Tribunal Judiciaire · Chambre 1 Section 6 — 2 octobre 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIEGNE

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 02 OCTOBRE 2025

N° Minute : 099/2025
Chambre 1 Section 6
N° RG 25/00040 - N° Portalis DBZV-W-B7J-CPMZ


Entre: DEMANDEUR

S.C.I. PALAIS ROYAL
Immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 409 452 794
[Adresse 2]
[Localité 4]
Rep/assistant : Maître Géraldine MELIN de la SCP GOSSARD BOLLIET MELIN, substituée à l’audience par Maître Lisa VALETTE, avocats au barreau de COMPIEGNE

Et : DÉFENDEUR

Madame [P] [D] (L’ORIENT EXPRESS)
Immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 443 113 212
née le 26 Mai 1969 à [Localité 8] (OISE)
[Adresse 3]
[Localité 4]
Rep/assistant : Maître Arnaud LETICHE de la SARL L.E.A.D AVOCATS, avocat au barreau de COMPIEGNE



COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Monsieur Clément CLOCHET
Greffier : Madame Angélique LALOYER




Expédition et Copie exécutoire le :
à Me MELIN, Me LETICHE



DÉBATS :

À l’audience du 04 Septembre 2025, tenue publiquement, Monsieur CLOCHET, Président, a entendu les conseils des parties ;

Avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 02 octobre 2025 ;


ORDONNANCE :

Mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 25 mai 2012, la SCI [Adresse 6] a donné à bail commercial à la SARL MAGMESS un local situé [Adresse 1], pour une durée de neuf années à compter du 1er juin 2012, et moyennant un loyer annuel de 16.800 euros hors taxes et hors charges.

Par acte notarié en date du 31 août 2017, la société MAGMESS a cédé à la société MIMOSA le bail commercial.

Par acte sous seing privé en date du 15 juillet 2020, la société MIMOSA a cédé à [P] [D] son fonds de commerce ainsi que le bail commercial y attenant à compter du 16 juillet 2020.

Par acte de commissaire de justice en date du 04 décembre 2024, la SCI [Adresse 6] a fait délivrer à [P] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée dans le bail à jour, la somme en principal de 6.080,50 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés au 1er décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2025, la SCI PALAIS ROYAL a fait assigner [P] [D] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Compiègne aux fins de :
-Constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de [P] [D] des lieux, ainsi que de toute personne de son chef sans délais à compter de la notification de la décision à intervenir, et au besoin avec l’assistance de la force publique ;
-condamner [P] [D] à payer à la SCI PALAIS [Adresse 7] : 
 -en deniers ou en quittances, la somme en principal de 6.080, 50 euros visée par le commandement de payer en date du 04 décembre 2024, et ce avec intérêts au taux légal à compter du présent exploit à compter de cette date ;
 - la somme de 278,31 euros correspondant aux 4 jours de loyer du mois de janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent exploit ;
 -une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du 05 janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent exploit, et ce jusqu’à complète libération des lieux ;
-ordonner pour se faire la séquestration de tous meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meuble qu’il plaira aux frais et charges des locataires, et ce en garantie des loyers, charges, indemnités d’occupation qui resteraient dus au bénéfice de l’intégralité de la demanderesse;
-condamner [P] [D] à payer à La SCI PALAIS ROYAL la somme de 2.000 euros sur au titre de l’article 700 du code de procès civile ;
-condamner [P] [D] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût des commandements de payer, des droits de plaidoirie, et du présent acte ;

A l’audience du 04 septembre 2025, le conseil de la SCI PALAIS ROYAL a soutenu oralement les demandes présentes dans l’assignation initiale, en précisant que le décompte avait été actualisée et signifié aux parties. Il s’oppose à la demande de délai de paiement. Il ajoute également que le montant du loyer s’élève à 2.116,30 euros TTC, ce qui suppose le règlement de 400 euros supplémentaires par mois pour apurer la dette en deux ans. Actuellement les loyers maximums versés sont de 616 euros. A titre subsidiaire, il sollicite l’application de la clause résolutoire de déchéance du terme en cas de non-respect des délais de paiement.

