Tribunal Judiciaire · Chambre référés — 3 octobre 2025

RE F E R E



N° 


Du 03 Octobre 2025 

N° RG 25/00356 

N° Portalis DBYC-W-B7J-LQ47
30B 


c par le RPVA
le
à

Me Mathilde BRAZEY 



- copie dossier 



Expédition et copie executoire délivrée le:
à

Me Mathilde BRAZEY 








Cour d'appel de Rennes
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES



OR D O N N A N C E



DEMANDERESSE AU REFERE:

S.A.R.L. CDVIOT dont le siège social est sis [Adresse 2]
prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité à son siège social, 
représentée par Me Mathilde BRAZEY, avocat au barreau de NANTES


DEFENDERESSE AU REFERE:

S.A.R.L. JL dont le siège social est sis [Adresse 1]
prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité à son siège social, 
non comparante


LE PRESIDENT: Jennifer KERMARREC, Vice-présidente


LE GREFFIER: Graciane GILET, greffier, lors des débats et lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.


DEBATS: à l’audience publique du 03 Septembre 2025, en présence de Martha CUEFF et de Philomène CAYEUX, auditrices de justice


ORDONNANCE: réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 03 Octobre 2025, date indiquée à l’issue des débats 


VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de [Localité 7] dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.
L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution. 


EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat conclu rétroactivement à compter du 1er août 2018 pour une durée de neuf ans, la société civile immobilière (SCI) Decourty CAD a donné à bail commercial à la société à responsabilité limitée (SARL) JL, défenderesse à l’instance, des locaux sis [Adresse 9] de [Adresse 3] à Melesse (35520) moyennant paiement d’un loyer annuel de 60 000 € hors taxes payable mensuellement et d’avance, outre des charges liées à l’occupation des lieux (pièce n°2 demandeur).




Suivant attestation notariée du 1er octobre 2021, lesdits locaux ont été cédés à la SARL CDVIOT, demanderesse au présent procès (pièce n°3 demandeur).

Le 17 février 2025, après mise en demeure préalable, la SARL CDVIOT a fait délivrer à la SARL JL un commandement de payer les loyers et charges dus en visant les termes de la clause résolutoire figurant au bail précité (pièce n°12 demandeur).

Le 15 avril 2025, la société CDVIOT a fait assigner en référé la SARL JL, au visa des articles 835 du code de procédure civile, L143-2 et L145-41 du code de commerce, aux fins de voir : 
- constater l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit du bail commercial liant la société CDVIOT venant aux droits de la société SCI Decourty CAD à la société SARL JL, à l’expiration du délai d’un mois à compter de la signification du commandement de payer demeuré infructueux ;
- dire, en conséquence, que le bail portant sur les locaux donnés à bail commercial à la société SARL JL, sis au sein de l’ensemble immobilier à usage commercial situé à [Adresse 6], est résilié depuis le 17 mars 2025 ;
- ordonner l’expulsion de la société SARL JL et celle de tous occupants de son chef, s’il y a lieu avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;
- assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et ce jusqu’à restitution des clés et libération complète des locaux ;
- autoriser la SARL CDVIOT, en cas de nécessité, à faire transporter les meubles et objets mobiliers garantissant les lieux, dans tout garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls de la SARL JL ;
- condamner la SARL JL à payer à titre provisionnel, à la SARL CDVIOT, au titre des loyers et charges impayés, suivant décompte arrêté au 17 mars 2025, une somme de 24 535,56 € majorée de 10 % soit la somme totale de 26 989,12 €, assortie des intérêts au taux conventionnel de deux fois le taux d’intérêt légal en vigueur à compter de la mise en demeure du 6 décembre 2024 ;
- condamner la SARL JL à titre provisionnel, à la SARL CDVIOT, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges du dernier mois de location, soit une somme de 7218,02 € TTC par mois, due à compter du 17 mars 2025 et jusqu’à restitution des clés et libération complète des locaux ;
- condamner la SARL JL aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, le coût de l’état d’endettement, le coût de signification de la présente assignation, ainsi que tous les frais visés à l’article 695 du code de procédure civile ;
- condamner solidairement la SARL JL à régler à la SARL CDVIOT une somme de 3000€ au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 9 juillet 2025, le gérant de la SARL JL, citée par acte remis à personne morale, a comparu et sollicité un renvoi pour préparer sa défense.

A l’audience de renvoi du 3 septembre 2025, la SARL CDVIOT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son assignation en produisant un décompte actualisé des sommes dues.

Avisée de la date de l’audience de renvoi lors de sa comparution à l’audience du 9 juillet 2025, la SARL JL n’a pas comparu, ni ne se s’est fait représenter. 






MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la notification aux créanciers inscrits 

Aux termes de l'article L143-2 du code de commerce :
"Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu'après un mois écoulé depuis la notification.
La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu'un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles élus".

La présente demande en constat de la résiliation du bail peut être examinée dans la mesure où la bailleresse a justifié, par la production d’un état d’endettement de son locataire, de l’absence de créanciers inscrits (sa pièce n°17).

Sur la résiliation du bail commercial :

Aux termes de l’article L145-41 du code de commerce :
“ Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge”.

En l’espèce, le bail applicable contient bien une clause résolutoire en cas de non paiement des sommes dues par le preneur telle que visée dans le commandement délivré le 17 février 2025 à la SARL JL pour obtenir paiement de la somme totale de 25 614,95 € au titre des loyers et charges impayés (frais de procédure inclus).

Les différents décomptes détaillés versés aux débats démontrent que la SARL JL ne s’est pas acquittée de la totalité des sommes dues dans le délai d’un mois imparti et que la dette ne cesse d’augmenter.

