Tribunal Judiciaire · 2ème Chambre — 2 octobre 2025

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 13]

■

PÔLE CIVIL

2ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE 
02 Octobre 2025


N° RG 20/05736 - 
N° Portalis
DB3R-W-B7E-V5GE

N° Minute : 








AFFAIRE

Société
AREEF.CLOUD, S.C.S. ARDIAN REAL ESTATE EUROPEAN FUND II SCS

C/

S.A.S. JOSERAFALE, [D] [T], S.A.S. LEXFAIR
NOTAIRES,
[Z]
[I]





Copies délivrées le :






DEMANDERESSES

Société AREEF.CLOUD
prise en la personne de son représentant légal 
[Adresse 4]
[Localité 9]

S.C.S. ARDIAN REAL ESTATE EUROPEAN FUND II 
prise en la personne de son représentant légal 
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentées par Maître William BOURDON de l’AARPI BOURDON & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R143

DEFENDEURS

S.A.S. JOSERAFALE 
prise en la personne de son représentant légal 
[Adresse 5]
[Localité 8]

représentée par Maître Benjamin VAN GAVER de la SCP AUGUST & DEBOUZY et associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0438


Maître [D] [T]
notaire associé au sein de la société LEXFAIR NOTAIRES
[Adresse 6]
[Localité 9]

S.A.S. LEXFAIR NOTAIRES
Office Notarial
[Adresse 6]
[Localité 9]

Monsieur [Z] [I]
[Adresse 6]
[Localité 9]

tous trois représentés par Maître Thomas RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0499


L’affaire a été débattue le 05 Juin 2025 en audience publique devant le tribunal composé de :

Timothée AIRAULT, Vice-Président
Thomas BOTHNER, Vice-Président
Elsa CARRA, Juge, magistrat rédacteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Fabienne MOTTAIS, Greffier.







JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.


EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 28 février 2020, reçu par Me [D] [T], notaire associé au sein de la société par actions simplifiée Lexfair notaires, la société par actions simplifiée Joserafale, propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 7] et d’un parking situé [Adresse 3], a conclu avec la société en commandite simple de droit luxembourgeois Ardian Real Estate Europeen Fund II SCS une promesse synallagmatique de vente sous conditions suspensives, avec faculté de substitution, portant sur lesdits biens.

La réitération de la vente sous la forme authentique a été fixée au plus tôt au 10 juillet 2020 et au plus tard au 24 juillet 2020.

La société Ardian Real Estate Europeen Fund II SCS a versé la somme de 3 500 000 euros à titre de dépôt de garantie entre les mains d’un séquestre, à savoir M. [Z] [I], comptable, domicilié professionnellement au siège de la société Lexfair notaires.

Par acte sous signature privée du 26 mai 2020, la société Ardian Real Estate Europeen Fund II SCS s’est substituée la société civile de construction vente Areef.Cloud.

La réitération précitée n’est pas intervenue.

C’est dans ce contexte que, par actes judiciaires du 6 août 2020, les sociétés Areef.Cloud et Ardian Real Estate Europeen Fund II SCS ont fait assigner devant ce tribunal la société Joserafale, Me [T], la société Lexfair notaires et M. [I] afin essentiellement de voir reconnaître la caducité de la promesse et d’obtenir la restitution de la somme versée à titre de dépôt de garantie ainsi que le paiement de dommages et intérêts.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 octobre 2022, les sociétés Areef.Cloud et Ardian Real Estate Europeen Fund II SCS demandent au tribunal de :
- les recevoir et les déclarer bien fondées en toutes leurs demandes, fins et prétentions,
en conséquence,
- constater que la condition suspensive relative à la purge du droit de préemption n’a pas été réalisée par la société Joserafale dans le délai ouvert à cet effet par la promesse de vente du 28 février 2020, soit au 30 juin 2020, et qu’elle est donc défaillie,
- reconnaître en conséquence que la promesse de vente du 28 février 2020 est devenue caduque,
- reconnaître que l’attitude fautive du vendeur, la société Joserafale, est à l’origine de cette caducité,
- ordonner la restitution par la société Joserafale à la société Areef.Cloud de la partie du dépôt de garantie versé, soit la somme de 3 500 000 euros séquestrée entre les mains de la société Lexfair notaires et M. [Z] [I], comptable tiers dépositaire, avec intérêt au taux légal à compter du 28 février 2020 jusqu’à parfait paiement,
- rendre la décision à intervenir de restitution de la somme de 3 500 000 euros avec intérêt au taux légal à compter du 28 février 2020 commune et opposable à Me [D] [T], à la société Lexfair notaires et à M. [Z] [I],
- condamner la société Joserafale à restituer la somme de 3 500 000 euros susvisée, avec intérêt au taux légal à compter du 28 février 2020 jusqu’à parfait paiement, à la société Areef.Cloud, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard après un délai de huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir,





