Tribunal Judiciaire · Chambre référés — 3 octobre 2025

RE F E R E



N° 


Du 03 Octobre 2025 

N° RG 25/00483 

N° Portalis DBYC-W-B7J-LUS2
30B 


c par le RPVA
le
à
Me Jean-marie ALEXANDRE 



- copie dossier 




Expédition et copie executoire délivrée le:
à
Me Jean-marie ALEXANDRE 



Cour d'appel de Rennes
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES


OR D O N N A N C E



DEMANDERESSE AU REFERE:

S.C.I. BRETAGNE BROCELIANDE 1, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Jean-Marie ALEXANDRE, avocat au barreau de RENNES

DEFENDERESSE AU REFERE:

S.A.S. FRANCE HDT CO., LTD, dont le siège social est sis [Adresse 5]
non comparante,


LE PRESIDENT: Jennifer KERMARREC, Vice-présidente


LE GREFFIER: Graciane GILET, greffier, lors des débats et lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.


DEBATS: à l’audience publique du 03 Septembre 2025, en présence de Martha CUEFF et de Philomène CAYEUX, auditrices de justice 


ORDONNANCE: réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 03 Octobre 2025, date indiquée à l’issue des débats 


VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de [Localité 7] dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.
L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution. 

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant contrat signé électroniquement les 30 et 31 mai 2023, modifié par avenant en date du 23 mai 2024, la société civile immobilière (SCI) BRETAGNE BROCELIANDE 1, demanderesse à la présente instance, a donné à bail commercial à la société par actions simplifiée (SAS) FRANCE HDT CO.,LTD. (ci-après la société FRANCE HDT), des locaux à usage de bureaux situés [Adresse 4] à [Localité 7] (35). Ce bail a été conclu moyennant paiement d’un loyer annuel de 24 521,60 € hors taxes et hors charges, payable en quatre termes trimestriels d’avance, outre d’une provision sur charges d’un montant de 1000€ par trimestre.

Le 30 janvier 2025, la SCI BRETAGNE BROCELIANDE 1 a fait délivrer à la société FRANCE HDT un commandement de payer les loyers et charges dus en visant les termes de la clause résolutoire figurant au bail précité (pièce n°3 demandeur).




Le 16 juin 2025, la SCI BRETAGNE BROCELIANDE 1 a fait assigner en référé la société FRANCE HDT, sur le fondement des articles L145-41 du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile, aux fins de voir :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 31 mai 2023 en suite au commandement de payer demeuré infructueux signifié le 31 janvier 2025 au 1er mars 2025 ;
- ordonner l’expulsion de la SAS France HDT CO., LTD., ainsi que de tout occupant de son chef du local commercial exploité sis [Adresse 3] (lots 7, 8, 39, 40, 50, 51, 104, 105, 73); 
- condamner la SAS France HDT CO., LTD., à verser à la SCI BRETAGNE BROCELIANDE 1 une indemnité d’occupation équivalente au loyer à compter du 1er mars 2025 charge en sus ;
- condamner provisionnellement la SAS France HDT CO., LTD., à verser à la SCI BRETAGNE BROCELIANDE 1 la somme de 39 891,28€ ;
- condamner la SAS France HDT CO., LTD., à verser à la SCI BRETAGNE BROCELIANDE 1 une indemnité d’occupation à compter du 1er mars 2025 jusqu’à son parfait et complet départ dudit local commercial c’est-à-dire après régularisation d’un état des lieux de sortie et remise des clefs et de tous les accessoires y afférents égale au montant du loyer majoré de 2% par jour de retard soit à la date des présentes (10 juin 2025) 91 jours (1er mars/ 10 juin) x 2 % du loyer trimestriel = 11 776,60 € HT ;
- condamner la SAS France HDT CO., LTD., à verser à la SCI BRETAGNE BROCELIANDE 1 la somme de 10 260,76 € au titre du dépôt de garantie ; 
- condamner la SAS France HDT CO., LTD., sous astreinte à rendre les clefs des locaux et tous les accessoires y afférents de 100 € par jour passé un délai de 8 jours après la signification de l’ordonnance à venir ;
- condamner la SAS France HDT CO., LTD., à verser à la SCI BRETAGNE BROCELIANDE 1 la somme de 2000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens lesquels incluront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié pour un montant de 253,86€ outre les dépens résultant de l’exécution de l’ordonnance à venir. 

Lors de l’audience du 3 septembre 2025, la SCI BRETAGNE BROCELIANDE 1, représentée par avocat, a sollicité le bénéfice de son assignation.

En réponse au moyen soulevé d’office par le juge des référés tenant au caractère manifestement excessif de la clause pénale relative à l’indemnité d’occupation sitpulée, la société s’en est rapportée à justice en faisant observer que personne n’avait contesté cette clause et que la dette locative était élevée. 

Régulièrement citée par acte déposé à l’étude, la société FRANCE HDT n’a pas comparu, ni ne s’est fait représenter. 


MOTIFS DE LA DECISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la notification aux créanciers inscrits

Aux termes de l'article L143-2 du code de commerce :
"Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu'après un mois écoulé depuis la notification.



La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu'un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles élus".

La présente demande en constat de la résiliation du bail peut être examinée dans la mesure où la bailleresse a justifié de l’absence de créanciers inscrits selon état certifié des inscriptions délivré le 13 juin 2025.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion 

Aux termes de l’article L145-41 du code de commerce :
“ Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ”.

En l’espèce, le bail applicable contient bien une clause résolutoire en cas de non paiement des sommes dues par le preneur telle que visée dans le commandement délivré le 30 janvier 2025 à la société FRANCE HDT pour obtenir paiement de la somme totale de 32 872,66 € au titre des loyers, charges, taxe foncière et majoration impayés (frais de procédure inclus).

