Cour d'Appel · Chambre 1-5 — 2 octobre 2025

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5



ARRÊT AU FOND 

DU 02 OCTOBRE 2025

ph

N° 2025/ 306









Rôle N° RG 21/05396 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHIO6







[E] [Y]

[T] [L] [X]

[K] [Y]

[M] [X]





C/



S.C.I. POPS

Société [Localité 8] [L]

Mutuelle GROUPAMA MEDITERRANEE









Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER





SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ



SELARL CABINET FRANCK BANERE 



SCP PETIT-BOULARD-VERGER





Décision déférée à la Cour :



Jugement du tribunal judiciaire de NICE en date du 30 Mars 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 18/02274.





APPELANTS



Monsieur [E] [Y] tant en son nom personnel qu'ès -qualités d'ayant droit de [X] [T] [L] décédé

demeurant [Adresse 7]



représenté par Me Alexandre MAGAUD de la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER, avocat au barreau de NICE



Monsieur [K] [Y] tant en son nom personnel qu'ès-qualités d'ayant droit de M. [X] [T] [L] décédé

demeurant [Adresse 11]



représenté par Me Alexandre MAGAUD de la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER, avocat au barreau de NICE



Madame [M] [X] tant en son nom personnel qu'ès-qualités d'ayant droit de [X] [T] [L] décédé

demeurant chez M. [J] [U], [Adresse 4]



représentée par Me Alexandre MAGAUD de la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER, avocat au barreau de NICE





INTIMES



S.C.I. POPS chez Madame [F] [H] poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès-qualité au siège social sist [Adresse 2]

caducité prononcé à son égard par ordonnance d'incident du 2022



représentée par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Maud DAVAL-GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Laurence CRESSIN-BENSA, avocat au barreau de NICE





















Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] dont le siège social est [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SAS TREPIER VENTURINI IMMOBILIER, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis SAS TREPIER VENTURINI IMMOBILIER - [Localité 1] [Adresse 12]



représenté par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Roselyne SIMON-THIBAUD, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Franck BANERE de la SELARL CABINET FRANCK BANERE, avocat au barreau de GRASSE



Mutuelle GROUPAMA MEDITERRANEE dont le siège social est [Adresse 10], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié ès-qualités audit siège 

caducité prononcée à son égard par ordonnance d'incident du 22.11.2022



représentée par Me Hervé BOULARD de la SCP PETIT-BOULARD-VERGER, avocat au barreau de NICE





*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 17 Juin 2025 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Patricia HOARAU, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 



Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Octobre 2025.







ARRÊT





Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Octobre 2025,



Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Mme Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***



FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES



M. [A] [S] et Mme [O] [P] assurés auprès de la société Axa assurances iard mutuelle, sont propriétaires d'un appartement situé au troisième étage de l'immeuble en copropriété dénommé [Adresse 9] sis [Adresse 5], assuré auprès de la société Groupama Méditerranée.



[T] [X], M. [K] [Y], Mme [M] [X], M. [E] [Y] (ci-après les consorts [X] [Y]) étaient propriétaires indivis d'un appartement au sein de la même copropriété, situé au quatrième étage, donné en location à Mme [Z] [B].



La SCI Pops est également propriétaire d'un appartement situé au cinquième étage de l'immeuble.



Se plaignant de dégâts des eaux à partir de janvier 2014, M. [S] et Mme [P] ont obtenu la désignation de M. [G] [W] comme expert judiciaire par ordonnance du 14 août 2014. 



Le juge des référés, par trois ordonnances des 25 novembre 2014, 2 décembre 2014, et 16 février 2016 a respectivement rendu les opérations d'expertise judiciaire confiées à M. [G] [W] communes et opposables à :

- la compagnie CRAMA Méditerranée, à l'enseigne Groupama assurances,

- la compagnie Generali iard, assureur multirisque habitation de Mme [B],





- la société Oca,

- Mme [H], propriétaire de l'appartement situé au cinquième étage.



M. [G] [W] a déposé son rapport le 8 août 2016.



Après avoir été déboutés de leurs demandes en référé, M. [S] et Mme [P] ont, par exploit d'huissier des 19, 20 et 23 avril 2018, assigné les consorts [X] [Y], le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 9] représenté par son syndic (ci-après le syndicat des copropriétaires), la compagnie d'assurance Groupama Méditerranée, la SCI Pops et la société d'assurances mutuelles Axa assurances iard mutuelle, devant le tribunal de grande instance de Nice.



