Tribunal Judiciaire · Référés — 2 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 D’[Localité 9]

JUGEMENT STATUANT SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

 N° RG 24/02601 - N° Portalis DBY2-W-B7I-HWDZ

JUGEMENT DU : 02 OCTOBRE 2025 

Rendu par Benoît GIRAUD, Président, assisté de Aurore TIPHAIGNE, Greffière présente lors des débats et lors de la mise à disposition au greffe la décision dont la teneur suit :

DEMANDEUR :

Monsieur [N] [B]
né le 16 avril 1953 à [Localité 13] (PORTUGAL)
[Adresse 3]
[Localité 6]
représenté par Maître Véronique PINEAU de la SELARL ATLANTIQUE AVOCATS ASSOCIES, Avocate au barreau D’ANGERS, Avocate postulante, et par Maître Bertrand SALQUAIN de la SELARL ATLANTIQUE AVOCATS ASSOCIÉS, Avocat au barreau de NANTES, Avocat plaidatnt,

ET

DÉFENDERESSES :

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3] à [Adresse 10], représenté par la SELARL AJASSOCIES, administrateur judiciaire, représentée par Maître [W] [H], en qualité d’administrateur provisoire suivant ordonnance du Tribunal de Grande Instance d’ANGERS en date du 28 juin 2018, 
[Adresse 3]
[Localité 6]
représentée par Maître Etienne DE MASCUREAU de la SCP ACR AVOCATS, Avocat au barreau D’ANGERS, Avocat postulant et par Maître Bernard CHEYSSON de la SELARL CHEYSSON - MARCHADIER, substitué par Maître Maud LEPLAT, Avocats au barreau de PARIS, Avocat plaidant,

S.E.L.A.R.L.AJASSOCIES, représentée par Maître [W] [H], immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le n° 423 719 178, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, en son nom personnel,
[Adresse 8]
[Localité 7]
représentée par Maître Inès RUBINEL de la SELARL LX RENNES-ANGERS, Avocate au barreau d’ANGERS, Avocate postulante et par Maître Yves-Marie LE CORFF, substitué par Maître Philippe HERVE, Avocat au barreau de PARIS, Avocat plaidant,

C.EXE : Maître [T] [E]
Maître [K] [Y]
Maître [R] [J]
Copie Dossier 


S.E.L.A.R.L. AJASSOCIES, Administrateur judiciaire, représentée par Maître [W] [H], immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 423 719 178 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, es qualité d’administrateur provisoire de la copropriété de l’immeuble sis à [Adresse 11] suivant ordonnance du Tribunal de Grande Instance d’Angers en date du 28/06/2018,
[Adresse 8]
[Localité 7]
représentée par Maître Inès RUBINEL de la SELARL LX RENNES-ANGERS, Avocate au barreau d’ANGERS, Avocate postulante et par Maître Yves-Marie LE CORFF, substitué par Maître Philippe HERVE, Avocat au barreau de PARIS, Avocat plaidant,

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 9] (49), sur la parcelle cadastrée section BV [Cadastre 1] qui constitue le lot n°11 du lotissement “[Adresse 15]”, a été divisé en 2 volumes, à savoir un premier volume qui correspond au porche situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, ainsi qu’un second volume, soumis au statut de la copropriété, divisé en 9 lots (n° 11 à 19) répartis entre 3 copropriétaires.

M. [B] est propriétaire des lots n° 13, 14, 15, 16, 17, 18 et 19 dépendant du volume 2. 

Un litige s’est élevé entre M. [B] et le syndic de l’immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 9] au sujet des charges de copropriété.

Par requête du 20 juin 2018, la société Citya, syndic de l’immeuble situé au [Adresse 3] à Angers, a saisi le président du tribunal de grande instance d’Angers aux fins de désignation d’un administrateur provisoire.

Par ordonnance du 28 juin 2018, le président du tribunal de grande instance d’Angers a désigné M. [H] de la SELARL AJAssociés en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété de l’immeuble situé au [Adresse 3] à Angers, pour une durée de 12 mois.

Par ordonnances des 03 juin 2019, 19 mai 2020, 20 septembre 2021 et 11 mai 2022, la mission de l’administrateur provisoire a été prolongée jusqu’au 28 juin 2024.

