République Française
Au nom du peuple français
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Cour d'appel de Nancy
Chambre de l'Exécution - JEX
Arrêt n° /25 du 02 OCTOBRE 2025
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 24/02574 - N° Portalis DBVR-V-B7I-FPF5
Décision déférée à la cour :
Jugement du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de NANCY, R.G.n° 23/02532, en date du 06 décembre 2024,
APPELANTE :
La société MB IMMOBILIERE
SARL immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le n° 440 384 261,
dont le siège social est [Adresse 4], elle-même prise en la personne de son représentant légal
Représentée par Me Wilfrid FOURNIER, avocat au barreau de NANCY
INTIMEE :
le Syndicat Principal de l'immeuble dénommé [Adresse 7] ayant son siège [Adresse 3] dûment représenté par son administrateur provisoire la SELARL [J] [O] - ALIREZAL elle-même représentée par Maître [U] [A], [Adresse 1]
Représenté par Me Annie SCHAF-CODOGNET de la SCP ANNIE SCHAF-CODOGNET ET FRÉDÉRIC VERRA, avocat au barreau de NANCY
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 04 Septembre 2025, en audience publique devant la cour composée de :
Monsieur Francis MARTIN, président de chambre,
Madame Nathalie ABEL, conseillère, chargée du rapport
Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère,
qui en ont délibéré ;
Greffier, lors des débats : Mme Christelle CLABAUX-DUWIQUET ;
ARRÊT : contradictoire, prononcé publiquement le 02 octobre 2025 date indiquée à l'issue des débats, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par, Christelle CLABAUX-DUWIQUET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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Copie exécutoire délivrée le à
Copie délivrée le à
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EXPOSE DU LITIGE
La copropriété située [Adresse 2] à [Localité 14], dénommée [Adresse 10], est constituée d'une tour de bureaux et d'un centre commercial.
Son règlement de copropriété, contenant un état descriptif de division, a été établi le 19 novembre 1973 et prévoit en son chapitre 9 que la copropriété est administrée pour la partie immobilière, par un syndicat principal formé par le regroupement du syndicat secondaire A pour les locaux constituant la galerie commerciale et du syndicat secondaire B pour les locaux constituant la tour de bureaux, pour l'exploitation du secteur commercial commun par le syndicat des commerçants.
Par acte notarié du 7 mai 2002, la société MB Immobilière a acquis les lots n° 721, 722, 723, 724, 812, 813, 814, 815, 816, 817, 818, 819, 820, 821,822, 823, 824, 825 et 826 de cette copropriété, situés aux rez-de-chaussée inférieur niveau C et supérieur niveau B, incluant notamment un local auparavant affecté à un hypermarché et ses réserves, l'acte précisant que les lots n°724, 812, 813, 814 et 815 servent surtout d'emprise pour les circulations et les services communs aux lots n°721 à 723 et 816 à 826.
Par acte notarié du 5 février 2003 rectifié par acte du 30 mars 2004, la société MB Immobilière a cédé à la SCI Immotek les lots n° 815 (à hauteur des 2/3 ce lot correspondant aux services communs des lots 816, 817 et 818, 820, 828, 829 et 830), 816, 818, 819, 820, 827 (provenant de la division du lot 812 constitué d'un couloir), 829 (remplaçant le lot 813 supprimé et correspondant aux services communs aux lots 818 et 819) et 830 (à hauteur de 62 % provenant de la division du lot 814 correspondant aux services communs aux lots 816 à 826).
Par acte notarié du 23 juillet 2003, la société MB Immobilière a cédé à la SCI Immotek les lots n°830 (à hauteur de 12 %, ce lot correspondant aux services communs des lots 816 à 826), 815 (à hauteur du tiers correspondant aux services communs aux lots 816, 817 et 818) et 817.
Par acte notarié du 12 septembre 2003, la société MB Immobilière a cédé à la société [Adresse 11] les lots n° 721, 722, 723 et 724 (services communs aux lots 721 à 723).