Par jugement réputé contradictoire du 30 mars 2021, le tribunal judiciaire de Nice a notamment :

- dit que les infiltrations dans l'appartement de M. [A] [S] et Mme [O] [P] sont dues à la conjonction de trois causes :

- des tuyaux de vidage en plomb poreux et percés au quatrième étage,

- des reflux d'eaux usées en provenance de la colonne collective d'évacuation,

- et pour une faible part, des fuites d'eau en provenance de l'appartement du cinquième étage,

- dit que ces désordres relèvent de la responsabilité des consorts [X] [Y], au titre de la théorie des troubles du voisinage, propriétaires de l'appartement du quatrième étage, de la responsabilité de Mme [H] propriétaire de l'appartement du cinquième étage (SCI Pops) et de la responsabilité du syndicat des copropriétaires,

- déclaré les consorts [X] [Y] et la SCI Pops responsables des désordres provenant de leurs parties privatives respectives,

- déclaré le syndicat des copropriétaires responsable pour les dommages causés par les canalisations d'eaux usées, parties communes,

- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires, les consorts [X] [Y], la SCI Pops et la compagnie d'assurances Axa à payer à M. [A] [S] et Mme [O] [P] différentes sommes,

- dit que dans leurs rapports entre les co-responsables, le partage de responsabilité in fine se fera de la manière suivante :

- 47,50 % à la charge du syndicat des copropriétaires et son assureur,

- 47,50 % à la charge des consorts [X] [Y],

- 5 % à la charge de la SCI Pops (Mme [H]),

- déclaré irrecevables comme prescrites les demandes des consorts [X] [Y], à l'encontre de la SCI Pops, du syndicat des copropriétaires et de Groupama,

- condamné l'assureur Groupama à relever et garantir son assuré, le syndicat des copropriétaires, de toutes les condamnations prononcées à son encontre,

- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires, Groupama, les consorts [X] [Y], et la SCI Pops à payer à M. [A] [S] et Mme [O] [P] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, y compris les frais de constats d'huissier des 16 avril 2014 et 29 mai 2019,

- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté les consorts [X] [Y] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté Groupama et Axa de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires, Groupama, les consorts [X] [Y], et la SCI Pops aux entiers dépens de l'instance, y compris les frais d'expertise judiciaire.



Le tribunal a retenu notamment :

- sur les responsabilités, que les critiques à l'encontre du rapport d'expertise ne sont pas étayées et le partage de responsabilité retenu par l'expert judiciaire parfaitement fondé, que les désordres relèvent ainsi de la responsabilité des consorts [Y] [Y] propriétaires de l'appartement au quatrième étage au titre de la théorie des troubles du voisinage, de la responsabilité de la SCI Pops propriétaire de l'appartement du cinquième étage et du syndicat des copropriétaires pour les dommages causés par les canalisations d'eaux usées, parties communes,





- sur les demandes de M. [S] et Mme [P], que les désordres ont persisté jusqu'au mois de décembre 2020,

- sur les demandes des consorts [X] [Y], que l'apparition des désordres date d'août 2013 et leurs demandes contre la SCI Pops, le syndicat des copropriétaires et la société Groupama Méditerranée ont été formées par conclusions signifiées le 30 octobre 2020.



Par déclaration du 13 avril 2021, [T] [X], M. [K] [Y], Mme [M] [X], M. [E] [Y] ont interjeté appel de ce jugement en intimant la SCI Pops, le syndicat des copropriétaires et la société Groupama Méditerranée, en ce qu'il a déclaré irrecevables comme prescrites leurs demandes dirigées contre ces parties.



Par ordonnance du 22 novembre 2022, le conseiller de la mise en état a :

- prononcé la caducité de la déclaration d'appel des consorts [X] [Y] à l'égard de la SCI Pops et de la compagnie Groupama,

- rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires tendant à voir déclarer caduc l'appel formé contre lui et voir juger que la SCI Pops et la compagnie Groupama demeurent parties à la procédure à son égard,

- condamné in solidum les consorts [X] [Y] et le syndicat des copropriétaires aux dépens de l'incident.



[T] [X] est décédé le [Date décès 6] 2024.



Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées sur le RPVA le 14 novembre 2024, M. [K] [Y], Mme [M] [X] et M. [E] [Y] venant aux droits de feu [T] [X] demandent à la cour de :



Vu la théorie du trouble anormal de voisinage,

Vu les articles 2221 et 2224 du code civil,

Vu l'article 1240 du code civil,

Vu la loi du 10 juillet 1965,

Vu le rapport d'expertise judiciaire,

Vu le règlement de copropriété,



- réformer le jugement dont appel en ce qu'il a déclaré prescrite leur action,



Et statuant à nouveau,



- juger leur action à l'encontre de la SCI Pops, du syndicat des copropriétaires et de Groupama recevable et non prescrite,

- juger que le rapport d'expertise judiciaire établit sans contestation possible que le défaut d'étanchéité de la douche de l'appartement de la SCI Pops est à l'origine des dégradations et des infiltrations survenues dans leurs appartement,

- juger que le rapport d'expertise judiciaire établit sans contestation possible que les infiltrations subies par leur appartement proviennent de remontées d'eaux usées dans la colonne collective et de la canalisation en plomb de vidage qui est une partie commune,

- juger que la SCI Pops et le syndicat des copropriétaires sont responsables des désordres survenus dans leur appartement,

- condamner in solidum la SCI Pops, le syndicat des copropriétaires et Groupama à la somme de 43 870,44 euros correspondant aux travaux de reprise de leur appartement, outre la somme de 56 600 euros correspondant à leur préjudice locatif,

- condamner in solidum la SCI Pops, le syndicat des copropriétaires et Groupama à la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l'instance.



