Tribunal Judiciaire · Chambre des référés — 3 octobre 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français



Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés

Ordonnance du 3 octobre 2025
MINUTE N° 25/______
N° RG 25/00893 - N° Portalis DB3Q-W-B7J-REBH

PRONONCÉE PAR 

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,
Assistée de [C] [S], greffière stagiaire en préaffectation sur poste, lors des débats à l’audience du 2 Septembre 2025 et de Alexandre EVESQUE, greffier, lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. CLARWIN
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Olivier HASCOET de la SELARL HKH AVOCATS, 
avocat postulant au barreau de l’ESSONNE et par Maître Valérie GUILLIN de la SCP BOURGEON GUILLIN BELLET & ASSOCIES, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : P0166

DEMANDERESSE

D'UNE PART

ET :

S.A.S. GEMM (enseigne ERA)
dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSE
D'AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.


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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte délivré le 7 août 2025, la SCI CLARWIN, propriétaire d'un local commercial situé à Draveil, donné à bail à la société GEMM, agence immobilière exploitant sous l'enseigne ERA a assigné en référé cette dernière devant le président du tribunal judiciaire d'Évry, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail,
- ordonner en conséquence à la société GEMM de restituer les locaux à la SCI CLARWIN dans les huit jours de I'ordonnance à intervenir avec une astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de I'ordonnance,
- ordonner I'expulsion de la société GEMM et de tous occupants de leur chef qui seraient présents dans les lieux loués, avec l'assistance d'un serrurier et du préfet de police, si nécessaire,
- condamner la société GEMM à payer à la SCI CLARWIN :
- la somme provisionnelle de 9.645,76 euros, représentant les loyers arrêtés au 31 août 2025 avec intérêts au taux légal :
- depuis le 25 mai 2025 sur la somme de 3.700 euros,
- depuis le 9 juin 2025 sur la somme de 1.850 euros,
- depuis la date de délivrance de I'assignation pour le surplus,
- la somme de 1.850 euros soit 20% des sommes dues, conformément à la clause pénale prévue au bail,
- la somme de 186 euros par jour représentant 3 fois le loyer journalier, à titre d'indemnité d'occupation jusqu'à ce qu'elle ait restitué les locaux en bon état,
- Ia somme de 4.000 euros sur le fondement de I'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandent de payer.

Au soutien de ses demandes, la SCI CLARWIN expose que :
- par acte sous seing privé en date du 31 janvier 2018, modifié par un avenant du 23 avril 2018, rectifiant l'adresse du local, elle a donné à bail à Madame [W] [L], agissant pour le compte de la société MB3J immobilier en cours de formation, un local commercial situé au rez-de-chaussée d'un immeuble sis [Adresse 3] [Localité 5] avec une place de stationnement en sous-sol, pour une durée de 9 ans à compter du 1er février 2018, moyennant un loyer annuel hors charges et hors taxes de 19.200 euros payable trimestriellement et d'avance mais avec la possibilité pour le locataire de payer mensuellement à sa demande, à destination exclusive d'agence de transactions immobilières,
- par acte notarié du 29 juin 2022, la société MB3J a cédé son fonds de commerce à la société GEMM, laquelle est venue à ses droits,
- la société GEMM ne payant plus ses loyers depuis mars 2025, la SCI CLARWIN la mise, en vain, en demeure par courriers datés des 25 mai et 9 juin 2025,
- le 12 juin 2025, un paiement de 400 euros est intervenu,
- la SCI CLARWIN a donc fait délivrer, le 26 juin 2025, à la société GEMM un commandement de payer visant la clause résolutoire qui est demeuré infructueux,
- à ce jour, la société GEMM doit 5 mois de loyer (avril à août inclus) soit 9.250 euros majorés de la provision sur charges au titre du 1er semestre 2025 et de la provision au titre de la taxe foncière, soit 395,76 euros.

A l'audience du 2 septembre 2025, la SCI CLARWIN, représentée par son conseil, a soutenu son acte introductif d'instance et déposé ses pièces telles que visées dans l'assignation.

