Tribunal Judiciaire · Référés Cabinet 2 — 1 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE



JUGEMENT 
PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND 

Référés Cabinet 2

JUGEMENT DU : 01 Octobre 2025
Président : Mme JEFFREDO, Juge
Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier
Débats en audience publique le : 05 Août 2025





N° RG 25/02977 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6TCE

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 5] MÉDITERRANÉE” sis [Adresse 1]
pris en la personne de son syndic en exercice la SAS MICHEL DE [C], dont le siège social est sis [Adresse 4]
pris en la personne de son représentant légal 

représenté par Maître Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE





DEFENDERESSE

Madame [V] [M] [F] [R], née le 17 Février 1946 à [Localité 8] 
demeurant [Adresse 2]

comparante en la personne de son fils [H] [R] avec pouvoir


















EXPOSE DU LITIGE

Mme [V] [R] est propriétaire des lots nos 395, 120 et 5 au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 6], situé [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 8 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, agissant par l’intermédiaire de son conseil a mis en demeure Mme [V] [R] de lui payer la somme de 3 381,11 euros, selon décompte arrêté le 14 mars 2025, au titre des provisions pour charges de l’exercice courant, ainsi que des provisions du fonds travaux échues et non réglées. 

En l’absence de paiement intégral de l’arriéré, le syndicat des copropriétaires des [Adresse 9] de [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la SAS Michel de [C], a fait citer Mme [V] [R], par acte de commissaire de justice du 4 juillet 2025, selon la procédure accélérée au fond, aux fins de la voir condamner, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à payer les sommes suivantes : 
- 3 479,38 euros au titre des provisions sur charges échues, 
- 1 330,64 euros au titre des provisions à échoir, 
- 378,23 euros au titre des frais de recouvrement, 
avec intérêts au taux légal à compter du 8 mai 2025 sur la somme de 3 381,11 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, 
- 2 500 euros à titre de dommages et intérêts, 
- 1 075 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 5 août 2025, le demandeur, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, indiquant par ailleurs n’être pas opposé à l’accord d’un échéancier de paiement, à raison de 300 euros par mois. 

Mme [V] [R], régulièrement représentée par son fils M. [Z] [R], muni d’un pouvoir, s’est reconnue débitrice des sommes réclamées au titre de l’arriéré de charges. Elle a évoqué des difficultés de gestion administrative et sollicité des délais de paiement, à hauteur de 300 euros par mois. 

L'affaire a été mise en délibéré au 1er octobre 2025, date à laquelle la décision a été rendue. 

L’ensemble des parties ayant comparu, il sera statué par décision contradictoire, en application de l’article 467 du code de procédure civile. 

MOTIVATION

Sur les demandes en paiement

S’agissant des charges échues

Aux termes de l’article 19-2 alinéas 1 et 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. 

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :
un extrait de compte copropriétaire arrêté au 1er octobre 2025, mentionnant un solde débiteur de 5 188,25 euros, le règlement de copropriété, le procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 10 juillet 2023 ayant ajusté le budget prévisionnel de l’exercice 2023, voté le budget prévisionnel de l’exercice 2024 et la constitution d’un fond travaux, le procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2024 menée en présence de Mme [V] [R] ayant approuvé les comptes de l’exercice comptable 2023, ajusté le budget prévisionnel de l’exercice en cours 2024, voté le budget prévisionnel de l’exercice 2025 et voté la constitution d’un fond travaux, les appels de provisions trimestriels et avis de régularisation adressés à Mme [V] [R] au cours des exercices 2023 et 2024, le contrat de syndic. 
L’extrait de compte copropriétaire mentionne un solde débiteur de 5 188,25 euros au titre des provisions pour charges et travaux échues entre le 31 janvier 2023 et le 1er octobre 2025. 

Il y a lieu de déduire de cette somme : 
- 36 euros imputés au titre des frais de mise en demeure le 16 mai 2024, 
- 152,23 euros imputés au titre d’une sommation de payer le 28 novembre 2024 et 
- 298,64 euros imputés au titre d’ “honoraires suivi avocat”. 

Ces dépenses seront abordées avec les frais de recouvrement. 

Il y a par ailleurs lieu de déduire des sommes réclamées deux virements de 300 euros réalisés par Mme [V] [R] les 10 juin et 10 juillet 2025, dont la réalité est attestée par un relevé de compte produit par la défenderesse . Ces paiements n’ont en effet pas été comptabilisés dans l’extrait de compte communiqué en demande. 

Les provisions à échoir au titre du dernier trimestre 2025 seront enfin évoquées infra. 

