Cour d'Appel · CHAMBRE EXPROPRIATIONS — 2 octobre 2025

ARRET RENDU PAR LA



COUR D'APPEL DE BORDEAUX



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Le : 02 octobre 2025





CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS



N° de rôle : N° RG 23/04031 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NNFT









S.A.S. IMMOJET



c/



[Localité 11] METROPOLE

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT





















Nature de la décision : AU FOND



























Grosse délivrée le :



à :





Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile.



Le 02 octobre 2025



Par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président

 

La COUR d'APPEL de BORDEAUX, CHAMBRE DE L'EXPROPRIATION, a, dans l'affaire opposant :



S.A.S. IMMOJET, 

demeurant [Adresse 4]



représentée par Maître Maud-Elodie EGLOFF, avocat au barreau de PARIS,



Appelante d'un jugement rendu le 20 juillet 2023 par le juge de l'expropriation du département de la Gironde suivant déclaration d'appel en date du 08 août 2023,



à :

[Localité 11] METROPOLE, 

[Adresse 13]



représentée par Maître Clotilde GAUCI, avocat au barreau de BORDEAUX



COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT, demeurant [Adresse 12]



Comparant en la personne de Monsieur [B] [K], inspecteur divisionnaire des finances publiques.



Intimés,



Rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause a été débattue le 18 juin 2025 devant :



Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseillère, Madame Anne-Sophie JARNEVIC, Conseillère,



Greffier lors des débats : François CHARTAUD

 

en présence de Monsieur [B] [K], inspecteur divisionnaire,



et qu'il en a été délibéré par les Magistrats du siège ci-dessus désignés.

EXPOSÉ DU LITIGE :





1. Par délibération du 29 janvier 2021, le Conseil métropolitain de [Localité 11] Métropole a confirmé l'intérêt général du projet de bus à haut niveau de service entre [Localité 11] gare [Localité 22] et [Localité 21].



Par arrêté préfectoral du 29 mars 2021, les travaux de réalisation de ce projet de bus à haut niveau de service sur le territoire des communes de [Localité 11], [Localité 19], [Localité 14], [Localité 16], [Localité 24], [Localité 17] et [Localité 21] ont été déclarés d'utilité publique au bénéfice de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) [Localité 11] Métropole.



La société civile immobilière Vitry Dis était propriétaire des parcelles cadastrées section BN n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 7] d'une contenance totale de 1180 m² situées [Adresse 6], sur le territoire de la commune de [Localité 19].



A la suite de l'arrêté de cessibilité en date du 17 février 2022, le juge de l'expropriation de la Gironde a, par ordonnance du 8 juin 2022, déclaré ce bien immédiatement cessible pour cause d'utilité publique au profit de l'EPCI [Localité 11] Métropole, soit par voie amiable, soit par voie d'expropriation.



M. et Mme [X], auteurs de la société Vitry Dis, avaient donné à bail les parcelles expropriées à la société Auto Smart Sud par acte sous seing privé prenant effet au 1er janvier 1988.



M. et Mme [X], par avenant du 29 janvier 2003 au bail, ont loué à la société par actions simplifiée Immojet la parcelle objet du bail initial ainsi que trois parcelles supplémentaires, ce au prix de 1.750,85 euros à compter du 1er janvier 2003.



La société Immojet exerce l'activité d'achat, vente, négoce, fabrication par sous-traitance de tous matériels et produits liés à l'entretien des véhicules automobiles. Elle exploite, sur le site litigieux, une station de lavage avec bornes de gonflage et de nettoyage par aspirateur.



2. L'EPCI [Localité 11] Métropole a, le 16 mai 2023, saisi le juge de l'expropriation de la Gironde aux fins de fixation de l'indemnité d'éviction du locataire.





