en principal et frais irrépétibles.



Par acte du 5 mai 2022, la société Girati, venant aux droits de la société LPH a interjeté appel et prie la cour, par dernières écritures du 8 avril 2025, de :

- joindre les instances enrôlées sous les numéros de RG 22/03052 et 22/03435,

- infirmer le jugement déféré en ce qu'il a jugé que la société LPH avait manqué à son obligation de conseil et en ce qu'il l'avait condamnée à garantir M. [K] des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 50 %, en ce compris les frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens d'instance,



Statuant à nouveau de ces chefs, 

- juger que la société LPH, aux droits de laquelle elle vient aujourd'hui, n'a commis aucun manquement à ses obligations professionnelles à l'égard de M. [K],

- débouter M. [K] de toutes ses demandes de condamnation formulées à son encontre,

- débouter les consorts [P]-[D] de leurs demandes de condamnation formulées à son encontre, au titre de l'indemnité procédurale et dépens d'appel,

- condamner M. [K] à lui payer une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel,

- condamner M. [K] aux entiers dépens de l'instance devant le tribunal judiciaire de Chartres et devant la cour d'appel, lesquels seront recouvrés en application des articles 696 et suivants du code de procédure civile (sic).



Par dernières conclusions 6 janvier 2023, M. [K] prie la cour de :

- joindre les deux instances enrôlées devant la cour sous les numéros RG N° 22/03052 et RG N° 22/03435,

- dire et juger la société Girati recevable mais partiellement mal fondée en ses demandes en cause d'appel,

- le dire et juger recevable et bien fondé en son appel incident,

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la société Girati à le garantir,

- infirmer le jugement déféré en ce qu'il a limité à 50 % la garantie qui lui est due par la société Girati,



En conséquence,

- condamner la société Girati à le garantir de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre en principal, frais et dépens,

- infirmer le jugement déféré en ce qu'il l'a condamné à payer aux consorts [P]-[D] la somme de 10 125 euros au titre du préjudice de perte de chance, 



Sur l'appel incident des consorts [P]-[D],

- débouter les consorts [P]-[D] de leur demande de condamnation à son encontre visant à leur payer la somme de 20 250 euros au titre du supposé préjudice de perte de chance de voir louer le bien,



En tout état de cause, 

- condamner la société Girati à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la société Girati aux entiers dépens qui seront recouvrés par la société Odexi Avocats, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.







Par dernières conclusions du 7 avril 2025, les consorts [P]-[D] prient la cour de :

- confirmer le jugement déféré sauf en ce qui concerne le quantum du préjudice de perte de chance de voir la maison louer,



Statuant à nouveau de ce chef, 

- condamner M. [K] à 20 250 euros,

- condamner in solidum la société Girati et M. [K] à leur payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- ondamner in solidum la société Girati et M. [K] aux entiers dépens d'appel.



Par ordonnance en date du 5 janvier 2023, les affaires enrôlées sous les numéros de RG 22/03435 et RG22/03052 ont été jointes. 



La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 mai 2025.



EXPOSE DES MOTIFS



A titre liminaire, la cour relève que la jonction des procédures demandée par la société Girati, et la SAS LPH dans ses conclusions a déjà été ordonnée le 5 janvier 2023, de sorte que cette demande est devenue sans objet.



Par ailleurs, la responsabilité de M. [K] pour manquement à son obligation de délivrance du bien vendu n'est pas contestée en appel, de sorte que la cour n'en est pas saisie. La condamnation aux travaux de raccordement ne fait pas non plus l'objet de discussion, de sorte que ce chef de dispositif est devenu irrévocable. La cour est en revanche saisie de la demande de garantie de l'agent immobilier, son mandataire dans le cadre de la vente et de l'appel incident de M. [K] et des consorts [P]-[D] portant sur le quantum du préjudice réparable. 



Sur le préjudice 



L'article 1611 du code civil dispose que « dans tous les cas, le vendeur doit être condamné à des dommages et intérêts s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur du défaut de délivrance au terme convenu ».