- condamner la société Joserafale à payer à la société Ardian Real Estate Europeen Fund II SCS la somme de 230 137 euros au titre de son préjudice matériel, avec intérêt au taux de 15 % l’an sur la somme de 3 500 000 euros à compter de la date de l’assignation jusqu’à parfait paiement,
- condamner la société Joserafale à payer à la société Areef.Cloud la somme de 1 260 359 euros au titre de son préjudice matériel, avec intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation jusqu’à parfait paiement,
- ordonner la capitalisation de l’ensemble des intérêts visés ci-dessus,
- prendre acte qu’elles se réservent le droit de modifier les montants de leur préjudice respectif si nécessaire,
en tout état de cause,
- débouter les défendeurs, à savoir la société Joserafale, Me [D] [T], la société Lexfair notaires et M. [Z] [I], de toutes leurs éventuelles demandes, fins et prétentions à leur encontre,
- condamner la société Joserafale à leur payer la somme de 10 000 euros chacune à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- condamner la société Joserafale à leur payer la somme de 15 000 euros chacune au titre des frais irrépétibles prévus par les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société Joserafale aux entiers dépens dont distraction pourra être faite au bénéfice de Me William Bourdon au titre de l’article 699 du code de procédure civile.

Les sociétés Areef.Cloud et Ardian Real Estate Europeen Fund II SCS font valoir, sur le fondement des articles 1103, 1104 et 1187 du code civil et 14.2 de la promesse, que la société Joserafale devait faire toutes diligences pour assurer la purge de tous les droits de préemption et que la condition suspensive de purge de ces droits pouvait être réputée réalisée seulement par la renonciation expresse du titulaire des droits, et non d’une autre entité, ou par son absence de réponse aux déclarations d’intention d’aliéner, que, s’agissant de l’immeuble, la défenderesse et son notaire, qu’elle avait mandaté sur ce point, savaient que le titulaire du droit de préemption était l’établissement public territorial [Localité 15] [Localité 12] et donc que le courrier de renonciation émanant du préfet des Hauts-de-Seine ne pouvait valoir réponse et purge du droit, que, toutefois, ils se sont contentés d’envoyer trois courriels et deux relances simples à une assistante du service de l’urbanisme de la mairie de [Localité 17], qu’ils n’ont pas mis en œuvre de réelles diligences afin d’obtenir la position du véritable titulaire du droit de préemption, notamment en déposant une nouvelle demande, qu’à défaut de réalisation de cette condition suspensive au 30 juin 2020, la promesse est devenue caduque, qu’en tout état de cause, au vu de la date de réitération prévue, cette condition suspensive n’était plus réalisable, que cette absence de réalisation engendrait un risque non négligeable de contestation de la vente envisagée et que la société Areef.Cloud était ainsi fondée à refuser de signer l’acte authentique de vente.
Elles soutiennent par ailleurs, au visa de l’article 1231-1 du code civil, que la violation de ses obligations par la société Joserafale, et par le notaire qu’elle avait mandaté, leur a causé des préjudices tenant aux frais conséquents qu’elles ont dû supporter du fait de l’immobilisation du dépôt de garantie et du fait de l’opération elle-même.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 septembre 2022, la société Joserafale demande au tribunal de :
- dire et juger que l’ensemble des conditions suspensives de la promesse, notamment la condition suspensive de purge du droit de préemption, ont bien été valablement réalisées au 30 juin 2020,
- constater le défaut de la société Areef.Cloud dans l’exécution de la promesse,
- dire et juger la promesse caduque en tous ses termes à la seule exception des obligations de libération du dépôt de garantie versé à son profit et de règlement par la société Areef.Cloud du solde du dépôt de garantie à son profit,
- dire et juger que la société Areef.Cloud est, en conséquence de son défaut de signer l’acte de vente, redevable à son égard de l’intégralité du dépôt de garantie, soit de la somme de 7 000 000 euros,
en conséquence,
- ordonner à M. [Z] [I], en sa qualité de tiers dépositaire, la libération immédiate de l’intégralité du dépôt de garantie versé, soit de la somme de 3 500 000 euros,
- condamner solidairement les sociétés Areef.Cloud et Ardian Real Estate Europeen Fund II SCS à lui verser l’intégralité du solde du dépôt de garantie, soit la somme de 3 500 000 euros,
- condamner solidairement les sociétés Areef.Cloud et Ardian Real Estate Europeen Fund II SCS à lui verser des intérêts de retard au taux légal sur la somme de 7 000 000 euros jusqu’au complet paiement de l’ensemble des sommes dues, lesdits intérêts de retard portant eux-mêmes intérêts pour chaque année entière,
en toute hypothèse,
- condamner solidairement les sociétés Areef.Cloud et Ardian Real Estate Europeen Fund II SCS à lui verser la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner les sociétés Areef.Cloud et Ardian Real Estate Europeen Fund II SCS aux entiers dépens de l’instance.