Aux termes de l'assemblée générale du 28 juin 2007, les résolutions intitulées ainsi qu'il suit ont été adoptées:
- 1A : cession de parties communes au profit du syndicat,
- 1B : neutralisation des millièmes de parties communes et de charges affectées aux lots à usage de circulation,
- 1C : abandon au syndicat des équipements techniques (chauffage) à l'usage de quelques copropriétaires.
Par acte notarié du 11 juin 2009 conclu entre la société Espace 54 et le syndicat des
copropriétaires, en exécution de la décision de l'assemblée générale du 28 juin 2007, il a été procédé aux opérations suivantes :
- création du lot n°725 réunissant les lots n°721, 722, 723 et 724,
- division du lot n° 725 en 28 nouveaux lots numérotés 726 à 753 inclus,
- vente du lot 726 au syndicat des copropriétaires, chacun des lots étant désigné par sa localisation et se voyant affecter des millièmes des parties communes générales, et l'acte notarié incluant un tableau des modifications intervenues à l'état descriptif de division.
Par courriers des 5 janvier 2012 et 30 mars 2012, Me [N], notaire des SARL MB Immobilière, SCI Immotek et [Adresse 11], a indiqué au syndicat des copropriétaires qu'il avait été missionné afin d'établir l'acte de vente portant sur les lots 728, 831, 815 et 813.
Selon rapport du 24 septembre 2012, le cabinet Géodatis, géomètre expert, a réalisé un mesurage et a établi un plan faisant apparaître les superficies des commerces, réserves et circulation recalculées et un tableau mentionnant la nouvelle quote-part des lots.
Par courrier du 22 janvier 2013 adressé au syndic de copropriété, Me [L], notaire des SARL MB Immobilière, SCI Immotek et [Adresse 11], a indiqué que suite à l'assemblée générale du 28 juin 2007 actant la cession des espaces communs de circulation et la neutralisation des millièmes de copropriété de ces parties communes et charges affectées aux lots à usage de circulation, qu'il avait reçu mission avec le cabinet Géodatis, d'engager les diligences nécessaires, en joignant un tableau de modification des millièmes opérant correction des anomalies qui avaient été constatées, cette correction étant un préalable aux opérations de cession des espaces de circulation.
Par acte d'huissier du 4 août 2014, la SARL MB Immobilière, la SCI Immotek et la SARL [Adresse 11] ont assigné le syndicat principal des copropriétaires du [Adresse 5] commercial [Adresse 12] devant le tribunal de grande instance de Nancy et ont sollicité la condamnation du syndicat principal à signer l'acte de vente du mail supérieur sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours correspondant au lot n°831 à compter du jugement à intervenir conformément aux termes de la résolution 1A de l'assemblée générale du 28 juin 2007, à signer les actes de vente des locaux techniques correspondant aux lots n°728, 813, 815 et 835 sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours à compter du jugement à intervenir conformément aux termes de la résolution 1C de l'assemblée générale du 28 juin 2007, à régulariser les comptes tels que fixés par l'assemblée générale du 28 juin 2007 sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard passé le délai d'un mois à compter du jugement à intervenir conformément aux termes de la résolution 1B de l'assemblée générale du 28 juin 2007 et sur la base de la grille de répartition des charges établie par la société Géodatis en date du 3 avril 2014, à verser aux sociétés demanderesses la somme de 50 000 euros à titre de dommages intérêts, outre la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Nancy du 28 septembre 2017, Me [R] [W] a été désignée en qualité d'administrateur provisoire du syndicat principal et des syndicats secondaires des copropriétaires du [Adresse 6] Les Nations.
Par ordonnances ultérieures du président du tribunal de grande instance de Nancy, Me [J] [O] a été désignée administrateur provisoire aux lieu et place de Me [W].