Par jugement prononcé le 20 juillet 2023, le juge de l'expropriation a statué ainsi qu'il suit :

- fixe les indemnités revenant à la société Immojet pour l'éviction des parcelles cadastrées sections BN [Cadastre 1], BN [Cadastre 2], BN [Cadastre 3], BN [Cadastre 7], situées [Adresse 5] à [Localité 19], sur lesquelles elle bénéficie d'un bail commercial, aux sommes suivantes : 

- indemnité principale : 513.600 euros,

- indemnité de remploi : 50.210 euros ;

- condamne [Localité 11] Métropole à payer à la société Immojet la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- déboute les parties pour le surplus ;

- condamne [Localité 11] Métropole aux dépens. 



La société Immojet a relevé appel de cette décision par déclaration au greffe du 8 août 2023.



L'EPCI [Localité 11] Métropole a formé un appel incident.



***



3. La société Immojet a déposé dix pièces par RPVA le 5 octobre 2023 puis son mémoire d'appelante accompagné des pièces le 10 octobre suivant par remise au greffe.

Ces éléments ont été notifiés le jour même aux autres parties, qui les ont reçus le 16 octobre 2023.



L'appelante y demande à la cour de :

- infirmer le jugement en date du 20 juillet 2023 rendu par le juge de l'expropriation en ce qu'il a :

- fixé les indemnités revenant à la société Immojet pour l'éviction des parcelles cadastrées sections BN [Cadastre 1], BN [Cadastre 2], BN [Cadastre 3], BN [Cadastre 7], situées [Adresse 5] à [Localité 19], sur lesquelles elle bénéficie d'un bail commercial, aux sommes suivantes : 

- indemnité principale : 513.600 euros,

- indemnité de remploi : 50.210 euros,

- condamné [Localité 11] Métropole à payer à la société Immojet la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté les parties pour le surplus,

- condamné [Localité 11] Métropole aux dépens ;





Statuant à nouveau,



A titre principal,



- fixer à la somme de 803.230 euros TTC toutes indemnités confondues, pour un bien occupé, les indemnités d'expropriation revenant à la société Immojet au titre de la station de lavage sise section BN n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 7] - [Adresse 6], sur le territoire de la commune de [Localité 19] ;



A titre subsidiaire,



- fixer à la somme de 661.110 euros TTC toutes indemnités confondues, pour un bien occupé, les indemnités d'expropriation revenant à la société IMMOJET au titre de la station de lavage sise section BN n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 7] - [Adresse 6], sur le territoire de la commune de [Localité 19] ; 

En tout état de cause,

- débouter [Localité 11] Métropole de toutes ses demandes ;

- condamner [Localité 11] Métropole à payer à la société Immojet la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



***



4. [Localité 11] Métropole a déposé son mémoire d'intimé accompagné de 15 pièces le 2 janvier 2024.



Ces éléments ont été notifiés le lendemain à la société Immojet et au commissaire du gouvernement qui les ont reçus respectivement le 5 et le 8 janvier suivant.



L'intimé y demande à la cour de :

- infirmer le jugement rendu le 20 juillet 2023 par le juge de l'expropriation du département de la Gironde, en ce qu'il a fixé les indemnités revenant à la société Immojet pour l'éviction des parcelles cadastrées section BN n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 7] d'une contenance totale de 1180 m², situées [Adresse 5] [Adresse 10] à [Localité 19] aux sommes suivantes : 

- indemnité principale : 513.600 euros,

- indemnité de remploi : 50.210 euros ;

En conséquence de cette réformation,

Statuant à nouveau,

- fixer à la somme de 499.350 euros TTC toutes indemnités confondues, l'indemnité d'éviction commerciale revenant à la société Immojet, locataire des parcelles cadastrées section BN n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 7], d'une contenance totale de 1 180 m² , situées [Adresse 6], sur le territoire de la commune de [Localité 19] ;

- rejeter toute demande plus ample ou contraire ;

- condamner la société Immojet à verser à [Localité 11] Métropole la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



***



5. La société Immojet a déposé un deuxième mémoire le 28 février 2024 par RPVA et le 1er mars suivant au greffe de la cour, accompagné d'une nouvelle pièce. Ils ont été notifiés le 4 mars 2024 à [Localité 11] métropole et au commissaire du gouvernement qui les ont reçus respectivement les 5 et 11 mars suivant.



