Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 2 octobre 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 9] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me BUNIAK
Copies certifiées conformes 
délivrées le:
à Me BUNIAK 


■


Charges de copropriété

 
N° RG 24/09588 - 
N° Portalis 352J-W-B7I-C5OA2

N° MINUTE : 




Assignation du :
29 Juillet 2024






JUGEMENT 
rendu le 02 Octobre 2025 
DEMANDEUR

le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté son syndic le Cabinet G&E, SAS, prise en la personne de son représentant légal domicilié de droit audit siège en cette qualité
[Adresse 4]
[Localité 6]

Représenté par Maître Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1260



DÉFENDEUR

Monsieur [X] [U]
[Adresse 7]
[Localité 5]

Non représenté 


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 02 Octobre 2025
Charges de copropriété
 N° RG 24/09588 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5OA2

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Antoinette LE GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 08 Juillet 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 02 Octobre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe 
Réputé contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSÉ DU LITIGE

M. [X] [U] est propriétaire des lots n°6 et 45 dans l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 10], soumis au régime de la copropriété. 

Par acte de commissaire de justice du 29 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris 11ème, représenté par son syndic le Cabinet G&E, a assigné, devant ce tribunal, M. [U] aux fins de : 

Vu les articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu les articles 1240 et suivants du code civil, 
- le recevoir en ses demandes et Y faisant droit, 
- constater, sur le fondement des documents produits, que M. [U] [X] est redevable, à son égard de la somme de 12.687,74 euros, au titre des appels de charges et des appels de travaux impayés au 1er juillet 2024 et correspondant à la période du 29 novembre 2021 au 1er juillet 2024, appel de charges du 3ème trimestre 2024 inclus,
En conséquence, 
- le condamner au paiement de la somme de 12.687,74 euros précitée, majorée des intérêts légaux à compter de l’acte introductif d’instance,
- ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil, 
- condamner M. [U] au paiement de la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ainsi que de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
- condamner M. [U] aux entiers dépens, comprenant les frais de signification par commissaire de justice de l’assignation et du jugement à intervenir, dont distraction au profit de Maître BUNIAK, en application de l’article 699 du code de procédure civile. 

***
M. [X] [U], assigné par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, n’a pas constitué avocat. 

***
Il sera expressément renvoyé à l’acte introductif d’instance du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile. 

***

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture du 12 mars 2025. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 8 juillet 2025 et mise en délibéré au 2 octobre 2025.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Dans ce cas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété : 

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot» ainsi qu’“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***
Au cas présent, le syndicat des copropriétaires justifie, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, de la qualité de propriétaire de M. [U] sur les lots n°6 et 45 de l’état descriptif de division.

Décision du 02 Octobre 2025
Charges de copropriété
 N° RG 24/09588 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5OA2

Il produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 29 novembre 2021, 9 novembre 2022 et 29 novembre 2023 approuvant les comptes du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 et du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, les budgets prévisionnels des exercices concernés 2022, 2023 et 2024, les fonds travaux et certains travaux dont ceux de remplacement des colonnes d’évacuation [Localité 8]/EP et de ravalement de la courette, 
-les factures et rapport des intervenants (architecte/plombier) dans le logement du 5ème étage pour la recherche de fuite et de constatations de l’état de la salle de bains, frais relevant de facturations privatives,
- les appels de fonds portant application aux charges collectives de la répartition des lots du défendeur, 
- un décompte faisant apparaître, au 1er juillet 2024, un solde débiteur de 12.687,74 euros, comprenant la somme de 546 euros de frais. 

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire du défendeur est débiteur, déduction faite des divers frais examinés ci-après, de la somme de 12.141,74 euros au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 1er juillet 2024, “appel de fonds charges courantes 3T” 2024 compris. 

M. [U] ne démontre pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire. En conséquence, il sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme susvisée de 12.141,74 euros avec intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2024, date de l’assignation. 

Les intérêts échus, dus pour au moins une année entière, seront capitalisés, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil

Sur les frais : 

En vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;
- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;
- les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°);
- les frais d’avocat, qui constituent des frais indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, la relance du 22 juillet 2023 n’est pas produite de sorte que les frais facturés de 30 euros seront écartés. 

Par ailleurs, les honoraires d’avocats relèvent de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ces conditions, la demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sera rejetée.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts : 

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement. 

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que M. [U] ait agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Aussi, faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires : 
Sur les dépens : 

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Décision du 02 Octobre 2025
Charges de copropriété
 N° RG 24/09588 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5OA2

Partie perdante au sens de l’article 696 précité, M. [U] sera condamné aux dépens, qui pourront être recouvrés par Maître BUNIAK dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais non compris dans les dépens : 

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, M. [U] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe : 

CONDAMNE M. [X] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 10] :

- la somme de 12.141,74 euros, au titre de l’arriéré d’appels de charges et de travaux arrêtés au 1er juillet 2024, “appel de fonds charges courantes 3T” 2024 compris, avec intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2024,

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] du surplus de ses demandes au titre des frais et des dommages-intérêts, 

CONDAMNE M. [X] [U] aux dépens qui pourront être recouvrés par Maître BUNIAK, Avocate, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile, pour ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision,


CONDAMNE M. [X] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 10] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

REJETTE les plus amples demandes, 

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit. 

Fait et jugé à [Localité 9] le 02 octobre 2025.


La Greffière La Présidente