La société Joserafale relève que la société Areef.Cloud conteste uniquement la réalisation de la condition suspensive relative à la purge du droit de préemption, que, cependant, conformément au système du guichet unique instauré par les articles R. 213-5 et R. 213-6 du code de l’urbanisme, elle a adressé sa déclaration d’intention d’aliéner portant sur l’immeuble à la mairie de [Localité 17], que le délai de préemption a commencé à courir à compter de la réception de cette déclaration en mairie, qu’il appartenait à la mairie de transmettre la déclaration au titulaire du droit de préemption, que, quand bien même elle n’émanerait pas de l’établissement public territorial [Localité 14] Ouest La [Localité 11], la décision de renonciation à l’exercice du droit de préemption prise par le préfet, qui ne pouvait être retirée, était définitive, qu’elle a malgré tout entamé des démarches auprès de la mairie pour lui faire part, sans succès, de son interrogation quant à la compétence de l’établissement public territorial [Localité 14] Ouest [Localité 12], que le dépôt d’une nouvelle déclaration aurait été inutile, que le droit de préemption a ainsi été valablement purgé dans le délai prévu par la promesse, que ces éléments ont été portés à la connaissance de la société Areef.Cloud mais que cette dernière a refusé de signer l’acte authentique de vente. Elle déduit de cette faute de l’acquéreur et des deux mises en demeure restées vaines qu’elle lui a adressées qu’elle est en droit d’opter pour la caducité de la promesse et le versement du dépôt de garantie, avec intérêt au taux légal à compter de la date à laquelle l’acte de vente aurait dû être signé pour la première fois et avec capitalisation, ce en application des articles 12.6.2 de la promesse et 1231-1, 1231-6 et 1343-2 du code civil. Elle précise enfin que les condamnations doivent être prononcées solidairement en vertu de l’acte de substitution et de l’article 6 de la promesse.

Selon leurs conclusions notifiées par voie électronique le 17 août 2022, Me [D] [T], la société Lexfair notaires et M. [Z] [I] demandent au tribunal de :
- leur donner acte de ce qu’ils s’en rapportent à la décision du tribunal sur les demandes des parties tendant à la restitution de la somme de 3 500 000 euros séquestrée en exécution de la promesse synallagmatique de vente du 28 février 2020,
- condamner tout succombant à payer au notaire concluant la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- statuer ce que de droit quant aux dépens, dont distraction au profit de Me Thomas Ronzeau, avocat.

Me [D] [T], la société Lexfair notaires et M. [Z] [I] rappellent simplement que le séquestre conventionnel doit conserver le dépôt de garantie dans l’attente d’une instruction commune des parties ou d’une décision de justice passée en force de chose jugée.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour ce qui concerne le détail de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 11 avril 2023.


MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire :

Selon l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code ajoute que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Les mentions tendant à voir « recevoir », « déclarer bien fondées », « constater », « reconnaître », « prendre acte », « donner acte » et « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, de telles mentions n’étant souvent que des formules de style ou la redite des moyens invoqués.

Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur celles-ci.

1 - Sur la caducité de la promesse et ses conséquences

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du même code précise que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Cette disposition est d'ordre public.

