Tribunal Judiciaire · Référés Cabinet 3 — 3 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE



ORDONNANCE DE REFERE


Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 03 Octobre 2025
Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés
Greffier : Madame ZABNER,
Débats en audience publique le : 05 Septembre 2025



N° RG 25/02471 - N° Portalis DBW3-W-B7J-[Immatriculation 4]


PARTIES :


DEMANDERESSE


S.C.I. FLOREAL
Dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal 

Représentée par Maître Jérôme COUTELIER-TAFANI de l’ASSOCIATION COUTELIER, avocats au barreau de DRAGUIGNAN





DEFENDERESSE

S.A.R.L. LUNOE
Dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal 

Non comparante

















EXPOSE DU LITIGE

Le 26 juin 2020, la SCI JBPN a consenti à la SARL LUNOE un bail portant sur un local commercial à destination de restauration, brasseries et autres activités liées à la restauration, situé [Adresse 3] moyennant un loyer annuel hors-taxes et hors charges de 28 255,56 € et comportant une clause résolutoire. 

Le 22 mars 2023, la SCI JPBN et la SARL LUNOE ont signé un avenant au bail et une annexe au bail commercial contenant un inventaire des charges, impôts, taxes et redevances dues par le preneur en exécution du bail. 

La SCI FLOREAL vient aux droits de la SCI JBPN pour avoir acquis l’immeuble situé [Adresse 3] le 3 avril 2023.

N’ayant pas respecté son obligation de paiement du loyer et des charges au terme convenu, la SCI FLOREAL lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 9 avril 2024 portant sur la somme de 9305,48 € sur la base duquel elle a engagé une première procédure qu’elle a retirée du rôle.

Le 6 mars 2025, elle a fait délivrer un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire à la SARL LUNOE portant sur la somme de 51 040,06 € qui est demeuré infructueux à son échéance.

C’est dans ces circonstances que par exploit de commissaire de justice du 11 juin 2025, la SCI FLOREAL a fait assigner la SARL LUNOE, aux fins d’obtenir:

-la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation du bail et l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef des locaux qu’elle exploite [Adresse 3], avec au besoin le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier ;

-l’enlèvement et le déménagement des biens et objets mobiliers garnissant les lieux lors de l’expulsion soit dans l’immeuble soit chez un garde-meuble, à son choix, aux frais, risques et périls du la SARL LUNOE ;

-la condamnation de la SARL LUNOE à lui payer par provision une somme de 59 636,21 € et subsidiairement au paiement de la somme de 19 454,78 € ;

-le rejet d’une éventuelle demande de délai et subsidiairement, dans l’hypothèse où des délais seraient accordés :1° l’imputation en priorité des sommes versées sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance de la mise en demeure, l’arriéré du au titre de la mise en demeure n’étant apuré ; 
2° dans l’hypothèse où la SARL LUNOE ne respecterait pas les délais accordés et ne s’acquitterait pas, dans le même temps, du paiement des loyers, charges et accessoires courants, des termes échus postérieurement à la mise en demeure et l’arriéré, la précision que les sommes dues deviendront immédiatement exigibles, que la clause résolutoire sera acquise et qu’elle pourra dès lors poursuivre l’expulsion de la SARL LUNOE ainsi que celle de tous occupants de son chef du local visé, avec au besoin le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier;

-sa condamnation par provision à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation établie sur la base du loyer de la dernière année de location, augmentée des charges et accessoires jusqu’à la reprise du local ;

- l’acquisition du bénéfice du montant du dépôt de garantie ;

-le paiement de la somme de 5000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer, d’assignation et de la notification éventuelle aux créanciers inscrits ainsi de la signification de l’ordonnance à intervenir.

Le 5 juin 2025, la SCI FLOREAL a dénoncé la procédure aux créanciers inscrits.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 septembre 2025.

À cette date, la SCI FLOREAL, par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes telles que formées au terme de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer.

La SARL LUNOE, régulièrement assignée par procès-verbal remis à personne morale, n’est pas représentée à l’audience susvisée.

SUR QUOI

Attendu qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler qu’en l’absence de comparution de la partie en défense, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Attendu que par application de l’article 835 du même code, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’impose, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire » ; 

Attendu que s’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans conditions de l’existence d’une urgence telle que prévue aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le montant de la provision allouée en référé mais n’ayant d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ;

Que le bailleur produit notamment aux débats :
–le contrat de bail du 26 juin 2020, son avenant et l’inventaire des charges en date du 22 mars 2023,

-l’attestation notariée d’acquisition par la SCI FLOREAL de l’immeuble situé [Adresse 3] en date du 3 avril 2023,

–les factures de loyers de 2023, 2024 et des deux premiers trimestres 2025,

–la facture de reddition des charges 2023 en date du 1er juin 2024,

–les commandements de payer visant la clause résolutoire du 9 avril 2024 et 6 mars 2025, 

-la facture d’avoir surcharge 2023 en date du 1er février 2025,

-le décompte de la créance locative et d’arriérés de charges depuis avril 2023 jusqu’au mois de mai 2025 inclus ;

Que le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d’un décompte que la SARL LUNOE a cessé de payer ses loyers de manière régulière et reste lui devoir une somme de 13 191,88 € au titre de l’arriéré locatif arrêtée à l’échéance de mars 2025 ;

