Cour d'Appel · 1ère chambre — 2 octobre 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





























ARRÊT N°



N° RG 24/00962 - N°Portalis DBVH-V-B7I-JEEA 



AB



TJ D'[Localité 4]

30 janvier 2024

RG : 23/00020



[O]



C/



[U]































Copie exécutoire délivrée 

le 02 octobre 2025 

à : 

Me Luc Etienne Gousseau









COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

1ère chambre



ARRÊT DU 02 OCTOBRE 2025





Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire d'Alès en date du 30 janvier 2024, n°23/00020



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :



Mme Alexandra Berger, conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre

Mme Alexandra Berger, conseillère

Mme Audrey Gentilini, conseillère 



GREFFIER :



Mme Audrey Bachimont, greffière, lors des débats, et Mme Nadège Rodrigues, greffière, lors du prononcé,





DÉBATS :



A l'audience publique du 26 juin 2025, où l'affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025 et prorogé au 02 octobre 2025.

les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.







APPELANT :



M. [N] [O]

né le 15 janvier 1965 à [Localité 5]

[Adresse 6]

[Localité 2]



Représenté par Me Luc Etienne Gousseau, postulant, avocat au barreau de Lozère







INTIMÉ :



M. [T] [U]

né le 07 mai 1941 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 1]



Assigné à étude le 02 mai 2024

sans avocat constitué



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :



Par acte authentique du 7 février 2008, M. [N] [O] a acheté en viager à M. [T] [U] un immeuble à [Localité 7] (30), moyennant la somme de 50 000 euros versée le jour de la vente et une rente viagère mensuelle de 400 euros. 



Le bien était alors partagé en deux appartements, M. [U] conservant l'usage du rez-de-chaussée et d'une partie du jardin et de la piscine.



Le 23 janvier 2017, le tribunal d'instance d'Alès a condamné M. [T] [U], crédirentier, à payer à M. [N] [O], débirentier, la somme de 2 866,50 euros au titre de sa part contributive au paiement de la taxe foncière pour les années 2011 à 2015. 



Le 16 janvier 2019, un incendie s'est déclaré dans l'immeuble. 



M. [N] [O] a vendu son bien à un tiers en 2021.



Par acte du 21 février 2022, il a assigné M. [T] [U] en paiement de la taxe foncière devant la chambre de proximité du tribunal judiciaire d'Alès qui par jugement contradictoire du 13 décembre 2022, 

- s'est déclarée incompétente pour statuer sur les demandes reconventionnelles de celui-ci, 

- a ordonné la disjonction de ces demandes de la demande initiale 

- et a renvoyé l'affaire devant la première chambre civile du tribunal judiciaire d'Alès qui par jugement contradictoire du 30 janvier 2024 

- a condamné M. [N] [O] à payer à M. [T] [U] les sommes de : - 48 800 euros en remboursement des sommes payées par ce dernier pour les réparations nécessaires sur le bien immobilier dont il est propriétaire,

- 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, 

- l'a condamné aux entiers dépens et à payer la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- a rappelé l'exécution provisoire de droit. 



M. [N] [O] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 15 mars 2024. 



Par ordonnance du 21 mars 2025, la procédure a été clôturée le 12 juin 2025 et l'affaire fixée à l'audience du 26 juin 2025 à laquelle elle a été mise en délibéré au 18 septembre 2025.







EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS :



Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 11 juin 2025, M. [N] [O], appelant, demande à la cour

- d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

- de rejeter l'ensemble des demandes de l'intimé,

- de le condamner à lui régler la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel.



La déclaration d'appel a été signifiée à M. [U], intimé défaillant, par acte du 2 mai 2024.



Il est expressément fait renvoi aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens conformément aux dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile.



MOTIVATION



*créance au titre des travaux



Pour condamner M. [N] [O] à indemniser M. [T] [U] des conséquences de l'incendie, le tribunal a jugé que le contrat conclu mettait à sa charge le coût des grosses réparations, telles que définies à l'article 606 du code civil.



L'appelant soutient qu'il doit être fait application des dispositions des articles 1733 et 1734 du code civil, les stipulations contractuelles n'ayant pas vocation à s'appliquer dans le cas d'espèce dès lors que l'incendie a pris naissance dans la partie occupée par l'intimé.



Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 



Aux termes de l'article 1733 du code civil, le preneur répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve :

- que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction.

- ou que le feu a été communiqué par une maison voisine.



Aux termes de l'article 1734 du même code, s'il y a plusieurs locataires, tous sont responsables de l'incendie, proportionnellement à la valeur locative de la partie de l'immeuble qu'ils occupent à moins qu'ils ne prouvent que l'incendie a commencé dans l'habitation de l'un d'eux, auquel cas celui-là seul en est tenu ou que quelques-uns ne prouvent que l'incendie n'a pu commencer chez eux, auquel cas ceux-là n'en sont pas tenus.



En l'espèce, l'acte authentique initial prévoyait que le crédirentier et bénéficiaire supporte sans indemnité que le débirentier fasse faire à l'immeuble les grosses réparations qui deviendraient nécessaire, quelle que soit la durée des travaux.



Il mettait donc à la charge du débirentier la charge de tels gros travaux dont celui-ci ne conteste pas la nature mais produit le rapport définitif du 27 septembre 2019 du cabinet UnionExpert, réalisé à la demande de son assureur, la société Assurances du Crédit Mutuel IARD, en présence du cabinet Elex mandaté par la société Pacifica assureur de M. [T] [U], dont il ressort :

- que selon les déclarations de celui-ci, les flammes se sont développées dans le plénum (vide de construction qui sépare le faux plafond de toute structure au-dessus, comble technique) de la véranda dans l'environnement immédiat du conduit de la cheminée alors que le foyer ouvert était en fonctionnement,

- que l'incendie s'est déclaré dans la mezzanine de son logement,

- que la distance de sécurité entre les pièces de bois et le conduit de la cheminée ne respectait pas les règles élémentaires de construction, 

- que la cause de l'incendie est consécutive à l'embrasement des pièces de bois composant la charpente traditionnelle de la mezzanine au rez-de-chaussée au contact du conduit de la cheminée en fonctionnement au moment des faits.



Les causes du sinistre trouvent donc leur origine exclusivement dans la partie du rez-de-chaussée occupée par l'intimé. 



L'acte de vente en viager n'est pas assimilable à un contrat de bail et le régime de responsabilité des articles 1733 et 1734 du code civil ne s'applique donc pas au cas d'espèce, et ce alors qu'aucun autre fondement juridique n'est soulevé par l'appelant pour se voir exonérer de son obligation.



Le jugement est donc confirmé sur ce point.



*indemnisation des préjudices



Pour condamner le débirentier à financer les travaux de charpente, de couverture et de façade, le tribunal a jugé qu'il ne justifiait avoir engagé aucun frais ni avoir accompli aucune diligence excepté le versement des indemnités d'assurance ; que le crédirentier justifiait de son côté avoir dépensé la somme de 48 800 euros au titre des grosses réparations des parties communes, et exclu devoir tenir compte de l'arrangement des assureurs des parties pour le règlement du litige. 

Il a également jugé que le crédirentier justifiait d'un préjudice de jouissance et d'un préjudice moral consécutifs à l'absence de travaux.



L'appelant soutient qu'il n'a pas à verser d'indemnité en raison notamment de l'intervention des assureurs.



Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.



L'intervention des assureurs respectifs des parties est indépendante de la détermination de la créance du crédirentier sur le débirentier.



En l'espèce, l'expert a chiffré les préjudices par lot et pour celui de M. [T] [U], à la somme de 55 531,28 euros pour la remise à neuf. Cette somme n'est pas contestée par M. [N] [O] dont l'appel porte sur le principe même de l'indemnisation. 



Toutefois, M. [T] [U] n'a pas interjeté appel du jugement en ce qu'il lui a alloué la somme de 48 800 euros au regard des factures de grosses réparations dont il a justifié en première instance.



En conséquence, le jugement est confirmé de ce chef.

*préjudice moral



Pour condamner M. [N] [O] à payer la somme de 5 000 euros à M. [T] [U] au titre de son préjudice moral, le tribunal a jugé qu'il justifiait avoir acquis un mobil-home pour se loger, alors qu'il était âgé de plus de 80 ans au moment du sinistre.



L'appelant demande l'infirmation du jugement et soutient que cette demande n'est pas fondée tout en ne produit aucune pièce pour contredire les éléments justifiés en première instance sur lesquels s'est appuyé le tribunal pour faire droit à cette demande.



En conséquence, le jugement est confirmé de ce chef.



*dépens et article 700 du code de procédure civile



Succombant à l'instance, l'appelant est condamné à en supporter les entiers de première instance et d'appel en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. 



L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



PAR CES MOTIFS



La cour, 



Confirme le jugement du tribunal judiciaire d'Alès en date du 30 janvier 2024 en toutes ses dispositions, 



Y ajoutant, 



Condamne M. [N] [O] aux entiers dépens de première instance et d'appel,



Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Arrêt signé par la présidente et par la greffière.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,