Aux termes de l’article 1187 du code civil, la caducité met fin au contrat.
Elle peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Selon l’article 1231-5, alinéas 1 et 2, dudit code, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

L’article 1231-6, alinéas 1 et 2, du même code ajoute que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

L’article 1343-2 du code civil énonce enfin que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, l’article 14, intitulé « CONDITIONS SUSPENSIVES », de la promesse synallagmatique de vente conclue entre la société Joserafale et la société Ardian Real Estate Europeen Fund II SCS, à laquelle s’est substituée la société Areef.Cloud, stipule que :

« 14.1 Délai de réalisation des Conditions Suspensives

La Promesse est faite sous les Conditions Suspensives ci-après énoncées qui devront être réalisées au plus tard le 30 juin 2020 »

« 14.2 Condition Suspensive à laquelle aucune des Parties ne peut renoncer : la purge du droit de préemption

La Promesse est consentie sous la condition suspensive de la non préemption de l’Immeuble par le titulaire d’un tel droit.

Le Vendeur s’oblige à faire diligence pour la purge de tous droits de préemption, et, notamment à déposer les déclarations d’intention d’aliéner dans les meilleurs délais et à en justifier à l’Acquéreur. Pour permettre la purge du droit de préemption urbain, mandat est donné par le Vendeur au Notaire Soussigné.

[…]

Cette Condition Suspensive sera réputée réalisée soit du fait de la renonciation expresse du titulaire à son droit de préemption, soit du fait de sa non réponse à la déclaration d'intention d'aliéner formulée dans les délais fixés par la réglementation en vigueur augmenté d’un délai de deux (2) Jours Ouvrés, ce dont il sera justifié par une attestation du notaire soussigné, en l’étude duquel il a été fait élection de domicile pour la réponse à la déclaration d’intention d’aliéner. » (Sic).


L’article 12 de la promesse, intitulé « REITERATION PAR ACTE AUTHENTIQUE », énonce en outre que :

« 12.5 Clause pénale

Au cas où toutes les conditions relatives à la réitération de la Vente étant remplies, l’une des Parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’Acte de Vente et ne satisferait ainsi pas aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre Partie, si cette dernière n’a pas opté pour l’exécution forcée de la Vente, à titre de clause pénale (ci-après la "Clause Pénale"), conformément aux dispositions de l’article 1231-5, et indépendamment de tous dommages-intérêts, la somme de SEPT MILLIONS D’EUROS (7 000 000,00 EUROS). »

« 12.6 Carence

12.6.1 Mise en demeure

Dans le cas où l’Acte de Vente constatant le paiement du Prix, des Frais, dans les termes du Projet d'acte de Vente, ne serait pas signé dans le Délai fixé, le Vendeur ou l’Acquéreur procèdera par exploit d’huissier au domicile élu au terme des Présentes, à une mise en demeure à l'autre Partie de signer l’Acte de Vente en l’étude de son notaire.

Cette mise en demeure sera faite pour un Jour Ouvré fixé entre le cinquième (5ème) et le dixième (10ème) Jour Ouvré suivant la réception de ladite mise en demeure.

A la date sus indiquée, il sera procédé :
- soit à la signature dudit Acte de Vente accompagnée du paiement du Prix et des Frais ;
- soit à l’établissement d’un procès-verbal dans lequel il sera constaté le défaut du Vendeur ou de l’Acquéreur.

12.6.2 Défaut de l'Acquéreur 

En cas de défaut de l'Acquéreur, constaté dans le procès-verbal susvisé le Vendeur pourra à son choix, dans le procès-verbal :
- soit faire part de son intention de poursuivre judiciairement la réalisation de la Vente, indépendamment de son droit de réclamer une juste indemnisation pour le préjudice par lui subi ;
- soit reprendre purement et simplement sa liberté et faire constater que la Vente n’est pas réalisée, rendant ainsi la Promesse caduque, à l’exception des stipulations relatives au Dépôt de Garantie et à la Clause Pénale, et indépendamment de son droit de réclamer une juste indemnisation. Dans cette hypothèse, la somme représentant le Dépôt de Garantie Versé par l’Acquéreur sera acquise au Vendeur à titre de versement de partie de la Clause Pénale et devra lui être versée sans délai par le Tiers Dépositaire.

L’Acquéreur devra verser le solde du montant du Dépôt de Garantie au Vendeur dans un délai de dix (10) Jours Ouvrés à compter de la date à laquelle le procès-verbal aura été dressé. ».