Un litige persiste, M. [B] faisant notamment valoir que les charges réclamées par l’administrateur provisoire seraient indues.

*

C’est ainsi que par acte de commissaire de justice du 29 octobre 2024, enrôlé sous le numéro de répertoire général 24/2601, M. [B] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] à Angers, représenté par la société AJAssociés prise en la personne de son représentant légal, Maître [H], ès-qualités d’administrateur provisoire de la copropriété de l’immeuble situé au [Adresse 3] à Angers, devant le président du tribunal judiciaire d’Angers statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de voir, à titre principal, ordonner la fin de la mission de Me [H]. 





Par voie de conclusions notifiées par le RPVA le 04 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 9] a sollicité du juge, au visa des dispositions des articles 29, 29-1, et 29-8 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, à titre liminaire, de déclarer M. [B] irrecevable en ses demandes dirigées à l’encontre de la SELARL AJAssociés, faute de mise en cause de cette dernière, et de déclarer M. [B] irrecevable en ses demandes dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires. A titre subsidiaire, il a demandé le débouté de M. [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, ainsi que de le condamner à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Par acte de commissaire de justice du 08 décembre 2024, enrôlé sous le numéro de répertoire général 25/90, M. [B] a fait assigner la SELARL AJAssociés prise en la personne de son représentant légal, Me [H], ès-qualités d’administrateur judiciaire, devant le tribunal judiciaire d’Angers, aux fins de voir, à titre principal, ordonner la fin de la mission de Me [H].

Par ordonnance du 17 décembre 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’Angers s’est déclaré incompétent pour connaître de l’affaire, l’action relevant de la compétence du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond.

Par acte de commissaire de justice du 11 mars 2025, enrôlé sous le numéro de répertoire général 25/608, M. [B] a fait assigner la SELARL AJAssociés, ès-qualités d’administrateur provisoire de la copropriété de l’immeuble situé au [Adresse 3] à Angers, devant le président du tribunal judiciaire d’Angers statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de voir, à titre principal, ordonner la fin de la mission de SELARL AJAssociés.

Par voie de conclusions notifiées par le RPVA le 09 juin 2025, la SELARL AJAssociés a sollicité du juge de débouter M. [B] de sa demande principale et de déclarer irrecevables ses demandes subsidiaires dirigées à l’encontre de la SELARL AJAssociés à titre personnel, pour défaut de qualité à défendre. A titre subsidiaire, elle a sollicité le débouté de M. [B] de ses demandes subsidiaires dirigées à son encontre, à titre personnel. En tout état de cause, elle a demandé le débouté de M. [B] de ses demandes formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, ainsi que de le condamner à lui payer, à titre personnel, la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux dépens.

Par voie de conclusions notifiées par le RPVA le 10 juin 2025, M. [B] a sollicité du juge, sur le fondement des dispositions de l’article 331 du code de procédure civile, ainsi que des articles 28, 29, 29-1 et 29-8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, d’ordonner la jonction de l’instance avec celle enregistrée sous le numéro de répertoire général 24/2601.

A titre principal, M. [B] a demandé au juge d’ordonner la fin de la mission de la SELARL AJAssociés, ès-qualités d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 9].

A titre subsidiaire, de : 
- enjoindre à la SELARL AJAssociés, ès-qualités d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires, de convoquer l’assemblée générale des copropriétaires dans un délai de 7 jours suivant la présente décision, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, avec l’ordre du jour de voter les résolutions développées dans le dispositif de ses écritures et notamment d’agir en restitution des sommes indument payées et voter la division entre l’USCPI [Adresse 15] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ; 
- enjoindre à la SELARL AJAssociés, ès-qualités d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires, de communiquer aux copropriétaires, préalablement à la tenue de la première assemblée générale sollicitée, les pièces détaillées dans le dispositif de ses écritures ; 
- enjoindre à la SELARL AJAssociés, ès-qualités d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires, de convoquer une seconde assemblée générale dès le rapport du géomètre rendu, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de cette date, avec pour ordre du jour les résolutions développées dans le dispositif de ses écritures et notamment voter le retrait du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Adresse 15] ; 
- se réserver le pouvoir de liquider l’astreinte et d’en fixer une nouvelle.