Le commissaire du gouvernement n'a pas déposé de mémoire.



6. Lors de l'audience, la cour a invité la société Immojet à produire la liasse fiscale relative à la seule exploitation du site étudié pour les années 2019 à 2022.



L'appelante a, à la fois par RPVA et par dépôt au greffe, communiqué le 9 juillet 2025 l'intégralité des liasses fiscales et des bilans de 2019 à 2022 de la société Immojet ainsi que l'intégralité des liasses fiscales et des bilans de 2019 à 2022 de la société Méric, locataire gérant.



MOTIFS DE LA DÉCISION :



7. A la date du 20 mars 2020, date de référence retenue par le juge de l'expropriation et qui n'est pas discutée par les parties, la société Immojet, locataire commerciale en vertu d'un bail initial en date du 1er janvier 1988, avait confié à la société à responsabilité limitée Méric l'exploitation sur les parcelles expropriées d'une station de lavage de véhicules légers avec bornes de gonflage de pneus et de nettoyage par aspirateur.



8. La société Immojet, qui approuve le juge de l'expropriation d'avoir retenu la méthode par coefficient de capitalisation du chiffre d'affaires, lui fait cependant grief d'une part de ne pas avoir tenu compte de la période de la pandémie dans l'appréciation de son chiffre d'affaire, d'autre part d'avoir retenu un coefficient de 3,06.



L'appelante fait valoir que la valeur du fonds de commerce de station de lavage doit être évaluée sur la base de la moyenne entre son chiffre d'affaires moyen annuel HT retraité à hauteur de 5,14 % compte tenu de la période pendant laquelle l'activité de la station a été arrêtée ou a été réduite en raison des mesures de lutte contre la pandémie ; que, si le secteur d'activité des stations de lavage n'a pas subi de fermeture à proprement parler, il a subi le ralentissement général de l'activité en raison du couvre-feu de décembre 2020 à juin 2021, du 3ème confinement du 3 avril 2021 au 3 mai 2021, du développement du télétravail avec une utilisation réduite des véhicules automobiles et des services accessoires tels que le lavage. 



La société Immojet demande enfin que soit retenu le coefficient de 4,29, subsidiairement de 3,53 et se fonde sur des références nationales en expliquant que l'activité étudiée n'est pas différente d'une région à l'autre.



9. Bordeaux Métropole répond que le juge de l'expropriation a, à tort, neutralisé l'année 2020 dans l'évaluation de l'indemnité d'éviction de la société Immojet ; qu'il n'y avait en effet pas lieu de tenir compte de la période de la pandémie en raison du fait qu'il n'est pas justifié de la fermeture de la station de lavage au cours des années 2020 et 2021 ; que les mesures gouvernementales n'ont pas concerné la totalité des années 2020 et 2021 puisque le territoire a été confiné du lundi 16 mars 2020 au dimanche 10 mai 2020, puis du 29 octobre 2020 au 15 décembre 2020 et que, à compter du 16 janvier 2021, a été mis en place un couvre-feu de 18 heures à 06 heures de matin, de sorte qu'il était possible de circuler et donc d'entretenir son véhicule ; que le couvre-feu a été progressivement levé à compter du juin 2021.



En ce qui concerne le coefficient de capitalisation, l'intimé soutient que les termes de comparaison proposés par l'appelante ne sont pas pertinents et que les lettres d'intérêt adressées à la société Immojet ne peuvent être considérées comme des termes de comparaison.

Bordeaux Métropole propose quatre mutations de stations de lavage situées en Gironde pour demander que le coefficient de capitalisation soit ramené à 2,84.



Sur ce,



10. L'article L.321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dispose :

« Les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.»