Il est aussi indiqué à son article 13, intitulé « DEPOT DE GARANTIE - SEQUESTRE », que :

« 13.1 Montant du Dépôt de Garantie

Les Parties conviennent de fixer le montant du Dépôt de Garantie à la somme forfaitaire de SEPT MILLIONS D’EUROS (7 000 000,00 EUROS), correspondant au montant de la Clause Pénale.

Cependant, d’un commun accord entre les Parties, l’Acquéreur verse ce jour la somme TROIS MILLIONS CINQ CENT MILLE EUROS (3 500 000,00 EUROS), directement entre les mains du séquestre ci-après désigné, ainsi qu’il résulte de la comptabilité des Notaires Soussigné et Participant (ci-après le « Dépôt de Garantie Versé »). » (Sic)




« 13.3 Sort du Dépôt de Garantie

Le sort du Dépôt de Garantie Versé sera le suivant :

[…]

c) il sera versé au Vendeur (i) par le Tiers Dépositaire, à concurrence de la somme versée ce jour par l’Acquéreur, soit le Dépôt de Garantie Versé, ainsi que (ii) par l’Acquéreur, à concurrence de la somme complémentaire de TROIS MILLIONS CINQ CENT MILLE EUROS (3 500 000,00 EUROS), et constituant le reliquat du Dépôt de Garantie, qui lui restera définitivement acquis à titre d’indemnité forfaitaire et irréductible en cas de non réitération des Présentes par l’Acquéreur, constaté dans les conditions de l’article 12.6.2, le Vendeur n’ayant pas opté pour l’exécution forcée de la Promesse, alors que toutes les Conditions Suspensives ont été réalisées ou alors que l’Acquéreur aurait renoncé à se prévaloir de celles énoncées à son seul profit, et en l’absence de survenance d’un sinistre total ou partiel entrainant la caducité de la Promesse dans les conditions des Présentes. ».

Les parties s’accordent sur le fait que, conformément à l’article R. 213-5, alinéa 3, du code de l’urbanisme, le notaire de la société Joserafale, mandaté à cet effet, a adressé des déclarations d’intention d’aliéner concernant l’immeuble et le parking, objet de la promesse, à la mairie de [Localité 17], commune où se trouvent situés les biens.

Il appartenait ensuite à la mairie, en application de l’article [16] 213-6, alinéa 2, du code de l’urbanisme, de transmettre les déclarations au titulaire du droit de préemption.

Si, s’agissant du parking, la renonciation à l’exercice du droit de préemption a émané de l’établissement public territorial [Localité 14] Ouest La [Localité 11], dont les parties conviennent qu’il était titulaire de ce droit, s’agissant de l’immeuble, la renonciation a été effectuée par le préfet des Hauts-de-Seine.

Il n’est pas établi que cette dernière renonciation procèderait d’une erreur et que le préfet des Hauts-de-Seine n’aurait pas bénéficié du transfert auquel il fait référence au sein de son courrier de renonciation daté du 7 avril 2020, lequel transfert est également visé dans le courriel du 4 juin 2020 émanant de l’assistante de direction du service de l’urbanisme de la mairie de [Localité 17].

Au surplus, outre qu’elle ne relèverait pas de la responsabilité du vendeur, lequel l’a d’ailleurs interrogée par le biais de plusieurs courriels, l’éventuelle erreur qui aurait pu être commise par le préfet des Hauts-de-Seine sur ce point serait indifférente.

En effet, selon l’article L. 213-2, alinéa 4, du code de l’urbanisme, le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration d’intention d’aliéner vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. L’article R. 213-7, I, du même code précise que ce délai court à compter de la date de l'avis de réception postal du premier des accusés de réception ou d'enregistrement délivré en application des articles L. 112-11 et L. 112-12 du code des relations entre le public et l'administration, ou de la décharge de la déclaration faite en application de l'article R. 213-5.

Il n’est pas contesté que la déclaration d’intention d’aliéner afférente à l’immeuble, qui a été transmise à la mairie de [Localité 17] par courrier recommandé avec demande d’avis de réception, a été réceptionnée le 27 mars 2020, comme indiqué sur le document provenant des services postaux.

Dès lors, en l’absence de réponse de l’établissement public territorial [Localité 14] Ouest [Localité 12] dans un délai expirant le 29 mai 2020 (deux mois + 2 jours ouvrés), la condition suspensive aurait dû être considérée comme réalisée en vertu des stipulations de la promesse ci-avant rappelées.

