Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 2 octobre 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 7] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me TRONCQUEE 
Copies certifiées conformes 
délivrées le:
à Me TRONCQUEE 


■


Charges de copropriété

 
N° RG 24/01760 - 
N° Portalis
352J-W-B7I-C34GA

N° MINUTE : 




Assignation du :
29 Janvier 2024






JUGEMENT 
rendu le 02 Octobre 2025 
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], représenté par son syndic, le Cabinet DM GESTION, SAS
[Adresse 1]
[Localité 3]

Représenté par Maître Catherine TRONCQUEE de la SCP GASNIER TRONCQUEE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0351


DÉFENDEUR

Monsieur[K] [G] [J] [W]
[Adresse 2]
[Localité 4]

Non représenté


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Décision du 02 Octobre 2025
Charges de copropriété
 N° RG 24/01760 - N° Portalis 352J-W-B7I-C34GA

Antoinette LE GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 08 Juillet 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 2 Octobre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe 
Réputé contradictoire
En premier ressort
***
EXPOSE DU LITIGE

M. [K] [G] [J] [W] est propriétaire des lots n°13 et 78 dans l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 8], soumis au régime de la copropriété. 

Par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à Paris 18ème, représenté par son syndic le Cabinet DM GESTION, a assigné, devant ce tribunal, M. [K] [G] [J] [W] aux fins de : 
Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application, 
Vu les dispositions de la loi du 23 décembre 2000, 
Vu les dispositions du code civil, 
Vu les dispositions du code de procédure civile,
- le recevoir en ses demandes et le déclarer bien fondé, 
- condamner M. [K] [W] à lui régler la somme de 9.674,65 euros correspondant aux appels charges et appels travaux impayés arrêtés au 1er janvier 2024, 
- dire que cette somme portera intérêts de droit au taux légal sur la somme de 2.437,41 euros à compter du 1er mars 2022, date de la lettre de mise en demeure adressée par le syndic, sur la somme de 3.407,29 euros à compter du 13 mai 2022, sur la somme de 5.347,15 euros à compter du 21 novembre 2022, sur la somme de 6.161,10 euros à compter du 27 février 2023, sur la somme de 9.045,34 euros, et à compter du 5 décembre 2023 euros à compter du 18 septembre 2023, date de la lettre de mise en demeure adressée à l’intéressé, et pour le surplus à compter de l’exploit introductif d’instance, 
- ordonner la capitalisation des intérêts, 
- condamner M. [K] [W] à lui régler :
*la somme de 210 euros au titre des frais exposés, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 
* la somme de 2 .500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, 
* la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- le condamner aux entiers dépens, 
- rappeler que l’exécution provisoire est de droit. 

Par conclusions d’actualisation signifiées à M. [W] le 13 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires demande : 

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application, 
Vu les dispositions de la loi du 23 décembre 2000, 
Vu les dispositions du code civil, 
Vu les dispositions du code de procédure civile,
- le recevoir en ses demandes et le déclarer bien fondé, 
- condamner M. [K] [W] à lui régler la somme de 3.075,35 euros correspondant aux appels charges et appels travaux impayés arrêtés au 1er janvier 2025, 
- dire que cette somme portera intérêts de droit au taux légal à compter de la notification des conclusions d’actua1isation,
- ordonner la capitalisation des intérêts,
- condamner M. [K] [W] à lui régler :
*la somme de 1.000 euros au titre des frais exposés, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 
* la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, 
* la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- le condamner aux entiers dépens, 
- rappeler que l’exécution provisoire est de droit. 

***
M. [W], assigné par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice et à qui les conclusions d’actualisation du 13 janvier 2025 ont été signifiées dans les mêmes conditions, n’a pas constitué avocat. 

***
Il sera expressément renvoyé aux écritures du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile. 

***
L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture du 13 février 2025. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 8 juillet 2025 et mise en délibéré au 2 octobre 2025.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Dans ce cas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété : 

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot» ainsi qu’“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs 
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résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***
Au cas présent, le syndicat des copropriétaires justifie, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, de la qualité de propriétaire de M. [W] sur les lots n°13 et 78 de l’état descriptif de division.

M. [W] a en cours de procédure procédé à des règlements, lesquels doivent, conformément aux dispositions de l’article 1342-10 du code civil, s’imputer sur les dettes de charges les plus anciennes. 

Pour le solde réclamé, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :
- les procès-verbaux des assemblées générales des 19 avril 2023 et 25 avril 2024, approuvant les comptes 2022 et 2023, les budgets prévisionnels des exercices concernés 2023, 2024 et 2025, les fonds travaux et certains travaux dont ceux d’installation de caméras de vidéo-surveillance et de rénovation de la chaufferie, 
- les appels de fonds portant application aux charges collectives de la répartition des lots du défendeur, 
- un décompte faisant apparaître, au 1er janvier 2025, un solde débiteur de 3.865,35 euros, comprenant la somme de 1.000 euros de frais, celle-ci étant sollicitée par le syndicat des copropriétaires au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire du défendeur est débiteur, déduction faite des divers frais examinés ci-après, de la somme de 2.865,35 euros au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 1er janvier 2025, “Fonds Travaux Alur” et 1er provision” du 01/01/2025 compris. 

M. [W] ne démontre pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire. En conséquence, il sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme susvisée de 2.865,35 euros avec intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2025, date de signification des conclusions actualisées. 

Les intérêts échus, dus pour au moins une année entière, seront capitalisés, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les frais : 

En vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;
- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;
- les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°);
- les frais d’avocat, qui constituent des frais indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie des mises en demeure, de leurs avis de réception et des contrats de syndic pour les années 2021, 2022 et 2023. Les frais à hauteur de 210 euros (30 x 7) seront admis. 

En revanche, les frais de mises en demeure postérieurs à l’introduction de l’instance n’apparaissent pas nécessaires, sachant que le syndicat des copropriétaires a été en mesure d’actualiser, devant le tribunal, ses prétentions au titre des appels de fonds postérieurs à l’assignation. Les frais à concurrence de 90 euros (30 x 3) seront écartés.

Il est rappelé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu'en cas de “diligences exceptionnelles”, lesquelles ne sont pas démontrées ni même alléguées en l’espèce.

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Aussi, les postes de frais comptabilisés du chef de la “remise dossier avocat” et de “recouvrement de charges”, à hauteur de 350 euros chacun, seront rejetés.
Dans ces conditions, M. [W] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 210 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le surplus de la demande sera rejeté.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts : 

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement. 

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que M. [W] ait agi de mauvaise foi alors qu’il a procédé à des règlements non négligeables, et qu’il n’est pas établi que le défaut de paiement du solde précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Aussi, faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens : 

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Partie perdante au sens de l’article 696 précité, M. [W] sera condamné aux dépens.


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Sur les frais non compris dans les dépens : 

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, M. [W] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe : 

CONDAMNE M. [K] [G] [J] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 8] :

- la somme de 2.865,35 euros, au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 1er janvier 2025, “Fonds Travaux Alur” et “1er provision” du 01/01/2025 compris, avec intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2025,

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNE M. [K] [G] [J] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 8] la somme de 210 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 8] du surplus de ses demandes au titre des frais et des dommages et intérêts, 

CONDAMNE M. [K] [G] [J] [W] aux dépens,



CONDAMNE M. [K] [G] [J] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 8] la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

REJETTE les plus amples demandes, 

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit. 

Fait et jugé à [Localité 7] le 02 octobre 2025.


La Greffière La Présidente