En l'espèce, il n'est pas contesté que les consorts [P]-[D] avaient acheté le bien en vue d'un investissement locatif. Ces derniers affirment que la location était impossible faute de raccordement au réseau d'assainissement collectif, produisant une attestation des candidats locataires qui ont renoncé à cette location en raison « des problèmes de tout à l'égout que présentait la maison » (attestation de M.et Mme [M], pièce 10 des consorts [P]-[D]).



Mais il résulte également du devis de travaux que des tests devaient être menés à l'aide de fumigènes, afin de retrouver les conduites existantes et que des tranchées et installations de conduits devaient être effectuées (pièce 3 des consorts [P]-[D]), de sorte qu'il n'est pas même démontré l'existence d'un véritable système d'assainissement autonome de la maison. 



De même, la demande de renseignement jointe à l'acte de vente ne comporte aucun élément rempli concernant la partie « assainissement », alors que tout logement non raccordé au tout-à-l'égout doit pourtant respecter les règles d'une installation entretenue et conforme au sens de l'article L1331-1 du code de la santé publique et faire l'objet en application de l'article L271-4 du code de la construction d'un document spécifique obligatoire suite au contrôle prévu par le code de la santé publique, avant la vente. Il est manifeste que cela n'a pas été fait en l'espèce, puisque l'acte indique expressément « le vendeur déclare que l'immeuble est raccordé à un réseau d'assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément à l'article L. 1331-1 du code de la santé publique » et qu'il « informe l'acquéreur qu'à sa connaissance, les ouvrages permettant d'amener les eaux usées domestiques de l'immeuble à la partie publique ne présentent pas d'anomalie ni aucune difficulté particulière d'utilisation ».



Pour autant, s'il n'est pas impossible de louer avec un raccordement à un système autonome d'évacuation des eaux usées, encore faut-il pouvoir garantir pour un propriétaire à ses locataires un logement décent, ce qui comprend un système d'évacuation fonctionnel, entretenu et conforme à la réglementation, ce qui, en l'absence d'information exacte du vendeur puis de réalisation de travaux, ne pouvait être assuré en l'espèce à de quelconques locataires. 

Le préjudice de jouissance qui en l'espèce correspond à l'impossibilité de jouir du bien en le mettant en location, est donc parfaitement caractérisé.



Si les consorts [P]-[D] contestent que le tribunal n'ait retenu au titre de ce préjudice qu'une perte de chance de louer leur maison puisque des locataires avaient été trouvés, il est de jurisprudence constante que le préjudice indemnisable doit être direct, c'est-à-dire qu'il doit découler du fait dommageable, et qu'il doit être certain et non simplement éventuel ou hypothétique, même lorsqu'il s'agit d'indemniser une perte de chance.



Ainsi, la perte de chance doit correspondre à la « disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable » (1ère Civ., 21 nov. 2006, n°05-15.674) et sa réparation doit être mesurée à la chance perdue sans pouvoir être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée (1ère Civ., 16 avril 2015, n° 13-15.858).



C'est donc par ces motifs ajoutés à ceux, pertinents du tribunal et que la cour adopte, que le tribunal a retenu au titre du préjudice de jouissance, une perte de chance de tirer des gains locatifs et qu'il l'a évaluée, au regard du marché local et des caractéristiques du bien (maison ancienne de 51m2 à rénover) à 50%.

Le jugement est donc confirmé de ce chef. 



Sur la garantie de la société Girati



Pour voir infirmer le jugement qui l'a condamnée à garantir M. [K] des condamnations prononcées à son encontre, la société Girati s'appuie sur l'article 1992 du code civil, et fait valoir que le descriptif porté au mandat de vente exclusif l'a été sur la base des indications données par le propriétaire, lequel est seul responsable de l'exactitude et de la vérification des informations qu'il communique. Elle en conclut qu'elle n'a manqué à aucune obligation d'information et de conseil dans la gestion de cette vente.



M. [K] fait valoir qu'il ignorait tout des caractéristiques du bien dont il a hérité sans avoir habité la maison, qu'il a d'ailleurs missionné à distance une cousine pour entrer en contact avec la société LPH. Il estime que l'agent immobilier a manqué à une obligation de vérification de l'exactitude de son annonce, alors qu'il a, lui-même, en qualité de mandataire et de rédacteur des actes, communiqué ces informations à l'acquéreur. 



Sur ce, 



Aux termes de l'article 1992 du code civil, « le mandataire répond non seulement du dol mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion ».