La réalisation des autres conditions suspensives avant la date limite du 30 juin 2020 n’étant pas discutée, les parties se devaient ainsi de procéder à la signature de l’acte authentique de vente.




Par courrier recommandé daté du 2 juillet 2020, la société Areef.Cloud a toutefois indiqué au vendeur qu’elle estimait que la condition suspensive tenant à la purge du droit de préemption ne s’était pas réalisée et que la promesse était par conséquent caduque.

Par acte extrajudiciaire du 9 juillet 2020, la société Joserafale l’a alors mise en demeure de se présenter en l’étude de Me [W] [L], notaire, le 15 juillet 2020 à 14 heures 30 aux fins de signature de l’acte de vente.

L’acquéreur ne s’étant pas présenté à la date ainsi fixée, par acte extrajudiciaire du 16 juillet 2020, le vendeur l’a mis en demeure de se présenter en l’étude de la société Lexfair notaires le 23 juillet 2020 à 11 heures 30 aux mêmes fins.

Le 23 juillet 2020, deux procès-verbaux ont été dressés à la demande des parties, par lesquels ont été constatés, d’une part, le refus de la société Areef.Cloud de signer l’acte de vente pour la raison susvisée et, d’autre part, la décision de la société Joserafale de reprendre sa liberté et de réclamer le versement intégral du dépôt de garantie.

En conséquence, il y a lieu de constater la caducité de la promesse synallagmatique de vente, à l’exception des stipulations relatives au dépôt de garantie et à la clause pénale, en raison de l’absence de réalisation de la vente du fait du défaut de l’acquéreur, lequel a refusé de signer l’acte authentique de vente malgré la réalisation de toutes les conditions suspensives.

Partant, il convient de dire que la somme de 3 500 000 euros versée à titre de dépôt de garantie et séquestrée entre les mains de M. [Z] [I] sera libérée au profit de la société Joserafale en paiement de la moitié de la clause pénale.

Il convient également de condamner les sociétés Areef.Cloud et Ardian Real Estate Europeen Fund II SCS à verser à la société Joserafale la somme de 3 500 000 euros en paiement du solde de la clause pénale, ce solidairement en application de l’article 6 de la promesse, intitulé « FACULTE [10] », selon lequel :

« L’Acquéreur aura la faculté de se substituer, à titre gratuit, dans le bénéfice de la Promesse, une société qui le contrôle directement ou indirectement, dont il détient directement ou indirectement le contrôle, ou placée directement ou indirectement sous le même contrôle que lui, au sens de l’article L. 233-3 du Code de commerce.

Cette substitution devra obligatoirement être constatée aux termes d’un acte sous signature privée aux termes duquel il devra être expressément stipulé les conditions suivantes :

(i) l’Acquéreur restera solidairement tenu avec son ou ses substitué(s) de toutes les obligations nées de la Promesse jusqu’à la signature de l’Acte de Vente »,

étant relevé que ces termes ont été effectivement reproduits au sein de l’acte de substitution signé entre les sociétés Areef.Cloud et Ardian Real Estate Europeen Fund II SCS.

Il y a encore lieu de dire que les sommes précitées seront augmentées de l’intérêt au taux légal à compter du 7 mars 2022, date de notification des premières conclusions du vendeur, lesquelles valent mise en demeure et sont postérieures à la date d’exigibilité desdites sommes, et que les sociétés Areef.Cloud et Ardian Real Estate Europeen Fund II SCS seront solidairement tenues à son paiement.

Aussi, étant de droit dès lors qu’elle est sollicitée, la capitalisation des intérêts sera ordonnée.

Il convient enfin de rejeter l’ensemble des demandes afférentes à la restitution de la somme de 3 500 000 euros versée à titre de dépôt de garantie ainsi que l’ensemble des demandes indemnitaires découlant de l’inexécution de la promesse synallagmatique de vente formées par les sociétés Areef.Cloud et Ardian Real Estate Europeen Fund II SCS.






2 - Sur la demande formée au titre de la résistance abusive

Aux termes de l’article 768, alinéa 1er, du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

En l’espèce, les sociétés Areef.Cloud et Ardian Real Estate Europeen Fund II SCS ne développent aucun moyen en fait ou en droit au soutien de leurs prétentions.