Que l’obligation du locataire de payer la somme de 13 191,88 € au titre des loyers échus arrêtés à l’échéance du mois de mars 2025 n’est pas sérieusement contestable, ni contestée par la SARL LUNOE défaillante ;

Que la SARL LUNOE ne s’est pas acquittée des échéances postérieures de sorte qu’il est établi qu’elle est débitrice de la somme de 19 454,78 € au titre des seuls loyers TTC arrêtés à mai 2025 ;

Que pour le surplus des sommes réclamées au titre des charges, la SCI FLOREAL ne justifie que de la régularisation des charges 2023 et d’un avoir au titre de cette même année ;

Que le bailleur détient une créance non sérieusement contestable à hauteur de la somme de 26 160,50 € (19 460,78 + 6752,81 - 47,09) ;

Qu’il convient en conséquence de condamner la SARL LUNOE à payer à la SCI FLOREAL la somme provisionnelle de 26 160,50 € au titre des loyers arrêtés à l’échéance du mois de mai 2025 et des charges impayées de l’exercice 2023 ;

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent 

Attendu que l’article 1728 du code civil prévoit que le preneur est tenu de deux obligations principales dont celle de payer le prix du bail au terme convenu ;

Que l’article 834 du Code de procédure civile dispose « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différent » ;

Que la juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser une urgence au sens de l’article 834 du Code civil précité ;

Qu’elle peut, en effet, constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement et qu’elle ne se heurte à aucune contestation sérieuse ;

Que dans ce cadre, il appartient au bailleur, qui demande la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, de rapporter la preuve de sa créance ;

Qu’en l’espèce, il résulte des stipulations du bail commercial en date du 26 juin 2020 liant les parties contient une clause résolutoire au terme de laquelle il est prévu qu’à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer ou accessoires à son échéance ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail ou de ses annexes, et 30 jours après une mise en demeure restée infructueuse, le bail sera résilié de plein droit ;

Que suite au commandement de payer du 6 mars 2025 les loyers et charges visant la clause résolutoire, le preneur, à qui incombe la charge probante, ne s’est pas acquitté de son obligation de paiement dans le délai de 30 jours soit au plus tard le 6 avril 2025 ; 

Qu’en effet, la SARL LUNOE n’a effectué aucun règlement ;

Qu’il y a donc lieu de constater que par l’effet de la clause résolutoire, le bail se trouve résilié de plein droit le 7 avril 2025 et l’obligation de la SARL LUNOE de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable ;
 
Qu’il y a lieu d’ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef à compter de la signification de la présente ordonnance avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de la présente ordonnance ; 

Attendu qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus tenu au paiement d’un loyer mais d’une indemnité d’occupation ;

Qu’il convient de fixer l’indemnité provisionnelle d’occupation due par la SARL LUNOE au bailleur égale au montant du dernier loyer TTC de 3131,45 € établi sur la base du loyer de la dernière année de location, augmenté des charges et accessoires soit la somme de 4478,12 € à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux loués;

Attendu que le contrat de bail prévoit qu’en cas de résiliation judiciaire du fait du preneur, le montant total du dépôt de garantie restera acquis au bailleur ;

Qu’il convient en conséquence, de dire que le montant du dépôt de garantie restera acquis au bailleur conformément aux dispositions du contrat de bail les liant ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que la SARL LUNOE sera condamnée au paiement de la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de référé en ce compris le coût du commandement de payer du 6 mars 2025 pour la somme de 313 € ainsi que l’état des créanciers inscrits ;



PAR CES MOTIFS
 
JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONSTATONS la résiliation du bail commercial situé [Adresse 3] liant les parties;

ORDONNONS l’expulsion de la SARL LUNOE et celle de tous occupants de son chef du local commercial loué susvisé, et ce dès la signification de la présente ordonnance, avec au besoin le concours de la [Localité 5] publique et d’un serrurier ;

AUTORISONS la SCI FLOREAL, en cas d’expulsion de la SARL LUNOE, à transporter les meubles et objets se trouvant dans les lieux et à les séquestrer soit dans l’immeuble soit chez un garde-meuble, à son choix, aux frais, risques et périls de la SARL LUNOE conformément aux dispositions de l’article R433-1 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNONS la SARL LUNOE à payer, à titre provisionnel, à la SCI FLOREAL la somme de 26 160,50 € au titre des loyers arrêtés à l’échéance du mois de mai 2025 et charges impayées de l’exercice 2023 ;

CONDAMNONS la SARL LUNOE à payer, à titre provisionnel, à la SCI FLOREAL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer TTC de 3131,45 € établi sur la base du loyer de la dernière année de location, augmenté des charges et accessoires soit la somme de 4478,12 € à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux;

DISONS que le montant du dépôt de garantie restera acquis au bailleur ;

CONDAMNONS la SARL LUNOE à payer à la SCI FLOREAL la somme de 1500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

CONDAMNONS la SARL LUNOE aux entiers dépens en ce compris les frais du commandement de payer du 6 mars 2025 pour la somme de 313 € ainsi que l’état des créanciers inscrits ;

REJETONS le surplus des demandes plus amples ou contraires ;





RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.


LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

























Grosse délivrée le 03 Octobre 2025

À 
-Maître Jérôme COUTELIER-TAFANI