Les consorts [X] [Y] font valoir en substance :



Sur la prescription,

- que c'est à tort que le tribunal a retenu comme point de départ de la prescription, la date d'apparition des désordres en août 2013,

- qu'ils n'occupaient pas l'appartement litigieux, qui était donné à bail,



- que Mme [B] ne les a jamais informés de la survenance d'un sinistre dans l'appartement,

- qu'ils n'avaient donc pas connaissance des faits leur permettant d'exercer leur action à l'encontre de Mme [H], de la SCI Pops venant aux droits de Mme [H], du syndicat des copropriétaires et de son assureur Groupama,

- que ce n'est qu'à l'occasion de l'expertise judiciaire et plus précisément lors de la transmission du dire de Mme [B] le 16 décembre 2014, qu'ils ont eu connaissance d'un sinistre dans leur appartement,

- que par voie d'assignation en référé du 30 décembre 2015, ils ont assigné Mme [H] afin que les opérations d'expertise confiées à M. [W] lui soient déclarées communes et opposables,

- qu'ils ont pris des conclusions en référé, contre la SCI Pops et le syndicat des copropriétaires, le 28 novembre 2017,

- que ces demandes sont interruptives de prescription,



Sur le fond,

- que lors de l'expertise Mme [B] a produit des devis de travaux de remise en état,

- qu'il ressort du rapport d'expertise que le défaut d'étanchéité de la douche de l'appartement de la SCI Pops est à l'origine des dégradations et des infiltrations survenues dans leur appartement,

- qu'ils ont consenti à leur locataire, une remise de loyer afin que celle-ci ne règle que 4,5 mois sur les 18 mois sur la période de mars 2016 à septembre 2017, que celle-ci a néanmoins résilié le bail au mois de septembre 2017,

- que depuis octobre 2017 ils n'ont pas pu remettre en location leur appartement, dont la valeur locative s'élève à 1 100 euros par mois.



Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 24 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :



Vu l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l'article 2224 du code civil,

Vu l'article 2241 du code civil



A titre principal :



- confirmer le jugement rendu le 30 mars 2021 en ce qu'il a déclaré prescrites les demandes formées par les consorts [X] et [Y],



A titre subsidiaire :



- confirmer le jugement rendu le 30 mars 2021 en ce qu'il a jugé que les consorts [X] et [Y] ne justifiaient pas et ne quantifiaient pas leurs demandes,



A titre très subsidiaire :



- juger qu'il n'est pas à l'origine des troubles anormaux du voisinage allégués par les consorts [X] et [Y],

- débouter les consorts [X] et [Y] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,



En toutes hypothèses :



- le juger recevable et bien fondé en ses demandes,

- condamner la compagnie Groupama Méditerranée à le relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient très exceptionnellement être prononcées à son encontre,

- condamner la SCI Pops à le relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient très exceptionnellement être portées à son encontre,







- débouter les consorts [X] et [Y] et la SCI Pops, la Compagnie d'assurances Groupama Méditerranée et la SCI Pops de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

- condamner tous succombants au paiement de la somme de 5 000 euros à son profit en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner tous succombants aux dépens.



Le syndicat des copropriétaires réplique :



Sur la prescription,

- que les désordres sont apparus en août 2013,

- que l'assignation du 30 décembre 2015 n'a pas interrompu la prescription à son égard puisqu'il n'a pas été assigné,

- que les conclusions communiquées dans le cadre de la procédure de référé pour une audience du 28 novembre 2017, laquelle a abouti à une ordonnance de référé disant n'y avoir lieu à référé, n'ont pu interrompre la prescription en application de l'article 2241 du code civil,



Sur le fond,

- que le chemisage des canalisations d'eaux usées a été réalisé par la copropriété le 3 juillet 2017,

- qu'il n'est pas responsable des désordres objet de l'action de Mme [P] et M. [S],

- que le rapport d'expertise est affecté de manquements,

- qu'il ressort du règlement de copropriété que les canalisations intérieures à un lot et à usage exclusif de ce lot, sont des parties privatives,

- que les consorts [X] [Y] ne prouvent pas les préjudices allégués,

- leurs demandes sont invérifiables et n'ont pas été soumises à l'expert,

- il n'est pas démontré que l'appartement est encore inoccupé.



Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 27 novembre 2024, la société Groupama Méditerranée demande à la cour de :



Vu les dispositions de l'article 1315 du code civil,

Vu les dispositions de l'article 9 du code de procédure civile,

Vu les dispositions des articles 1102 et suivants du code civil,

Vu les dispositions des articles 780 et suivants du code civil,

Vu les dispositions de l'article 2224 du code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

Vu l'ordonnance de mise en état rendue par le conseiller le 22 novembre 2022,

Vu les dispositions des articles 902 et suivants du code de procédure civile,



Sur l'irrecevabilité des demandes formulées à son encontre,



- juger irrecevables les demandes de M. [K] [Y], Mme [M] [X] et M. [E] [Y] au regard de la caducité de l'appel prononcée dans le cadre de l'ordonnance d'incident du 22 novembre 2022,



Sur le fond,



Sur la prescription,



- juger irrecevables les demandes formulées par les consorts [X] [Y] à son encontre, celles-ci étant prescrites,

- débouter les consorts [X] [Y] de leurs demandes formulées à son encontre, en tant qu'assureur du syndicat des copropriétaires,



Sur le principal,



- juger que les désordres allégués par les consorts [X] [Y] proviennent des parties privatives de l'appartement sus-jacent de la SCI Pops ainsi que de la canalisation privative relevant de leur lot,





- mettre hors de cause le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] ainsi que son assureur,

- débouter purement et simplement les consorts [X] [Y] ainsi que toutes autres parties de l'intégralité de leurs demandes formulées à son encontre,



Sur le quantum,



- limiter le préjudice matériel subi par les consorts [X] [Y] à la somme de 2 000 euros correspondant à la remise en peinture de la salle de bains, imputable partiellement à leur encontre et à l'encontre de la SCI Pops,

- constater l'absence manifeste de diligence des bailleurs,

- dire et juger qu'elle ne saurait couvrir la persistance des dommages découlant de l'absence de diligence des consorts [X] [Y],

- débouter purement et simplement les consorts [X] [Y] de leur demande de préjudice locatif,



Vu les dispositions de l'article L. 112-6 du code des assurances,



- dire et juger la franchise contractuelle applicable et opposable aux tiers,



Vu les dispsoitions des articles 699 et 700 du code de procédure civile,



- condamner in solidum les consorts [X] [Y] à lui verser la somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.



La société Groupama Méditerranée argue :



Sur l'incident devant le conseiller de la mise en état,

- que la décision du conseiller de la mise en état n'a pas été contestée dans le cadre d'un déféré,

- que malgré cette ordonnance qui a prononcé la caducité de la déclaration d'appel des consorts [X] [Y] à l'égard de la SCI Pops et à son égard, ils formulent des demandes contre elle,

- que le syndicat des copropriétaires a aussi été débouté de sa demande tendant à dire que la SCI Pops et elle-même, demeurent parties à la procédure d'appel à son égard.



Subsidiairement, de plusieurs moyens auxquels il est référé, en application de l'article 455 du code de procédure civile, par renvoi aux conclusions, notamment sur la prescription.



Dans ses conclusions d'intimée déposées et notifiées par le RPVA le 24 janvier 2022, la SCI Pops demande à la cour de :



Vu les articles 2224 et suivants du code civil, 

Vu les articles 1240 et suivants du code civil, 

Vu la théorie du trouble anormal de voisinage, 



A titre principal, 

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nice du 30 mars 2021 en ce qu'il a déclaré irrecevables comme prescrites les demandes consorts [X] [Y] à son encontre, 



A titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour ne faisait pas droit au moyen de prescription développé par elle, 

- débouter les consorts [X] [Y] et le syndicat des copropriétaires de toutes leurs demandes, fins, et prétentions à son encontre, 



En tout état de cause, 

- débouter tout concluant de ses demandes à son encontre,

- condamner les consorts [X] [Y] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.







La SCI Pops soutient :



Sur la prescription,

- que les consorts [X] [Y] ne justifient d'aucun acte interruptif de prescription à son encontre entre le mois d'août 2013 et d'août 2018,

- que l'assignation en référé expertise signifiée à Mme [H], ne peut avoir d'effet interruptif à son égard, personne morale distincte de ses gérants et associés éventuels.



Sur le fond, des moyens auxquels il est référé par renvoi aux conclusions, en application de l'article 455 du code de procédure civile.



L'instruction a été clôturée par ordonnance du 3 juin 2025.



L'arrêt sera contradictoire, puisque toutes les parties ont constitué avocat.



MOTIFS DE LA DECISION



Sur l'étendue de la saisine de la cour



L'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile énonce que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.



Le dispositif des conclusions des parties comporte des demandes de « juger » et « constater », qui ne constituent pas toutes des prétentions, mais des moyens, si bien que la cour n'en est pas saisie.



Sur le moyen d'irrecevabilité tiré de l'ordonnance du conseiller de la mise en état



Aux termes de l'article 914 dans sa rédaction en vigueur à la date de la déclaration d'appel, in fine, les ordonnances du conseiller de la mise en état statuant sur la fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité de l'appel, sur la caducité de celui-ci ou sur l'irrecevabilité des conclusions et des actes de procédure en application des articles 909, 910 et 930-1 ont autorité de la chose jugée au principal.



Par ordonnance du 22 novembre 2022, le conseiller de la mise en état a déclaré caduc l'appel des consorts [X] [Y] contre la SCI Pops et la société Groupama Méditerranée et a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à ce que la SCI Pops et la société Groupama Méditerranée restent parties à son égard.



Il en ressort que les demandes des consorts [X] [Y] dirigées contre la SCI Pops et la société Groupama Méditerranée sont irrecevables, de même que les demandes du syndicat des copropriétaires dirigées contre ces mêmes parties.



Reste ainsi uniquement l'action des consorts [X] [Y] contre le syndicat des copropriétaires.



Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription



Elle est soulevée par le syndicat des copropriétaires, qui argue de l'absence d'effet interruptif de l'assignation du 30 décembre 2015 non dirigée contre lui, ni des conclusions communiquées dans le cadre d'une procédure de référé qui n'a pas abouti.



Les consorts [X] [Y] opposent que la connaissance des faits permettant d'agir est intervenue au cours de l'expertise en décembre 2014, car ils n'occupaient pas le bien donné en location, et que la prescription a été interrompue par l'assignation en référé du 30 décembre 2015 et les demandes en référé contre le syndicat des copropriétaires notamment le 28 novembre 2017.





Selon les dispositions de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.



L'article 2224 du code civil énonce que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.



Selon les articles 2241 et suivants du code civil, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion, et il en est de même lorsqu'elle est portée devant une juridiction incompétente ou lorsque l'acte de saisine de la juridiction est annulé par l'effet d'un vice de procédure. L'interruption résultant de la demande en justice produit ses effets jusqu'à l'extinction de l'instance. L'interruption est non avenue si le demandeur se désiste de sa demande ou laisse périmer l'instance, ou si sa demande est définitivement rejetée.



Par ailleurs, l'article 2239 du même code prévoit que la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d'instruction présentée avant tout procès, et que le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée.



En l'espèce, il ressort des pièces de la procédure, qu'un expert judiciaire a été désigné à la demande des consorts [P] [S] par ordonnance de référé du 14 août 2014 au contradictoire des consorts [X] [Y] et du syndicat des copropriétaires notamment, que par assignation du 30 décembre 2015 les consorts [X] [Y] ont saisi le juge des référés afin que les opérations soient déclarées communes à de nouvelles parties, à savoir la société Oca et Mme [H].



Dans la mission d'expertise confiée par l'ordonnance du 14 août 2014 rappelée en début d'expertise, figure également en point 4° : « examiner également les désordres allégués par les consorts [X] [Y], dont il est fait état dans le courrier électronique du 16 juin 2014, le courrier et le devis de la société ETB du 25 juin 2014, les deux photographies en couleur de format A4 montrant la baignoire et la salle de bain et le courrier électronique du 18 juillet 2014 et les décrire ».



Dans le rapport d'expertise il est fait état d'infiltrations à partir du plafond de la salle de bains depuis août 2013, dans l'appartement des consorts [X] [Y] occupé par Mme [B] locataire.



Dans l'ignorance de la date de l'assignation en référé des consorts [P] [S] et des demandes formées par les consorts [X] [Y], il doit être conclu a minima à une connaissance des faits permettant d'agir par les consorts [X] [Y] à la date du courrier électronique du 16 juin 2014 visé dans l'ordonnance de référé du 14 août 2014, et pas en décembre 2014 comme prétendu.



Par ordonnance du 16 janvier 2018 rendue sur saisine des consorts [P] [S] dirigée contre le syndicat des copropriétaires, les consorts [X] [Y], la société Groupama, la SCI Pops, le juge des référés statuant notamment sur des conclusions déposées par les consorts [X] [Y] du 28 novembre 2017, tendant à être relevés et garantis par le syndicat des copropriétaires d'une part, mais aussi à la condamnation du syndicat des copropriétaires in solidum avec la SCI Pops à payer des provisions correspondant aux travaux de reprise de leur appartement et à leur préjudice locatif, a dit n'y avoir lieu à référé.



Par la suite, les consorts [X] [Y] justifient avoir déposé des conclusions devant le tribunal de grande instance de Nice, notifiées le 7 mars 2019, aux fins notamment de condamnation du syndicat des copropriétaires in solidum avec la SCI Pops à payer des sommes, correspondant aux travaux de reprise de leur appartement et à leur préjudice locatif, soit moins de cinq ans après le courrier électronique du 16 juin 2014 visé dans l'ordonnance de référé du 14 août 2014, portant sur les désordres allégués par eux.



Il doit donc être conclu qu'il n'est pas démontré que les consorts [X] [Y] sont prescrits à agir contre le syndicat des copropriétaires, sur qui pèse la charge de la preuve de la prescription.