En tout état de cause, de débouter la SELARL AJAssociés de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, la condamner à lui payer la somme de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux dépens.

*

A l’audience du 12 juin 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, les parties ont réitéré leurs moyens et prétentions et l’affaire a été mise en délibéré au 04 septembre 2025, puis prorogée au 02 octobre 2025. 

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

I.Sur la jonction

En application de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble. 

Les trois instances enregistrées sous les numéros de répertoire général 24/2601, 25/90 et 25/608 concernent le même litige. Il convient dès lors, dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, de joindre ces affaires qui seront dorénavant référencées sous le numéro 24/2601.

II.Sur le fond

Au soutient de sa demande principale tendant à mettre fin à la mission de la SELARL AJAssociés, ès-qualités d’administrateur provisoire, M. [B] déclare que les charges qui lui seraient réclamées correspondraient à l’intégralité des charges communes à la copropriété du [Adresse 15] et non aux seules parties communes aux 2 propriétés, à savoir une cour goudronnée de 40m². Il reproche notamment à l’administrateur de ne pas détailler l’assiette des charges appelées par l’USCPI du [Adresse 15]. En outre, il explique s’être déjà acquitté des charges liées au fonctionnement de la copropriété en versant la somme globale de 14.857,90 euros (10.976,10 euros + 3.881,80 euros) au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] dans le cadre de procédures d’exécution forcées intentées à son encontre. Il soutient également que la copropriété du [Adresse 3] ne serait pas propriétaire du porche qui constitue le volume 1 et qu’il n’aurait pas à payer de charges afférentes.

M. [B] fait ainsi valoir la carence de l’administrateur provisoire dans l’accomplissement de sa mission en ce que les charges appelées seraient indues, outre qu’elles seraient inutiles et contraires à l’intérêt de la copropriété du [Adresse 3]. De surcroît, il considère que l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires ne serait pas gravement compromis au sens de l’article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Enfin, au soutien de ses demandes subsidiaires, M. [B] évoque une situation de blocage qui justifirait la convocation d’une assemblée générale et la sortie du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], de l’union. 

En défense, la SELARL AJAssociés fait valoir qu’aux termes des statuts de l’USCPI du [Adresse 15], les charges communes afférentes à l’union seraient facturées aux différents syndicats et propriétaires membres de celle-ci en fonction de leur quote-part, à savoir 37/1000ème pour le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3]. Elle ajoute que cette répartition aurait également été prévue par l’état descriptif de division en volumes ainsi que par le réglement de copropriété de l’immeuble situé au [Adresse 3]. Ainsi, elle explique que ce serait sur la base de cette répartition que l’union serait bien fondée à appeler les charges communes.

Outre la mauvaise foi de M. [B], la SELARL AJAssociés déplore son comportement préjudiciable en ce qu’il aurait souscrit, en son nom propre, des contrats d’eau, d’électricité et une assurance pour l’immeuble, sans l’accord du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et des autres copropriétaires du volume 2.

Elle considère qu’un tel comportement, ainsi que le refus de payer les charges appelées par l’USCPI du [Adresse 15], entraverait la mission de l’administrateur provisoire et nuirait au bon fonctionnement du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3].

Par ailleurs, la SELARL AJAssociés rappelle que M. [B] a fait l’objet de plusieurs condamnations au paiement des charges de copropriété de l’immeuble situé au [Adresse 3], de sorte que l’argumentation de ce dernier se heurterait à l’autorité de la chose jugée. Elle précise que le montant des charges impayées par M. [B] s’éleverait à la somme de 13.692,23 euros au 1er octobre 2024.

Enfin, s’agissant des demandes subsidiaires formulées par M. [B], la SELARL AJAssociés déclare qu’elle n’aurait aucune qualité, à titre personnel, pour convoquer une assemblée générale ou pour exécuter une quelconque obligation de faire pour le compte du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3]. De surcroît, elle soutient que pour les mêmes raisons que développées précédemment, les demandes subsidiaires de M. [B] se heurteraient à l’autorité de la chose jugée ou seraient mal fondées.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] se prévaut des mêmes moyens que la SELARL AJAssociés et considère que M. [B] échourait à démontrer la moindre faute de l’administrateur provisoire, lequel ne ferait qu’appliquer les dispositions du règlement de copropriété et de l’USCPI du [Adresse 15].