Infirmant le jugement rendu en première instance, la cour d'appel de Nancy a, par arrêt du 24 janvier 2022, notamment :
- condamné le syndicat des copropriétaires principal à signer l'acte de vente du mail supérieur correspondant au lot n°831, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, passé le délai de 45 jours à compter de l'arrêt à intervenir, en application de la résolution 1A de l'assemblée générale du 28 juin 2007,
- condamné le syndicat principal de copropriété de l'ensemble immobilier [Adresse 9] à signer les actes de vente des locaux techniques correspondant aux lots n°728 813, 815 et 835 sous astreinte de 500 euros par jour de retard, passé le délai de 45 jours à compter de l'arrêt à intervenir en application de la résolution 1C de l'assemblée générale du 28 juin 2007,
- condamné la société [Adresse 11] à payer au syndicat principal de copropriété de l'ensemble immobilier [Adresse 9] la somme de 212 242,81 euros, et au syndicat des copropriétaires secondaire A celle de 14 339,84 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 10 janvier 2021,
- condamné la société Immotek à payer au syndicat principal de copropriété de l'ensemble immobilier [Adresse 9] la somme de 174 007,08 euros, et au syndicat des copropriétaires secondaire A celle de 18 294,62 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 10 janvier 2021,
- condamné la société MB Immobilière à payer au syndicat principal de copropriété de l'ensemble immobilier [Adresse 9] la somme de 78 626,80 euros et au syndicat des copropriétaires secondaire A celle de 28 113,57 euros au titre des charges de copropriété arrétées au 10 janvier 2021.
Le 7 septembre 2023, la société MB Immobilière a assigné le syndicat des copropriétaires principal de l'immeuble [Adresse 7] devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Nancy en liquidation de l'astreinte prononcée par la cour d'appel de Nancy le 24 janvier 2022, en paiement de la somme de 234 500,00 euros et fixation d'une nouvelle astreinte.
Par jugement du 6 décembre 2024, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Nancy a :
- rejeté les demandes de la société MB Immobilière tendant à la liquidation de l'astreinte et au paiement de la somme de 234 500,00 euros,
- rejeté la demande de la société MB Immobilière tendant à la fixation d'une nouvelle astreinte,
- ordonné la suppression de l'astreinte,
- rejeté la demande de la société MB Immobilière au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SARL MB Immobilière à payer au syndicat des copropriétaires principal de l'immeuble [Adresse 7] la somme de 2 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SARL MB Immobilière aux dépens.
Par déclaration enregistrée le 19 décembre 2024, la SELARL MB Immobilière a interjeté appel du jugement précité, en toutes ses dispositions.
Par conclusions déposées le 2 juin 2025, la SELARL MB Immobilière demande à la cour de :
- infirmer ou annuler le jugement rendu le 6 décembre 2024 par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Nancy en toutes ses dispositions, à savoir en ce qu'il a :
- débouté la société MB Immobilière de sa demande de liquidation de l'astreinte à la somme de 234 500 euros arrêtée au 31 août 2023,
- débouté la société MB Immobilière de sa demande de condamnation du [Adresse 13] à
[Localité 14] à lui régler la somme de 234 500 euros,
- débouté la société MB Immobilière de sa demande de fixation d'une nouvelle astreinte de 500 euros par jour de retard qui commencera à courir à compter de la signification de la décision à intervenir pour garantir l'exécution de la condamnation prononcée par la cour d'appel de Nancy dans son arrêt du 24 janvier 2022, à savoir : 'La condamnation du syndicat principal de copropriété de l'ensemble immobilier [Adresse 9] à signer les actes de vente des locaux techniques correspondant aux lots n°728, 813, 815 et 835 sous astreinte de 500 euros par jour de retard, passé le délai de 45 jours à compter de l'arrêt à intervenir, en application de la résolution 1A de l'assemblée générale du 28 juin 2007".
Statuant à nouveau,
- déclarer recevable et bien-fondée la société MB Immobilière en toutes ses dispositions,
- débouter le syndicat principal de l'immeuble Centre commercial d'affaires Les Nations de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- liquider l'astreinte à la somme de 508 500 euros arrêtée au 28 février 2025,
- condamner le syndicat des copropriétaires principal de l'immeuble [Adresse 8] à payer la somme de 508 500 euros à la société MB Immobilière,
- fixer une nouvelle astreinte de 500 euros par jour de retard, qui commencera à courir à compter de la signification de la décision à intervenir pour garantir l'exécution de la condamnation prononcée par la cour d'appel de Nancy dans son arrêt du 24 janvier 2022, à savoir : 'La condamnation du syndicat principal de copropriété de l'ensemble immobilier [Adresse 9] à signer les actes de vente des locaux techniques correspondant aux lots n°728, 813, 815 et 835 sous astreinte de 500 euros par jour de retard, passé le délai de 45 jours à compter de l'arrêt à intervenir, en application de la résolution 1A de l'assemblée générale du 28 juin 2007",
- condamner le syndicat des copropriétaires principal de l'immeuble [Adresse 8] à payer à la société MB Immobilière la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner le syndicat des copropriétaires principal de l'immeuble [Adresse 8] aux entiers dépens.
Par conclusions déposées le 3 juin 2025, le syndicat principal de l'immeuble Centre commercial d'affaires Les Nations demande à la cour de :
- confirmer le jugement,
Y ajoutant,
- débouter la société MB Immobilière de sa demande de liquidation d'astreinte à la somme de 508 500 euros arrêtée au 28 février 2025,
- débouter la société MB Immobilière de sa demande tendant à voir fixer une nouvelle astreinte de 500 euros par jour de retard commençant à courir au jour de la signification de la décision à intervenir,
- débouter la société MB Immobilière de sa demande de condamnation à 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.
A titre subsidiaire, si la cour infirme la suppression totale de l'astreinte :
- liquider l'astreinte à la somme de un euro symbolique,
- dire et juger n'y avoir lieu à fixation d'une nouvelle astreinte,
Encore plus subsidiairement,
- fixer le cours d'une nouvelle astreinte à l'expiration d'un délai de deux mois après envoi par Me [L], notaire, de l'acte de vente à régulariser à l'administrateur judiciaire,
En toute hypothèse,
- condamner la société MB Immobilière à régler la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour intervention devant la cour d'appel,
- condamner la société MB Immobilière en tous les dépens de première instance et d'appel.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 juillet 2025.
MOTIFS
Ainsi qu'il a été relevé par le premier juge, il ressort des explications constantes des parties que la société MB Immobilière (ci-après désignée la société), qui agit seule en liquidation de l'astreinte, est demeurée propriétaire du seul lot 813 et que les sociétés [Adresse 11] et Immotek ont été placées en liquidation judiciaire.
Sur la liquidation de l'astreinte prononcée par l'arrêt du 24 janvier 2022
Sur le principe de la liquidation
Le premier juge a considéré que le syndicat des copropriétaires principal de l'immeuble Centre Commercial d'Affaires Les Nations (ci-après désigné le syndicat) justifiait de difficultés d'exécution constituant une cause étrangère et a en conséquence rejeté la demande de la société MB Immobilière tendant à la liquidation de l'astreinte en ordonnant la suppression de cette astreinte.
La société MB Immobilière sollicite l'infirmation du jugement de ce chef en contestant l'existence d'une cause étrangère et en faisant valoir que le syndicat refuse en réalité d'exécuter l'obligation à laquelle il a été condamné sous astreinte.
Le syndicat sollicite la confirmation du jugement en faisant valoir qu'il démontre avoir eu l'intention de signer l'acte de vente mais que les deux études notariales qu'il a successivement mandatées se sont trouvées dans l'impossibilité d'établir cet acte en raison de difficultés juridiques insurmontables, ce qui est d'ailleurs confirmé par le fait que le notaire mandaté par la société en janvier 2025 n'a à ce jour toujours pas établi un tel acte.
Aux termes de l'article L 131-1 du code du code des procédures civiles d'exécution, l'astreinte constitue une condamnation pécuniaire prononcée par le juge, accessoirement à une condamnation principale, en vue de faire pression sur le débiteur pour l'inciter à exécuter lui-même la décision de justice qui le condamne.