L’arriéré de charges, arrêté à la date de l’audience, le 5 août 2025, s’élève donc à la somme de 3 846,06 euros. 

Mme [V] [R] sera ainsi condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 846,06 euros au titre des provisions pour charges et travaux arrêtés à la date du 5 août 2025. 

En application de l’article 1231-6 du code civil, la somme de 3 381,11 euros portera intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2025, date de la mise en demeure. Le reste de la condamnation portera intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2025, date de l’assignation. 

S’agissant des provisions à échoir

A défaut de paiement par Mme [V] [R] dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 8 avril 2025, les provisions non encore échues pour l'exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles. 

L’exercice concerné s’étend du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025. 

Le syndicat des copropriétaires peut ainsi exiger le paiement des provisions pour charges et travaux à échoir pour le dernier trimestre 2025. 

Mme [V] [R] sera donc condamnée à payer la somme de 665,32 euros au titre des provisions à échoir.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2025. 

S’agissant des frais nécessaires au recouvrement

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1967 permet au syndicat des copropriétaires d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui à compter de la mise en demeure. 

En l’espèce, il est produit deux mises en demeure adressées à la défenderesse par le syndic, les 14 septembre 2023 et 16 mai 2024, dont le coût global doit être évalué à 72 euros, ainsi qu’une sommation de payer du 28 novembre 2024, dont le coût doit être évalué à 154,73 euros. 

Le coût de la mise en demeure par avocat du 8 avril 2025 sera intégré aux frais irrépétibles. 

Les “honoraires suivi dossier avocat” constituent des débours ressortant de la gestion courante du syndic, dont il n’est pas établi qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Les frais de recouvrement doivent ainsi être évalués à 226,73 euros. 

Il convient donc de condamner Mme [V] [R] à payer la somme cette somme au titre des frais de recouvrement. 

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 4 juillet 2025. 

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Ainsi, le préjudice issu du retard apporté au paiement d’une somme d’argent est réparé par l’allocation de l’intérêt au taux légal et il appartient au créancier réclamant paiement de sommes complémentaires de justifier d’un préjudice distinct. 

Cette preuve ne résulte pas de la seule carence de l’intimé ni encore de l’affirmation péremptoire de sa mauvaise foi. 

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires des Terrasses de Méditerranée ne justifie ni de la nature, ni du principe, ni de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance. 

Par conséquent, il convient de le débouter de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de délai de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.

En l’espèce, compte tenu de la reprise des paiements par Mme [V] [R], des explications données à l’audience par cette dernière relatives à ses difficultés dans les tâches administrative, de son âge et de l’accord du créancier, la demanderesse sera autorisée à s’acquitter du montant des condamnations (4 738,11 euros) en 15 échéances mensuelles de 300 euros, et une 16e échéance qui soldera la dette en principal et intérêts, ce à compter de la signification de la présente décision et par la suite au plus tard le 10 de chaque mois. 

A défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, le solde de la dette redeviendra immédiatement exigible. 
 
Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [V] [R], qui succombe, supportera les dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’assignation. 

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Mme [V] [R], partie condamnée aux dépens, sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires des Terrasses de Méditerranée, représenté par son syndic en exercice la SAS Michel de [C] la somme de 1 110 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS, 

LE TRIBUNAL, STATUANT CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE Mme [V] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SAS Michel de [C], la somme de 3 846,06 euros au titre des provisions pour charges et travaux, arrêtées à la date du 5 août 2025, 

DIT que la somme de 3 381,11 euros portera intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2025 et que le reste de la condamnation portera intérêt au taux légal à compter du 4 juillet 2025, 

CONDAMNE Mme [V] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SAS Michel de [C], la somme de 665,32 euros au titre des provisions pour charges et travaux du dernier trimestre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2025, 

CONDAMNE Mme [V] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SAS Michel de [C], la somme de 226,73 euros au titre des frais de recouvrement, outre intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2025, 

AUTORISE Mme [V] [R] à s’acquitter du montant des condamnations (4 738,11 euros) en 15 échéances mensuelles de 300 euros, et une 16e échéance qui soldera la dette en principal et intérêts, ce à compter de la signification de la présente décision et par la suite au plus tard le 10 de chaque mois, 

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, le solde de la dette redeviendra immédiatement exigible. 
 
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts, 

CONDAMNE Mme [V] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SAS Michel de [C], la somme de 1 110 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [V] [R] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’assignation, 

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT



















Grosse délivrée le 01/10/2025
À 
-Maître Dorothée SOULAS