*

L’article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropiété des immeubles bâtis dispose que : “ [...] Le président du tribunal judiciaire charge l'administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. [...] Le président du tribunal judiciaire peut, à tout moment, modifier la mission de l'administrateur provisoire, la prolonger ou y mettre fin à la demande de l'administrateur provisoire, même si celui-ci n'a été désigné que pour convoquer l'assemblée générale en vue de désigner un syndic, d'un ou plusieurs copropriétaires, du représentant de l'Etat dans le département, du maire de la commune du lieu de situation de l'immeuble, du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, du procureur de la République ou d'office. [...]”.

L’article 28 de cette loi prévoit que : “ Un syndicat de copropriétaires peut être membre d'une union de syndicats, groupement doté de la personnalité civile, dont l'objet est d'assurer la création, la gestion et l'entretien d'éléments d'équipement communs ainsi que la gestion de services d'intérêt commun. [...] L’adhésion à une union constituée ou à constituer est décidée par l'assemblée générale de chaque syndicat à la majorité prévue à l'article 25. Le retrait de cette union est décidé par l'assemblée générale de chaque syndicat à la majorité prévue à l'article 26. [...]”.

*

En l’espèce, il ressort des statuts de l’USCPI du [Adresse 14] du 7 février 2006, publiés le 5 mai 2007, que les syndicats des copropriétaires et les propriétaires immobiliers du lotissement “[Adresse 14]” se sont réunis en une union dénommée l’USCPI du [Adresse 15] afin de gérer leurs parties communes.

Il s’évince également de ces statuts, ainsi que du règlement de copropriété de l’immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 9] (volume 2) et de l’état descriptif de division du 11 septembre 2003, que celui-ci fait partie de cette union et est tenu des charges communes à hauteur de 37/1000ème (anciennement 40/1000ème).

Il apparaît ainsi que c’est à bon droit que la SELARL AJAssociés, en sa qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], a réclamé le paiement des charges communes à l’union conformément aux appels de charges formés par cette dernière.

Dès lors, M. [B] ne démontre pas la carence, ni une quelconque faute de gestion de l’administateur provisoire. Malgré deux condamnations au paiement de charges de copropriété, par décisions des 24 septembre 2020 et 9 février 2023, M. [B] continue de contester devoir payer un certain nombre de charges relevant de la copropriété du [Adresse 3], ce qui ne justifie ni de mettre un terme à la mission de la SELARL AJAssociés, ni d’enjoindre au syndic de copropriété de convoquer une assemblée générale avec l’ordre du jour sollicité par M. [B].

Par conséquent, il y a lieu de débouter M. [B] de l’ensemble de ses demandes principales et subsidiaires.

III.Sur les demandes accessoires

1-Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. 

En l’espèce, M. [B], qui succombe, sera condamné aux dépens. 








2-Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. 

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge des parties défenderesses les sommes engagées par elles pour faire valoir leurs droits. 

Par conséquent, M. [B] sera condamné à payer à la SELARL Ajassociés la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles. Il sera également condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 9] la somme de 10.000 euros à ce même titre.


PAR CES MOTIFS

Benoît Giraud, président du tribunal judiciaire d’Angers, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Prononçe la jonction des instances enregistrées sous les numéros de répertoire général 24/2601, 25/90 et 25/608 qui seront regroupées sous le seul numéro 24/2601 ;

Vu les dispositions des articles 29-1 et suivants de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropiété des immeubles bâtis ; 

Déboute M. [N] [B] de l’ensemble de ses demandes ; 
Condamne M. [N] [B] aux dépens ;

Condamne M. [N] [B] à payer à la SELARL Ajassociés la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [N] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 9], représenté par la SELARL Ajassociés prise en la personne de son représentant légal, Me [H], ès-qualités d’administrateur provisoire de la copropriété de l’immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 9], la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est, de plein droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et prononcé à la date ci-dessus par mise à disposition au greffe, le présent jugement a été signé par Benoît Giraud, président, et par Aurore Tiphaigne, greffière, 

 Aurore Tiphaigne, Benoît Giraud,