Tribunal Judiciaire · Service des référés — 3 octobre 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 7]


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N° RG 25/52318 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7PYB

N° : 7

Assignation du :
20 Mars 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le :


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 03 octobre 2025



par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier. 
DEMANDERESSE

La SCI DU [Adresse 1]
[Adresse 4]
[Localité 6]

représentée par Maître Chantal TEBOUL ASTRUC, avocat au barreau de PARIS - #A0235



DEFENDERESSE

La société UMAKAYU (KINTARO CAFE)
[Adresse 3]
[Localité 5]

représentée par Maître Evelyne ELBAZ, avocat au barreau de PARIS - #L0107




DÉBATS

A l’audience du 05 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier, 




Suivant acte sous seing privé en date du 2 juin 2021, la société civile immobilière du [Adresse 1] a donné à bail commercial à la société Umakayu pour une durée de 9 années à compter du 1er juin 2021, un local situé [Adresse 2], consistant en une boutique, une boutique avec arrière boutique et laboratoire et diverses caves, moyennant un loyer annuel de 120.000 euros HT, payable trimestriellement, à terme d’avance les 1er jour de chaque trimestre civil.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2025, la SCI du [Adresse 1] a assigné la société Umakayu (Kintaro Café) en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et d’obtenir:

- l’expulsion de la société Umakayu (Kintaro Café) ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, 

- le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meubles désigné par le bailleur en garantie des sommes dues, au frais de la société Umakayu (Kintaro Café),

- la conservation du dépôt de garantie

- la condamnation de la société Umakayu (Kintaro Café) à payer à la requérante à titre provisionnel, la somme de 34.342,86 euros correspondant au montant des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation demeurés impayés au titre des échéances exigibles avec intérêts au taux légal,

- la condamnation de la société Umakayu (Kintaro Café) à payer à la requérante à titre provisionnel, la somme de 1.7171,14 euros à titre de clause pénale

- la condamnation de la société Umakayu (Kintaro Café) au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré de 15% jusqu’à la date de restitution effective des locaux

- la condamnation de la société Umakayu (Kintaro Café) au paiement de la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Par conclusions développées oralement lors de l'audience du 5 septembre 2025, la SCI du [Adresse 1], représenté par son Conseil, maintient oralement ses demandes, actualisant sa demande en paiement à la somme de 43.124,77 euros au titre de l’arriéré locatif et 2.156,24 euros au titre de la clause pénale. Elle sollicite en outre le paiement de la garantie à première demande à hauteur de 68.454,34 euros.
Elle ne s’oppose à l’octroi de délai sur un temps limité avec clause de déchéance du terme.

Lors de l’audience, la société Umakayu (Kintaro Café), représentée par son Conseil, ne conteste pas le montant réclamé mais sollicite les délais de paiement les plus larges et la suspension des effets de la clause résolutoire dans l’attente.
Elle soulève l’existence de contestations sérieuses sur la demande d’astreinte et de clause pénale.
Elle sollicite le débouté de la demanderesse quant aux demandes relatives à la garantie à première demande, l’article 700 et les dépens.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 3 octobre 2025.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.


MOTIFS

1/ Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

Sur le principe

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Selon jurisprudence constante le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Aux termes de l’article 17 du contrat de bail commercial, le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, un mois après un commandement de payer demeuré sans effet ou une sommation d’avoir à exécuter demeurée sans effet.

Par acte d’huissier du 10 février 2025, la SCI du [Adresse 1] a fait délivrer au preneur un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce. Ce commandement est régulier en la forme et détaille le montant de la créance.

Il est établi que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance. 

Il y a lieu en conséquence de constater le principe de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur les délais

Aux termes de l'article L145-41 alinéa 2 du Code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, la demanderesse fait part de son accord quant à l’octroi de délais sur une période limité.

Il convient par conséquent d’accorder les délais de paiement sollicités et de suspendre les effets de la clause résolutoire comme suit au présent dispositif.

En cas de non respect, la clause résolutoire reprendra son plein effet et l’expulsion sera ordonnée avec toutes ses conséquences de droit. La défenderesse sera alors réputée occupante sans droit ni titre, causant ainsi un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré et une indemnité d’occupation sera mise à sa charge depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés. Aucune circonstance ne justifie le prononcé d’une astreinte.

2/ Sur la provision

Aux termes de l’article 835 alinea 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il résulte du décompte locatif produit que l’obligation du preneur au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation dus à la SCI du [Adresse 1] n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 43,124,77 euros, terme du 3ème trimestre 2025 inclus. 

La société Umakayu (Kintaro Café) sera donc condamnée à titre provisionnel à payer la somme de 43.124,77 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. 

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci. 


En l’espèce, la conservation du dépôt de garantie, de majoration du loyer à titre d’indemnité d’occupation et de majoration du taux d’intérêt s’analysent en une clause pénale et leur montant apparaît manifestement excessif au regard des circonstances de la cause. Il n'y a donc pas lieu à référé sur cette demande et l’indemnité d’occupation sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Le décompte locatif produit par la demanderesse fait état d’une réglement intitulé (solde GAPD). La demande de paiement de la GAPD formulée à l’audience se heurte ainsi à une contestation sérieuse et il convient de l’en débouter.


3/ Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la société Umakayu (Kintaro Café) qui succombe supportera le poids des dépens.

Il est équitable de la condamner au paiement de la somme de 1500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS

Statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, 

Condamnons la société Umakayu (Kintaro Café) à payer à la SCI du [Adresse 1] une provision de 43.124,77 euros (quarante trois mille cent vingt quatre euros soixante dix sept centimes) correspondant aux loyers et charges impayés au terme du 3ème trimestre 2025 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

Accordons à la société Umakayu (Kintaro Café) un délai de grâce pour se libérer et dit qu'elle devra s'en acquitter par 12 paiements mensuels successifs d'un montant de 3.583 euros (trois mille cinq cent quatre vingt trois euros) en sus du loyer et des charges en cours, payables le 15 de chaque mois, le premier règlement devant intervenir avant le 15 du mois suivant la signification de la décision, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette ;

Rappelons que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties sont suspendus et que, si les modalités du paiement précité sont intégralement respectées par la défenderesse, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ;

Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

En tant que de besoin, dans l'hypothèse du non respect des délais de paiement,



Constatons l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail et disons que la la société Umakayu (Kintaro Café) devra quitter les lieux et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis adresse [Adresse 2], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

Ordonnons, à défaut, l'expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique, avec le cas échéant la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais avancés par la défenderesse ;

Condamnons en cas de résiliation la société Umakayu (Kintaro Café) à payer à la SCI du [Adresse 1] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges normalement dus en cas de continuation des baux à compter du 1er octobre 2025 et jusqu'à la date de son départ effectif ;

Déboutons la SCI du [Adresse 1] de sa demande d'astreinte ;

Déboutons la SCI du [Adresse 1] de sa demande de clause pénale;

Déboutons la SCI du [Adresse 1] de sa demande de conservation du dépôt de garantie;

Déboutons la SCI du [Adresse 1] de sa demande de majoration du loyer à titre d’indemnité d’occupation;

Déboutons la SCI du [Adresse 1] de sa demande de garantie à première demande;

Condamnons la société Umakayu (Kintaro Café), aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 10 février 2025;

Condamnons la société Umakayu (Kintaro Café) au paiement à la SCI du [Adresse 1] de la somme de 1500 euros (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de droit de l'exécution provisoire en vertu des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile . 

Fait à [Localité 7] le 03 octobre 2025

Le Greffier, Le Président,



Larissa FERELLOC Maïté FAURY