Tribunal Judiciaire · Chambre 1/Section 5 — 3 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 25/00306 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2THJ

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 03 OCTOBRE 2025
MINUTE N° 25/01471
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Nous,Monsieur Ulrich SCHALCHLI, Vice-Président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 03 Juillet 2025 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

LA SOCIETE AESTIAM PLACEMENT PIERRE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Cédric BEAUDEUX de la SELEURL MALESHERBES AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K81

ET :

LA SOCIETE STORIX LOGISTIX, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Clément CARON de la SELARL BOËGE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0386

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EXPOSE DU LITIGE

Le 18 mai 2022, la société AESTIAM PLACEMENT PIERRE a donné à bail à la société NWI TRANSPORTS, moyennant un loyer annuel de 15570 € payable trimestriellement d'avance outre une provision sur charges de 1168 € et une provision sur taxe foncière de 1038 €, des locaux situés à [Localité 4] [Adresse 2].

Le 9 décembre 2024, la société AESTIAM PLACEMENT PIERRE a fait commandement à la société STORIX LOGISTICS anciennement dénommée NWI TRANSPORTS de lui payer la somme de 34810,73 € au titre des loyers et charges échus.

Par assignation du 12 février 2025, la société AESTIAM PLACEMENT PIERRE demande que soit constatée la résiliation du bail au 10 janvier 2025 par l'effet du commandement du 9 décembre 2024 visant la clause résolutoire, et ordonnée l'expulsion de la société STORIX et de tous occupants de son chef et que celle-ci soit condamnée à lui payer la somme provisionnelle de 35674,48 € au titre des loyers et charges jusqu'au 10 janvier 2025, une indemnité d'occupation journalière de 143,88 € et la somme de 5000 € au titre des frais irrépétibles.

Elle demande en outre que soit ordonnée la séquestration des meubles garnissant les locaux en garantie des sommes dues et qu'il soit jugé que le dépôt de garantie lui restera acquis.

La société STORIX LOGISTICS demande que soient jugés nuls et de nuls effets les commandements des 2 octobre, 9 et 11 décembre 2024 et conclut au débouté de la demanderesse en ses prétentions.

Elle demande reconventionnellement la somme provisionnelle de 26472 € en remboursement des provisions sur charges et taxes versées et que soit ordonnée la compensation des sommes dues entre les parties.

Subsidiairement, elle demande un délai de 24 mois avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle demande la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles.

Elle fait valoir :

- que le commandement du 2 octobre 2024 n'a pas été signifié à un préposé de la société, et que les commandements des 9 et 11 décembre 2024 n'ont pas été signifiés à personne;

- que les décomptes joints aux commandements ne mentionnent pas la société STORIX LOGISTICS comme débiteur et mentionnent la société AESTIAM comme créancier;

- que les décomptes joints aux commandements sont imprécis en ce qu'ils ne distinguent pas les loyers des charges et ne précisent pas l'adresse des locaux loués;

- que l'indemnité d'occupation stipulée dans la clause résolutoire constitue une clause pénale sur laquelle le juge des référés ne peut se prononcer;

- que les provisions sur charges et taxes n'ont pas été régularisées.

MOTIFS

Selon l'article 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans un bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer resté infructueux;

Le bail litigieux stipule en son article XIX sa résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance;

La demanderesse invoque expressément comme fondement de la résiliation le défaut de règlement dans le délai d'un mois des sommes visées au commandement visant la clause résolutoire délivré le 9 décembre 2024;

Il n'y a donc pas lieu d'apprécier la validité de commandements délivrés à d'autres dates;

Le commandement du 9 décembre 2024 reproduit les termes tant de l'article 145-41 que de la clause de résiliation;

Tant les termes du commandement que les mentions portées sur le décompte annexé permettent d'identifier sans aucune équivoque le bail, l'objet du bail et les parties au bail;

Les contestations de ce chef manquent de sérieux;

Le décompte annexé au commandement est quasiment illisible tant les caractères utilisés sont petits et mal imprimés mais la défenderesse ne s'en plaint pas;

Du décompte plus lisible versé aux débats, il ressort que les sommes appelées sont dénommées "taxe foncière", "facturation périodique", "refacturation";

Les montants appelés sous l'intitulé "facturation périodique", qui correspond vraisemblablement à l'appel trimestriel du loyer et des provisions sur charges, ne distinguent pas entre loyer, provisions sur charges et TVA; en outre, l'appel du troisième trimestre 2022 est de 4647,56 € alors que celui du 4ème trimestre et les suivants sont de l'ordre de 7000 € sans que la moindre explication ait été donnée sur cette variation au cours des débats alors même que l'imprécision du décompte était invoquée; enfin, alors que le loyer est exigible trimestriellement, deux facturations successives apparaissent au 1er mars et au 1er avril 2024 sous l'intitulé "facturation périodique";

Au demeurant, le loyer hors taxe annuel étant de 15570 €, soit 18684 € TTC et les provisions trimestrielles de 4206 € HT (1168 € + 1038) soit 5046 € TTC, l'appel trimestriel devrait être de 23730/4= 5932 € TTC; or la demanderesse ne fournit aucune explication sur les montants mentionnés dans le décompte;

Compte tenu de son imprécision, le commandement du 9 décembre 2024 n'est pas de nature à permettre au preneur de s'assurer facilement de l'exigibilité des sommes réclamées dans le temps restreint qui lui est imparti pour payer et échapper aux effets de la clause résolutoire, et n'a donc pu produire ses effets quant à la mise en oeuvre de la clause résolutoire;

Au regard de l'imprécision du décompte et de l'absence de toute explication sur le mode de calcul des échéances par le bailleur auquel il incombe de prouver que les sommes qu'il réclame sont conformes aux stipulations du bail, la créance est elle-même contestable;

La demanderesse sera déboutée de ses demandes;

*Sur la demande reconventionnelle;

La demanderesse ayant au cours des débats produit des décomptes de régularisation des charges, il appartenait au preneur de les contester précisément le cas échéant, celui-ci ne pouvant se contenter de réclamer la restitution des provisions versées sans critiquer la régularisation proposée par le bailleur;

Il est équitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu'elles ont exposés;


PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance publique, contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Déboutons la société AESTIAM PLACEMENT PIERRE de ses demandes;

Rejetons la demande reconventionnelle de la société STORIX LOGISTICS et les demandes au titre des frais irrépétibles;

Condamnons la société AESTIAM PLACEMENT PIERRE aux dépens.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 03 OCTOBRE 2025.

LA GREFFIÈRE

Fatma BELLAHOYEID
LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Ulrich SCHALCHLI