Bien que régulièrement assignée, la société GEMM n'a pas comparu et n'a pas constitué avocat.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 3 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion

Conformément à l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l'espèce, la SCI CLARWIN justifie, par la production du bail commercial du 31 janvier 2018 et de son avenant du 23 avril 2018, de la cession du fonds de commerce datée du 29 juin 2022, des courriers de mise en demeure datés des 25 mai et 9 juin 2025 et réceptionnés respectivement les 3 et 12 juin 2025 et du commandement de payer délivré le 26 juin 2025, que sa locataire, la société GEMM, a cessé de payer ses loyers.

Le bail stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement à payer demeuré infructueux.

La SCI CLARWIN a fait délivrer à la société GEMM un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce le 26 juin 2025 d'avoir à payer la somme, en principal, de 5.550 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de juin 2025 inclus.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l'article L.145-41 du code de commerce le 26 juin 2025, étant demeuré infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 27 juillet 2025. 

L'obligation de la société GEMM de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion, sans qu'il y ait lieu d'assortir celle-ci d'une astreinte, l'exécution de la présente décision étant garantie par le recours à la force publique.




Sur l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux de la société GEMM causant un préjudice à la SCI CLARWIN, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes, qu'elle aurait perçu si le bail ne s'était pas trouvé résilié, à compter du 27 juillet 2025.

En revanche, la demande de majoration de ladite indemnité s'analysant en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d'être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Il n'y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande de provision

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

La SCI CLARWIN sollicite la condamnation de la société GEMM à lui payer la somme provisionnelle de 9.645,76 euros, représentant les loyers arrêtés au 31 août 2025 avec intérêts au taux légal :
- depuis le 25 mai 2025 sur la somme de 3.700 euros,
- depuis le 9 juin 2025 sur la somme de 1.850 euros,
- depuis la date de délivrance de I'assignation pour le surplus,

Or, force est de constater qu'elle ne produit aucun décompte permettant de justifier de la somme alléguée et notamment du paiement de 400 euros intervenu le 12 juin 2025, à l'exception des factures des mois d'avril à août 2025.

Par conséquent et au regard des pièces versée au débat, la société GEMM sera condamnée à payer à la SCI CLARWIN, au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation demeurés impayés au mois d'août 2025 inclus, la somme non sérieusement contestable de 9.245,76 euros (1.850 X 5 + 395,76 - 400).

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2025, date de réception de la première mise demeure datée du 25 mai 2025 sur la somme de 3.700 euros, à compter du 12 juin 2025, date de réception de la seconde mise en demeure datée du 9 juin 2025, sur la somme de 1.850 euros et à compter du 7 août 2025, date de la délivrance de l'assignation pour le surplus.

Sur la clause pénale 

La SCI CLARWIN sollicite également la condamnation de la société GEMM à lui payer la somme de 1.850 euros soit 20% des sommes dues, conformément à la clause pénale prévue au bail.

Mais, la clause pénale étant susceptible d'être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable.

Il n'y a donc pas lieu à référé sur ce point.



Sur les frais irrépétibles et les dépens

La société GEMM qui succombe à la présente instance sera condamnée aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile, la société GEMM succombante, elle sera condamnée à payer à SCI CLARWIN la somme de 1.500 euros au titre de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 27 juillet 2025 ;

ORDONNE l'expulsion de la société GEMM et de tous occupants de son chef du local commercial situé au rez-de-chaussée d'un immeuble sis [Adresse 4] avec l'éventuelle assistance de la force publique et d'un serrurier ;

DIT n'y avoir lieu à prononcer une astreinte ;

FIXE à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par la société GEMM, à compter de la résiliation du bail, au 27 juillet 2025, jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

CONDAMNE la société GEMM à payer à la SCI CLARWIN l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er septembre 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE la société GEMM à payer à la SCI CLARWIN la somme provisionnelle de 9.245,76 euros, correspondant aux loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation impayés au mois d'août 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2025 sur la somme de 3.700 euros, à compter du 12 juin 2025, sur la somme de 1.850 euros et à compter du 7 août 2025 pour le surplus ;

DIT n'y avoir lieu à référé sur les demandes fondées sur la clause pénale du bail ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE la société GEMM à payer à la SCI CLARWIN la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société GEMM aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 3 octobre 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,