En conséquence, à défaut d’élément de contestation de la part de la société locataire, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 17 mars 2025 et d’ordonner l’expulsion de la SARL JL, devenue occupante sans droit ni titre des lieux depuis cette date, selon les modalités précisées au dispositif de la présente ordonnance. 

Cette expulsion étant permise avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, le prononcé d’une astreinte n’est pas opportun. Il convient de rejeter la demande de ce chef.

Le sort des meubles garnissant le local loué est quant à lui régi par la procédure prévue aux articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, dont l'application relève, en cas de difficultés, du juge de l'exécution. 



Sur les indemnités provisionnelles 

En application des dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut octroyer au créancier une provision dès lors que l'obligation du débiteur n'est pas sérieusement contestable dans son existence comme dans son quantum. 

Les articles 1103 et 1104 du code civil énoncent que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu'elles doivent être exécutées de bonne foi.

Sur l’indemnité provisionnelle d’occupation

Après résiliation du bail, le locataire n'est plus qu’occupant sans droit ni titre. Son maintien dans les lieux cause un préjudice au propriétaire qui ne peut plus disposer de son local et le relouer.

En l’espèce, la SARL JL étant occupante sans droit ni titre des locaux appartenant à la SARL CDVIOT, l’indemnité d’occupation réclamée à titre provisionnel par celle-ci n’est pas sérieusement contestable en son principe.

Dans le cadre de la présente procédure, la SARL CDVIOT limite sa demande sur ce point à la somme de 7 218,02 euros TTC par mois à compter du 18 mars 2025, soit au montant du dernier loyer dû à la date de résiliation du bail.

Cette somme n’est pas sérieusement contestable, étant observé que le juge des référés ne peut pas allouer une somme supérieure sous peine de statuer ultra petita.

En conséquence, à défaut de contestation sérieuse, il convient d’allouer à la SARL CDVIOT la somme réclamée au titre de l’indemnité provisionnelle d’occupation, et ce à compter du 17 mars 2025 et jusqu’à complète libération de lieux loués.

Sur la provision réclamée au titre de la dette locative, indemnités d’occupation incluses

Le principe de l’obligation du locataire au titre des loyers est suffisamment établi par les pièces versées aux débats, notamment, le bail et le justificatif de cession des locaux donnés à bail (pièces n°2 et 3 demandeur). Il en va de même pour l’indemnité d’occupation réclamée après résiliation du bail.

Le dernier décompte actualisé produit par la SARL CDVIOT arrêté à la somme de 57 631,75 € au 1er septembre 2025 (mois de septembre inclus - sa pièce n°9) révèle que la SARL JL a fait certains règlements, mais insuffisants pour couvrir la totalité des sommes dues.

Au vu de ce dernier décompte et à défaut d’autre élément de contestation, il convient d’allouer à la SARL CDVIOT une provision d’un montant total de 48 625,66 € en tenant compte des règlements faits par le locataire et de l’indemnité mensuelle d’occupation limitée à titre provisionnel à la somme de 7 218,02 € (sans indexation, ni charges) à la demande du bailleur comme prévu au paragaphe précédent.

Sur la clause pénale

En application de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. 


La SARL CDVIOT sollicite que la provision à valoir sur l’arriéré de loyers soit majorée de 10 % sans plus de precisions et qu’elle soit assortie des intérêts aux taux conventionnel de deux fois le taux d’intérêt legal en vigueur au 6 décembre 2024. 

Si la société demanderesse ne mentionne l’existence d’aucune clause pénale, le contrat de bail qu’elle verse stipule que “toute somme due au titre de loyer, charges ou accessoires et non payée à son échéance exacte sera, de plein droit et à compter de la première présentation d’une mise en demeure, majorée de dix pour cent (10%) et sera productive au profit du bailleur d’un intérêt conventionnellement fixé à deux fois le taux légal en vigueur” (pièce n°2 p.9 demandeur). 

En l’occurrence, la clause pénale précitée est sérieusement contestable en son principe et son montant compte tenu de son caractère manifestement excessif au regard du préjudice subi par le bailleur d’ores et déjà compensé par les intérêts moratoires et l’indemnité d’occupation allouée à titre provisionnel.

Il convient de rejeter la demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires 

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la SARL JL, partie perdante, doit supporter les dépens tels que définis à l’article 695 du même code, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SARL CDVIOT les frais non compris dans les dépens que la société a été contrainte d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice. En compensation, il convient de lui allouer une indemnité de 1000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons, à compter du 17 mars 2025, la résiliation de plein droit du bail commercial liant les parties portant sur les locaux sis [Adresse 8]Aménagement Concerté de [Localité 4] à [Localité 5] ;

Ordonnons, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de la SARL JL de sa personne et de ses biens, ainsi que de tout occupant de son chef des locaux sis [Adresse 9] de [Localité 4] à [Localité 5], avec, au besoin, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

Rappelons que le sort des meubles et objets garnissant ces locaux est régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamnons la SARL JL à payer à la SARL CDVIOT une indemnité mensuelle d'occupation fixée à titre provisionnel à la somme de 7 218,02 € TTC par mois à compter du 17 mars 2025 et ce, jusqu'à la libération effective des lieux ;

Condamnons la SARL JL à payer à la SARL CDVIOT une provision de 48 625,66 € à valoir sur les loyers, charges et indemnités provisionnelles d’occupation échus impayés arrêtés au 1er septembre 2025 (terme de septembre inclus) ;

Rejetons toutes les autres demandes de la SARL CDVIOT ;

Condamnons la SARL JL aux dépens, en ce compris le coût du commandement visant la clause résolutoire ;





Condamnons la SARL JL à verser à la SARL CDVIOT une indemnité de 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus,


La Greffière, La Juge des référés,