Le jugement appelé sera donc infirmé sur ce point et les consorts [X] [Y] déclarés recevables en leur action d'indemnisation de leurs préjudices, dirigée contre le syndicat des copropriétaires.



Sur la nature et l'origine des désordres



Aux termes du rapport d'expertise judiciaire, l'appartement des consorts [X] [Y] a subi des infiltrations d'eau, dont les traces sont particulièrement visibles dans la salle de bains et les murs encadrant la baignoire sont très humides et parsemés de moisissures. Le séjour (particulièrement au niveau du mur mitoyen avec la salle de bains) et les pièces mitoyennes, sont dégradés à des degrés divers.



L'expert conclut qu'une partie des infiltrations se ferait par un petit coffre maçonné au plafond de la salle de bains, ouvert à sa base et dans lequel il a pu distinguer des tuyauteries appartenant à l'appartement du cinquième étage. Les autres infiltrations passent par des fissures au plafond de la salle de bains ou du séjour. Il estime que de ce fait, la salle de bains de cet appartement est devenue insalubre.



L'expert énonce que grâce à l'intervention de l'entreprise Aqua energy, sapiteur, pour effectuer des investigations dans l'appartement du cinquième étage, après mise en cause du propriétaire dudit appartement, ont été révélés des défauts dans l'installation de la douche de la salle de bains de l'appartement du cinquième, à savoir :

- des fuites se produisant à partir de la périphérie du bac à douche dont l'étanchéité est mal réalisée,

- un tuyau assurant le vidage du bac à douche qui créé des fuites,

- la petite fenêtre de la salle de bains du cinquième génère un écoulement parasite le long du mur extérieur et l'eau pénètre dans les pavés de verre cassés du quatrième. 



Au final l'expert a retenu trois causes des désordres sur lesquels portait sa mission, concernant les désordres allégués par les consorts [P] [S] (troisième étage) d'une part, les consorts [X] [Y] (quatrième étage) d'autre part :

- les fuites dues aux tuyaux de vidage poreux en plomb des appareils sanitaires de l'appartement du quatrième étage, s'agissant d'une cause permanente,

- les fuites dues à des remontées d'eaux usées dans la colonne collective suite à la présence de bouchons, l'eau ressortant notamment sous la baignoire du quatrième au travers d'ouvertures dans la canalisation de vidage en plomb, puis après le 27 janvier 2014, par les autres défauts des canalisations de vidage en plomb, s'agissant d'une cause fréquente entre le 11 janvier et le 16 avril 2014,

- les fuites dues à des défauts d'étanchéité de l'appartement du cinquième étage, qui sont peu fréquentes car l'appartement est souvent inoccupé, mais quotidiennes quand d'appartement est occupé.



Se prononçant sur les devis produits par la locataire concernant l'appartement des consorts [X] [Y] portant sur l'électricité, la plomberie, les travaux de gros 'uvre, la peinture, l'expert judiciaire est d'avis qu'ils ne peuvent être pris totalement en compte, car selon lui, seuls les travaux nécessaires pour remédier aux désordres créés par l'appartement du cinquième étage sont à retenir et pas ceux nécessaires pour éviter à l'appartement du quatrième de créer de nouveaux désordres. L'expert judiciaire qui s'étonne que ce soit la locataire qui ait produit des devis, précise qu'il n'a obtenu des consorts [X] [Y] aucun devis des travaux de remise en état de leur appartement, malgré ses demandes.



L'expert judiciaire retient une responsabilité à 100 % de l'appartement du cinquième étage pour les infiltrations subies par l'appartement du quatrième étage, qui selon lui ne concerne pas le syndicat des copropriétaires.







Sur les demandes des consorts [X] [Y]



Se prévalant du rapport d'expertise qui selon eux, établit que les infiltrations subies dans leur appartement, proviennent à la fois de défauts d'étanchéité dans l'appartement du cinquième étage de la SCI Pops et de remontées d'eaux usées dans la colonne collective et de la canalisation en plomb de vidage qui constitue une partie commune, ils réclament sur le fondement de l'article 1240 du code civil et la loi du 10 juillet 1965, la somme de 43 870,44 euros correspondant aux travaux de reprise de leur appartement sur la base des devis produits par leur locataire dans le cadre de l'expertise, outre la somme de 56 600 euros correspondant à leur préjudice locatif.



Il ressort des développements ci-dessus que la cour n'est saisie que de la demande dirigée contre le syndicat des copropriétaires.



Les consorts [X] [Y] ne peuvent plus soutenir que la canalisation en plomb de vidage est une partie commune, dès lors qu'ils n'ont interjeté appel du jugement que sur la demande d'indemnisation de leur préjudice et pas sur le partage de responsabilité retenu par le premier juge, imputable à hauteur de 47,50 % au syndicat des copropriétaires et son assureur (colonne collective d'eaux usées), 47,50 % au consorts [X] [Y] (canalisation en plomb de vidage du quatrième étage qui n'est donc pas partie commune) et 5 % à la SCI Pops (défauts d'étanchéité du cinquième étage).