En tout état de cause, ayant été ci-avant déboutées de leurs demandes, elles ne peuvent utilement alléguer une résistance abusive de la part de la société Joserafale.

Il convient en conséquence de les débouter de leurs prétentions tendant au versement de dommages et intérêts pour résistance abusive.

3 - Sur les frais du procès

3.1 - Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, les sociétés Areef.Cloud et Ardian Real Estate Europeen Fund II SCS, parties perdantes, seront condamnées aux dépens de l’instance.

Il convient par ailleurs, en application de l’article 699 du code de procédure civile, d’autoriser Me Thomas Ronzeau à recouvrer ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision.

3.2 - Sur l’article 700 du code de procédure civile

Les sociétés Areef.Cloud et Ardian Real Estate Europeen Fund II SCS, condamnées aux dépens, seront déboutées de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles.

Elles seront en outre condamnées à verser à la société Joserafale une somme qu’il est équitable de fixer à 5 000 euros, ce solidairement en application de l’article 6 de la promesse synallagmatique de vente, dont les termes, qui ont été précédemment rappelés, ont été reproduits au sein de l’acte de substitution.

Elles seront enfin condamnées à payer à Me [D] [T], notaire, une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros, étant noté que, selon le dispositif de leurs conclusions, Me [D] [T], la société Lexfair notaires et M. [Z] [I] demandent une condamnation au titre des frais irrépétibles uniquement en faveur du « notaire concluant ».


PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONSTATE la caducité de la promesse synallagmatique de vente conclue par acte authentique du 28 février 2020 entre la société par actions simplifiée Joserafale et la société en commandite simple de droit luxembourgeois Ardian Real Estate Europeen Fund II SCS, à laquelle s’est substituée la société civile de construction vente Areef.Cloud, à l’exception des stipulations relatives au dépôt de garantie et à la clause pénale,

DIT que la somme de 3 500 000 euros versée à titre de dépôt de garantie et séquestrée entre les mains de M. [Z] [I] sera libérée au profit de la société par actions simplifiée Joserafale en paiement de la moitié de la clause pénale,






CONDAMNE solidairement la société civile de construction vente Areef.Cloud et la société en commandite simple de droit luxembourgeois Ardian Real Estate Europeen Fund II SCS à payer à la société par actions simplifiée Joserafale la somme de 3 500 000 euros en paiement du solde de la clause pénale.

DIT que les sommes précitées, d’un montant total de 7 000 000 euros, seront augmentées de l’intérêt au taux légal à compter du 7 mars 2022, au paiement duquel seront tenues solidairement la société civile de construction vente Areef.Cloud et la société en commandite simple de droit luxembourgeois Ardian Real Estate Europeen Fund II SCS,

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus pour une année entière,

DEBOUTE la société civile de construction vente Areef.Cloud de l’ensemble de ses demandes afférentes à la restitution de la somme de 3 500 000 euros versée à titre de dépôt de garantie,

DEBOUTE la société civile de construction vente Areef.Cloud et la société en commandite simple de droit luxembourgeois Ardian Real Estate Europeen Fund II SCS de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires découlant de l’inexécution de la promesse synallagmatique de vente,

DEBOUTE la société civile de construction vente Areef.Cloud et la société en commandite simple de droit luxembourgeois Ardian Real Estate Europeen Fund II SCS de leurs demandes de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE la société civile de construction vente Areef.Cloud et la société en commandite simple de droit luxembourgeois Ardian Real Estate Europeen Fund II SCS aux dépens de l’instance,

AUTORISE Me Thomas Ronzeau à recouvrer ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision,

CONDAMNE solidairement la société civile de construction vente Areef.Cloud et la société en commandite simple de droit luxembourgeois Ardian Real Estate Europeen Fund II SCS à payer à la société par actions simplifiée Joserafale la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société civile de construction vente Areef.Cloud et la société en commandite simple de droit luxembourgeois Ardian Real Estate Europeen Fund II SCS à payer à Me [D] [T] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la société civile de construction vente Areef.Cloud et la société en commandite simple de droit luxembourgeois Ardian Real Estate Europeen Fund II SCS de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.


signé par Timothée AIRAULT, Vice-Président et par Fabienne MOTTAIS, Greffier présent lors du prononcé .


LE GREFFIER LE PRÉSIDENT