Aux termes de l'article L 131-4 du code des procédures civiles d'exécution, l'astreinte provisoire est liquidée en tenant compte du comportement de celui à qui l'injonction a été adressée et des difficultés qu'il a rencontrées pour l'exécuter. Elle est supprimée en tout ou partie civile s'il est établi que l'inexécution ou le retard dans l'exécution de l'injonction du juge provient, en tout ou partie, d'une cause étrangère.
La disposition par laquelle est prononcée une astreinte ne tranche aucune contestation et n'a donc pas l'autorité de la chose jugée. En revanche dès lors qu'elle tranche une contestation, la disposition du jugement condamnant le débiteur à une obligation a autorité de la chose jugée.
Enfin, en application des principes de droit commun de la preuve énoncés à l'article 1353 du code civil, il appartient au débiteur de l'obligation prescrite sous astreinte de prouver que celle-ci a été correctement exécutée ou à défaut des difficultés d'exécution rencontrées ou de l'existence d'une cause étrangère.
En l'espèce, la société MB Immobilière sollicite la liquidation de l'astreinte prononcée par la cour d'appel de Nancy dans son arrêt du 24 janvier 2022, en ce qu'elle a condamné le syndicat principal de copropriété de l'ensemble immobilier [Adresse 9] à signer les actes de vente des locaux techniques correspondant aux lots n° 728, 813, 815 et 835 sous astreinte de 500 euros par jour de retard, passé le délai de 45 jours à compter de l'arrêt à intervenir en application de la résolution 1C de l'assemblée générale du 28 juin 2007.
Le syndicat fait valoir qu'après avoir procédé lui-même à la signification de l'arrêt du 24 janvier 2022, il a immédiatement mis en 'uvre toutes les mesures utiles pour se conformer à son obligation, en mandatant son notaire 'historique' qui n'a cependant pas été en capacité de préparer l'acte de vente compte tenu de la complexité juridique inouïe de la copropriété, ce qui caractérise une cause étrangère. Le syndicat souligne sa bonne foi. Il précise que l'opération immobilière menée par la société, ayant impliqué des réunions et/ou divisions de lots avec création de nouvelles parties communes est d'ailleurs à l'origine de la situation complexe que cette dernière dénonce aujourd'hui.
La société conteste l'existence des difficultés invoquées par le syndicat et fait valoir que le syndicat refuse en réalité de se conformer à son obligation en soulignant qu'il aurait suffi que le syndicat règle les honoraires réclamés par le notaire et ajoute que l'inertie du syndicat lui causerait un préjudice important.
Il convient tout d'abord de constater que c'est le syndicat qui a, le 28 mars 2022, procédé à la signification de l'arrêt de la cour d'appel de Nancy du 24 janvier 2022 après que son conseil a, par lettre officielle du 11 février 2022, contacté celui de la société pour l'informer que son client avait d'ores et déjà saisi son office notarial en lui transmettant l'arrêt et en lui demandant de mettre en 'uvre la condamnation visant au transfert des lots concernés. Cette diligence traduit l'intention du syndicat de conférer un caractère définitif à l'arrêt du 24 janvier 2022 et à le voir en conséquence exécuté.
Le syndicat produit tout d'abord une lettre officielle adressée par son propre conseil au conseil de la société, en date du 11 février 2022, dans laquelle il précise qu'en raison du caractère exécutoire de l'arrêt du 24 janvier 2022, le syndicat a saisi le notaire en la personne de l'office notarial 'les Alerions', en lui demandant, au regard de la condamnation, à acquérir le lot 813, de mettre en 'uvre cette condamnation visant à transférer la propriété des lots au syndicat, ajoutant que «le plus simple est que vous-même ou vos clients se rapprochent dès à présent de l'étude notariale ».
Le syndicat verse également aux débats les courriers échangés à son initiative à compter du 10 février 2022 avec son étude notariale afin de voir mise en 'uvre la condamnation sous astreinte prononcée à son encontre.