S'il est constant qu'un agent immobilier a une obligation générale d'information concernant les principales caractéristiques du bien, il n'est pas tenu à une obligation spécifique de vérification de l'assainissement du bien pour lequel il est intermédiaire dans la vente (Civ 3ème, 28 janvier 2015, n°13-19.945 et 13-27.050), sauf s'il a eu connaissance d'un problème ou d'une non-conformité. 

En effet, aussi bien dans le cadre du compromis de vente que dans l'acte de vente, c'est bien le vendeur qui est tenu d'apporter les informations obligatoires à l'acquéreur quant au réseau d'assainissement du bien qu'il vend et de communiquer, en cas d'absence de raccordement au système collectif des eaux usées, un état diagnostic et de contrôle de l'installation. En outre, il ressort du mandat de vente signé le 23 mars 2018 entre M. [K] lui-même et la société LPH, l'obligation du vendeur de réclamer « toutes pièces, actes et certificats nécessaires au dossier de vente auprès de toute personnes privées ou publiques et d'effectuer le cas échéant toutes les démarches administratives », dont celles d'urbanisme, soit par lui-même soit par son notaire. 

Il s'en déduit qu'en l'absence d'information de la non-conformité ou de l'état de conformité du système d'assainissement de la part de son mandant, l'agent immobilier, même professionnel, négociateur et rédacteur de l'acte, ne commet pas de faute à ne pas vérifier les éléments déclarés par son mandant, indépendamment de tout caractère impropre à l'habitation du bien, ce qui n'est pas allégué en l'espèce.





Enfin, M. [K] n'a pas démenti le raccordement au réseau collectif des eaux usées, pourtant indiqué dans l'annonce et dans le compromis qu'il a signé lui-même, alors même que ce compromis comporte un paragraphe « diagnostic assainissement » avec des cases à cocher permettant d'attirer l'attention sur ce point et les obligations du vendeur qui en découle. M. [K] n'a pas non plus donné un mandat à l'agent immobilier comportant l'obligation de faire réaliser pour son compte ce diagnostic et ne peut pas davantage se prévaloir de ne jamais avoir habité la maison, pour échapper à son obligation de vendeur de communication d'informations exactes sur son bien.

Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a condamné la société Girati, venant aux droits de la société LPH à garantir M. [K] des condamnations prononcées à son encontre. 



Sur les autres demandes 



Il résulte des articles 696 et 700 du code de procédure civile, que la partie perdante est condamnée, sauf décision contraire, aux dépens et aux frais exposés en vue du litige et non compris dans les dépens. Le montant de l'indemnité fixée au titre de l'article 700 précité est apprécié selon l'équité et la situation économique des parties

Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont infirmées et M. [K], seul responsable et partie perdante, est condamné aux dépens de première instance et d'appel et à verser les sommes de 2 500 euros aux consorts [P]-[D] et 2 500 euros à la société Girati, venant aux droits de la société LPH, exerçant sous l'enseigne Era Immobilier. 

M. [K] est débouté de sa demande à ce titre.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement par décision contradictoire mise à disposition,



Confirme le jugement dans ses dispositions soumises à la cour en ce qu'il a condamné M. [N] [K] à payer à M. [Z] [P] et Mme [V] [D] ensemble les sommes suivantes: 

*au titre des travaux de raccordement au réseau d'assainissement collectif des eaux usées domestiques....................................................................................................6 229,95 euros,

*au titre du préjudice de perte de chance de voir louer la maison................10 125 euros, 



Et statuant à nouveau des chefs infirmés,



Infirme le jugement en ses autres dispositions soumises à la cour,



Et statuant des chefs infirmés,



Déboute M. [N] [K] de sa demande de garantie par la société Girati, venant aux droits de la société LPH, des condamnations prononcées à son encontre, 



Condamne M. [N] [K] à verser à M. [Z] [P] et Mme [V] [D] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne M. [N] [K] à verser à la société Girati, venant aux droits de la société LPH, exerçant sous l'enseigne Era Immobilier la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute M. [N] [K] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [N] [K] aux dépens de première instance et d'appel.





prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Florence PERRET, Présidente et par Madame FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





 La Greffière, La Présidente,