Aux termes de l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction en vigueur à la date de leurs conclusions de première instance du 7 mars 2019, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.



Il n'est pas contesté que la colonne collective constitue une partie commune.



Nonobstant la conclusion de l'expert judiciaire selon laquelle le syndicat des copropriétaires n'a aucune responsabilité dans les infiltrations subies dans l'appartement des consorts [X] [Y], il ressort des constatations expertales que les défauts de la colonne collective ont également généré des désordres dans l'appartement [X] [Y] au quatrième étage, qui a servi de passage aux infiltrations subies dans l'appartement sous-jacent au troisième étage, en raison du mauvais état de la canalisation en plomb de vidage de l'appartement [X] [Y].



En considération de ces éléments, il convient de retenir un partage de responsabilité à hauteur de 70 % imputable à l'appartement du cinquième étage de la SCI Pops, et pour le reste un partage de responsabilité à égalité entre le syndicat des copropriétaires propriétaire de la colonne collective et les consorts [X] [Y] propriétaires de la canalisation en plomb de vidage dans leur appartement.



Les consorts [X] [Y] ne peuvent donc obtenir du syndicat des copropriétaires une indemnisation de leurs préjudices qu'à hauteur de 15 % de ceux-ci.



S'agissant du préjudice matériel, il ne peut porter que sur les travaux pour remédier aux désordres d'infiltrations subis dans la salle de bains notamment les murs encadrant la baignoire, ainsi que le séjour et pièces mitoyens.



Les devis transmis par la locataire des consorts [X] [Y], visés dans le rapport d'expertise auquel ils sont pourtant annexés, ne sont pas communiqués à la juridiction. Seul un devis du 11 mai 2018 est transmis, concernant des travaux de carrelage dans la salle de bains après dépose et démolition de la faïence et du carrelage, la fourniture et la pose d'un faux-plafond, la plomberie de la salle de bains, l'électricité dans le séjour, les wc, la salle de bains, le hall, la chambre, la cuisine, l'extérieur, la peinture dans ces pièces, les menuiseries extérieures pour un montant total de 41 429,14 euros, étant observé qu'il s'agit d'un appartement composé d'une entrée, d'un séjour avec terrasse, d'une chambre, d'une salle de bains, d'un wc séparé, d'une cave et d'un balcon selon le contrat de bail produit.



En l'état des constatations expertales, il y a lieu de ne retenir sur ce devis que l'installation du chantier, les travaux dans la salle de bains à l'exclusion des travaux de plomberie et d'électricité, ainsi que les travaux de peinture dans la salle de bains, majorés pour tenir compte de la nécessité de travaux de peinture dans le séjour et pièces mitoyens, pour un montant de 11 000 euros au total soit 1 650 euros à la charge du syndicat des copropriétaires, compte tenu du partage de responsabilité ci-dessus déterminé.



S'agissant du préjudice locatif, les consorts [X] [Y] réclament la perte de loyer de 14 800 de mars 2016 à septembre 2017 correspondant à la baisse de loyer consentie de mars 2016 à septembre 2017 fin du bail (soit 13,5 mois à 1 100 euros), ainsi qu'à compter d'octobre 2017 la perte de loyer de 1 100 euros pendant trente-six mois, jusqu'en octobre 2020, outre deux mois correspondant à la durée des travaux estimée par l'expert.



Il est justifié que le loyer de l'appartement s'élevait charges comprises à un montant en dernier lieu, compte tenu de l'indexation, de 871,05 euros. Selon le décompte locatif, il a été consenti des remises de loyers s'élevant à la somme de 393,50 euros pendant neuf mois et le loyer réclamé n'a été que de 473,53 euros pendant six mois, ce qui correspond à une remise de 393,50 euros pendant six mois supplémentaires, soit quinze mois au total, soit 5 902,05 euros. Il n'est pas établi que les consorts [X] [Y] ont renoncé au solde locatif débiteur de 11 188,09 euros, si bien que le surplus de perte locative jusqu'en septembre 2017, n'est pas démontré.



Pour la période postérieure, il est produit une estimation immobilière du 29 novembre 2017, concernant l'appartement d'une superficie de 75 m² environ à hauteur de 1 100 euros, qu'il y a lieu de ramener à la somme de 950 euros, correspondant à la moyenne entre 1 100 euros et le loyer antérieur estimé hors charge de 800 euros. Au regard de l'ampleur des dégâts de la salle de bains, pièce essentielle, il y a lieu de retenir un préjudice locatif à hauteur de 45 % du revenu locatif soit 427,50 euros par mois.