Les différents décomptes détaillés versés aux débats démontrent que la SCI BRETAGNE BROCELIANDE 1 n’a versé aucune somme dans le délai d’un mois imparti et que la dette ne cesse d’augmenter.

En conséquence, à défaut d’élément de contestation de la part de la société locataire, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 1er mars 2025 et d’ordonner l’expulsion de la société FRANCE HDT, devenue occupante sans droit ni titre des lieux depuis cette date, selon les modalités précisées au dispositif de la présente ordonnance. 

Cette expulsion étant permise avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, le prononcé d’une astreinte n’est pas opportun. Il convient de rejeter la demande de ce chef.

Sur les indemnités provisionnelles

En application des dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut octroyer au créancier une provision dès lors que l'obligation du débiteur n'est pas sérieusement contestable dans son existence comme dans son quantum. 

Les articles 1103 et 1104 du code civil énoncent que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu'elles doivent être exécutées de bonne foi.

Sur l’indemnité provisionnelle d’occupation 

Après résiliation du bail, le locataire n'est plus qu’occupant sans droit ni titre. Son maintien dans les lieux cause un préjudice au propriétaire qui ne peut plus disposer de son local et le relouer.

Par ailleurs, en application de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, la société FRANCE HDT étant occupante sans droit ni titre des locaux appartenant à la SCI BRETAGNE BROCELIANDE 1, l’indemnité d’occupation réclamée à titre provisionnel à compter du 1er mars 2025 par celle-ci n’est pas sérieusement contestable en son principe.

Il n’est pas non plus sérieusement contestable que le montant de celle-ci doit être fixé, à titre provisionnel, au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail commercial.

En revanche, la majoration par jour de retard correspondant à 2 % du montant du loyer trimestriel TTC réclamée par la SCI BRETAGNE BROCELIANDE 1 est sérieusement contestable en ce qu’elle résulte d’une clause pénale stipulée au bail litigieux dans des termes peu clairs et présentant un caractère manifestement excessif au regard du préjudice effectivement subi par la bailleresse (cf article 23 page 22 du bail conclu entre les parties).

Il faut donc rejeter la demande tendant à l’application de cette majoration contractuelle et limiter l’indemnité d’occupation due à titre provisionnel à compter du 1er mars 2025 au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail commercial.

Sur la provision réclamée au titre de la dette locative, indemnités d’occupation incluses

Le principe de l’obligation du locataire au titre des loyers est suffisamment établi par les pièces versées aux débats, notamment, le bail et les décomptes produits (pièces n°1, 2, 3 et 4 demandeur). Il en va de même pour l’indemnité d’occupation réclamée après résiliation du bail déjà examinée ci-dessus.

Le dernier décompte produit par la SCI BRETAGNE BROCELIANDE 1 à l’audience arrêté au 1er septembre 2025 mentionne une dette locative d’un montant de 48 950,16 € (terme trimestriel de juillet à septembre 2025 inclus).

Faute de comparaître, la société FRANCE HDT ne rapporte pas la preuve d’avoir réglé cette somme.

Dans ces conditions, l’obligation invoquée par le bailleur n’étant pas sérieusement contestable, il convient d’allouer à la SCI BRETAGNE BROCELIANDE 1 une provision d’un montant total de 48 950,16 € au titre de la dette locative arrêtée au 1er septembre 2025, en ce compris les indemnités d’occupation échues impayées depuis la résiliation du bail.

Sur la condamnation au titre du dépôt de garantie

La SCI BRETAGNE BROCELIANDE 1 sollicite la condamnation de la société FRANCE HDT à lui verser 10 260,76 € au titre du dépôt de garantie stipulé au bail sur le fondement de l’article 23 du bail commercial. 

Toutefois, cette demande qui n’est pas formulée à titre provisionnel soulève une contestation sérieuse en ce que le dépôt de garantie stipulé était à verser par la société locataire à la date de signature du bail commercial et que ce bail est désormais résilié.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de ce chef.




Sur les demandes accessoires 

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la société FRANCE HDT, partie perdante, doit supporter les dépens tels que définis à l’article 695 du même code, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI BRETAGNE BROCELIANDE 1 les frais non compris dans les dépens que la société a été contrainte d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice. En compensation, il convient de lui allouer une indemnité de 1000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons, à compter du 1er mars 2025, la résiliation de plein droit du bail commercial liant les parties portant sur des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 8] ;

Ordonnons, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de la société par actions simplifiée (SAS) FRANCE HDT CO.,LTD. et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 6] [Localité 7] [Adresse 1]), avec, au besoin, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

Condamnons la SAS FRANCE HDT CO.,LTD. à payer à la SCI BRETAGNE BROCELIANDE 1 une indemnité mensuelle d'occupation fixée à titre provisionnel au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail commercial, à compter du 1er mars 2025 et ce, jusqu'à la libération effective des lieux ;

Condamnons la SAS FRANCE HDT CO.,LTD. à payer à la SCI BRETAGNE BROCELIANDE 1 une provision de 48 950,16 € à valoir sur les loyers, charges et indemnités provisionnelles d’occupation échus impayés arrêtés au 1er septembre 2025 (terme trimestriel de juillet à septembre 2025 inclus) ;

Rejetons toutes les autres demandes de la SCI BRETAGNE BROCELIANDE 1, notamment celles au titre de la majoration contractuelle de l’indemnité d’occupation et du dépôt de garantie ;

Condamnons la SAS FRANCE HDT CO.,LTD. aux dépens, en ce compris le coût du commandement visant la clause résolutoire ;

Condamnons la SAS FRANCE HDT CO.,LTD. à verser à la SCI BRETAGNE BROCELIANDE 1 une indemnité de 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus,

La Greffière, La Juge des référés,