Le 10 février 2022, Maître [A], administrateur provisoire du syndicat, a ainsi transmis au notaire un courriel confirmant leur entretien téléphonique donnant mission au notaire de faire toutes les formalités permettant l'acquisition par la copropriété des lots litigieux. Etaient joints à cet envoi l'arrêt du 24 janvier 2022 ainsi que la fiche de chaque copropriétaire concerné, son adresse avec la numérotation des lots listés dans l'arrêt, le courriel précisant « je vous remercie de mettre en 'uvre la condamnation de la cour d'appel visant à transférer la propriété de ces lots au syndicat des copropriétaires les Nations. » Il est constant que l'étude notariale (Les Alerions) mandatée par le syndicat est celle de Maître [H] [Y], notaire « historique » du syndicat, qui avait été précédemment en charge de toutes les démarches permettant de parvenir à la vingtaine de modifications du règlement de copropriété, et qui était parti entre-temps à la retraite.
Le 8 mars 2023, Maître [A] a rappelé à l'étude notariale de Maître [Y] que son dossier lui avait été transmis avec son accord le 10 février 2022 pour opérer le transfert, que sans nouvelles, des relances avaient été effectuées à plusieurs reprises, aussi bien téléphoniques que par écrit et qu'elle était contrainte de mettre en demeure l'étude notariale de dresser par retour un état d'avancement du dossier avec indication du « calendrier prévisionnel envisagé », sous peine de saisine d'une nouvelle étude à défaut de réponse pour le 17 mars suivant.
Il ressort du courriel adressé le 3 avril 2003 que, la mise en demeure étant restée infructueuse, Maître [A] a saisi une autre étude notariale, celle de Maître [G], pour mettre en 'uvre l'arrêt. Le même jour, ce dernier a donné son accord pour la prise en charge du dossier, « sous réserve qu'il soit complet et réalisable compte tenu du contexte des Nations et des sociétés concernées » et qu'une étude devait être réalisée.
Le 8 novembre 2023, l'étude de Maître [G] précisait que les honoraires réclamés de 5 000 euros HT, ne correspondaient pas à la rédaction des actes mais à 'l'étude du dossier' et ajoutait « Je me réserve en outre la possibilité de demander des honoraires complémentaires si la signature des actes se complexifiait notamment par la liquidation des sociétés en question. Je vous rappelle que l'étude notariale historique a, malgré vos multiples relances, refusé de traiter ce dossier. Au vu de la journée d'analyse que j'ai dû consacrer à ce dossier, outre son extrême complexité, je m'interroge sur la possibilité tout simplement de régulariser les actes en l'état. C'est pourquoi, outre la nécessité de demander la copie d'actes et d'éléments manquants à l'heure actuelle, il me faudra bloquer l'agenda de la meilleure technicienne de mes collaboratrices pendant une semaine.»
Par ailleurs, par courrier adressé le 19 avril 2024 à Me [Y], Me [L] mentionnait que leurs études entendaient mener « conjointement » la refonte de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété.
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que le syndicat a, dès la signification de la décision le condamnant sous astreinte à signer les actes de vente des lots, mandaté son étude notariale habituelle à cette fin, l'a relancée à plusieurs reprises, avant de la mettre vainement en demeure puis s'est trouvé contraint de mandater un autre office notarial ayant invoqué l'extrême complexité d'une telle mission en émettant même des réserves sur sa faisabilité.
Il en ressort que le syndicat a incontestablement accompli, dès la signification de l'arrêt par lui-même, des diligences traduisant sa volonté de se conformer à l'obligation à laquelle il avait été condamné sous astreinte. Il est également constant que, malgré ses différentes relances, la première étude notariale n'a pas été en mesure d'établir cet acte, la seconde étude notariale ayant également fait part de l'extrême complexité juridique du dossier.
Il n'en reste pas moins que le syndicat ne justifie pas avoir donné suite à la demande de la seconde étude notariale sollicitant des honoraires, ce qui aurait pourtant manifesté sa réelle volonté de voir aboutir l'établissement de l'acte de vente.