Le syndicat des copropriétaires démontre avoir fait voter au cours de l'assemblée générale du 6 juin 2019, la réalisation des travaux suivants pour le compte de qui il appartiendra :

- réparation des tuyaux poreux des appareils sanitaires de l'appartement du quatrième des consorts [X] [Y], après avoir obtenu l'accès à leur appartement, pour une enveloppe maximum de 7 500 euros,

- réparation dans la salle de douche de l'appartement du cinquième étage de la SCI Pops, après avoir obtenu l'accès à son appartement, pour une enveloppe maximum de 7 500 euros.



Le syndicat des copropriétaires établit également avoir mis en demeure la SCI Pops de laisser l'accès à son appartement en décembre 2019 (et non 2020 comme mentionné à tort) et que ce courrier a été suivi d'une sommation notifiée par huissier selon acte du 24 février 2020. Le préjudice de jouissance dans sa partie imputable au syndicat des copropriétaires doit donc être limité jusqu'en décembre 2019, soit pendant vingt-sept mois à compter d'octobre 2017. Il s'agit de la date jusqu'à laquelle le syndicat des copropriétaires, qui devait procéder aux travaux réparatoires votés, a mis en demeure la SCI Pops de laisser l'accès à son appartement pour l'exécution des travaux, de nature à mettre fin aux désordres dans l'appartement du quatrième étage et sous-jacent du troisième étage, aucune pièce produite par les consorts [X] [Y] ne démontrant une imputabilité au syndicat des copropriétaires postérieurement.



Le préjudice de jouissance total est donc évalué à 17 444,45 euros (5 902,05 + (427,50 x 27)) dont 15 % à la charge du syndicat des copropriétaires, soit 2 616,68 euros.



Le syndicat des copropriétaires sera donc condamné à verser aux consorts [X] [Y] la somme de 1 650 euros au titre du préjudice matériel et 2 616,68 euros au titre du préjudice de jouissance.















Sur les demandes accessoires 



Nul ne conteste les dépens et frais irrépétibles de première instance, dont la cour n'est pas saisie.



En cause d'appel, en application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de faire masse des dépens et de les partager à hauteur de 85 % pour les consorts [X] [Y] et 15 % pour le syndicat des copropriétaires.



Par voie de conséquence, les demandes respectives au titre des frais irrépétibles seront rejetées.



Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de la SCI Pops, les frais exposés pour les besoins du procès en appel et non compris dans les dépens.



En revanche, il est inéquitable de laisser à la charge de la société Groupama Méditerranée les frais exposés pour les besoins du procès et non compris dans les dépens, si bien que les consorts [X] [Y] et le syndicat des copropriétaires y seront condamnés dans la même proportion que pour les dépens.



Selon les dispositions de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas, la jurisprudence admettant la solidarité entre les coresponsables d'un même dommage, en qualifiant la condamnation d'in solidum.



Aucune disposition ne prévoit la solidarité entre les personnes condamnées aux dépens et aux frais irrépétibles, et aucun fondement n'est invoqué à l'appui de la demande de condamnation solidaire aux dépens, qui sera donc rejetée.



PAR CES MOTIFS



Vu l'appel limité contre le jugement du 30 mars 2021, en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes de [T] [X], M. [K] [Y], Mme [M] [X], M. [E] [Y] à l'encontre de la SCI Pops, du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 9] et de la société Groupama Méditerranée,



Déclare irrecevables les demandes de M. [K] [Y], Mme [M] [X], M. [E] [Y] d'une part, du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 9] sis à Roquebrune-Cap-Martin représenté par son syndic d'autre part, dirigées contre la SCI Pops et la société Groupama Méditerranée ;



Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré irrecevables comme prescrites les demandes de [T] [X], M. [K] [Y], Mme [M] [X], M. [E] [Y] ;



Statuant à nouveau sur ce chef infirmé,



Déclare M. [K] [Y], Mme [M] [X], M. [E] [Y] recevables en leur action d'indemnisation de leurs préjudices, dirigée contre le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 9] sis à [Localité 13] représenté par son syndic ;



Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 9] sis à [Localité 13] représenté par son syndic, à verser à M. [K] [Y], Mme [M] [X], M. [E] [Y] ensemble, les sommes suivantes :

- 1 650 euros (mille six cent cinquante euros) au titre du préjudice matériel,

- 2 616,68 euros (deux mille six cent seize euros et soixante-huit centimes) au titre du préjudice de jouissance ;



Fait masse des dépens d'appel et dit qu'ils seront partagés à hauteur de 85 % pour M. [K] [Y], Mme [M] [X], M. [E] [Y] d'une part, et à hauteur de 15 % pour le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 9] sis à [Localité 13] représenté par son syndic d'autre part ;



Condamne dans la même proportion M. [K] [Y], Mme [M] [X], M. [E] [Y] d'une part, et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 9] sis à [Localité 13] représenté par son syndic d'autre part, à verser à la société Groupama Méditerranée, la somme de 3 000 euros (trois mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Rejette les autres demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



LE GREFFIER LE PRESIDENT