Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 3 octobre 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 10]

 ■

Loyers commerciaux

N° RG 25/02505 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7GIJ

N° MINUTE : 2

Assignation du :
10 Février 2025

Réouverture des débats
[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :
à Me DENIZOT et Me BERNARD








JUGEMENT 
rendu le 03 Octobre 2025
DEMANDERESSE

S.A. LES HÔTELS DE [Localité 10]
[Adresse 5]
[Localité 7]

représentée par Maître Solène BERNARD de la SELEURL Cabinet Bernard, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E0112


DEFENDERESSE

Société SWISSLIFE ESG DYNAPIERRE
[Adresse 2]
[Localité 7]

représentée par Maître Christophe DENIZOT de l’ASSOCIATION AARPI NICOLAS DENIZOT TRAUTMANN ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #B0119


PARTIE INTERVENANTE 

Société SCP D’ADMINISTRATEURS JUDICIAIRES [B] & ROUSSELET
[Adresse 6]
[Localité 8]

représentée par Maître Solène BERNARD de la SELEURL Cabinet Bernard, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #E0112
COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière


DEBATS

A l’audience du 19 Juin 2025 tenue publiquement 

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort



FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 9 juillet 2013, la société Swisslife ESG Dynapierre venant aux droits de la société Swisslife Dynapierre a donné à bail renouvelé à la société Les Hôtels de [Localité 10] des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Adresse 9] [Localité 1], à usage exclusif de café, restaurant et hôtel meublé de catégorie 4 étoiles et séminaire, pour une durée de dix ans à effet du 1er janvier 2013 pour expirer le 31 décembre 2022, moyennant un loyer annuel de 172.000 euros HT et HC, payable par trimestre d’avance.

Les locaux donnés en location sont décrits comme suit : “ un immeuble indépendant d 'une surface de 1 060 m2 environ.”


Par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2022, la société Les Hôtels de [Localité 10] a signifié à la société Swisslife ESG Dynapierre une demande de renouvellement pour le terme du bail, soit le 31 décembre 2022, sollicitant le renouvellement pour une nouvelle période de dix années à compter du ler janvier 2023, sans indication du montant du loyer souhaité.

Par acte de commissaire de justice du 9 décembre 2022, la société Swisslife ESG Dynapierre a signifié à la société preneuse son acceptation du principe du renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2023,moyennant un nouveau loyer en principal d’un montant de 350.000 euros/an (le loyer annuel s’élevant au 4ème trimestre 2022 à 197 920,68 euros HT HC.)

La société Les Hôtels de [Localité 10] a été placée en redressement judiciaire aux termes d’un jugement du 29 avril 2024.

A défaut d’accord entre les parties, la société Les Hôtels de [Localité 10] a signifié à la société Swisslife ESG Dynapierre par acte extra judiciaire du 15 novembre 2024 un mémoire préalable sollicitant à titre principal la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 202.000 euros HT-HC par an.

Puis par acte de commissaire de justice signifié le 17 février 2025, la société Les Hôtels de [Localité 10] et la SCP d’administrateurs judiciaires [B] & Rousselet représenté par M. [R] [B] en sa qualité d’administrateur judiciaire de la société Les Hôtels de [Localité 10] ont fait assigner la société Swisslife ESG Dynapierre devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris demandant à celui-ci de :
A titre principal :
- fixer le montant du loyer du bail renouvelé rétroactivement à compter du 1er janvier 2023 à la somme annuelle de 202 000 euros hors taxes et hors charges, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail demeurant inchangées, sauf dispositions impératives légales contraires ;
- condamner la société Swisslife ESG Dynapierre “solidairement” à lui rembourser les trop-perçus de loyers depuis le 1er janvier 2023 ;
Subsidiairement,
- désigner tel expert qu'il lui plaira avec pour mission de déterminer le montant de la valeur locative des locaux au jour du renouvellement du bail ;
- ordonner la consignation des sommes à valoir sur les honoraires de l’expert à la charge des bailleurs ;
- fixer le loyer provisionnel pendant la durée de l’instance à compter rétroactivement du 1er janvier 2023 à la somme de 202 000 euros, par an en principal dans l'hypothèse où une mesure d’instruction serait ordonnée ;
En toute hypothèse,
- condamner la société Swisslife ESG Dynapierre à lui verser la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise s'il y a lieu.