Force est d'ailleurs de constater que l'étude notariale (Me [L]) contactée par la société en janvier 2025 a été en mesure d'établir un projet d'acte, versé aux débats, qui, s'il ne constitue certes actuellement qu'un « document de travail n° 1 au 7 mars 2025 » révèle qu'il n'est pas impossible juridiquement de procéder à son établissement.
À cet égard, le syndicat n'est pas fondé à s'interroger sur le fait que la société n'ait pas immédiatement pris l'initiative de saisir Me [L] dans la mesure où l'obligation de signer l'acte, impliquant nécessairement l'obligation de le faire établir, ne pèse, au vu de l'arrêt du 24 janvier 2022, que sur lui-même et non sur la société.
Par courrier adressé le 31 janvier 2025 à Maître [A], Maître [L] indique avoir été sollicité par la société en vue de la régularisation de l'acte de vente prévu dans l'arrêt du 24 janvier 2022 en précisant : « avant d'engager les démarches d'usage, je vous remercie de me confirmer votre accord préalable en vue de la signature de l'acte dont j'engagerai dès lors l'établissement. ». Maître [A], ès qualités d'administrateur provisoire du syndicat, y a répondu favorablement par courriel adressé à Me [L] le 10 février 2025 avant de le relancer par courrier du 28 mars 2025 en lui demandant de la tenir informée et de bien vouloir lui transmettre le projet d'acte.
Il ressort de l'ensemble de ces éléments que, si le syndicat a rencontré des difficultés, il ne rapporte néanmoins pas la preuve qui lui incombe ni de ce qu'il aurait exécuté son obligation de signer l'acte de vente litigieux ni de ce qu'il aurait mis tout en 'uvre pour y parvenir, échouant ainsi à caractériser la preuve d'une cause étrangère.
Il convient en conséquence d'infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de la société tendant à la liquidation de l'astreinte et en ce qu'il a ordonné la suppression de cette astreinte.
Sur le montant de l'astreinte liquidée
Compte tenu de ce qui précède, le premier juge a rejeté la demande de la société tendant à la liquidation de l'astreinte au montant réclamé par cette dernière, soit la somme de 234'500 euros.
A hauteur d'appel, la société sollicite la liquidation de l'astreinte à la somme de 508'500 euros, montant actualisé au 28 février 2025, sur la base d'un calcul mathématique effectué à compter du point de départ du délai de l'astreinte journalière d'un montant de 500 euros.
À titre subsidiaire, le syndicat demande à la cour de liquider l'astreinte à la somme de 1 euro symbolique.
Il ressort de l'article L 131-4 du code des procédures civiles d'exécution, tel qu'interprété à la lumière de l'article 1 du protocole numéro 1 à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, que le juge qui statue sur la liquidation d'une astreinte provisoire peut vérifier d'office, de manière concrète, que le montant de l'astreinte est raisonnablement proportionné à l'enjeu du litige.
Il appartient ainsi au juge, saisi en vue d'une liquidation d'astreinte provisoire, non seulement de prendre en compte le comportement du débiteur de l'obligation et les difficultés auxquelles il s'est heurté pour l'exécuter mais également de s'assurer que le montant de l'astreinte est raisonnablement proportionné à l'enjeu du litige.
Il ressort par ailleurs de l'article L 131-2 code des procédures civiles d'exécution que l'astreinte est indépendante des dommages et intérêts et n'a pas vocation à réparer un préjudice, de telle sorte que la société MB Immobilière n'est pas fondée à se prévaloir du préjudice qu'elle indique subir du fait de l'absence de signature de l'acte de vente qu'elle reproche au syndicat.
Il convient par ailleurs de rappeler que le lot litigieux ne représente que 10 tantièmes sur 98 415'000 tantièmes pour le syndicat principal et 1 000 tantièmes sur 69'728'000 tantièmes pour le syndicat secondaire, le document de travail préparé par Me [L] mentionnant d'ailleurs une session « à l'euro symbolique ».
Compte tenu de ces éléments et des difficultés juridiques incontestables auxquelles s'est heurté le syndicat, il convient de liquider l'astreinte à un montant raisonnablement proportionné à l'enjeu du litige, soit à la somme de 5 000 euros.