L'article L.322-8 alinéa 3 du code de l'expropriation fait obligation au juge de tenir compte, dans l'évaluation des indemnités allouées aux propriétaires, commerçants, industriels et artisans, de la valeur résultant des évaluations administratives rendues définitives en vertu des lois fiscales ou des déclarations faites par les contribuables avant l'ouverture de l'enquête.



Toutefois, l'article L.322-2 du même code impose au juge d'estimer le bien à la date de la décision de première instance.





11. Il résulte de ces textes que le juge de l'expropriation est tenu de fonder son évaluation sur les déclarations fiscales des derniers exercices précédant le jugement, soit, en l'espèce, les déclarations relatives aux exercices 2019 à 2022 ; il s'agit des quatre années antérieures afin de tenir compte de l'effet sur l'activité de l'appelante des mesures gouvernementales d'interdiction puis de restriction des déplacements du public.



Il doit par ailleurs être relevé qu'il résulte des termes d'un arrêt de la cour d'appel de Bordeaux du 9 juillet 2015, prononcé dans le cadre d'un litige ayant opposé M. et Mme [X], bailleurs initiaux, à la société Immojet, que en raison du jeu de la clause d'accession, le bailleur est désormais propriétaire des équipements garnissant les lieux donnés à bail.

La résiliation du bail par l'effet de l'expropriation du bailleur a donc pour conséquence la perte totale de son fonds de commerce pour la société Immojet.



a.] Sur le chiffre d'affaires



12. L'étude des liasses fiscales et des éléments comptables qui y sont relatifs versés aux débats par la société Immojet tant pour son compte que pour celui de sa locataire-gérante, ainsi que l'attestation en date du 12 octobre 2022 de M. [P], expert comptable, met en évidence les chiffres d'affaires hors taxes suivants pour l'exploitation du fonds de commerce litigieux :

- 2019 : 163 338 euros 

- 2020 : 148 121 euros

- 2021 : 172 318 euros 

- 2022 : 168.523 euros 



Il apparaît en effet que la société Méric bénéficie d'une comptabilité analytique qui permet de distinguer avec précision les chiffres d'affaires des six stations de lavage qu'elle exploite, dont 'Grand Louis', installée sur les parcelles expropriées.



Toutefois, la comptabilité de la société Immojet ne détaille pas les différents loyers des locataires gérants des fonds qu'elle exploite.



Le détail du compte de résultat de la société Méric fait apparaître les paiements suivants au bénéfice de la société Immojet :

- 2019 : 327.613,36 euros

- 2020 : 348.361,23 euros

- 2021 : 353.214,66 euros

- 2022 : 363.784,98 euros.







13. Il apparaît ainsi que les sommes versées par la locataire -gérante à la société Immojet pour la totalité des fonds de commerce qu'elle exploite en location gérance ont connu une augmentation régulière sans égard aux effets de la période de la pandémie, de sorte que le préjudice de la société Immojet résultant des conséquences des mesures gouvernementales est sensiblement atténué.



14. La moyenne des quatre dernières années de chiffre d'affaires hors taxes de la société Méric antérieurement au prononcé de la décision de première instance s'établit donc à 163.075 euros.



b.] Sur le coefficient



15. La société Immojet produit à son dossier cinq actes de cession de fonds de commerce de station de lavage de véhicules légers :

- le 6 juin 2017, un fonds situé à [Localité 25] (Essonne) pour une somme de 300.000 euros et dont la moyenne des trois derniers chiffres d'affaires était de 89.554 euros, soit un coefficient de 3,35 ;

- le 30 avril 2021, un fonds situé à [Localité 15] (Haute-Garonne) pour une somme de 240.000 euros et dont la moyenne des trois derniers chiffres d'affaires était de 81.375 euros, soit un coefficient de 2,95 ;

- le 17 avril 2023, un fonds situé à [Localité 20] (Hauts-de-Seine) pour une somme de 1.025.000 euros et dont la moyenne des trois derniers chiffres d'affaires était de 275.177,14 euros (et non 238.893 euros comme le soutient l'appelante dans ses écritures), soit un coefficient de 3,72.