Aux termes de son mémoire en réplique notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 juin 2025, la société Swisslife ESG Dynapierre demande au juge des loyers commerciaux de :
 A titre principal
- juger que par application des clauses du bail, le loyer de renouvellement du bail dont s’agit à effet du 1er janvier 2023 doit être fixé à la valeur locative.
- fixer en conséquence le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2023 à un montant annuel de sept cent cinquante mille euros (750.000 euros) en principal, hors charges et hors taxes.
A titre subsidiaire
- désigner un expert, avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux loués.
- dans ce cas, fixer le loyer provisionnel que le locataire devra régler à compter du 1er janvier 2023 et jusqu’à la fin de la procédure définitive en fixation du loyer, à la somme annuelle de 750.000 € HT et HC et plus subsidiairement, fixer le loyer provisionnel que le locataire devra régler à compter du 1er janvier 2023 et jusqu’à la fin de la procédure définitive en fixation du loyer, au montant du loyer en cours.
- voir en telle hypothèse réserver les dépens.
En toute hypothèse
- condamner la société Les Hôtels de [Localité 10] au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
- condamner la société Les Hôtels de [Localité 10] aux dépens dont distraction au profit de Maître Denizot, avocat, en vertu de l’article 699 du code de procédure civile.
- débouter la société Les Hôtels de [Localité 10] de ses demandes, fins et conclusions.


Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier.

A l’audience les parties ont indiqué au juge des loyers commerciaux qu’ils étaient d’accord pour la désignation d’un expert judiciaire, leur point de désaccord portant sur la fixation du loyer provisionnel.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail commercial qui les lie.

Il convient ainsi de constater le renouvellement de ce contrat pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2023, aux clauses et conditions du bail expiré, à l’exception du loyer de renouvellement.


Sur le montant du loyer du bail renouvelé

Il n’est pas contesté que les lieux sont monovalents, du fait de leur destination d’hôtel ; les parties ne contestent pas non plus le fait que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative.

Suivant l’article R 145-30 alinéas 3 et 4 du code de commerce, si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R.145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

En l’espèce, les parties ont essentiellement produit des pièces de nature procédurale ou purement factuelles qui étayent leurs demandes mais ne permettent pas à la juridiction de statuer de manière suffisamment éclairée.

Le rapport établi le 12 décembre 2022à la requête de la société preneuse par M. [M], expert judiciaire près la cour d'appel de Paris, apporte des éléments utiles à l'instruction de l'affaire mais ne présente pas les garanties de contradiction nécessaires pour être retenu par la juridiction, bien qu'il ait été soumis à la discussion des parties.

La valeur locative étant l'élément déterminant de la fixation du prix du bail renouvelé, en l’absence d’éléments suffisants et compte tenu des divergences existant entre les parties, une expertise apparaît nécessaire.

Pour autant, dans son mémoire en réplique, la société bailleresse, invoque la clause du bail selon laquelle il est stipulé que “De convention expresse entre les Parties, à titre de condition essentielle et déterminante du présent bail, il est convenu que le loyer du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative définie ri l `article L 145-33 du Code de Commerce et ce indépendamment
de la durée du bail expiré. À défaut d 'accord entre les parties sur cette valeur locative, le prix du loyer sera fixé judiciairement selon les modalités prévues aux R 145-23 et suivants du Code de Commerce ou de tout autre texte qui pourrait leur être substitué.”. Elle en conclut que la valeur locative des locaux loués doit être fixée sans égard pour la méthode hôtelière usuellement pratiqué pour les hôtels, les parties s’étant expressément convenues de s’en tenir à la méthode usuelle de comparaison visée par le code de commerce.

Ce point, essentiel dans la détermination de la mission qui sera fixée à l’expert, n’ayant pas fait l’objet d’observations de la part de la société preneuse qui invoque dans son assignation l’application des dispositions de l’article R145-10 du code de commerce, et n’ayant pas été débattu par les parties à l’audience, il paraît opportun et même nécessaire d’ordonner la réouverture des débats pour permettre un débat contradictoire sur la question.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Constate l’accord des parties sur le principe de renouvellement du contrat de bail liant la société Swisslife ESG Dynapierre à la société Les Hôtels de [Localité 10] concernant les locaux situés [Adresse 3] pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2023, 

Avant dire droit sur la fixation du prix du bail renouvelé, ordonne la réouverture des débats à l’audience du 10 novembre 2025 à 9h30 et invite les parties à faire valoir toutes observations utiles sur le mode de détermination de la valeur locative en l’espèce,

Réserve les dépens


Fait et jugé à [Localité 10] le 03 Octobre 2025

La Greffière La Présidente 
M. PLURIEL S. GUILLARME