Le jugement sera en conséquence infirmé de ce chef et, statuant à nouveau, il y a lieu de condamner le syndicat à payer à la société une somme de 5 000 euros au titre de la liquidation de l'astreinte.
Sur la fixation d'une nouvelle astreinte
La société sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande tendant à voir fixer une nouvelle astreinte de 500 euros par jour de retard, commençant à courir à compter de la signification de la décision à intervenir.
Il résulte de ce qui précède que le syndicat n'a toujours pas exécuté l'obligation de signer l'acte de vente du lot 813 ainsi qu'il y a été condamné par arrêt de la cour d'appel de Nancy du 22 janvier 2024.
Il convient dès lors de dire que la condamnation, par arrêt de la cour d'appel de Nancy du 24 janvier 2022, du syndicat des copropriétaires principal de l'immeuble Centre Commercial d'Affaires Les Nations (représenté par son administrateur provisoire la société [A] -Alirezal) de signer l'acte de vente correspondant au lot numéro 813 est assortie d'une nouvelle astreinte d'un montant de 500 euros par jour de retard, laquelle courra après un délai de trois mois suivant la signification du présent arrêt et ce pendant une période de trois mois.
Le jugement sera en conséquence infirmé de ce chef.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Le syndicat qui succombe sera condamné aux entiers dépens, le jugement étant dès lors infirmé de ce chef. Concernant l'application de l'article 700 du code de procédure civile, l'équité commande d'infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société au paiement d'une somme de 2 000 euros, de rejeter les demandes formées à ce titre par les deux parties au titre de la procédure de première instance et de condamner à hauteur d'appel le syndicat à payer à la société une somme de 1 000 euros.
PAR CES MOTIFS :
LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Confirme le jugement uniquement en ce qu'il a rejeté les demandes de la société MB Immobilière tendant au paiement des sommes de 234'500 euros au titre de la liquidation de l'astreinte et de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
L'infirme pour le surplus ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés et ajoutant ;
Condamne le syndicat des copropriétaires principal de l'immeuble Centre Commercial d'Affaires Les Nations (représenté par son administrateur provisoire la société [A]-Alirezal, elle-même représentée par Maître [U] [A]) à payer à la société MB Immobilière la somme de 5 000 euros au titre de la liquidation de l'astreinte prononcée par arrêt de la cour d'appel de Nancy du 24 janvier 2022 ;
Dit que la condamnation, par arrêt de la cour d'appel de Nancy du 24 janvier 2022, du syndicat des copropriétaires principal de l'immeuble Centre Commercial d'Affaires Les Nations (représenté par son administrateur provisoire la société [A] -Alirezal) à signer l'acte de vente correspondant au lot numéro 813 est assortie d'une nouvelle astreinte d'un montant de 500 euros par jour de retard, laquelle courra après un délai de trois mois suivant la signification du présent arrêt et ce pendant une période maximum de trois mois ;
Rejette les demandes formées tant par par le syndicat des copropriétaires principal de l'immeuble Centre Commercial d'Affaires Les Nations (représenté par son administrateur provisoire la société [A] -Alirezal) que par la société MB Immobilière, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance ;
Rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires principal de l'immeuble Centre Commercial d'Affaires Les Nations (représenté par son administrateur provisoire la société [A] -Alirezal) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel ;
Condamne, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires principal de l'immeuble Centre Commercial d'Affaires Les Nations, représenté par son administrateur provisoire la société [A] -Alirezal, elle-même représentée par Maître [U] [A], à payer à la société MB Immobilière la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ;
Condamne aux entiers dépens le syndicat des copropriétaires principal de l'immeuble Centre Commercial d'Affaires Les Nations, représenté par son administrateur provisoire la société [A]-Alirezal, elle-même représentée par Maître [U] [A].
Le présent arrêt a été signé par Monsieur MARTIN, président de chambre à la cour d'appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX-DUWIQUET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
Minute en treize pages.