Les quatrième et cinquième actes produits ne peuvent être pris en considération, faute de date certaine.



16. Bordeaux Métropole propose de son côté quatre termes de comparaison situés en Gironde :

- le 27 mai 2020, un fonds situé à [Localité 8] pour une somme de 320.000 euros et dont la moyenne des trois derniers chiffres d'affaires était de 88.484 euros, soit un coefficient de 3,62 ;

- le 11 septembre 2020, un fonds situé à [Localité 23] pour une somme de 300.000 euros et dont la moyenne des deux derniers chiffres d'affaires était de 103.794 euros, soit un coefficient de 2,89 ;

- le 31 mai 2021, un fonds situé à [Localité 18] pour une somme de 180.000 euros et dont la moyenne des trois derniers chiffres d'affaires était de 78.816 euros, soit un coefficient de 2,28 ;

- le 7 octobre 2021, un fonds situé [Localité 9] pour une somme de 280.000 euros et dont la moyenne des trois derniers chiffres d'affaires était de 109.466 euros, soit un coefficient de 2,56.





17. La moyenne des trois coefficients multiplicateurs des actes produits par l'appelante s'établit donc à 3,34 tandis que celle des quatre actes produits par l'intimé s'établit à 2,84. Dans la mesure où les termes de comparaison proposés par les parties sont pertinents, compte tenu de la particularité de l'activité exercée, sensiblement comparable dans son exercice et dans ses prix sur la totalité du territoire, il convient d'appliquer ici la moyenne de ces deux coefficients, soit 3,09, à la moyenne des quatre dernières années de chiffre d'affaires hors taxes retenue supra, de sorte que l'indemnité principale d'éviction revenant à la société Immojet est de (163.075 x 3,09) = 503.901,75 euros.



18. L'indemnité de remploi, prévue à l'article R. 322-5 du code de l'expropriation, destinée à compenser les frais exposés pour l'acquisition d'un fonds de commerce comparable, est selon l'usage fixée à 5 % pour la fraction de l'indemnité principale inférieure à 23 000 euros et à 10 % pour le surplus.



Elle sera donc fixée en l'espèce à la somme suivante :

23.000 x 5 % = 1.150 euros

480.901,75 x 10 % = 48.090,18 euros

soit la somme totale de 49.240,18 euros.



Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu'il a fixé les indemnités revenant à la société Immojet aux sommes de 513.600 euros et 50.210 euros.



19. L'intimé n'a pas relevé appel des dispositions relatives aux frais irrépétibles des parties et à la charge des dépens de première instance, étant observé que la société Immojet n'est quant à elle pas recevable à relever appel, ainsi qu'elle l'a fait, des dispositions qui lui sont favorables puisque le premier juge a condamné [Localité 11] Métropole à indemniser ses frais irrépétibles et à payer les dépens de première instance.



Y ajoutant, la cour condamnera la société Immojet à payer les dépens de l'appel et à verser à l'EPCI [Localité 11] Métropole une somme de 3.500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS :



La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire en dernier ressort,



Dans les limites de sa saisine,



Infirme le jugement prononcé le 20 juillet 2023 par le juge de l'expropriation de la Gironde.



Statuant à nouveau,



Fixe les indemnités revenant à la société Immojet pour l'éviction des parcelles cadastrées sections BN [Cadastre 1], BN [Cadastre 2], BN [Cadastre 3], BN [Cadastre 7], située [Adresse 5] à [Localité 19], pour l'exploitation desquelles elle bénéficie d'un bail commercial, aux sommes suivantes :

- indemnité principale 503.901,75 euros,

- indemnité de remploi 49.240,18 euros.



Y ajoutant,



Condamne la société Immojet à payer les dépens de l'appel.



Condamne la société Immojet à payer à l'EPCI [Localité 11] Métropole la somme de 3.500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



L'arrêt a été signé par Jean-Pierre FRANCO, Président et par François CHARTAUD, Greffier, auquel a été remis la minute signée de la décision.



Le greffier, Le président,