A l’audience, [P] [D] était représentée par son conseil qui a sollicité qu’il lui soit accordé un délai de paiement de 24 mois de l’arriéré locatif à compter de l’ordonnance à intervenir aux fins de vendre le fonds de commerce, et la suspension des effets de la clause résolutoire insérée à l’article 18 du bail commercial conclu le 25 mai 2012. La partie défenderesse sollicite le rejet de l’ensemble des demandes de la SCI PALAIS ROYAL, et que cette-dernière soit condamner à payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré.

SUR CE,

Sur la demande principale :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
 
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion, de même que la régularité du commandement de payer du 04 décembre 2024 visant la clause résolutoire. Il est justifié, par le décompte établi à la date du 8 janvier 2025, que le preneur ne s’est pas acquitté des sommes dues dans le mois de sa délivrance.

C’est donc à bon droit que le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail étant acquise un mois après la signification du commandement de payer.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision :

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.

* Sur la provision au titre des loyers, charges et accessoires impayés

Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation mensuelle sera fixée provisionnellement au loyer contractuellement prévu jusqu’à la libération des lieux.

S’agissant de la provision sollicitée au titre des loyers impayés, il est régulièrement produit le décompte des sommes dues au 28 aout 2025 alors que la partie défenderesse était représentée, décompte qui correspond aux dispositions du bail.; le décompte fait apparaître la somme de 25.133,85 euros au titre des loyers échus, charges et taxes. 

Il sera en conséquence fait droit à la demande de provision à hauteur de la somme 25.133,85 euros dont le montant n’est pas sérieusement contestable au 28 août 2025, avec intérêt au taux légal.

Sur la demande en délai de paiement :

Il résulte des dispositions combinées des articles L.145-41 alinéa 2 et 1343-5 du code civil que, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. 

L’octroi des délais de paiement autorisé par l'article 1343-5 du code civil n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique précaire de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l’espèce, [P] [D] expose avoir engagé d’importants efforts pour apurer sa dette locative et justifie du règlement des loyers courants, ayant maintenu une ouverture de son commerce pour générer du chiffre d’affaire. Elle a d’ores et déjà réglé l’arriéré locatif afférent à l’année 2024. Elle a enfin mis en vente son fonds de commerce afin de solder définitivement l’arriéré locatif. 

Toutefois, elle ne justifie pas d’une situation lui permettant d’assumer, outre l’indemnité d’occupation, la charge d’un remboursement de la dette sur 18 ou 24 mois. Dans ces conditions, il convient de rejeter sa demande en délais de paiement. 


Sur les demandes accessoires :

L'article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner [P] [D], qui succombe, aux dépens de l’instance.

L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la demanderesse la charge des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner [P] [D] à lui payer la somme de 1.500 euros.


PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire prévues par le contrat de bail du 25 mai 2012 au bénéfice de la SCI [Adresse 6] à la date du 04 janvier 2025 à 24h ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux par [P] [D] dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux loués au [Adresse 1], avec l’assistance de la force publique si besoins ;

Rappelons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamnons à titre provisionnel [P] [D] à payer la SCI [Adresse 6] la somme de 25.133,85 euros de l'arriéré de loyers, des charges et autres, arrêtés au 28 août 2025, avec intérêt au taux légal à compter de cette date ;

Fixons, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 29 août 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des taxes et charges afférentes, que [P] [D] aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié;

Condamnons à titre provisionnel [P] [D] à payer la SCI PALAIS ROYAL ladite indemnité d’occupation mensuelle ; 

Rejetons la demande de délais de paiement formée par la défenderesse ; 

Condamnons [P] [D] à payer la SCI PALAIS ROYAL la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;

Condamnons [P] [D] aux entiers dépens ;

Rejetons toutes les autres demandes plus amples et contraires ;

En foi de quoi ont signé Monsieur CLOCHET, Président, et Madame LALOYER, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT