Tribunal Judiciaire · Chambre des saisies — 2 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

MINUTE : 25/
N° RG 23/00033 - N° Portalis DBW5-W-B7H-IS34
78A Demande tendant à la vente immobilière et à la distribution du prix


AUDIENCE du 02 OCTOBRE 2025



A l'audience des saisies immobilières du tribunal judiciaire de CAEN, tenue par Claire DELAUNEY, Juge de l’Exécution, assistée de Sophie LEFRANC, greffière


Dans l’instance

ENTRE
 

S.A. Compagnie Europeenne de Garanties et Cautions, 
dont le siège social est sis [Adresse 6]

POURSUIVANT 
représenté par Me Marie BOURREL, avocat au Barreau de CAEN, Case 23


ET 


Monsieur [V] [R] [F]
né le [Date naissance 2] 1982 à [Localité 8]
demeurant [Adresse 7]

SAISI
représenté par Me Aline LEMAIRE, avocat au Barreau de CAEN, Case 49



**************

FAITS ET PROCEDURE

Poursuivant l’exécution d’un jugement rendu par le Tribunal de grande instance de CAEN le 11 mars 2019 à l’encontre de Monsieur [V] [F], signifié le 4 avril 2019 et à ce jour définitif comme en atteste le certificat de non appel délivré par la Cour d’appel de CAEN le 10 mai 2019, la SA COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS (ci-après dénommée « la C.E.G.C. ») lui a fait signifier, le 12 mai 2021, un premier commandement de payer valant saisie immobilière portant sur le bien immobilier à usage d’habitation et de commerce sis [Adresse 1] cadastré section AC n°[Cadastre 3], [Cadastre 5] et [Cadastre 4] pour une somme totale de 76 461,59€, arrêtée au 28 avril 2021.

Puis, par acte signifié le 2 septembre 2021, la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions a assigné Monsieur [F] devant le Juge de l’exécution près le Tribunal judiciaire de CAEN.

Par jugement en date du 15 juillet 2022, le Juge de l’Exécution près le Tribunal Judiciaire de Caen a relevé que, faute d’information précise quant au montant exact de la dette du débiteur à la date de la délivrance du commandement de payer, le commandement de payer ne satisfaisait pas aux exigences légales et devait dès lors être déclaré nul. Il a donc prononcé la nullité du commandement de payer valant saisie immobilière signifiée par la SA Compagnie Européenne de Garanties et Cautions, a déclaré nulle et de nul effet la procédure de saisie immobilière engagée par la signification dudit commandement de payer valant saisie immobilière, et a condamné la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions aux dépens.

Poursuivant à nouveau l’exécution dudit jugement rendu par le Tribunal de grande instance de CAEN le 11 mars 2019 à l’encontre de Monsieur [V] [F], la SA COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS a fait délivrer, le 25 juillet 2023, un second commandement de payer valant saisie d’un ensemble de biens immobiliers (maison d’habitation et de commerce, avec cour, cave et garage) situé :
Commune de [Localité 9], [Adresse 1], le tout cadastré :
Section AC n°[Cadastre 3] « [Adresse 1] » pour une contenance de 1a 13ca
Section AC n°[Cadastre 5] « [Adresse 1] » pour une contenance de 51ca
Section AC n°[Cadastre 4] « [Adresse 1] » pour une contenance de 37ca
Soit une contenance totale de 2a 01ca.

Ce commandement a été publié au service de la publicité foncière de [Localité 8] le 25 juillet 2023 volume 1404P01 2023 S 40.

Un commandement de payer rectificatif à celui publié le 25 juillet 2023 a été délivré le 26 septembre 2023 et publié aux services de la publicité foncière le 29 septembre 2023 volume 1404P01 2023 S 42.

Par acte du 27 octobre 2023, la C.G.C.E. a fait assigner Monsieur [V] [F] à l'audience d'orientation du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Caen du 7 décembre 2023, aux fins de voir fixer le montant de sa créance à la somme de 68.588,55 euros, suivant décompte des sommes dues au 20 mars 2023, outre les intérêts de retard au taux :
-au titre du prêt n°201308465801/1712120011 : 2,86 %
-au titre du prêt n°201308465802/1712120010 : 2,11 %
-capitalisation des intérêts de retard année par année et ce jusqu’à parfait paiement, et voir déterminer les modalités de poursuite de la procédure. 

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 30 octobre 2023.

Par jugement rendu le 6 mars 2025, auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé du litige, le Juge de l’exécution a notamment :
-retenu la créance de la SA COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS, créancier poursuivant, à l'égard de Monsieur [V] [F], en vertu de la copie exécutoire d’un jugement rendu par le Tribunal de grande instance de CAEN le 11 mars 2019 à l’encontre du débiteur, à la somme de 59.438,55 euros, détaillée comme suit :
-Principal au titre du prêt n°201308465801/1712120011 (n°8396302 initial) : 62.398,80 €,
-Intérêts de retard échus du 05/05/2021 au 20/03/2023 : 8.831,97 €,
-Intérêts postérieurs jusqu’à parfait paiement : Mémoire,
-frais de justice : 4.501,42 €,
-versements à déduire : - 28 610 €
Total 1 = 47.122,19 € 
-Principal au titre du prêt n°201308465802/1712120010 (n°8396301 initial) :11.113,09 €, 
-Intérêts de retard échus au 08/09/2022 : 1.203,27 €,
-Intérêts postérieurs jusqu’à parfait paiement : Mémoire,
Total 2 = 12.316,36 €
-Frais et accessoires : Mémoire,
-Coût du commandement : Mémoire,
Total 1 + 2 = 59.438,55 euros,
Taux des intérêts moratoires :
-au titre du prêt n°201308465801/1712120011 : 2,86 %
-au titre du prêt n°201308465802/1712120010 : 2,11 %
-capitalisation des intérêts de retard année par année et ce jusqu’à parfait paiement ;
-Dit que le montant des intérêts du prêt n°201308465801/1712120011 (n°8396302 initial) au taux de 2,86 %, ainsi que les intérêts du prêt n°201308465802/1712120010 (n°8396301 initial) au taux de 2,11 % seront calculés sur la base du principal restant dû au jour de la présente décision ;
-Débouté Monsieur [V] [F] de sa demande de délais de paiement ;
-Autorisé Monsieur [V] [F] à vendre à l’amiable, dans les conditions prévues aux articles L. 322-3 et L. 322-4 et R. 322-20 à R. 322-25 du code des procédures civiles d'exécution, l’ensemble de biens immobilier (maison d’habitation et de commerce, avec cour, cave et garage) situé :
Commune de [Localité 9], [Adresse 1], le tout cadastré :
Section AC n°[Cadastre 3] « [Adresse 1] » pour une contenance de 1a 13ca
Section AC n°[Cadastre 5] « [Adresse 1] » pour une contenance de 51ca
Section AC n°[Cadastre 4] « [Adresse 1] » pour une contenance de 37ca
Soit une contenance totale de 2a 01ca ;
-Fixé à 70.000 euros le montant du prix net vendeur en-deçà duquel le bien immobilier saisi ne pourra être vendu ;
-Débouté Monsieur [V] [F] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
-Dit que, dans l'hypothèse d'une vente effective, le prix de vente sera consigné auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations ;
-Taxé les frais de poursuite du créancier poursuivant à la somme de 2772,09 € ;
-Dit que ces frais seront payés directement par l'acquéreur ou les acquéreurs en sus du prix de vente ; 
-Dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de vente ; 
-Dit que les émoluments visés par l'article A 444-91 du code de commerce seront perçus conformément aux dispositions de l'article A 444-191 de ce code ;
-Dit que, faute par l'acte notarié de mentionner la procédure de saisie et les modalités de la vente ci-dessus fixées, la vente amiable ne sera pas constatée, la procédure étant alors renvoyée en vente forcée ;
-Fixé au jeudi 3 juillet 2025 à 14 heures la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée pour constater la vente et renvoie l’affaire à cette audience sans nouvelle convocation.
A l’audience du 3 juillet 2025, Monsieur [F], représenté par son Conseil, et suivant conclusions en date du 3 juillet 2025, sollicite un délai supplémentaire pour lui permettre de produire l’acte authentique de la vente qui s’est réalisée le 2 juillet 2025, veille de la présente audience.  

La CEGC ne s’oppose pas à la demande du débiteur.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 octobre 2025.


Par note en délibéré reçue le 11 juillet 2025, Monsieur [F], par l’intermédiaire de son Conseil, a transmis copie de l’acte authentique de vente régularisé le 2 juillet 2025.

En réponse, le Conseil de la CGCE, créancier poursuivant, a confirmé par note en délibéré en date du 15 juillet 2025, avoir reçu les fonds et que sa dette est désormais soldée suite à ladite vente.


SUR CE :

Selon les dispositions de l'article R. 322-21 du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution qui autorise la vente amiable fixe la date de l'audience à laquelle l'affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois ; à cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d'un engagement écrit d'acquisition et qu'à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l'acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois.

Lorsque la vente amiable du bien saisi a été ordonnée en application de l'article R. 322-21 du code des procédures civiles d'exécution, l'article R. 322-25 du même code dispose qu'à l'audience à laquelle l'affaire est rappelée, le juge s'assure que l'acte de vente est conforme aux conditions qu'il a fixées et que le prix a été consigné et il ne constate la vente que lorsque ces conditions sont remplies. Il ordonne alors la radiation des inscriptions d'hypothèque et de privilège prises du chef du débiteur.

En l'espèce, Monsieur [F] ayant produit en cours de délibéré copie de l’acte authentique de vente régularisé le 2 juillet 2025, la demande de délai de paiement formulée afin de pouvoir justifier de la vente définitive du bien sera rejetée comme étant devenue sans objet.

Il s’agit dès lors d’apprécier si l'acte de vente est conforme aux conditions qu'il a fixées dans le jugement ayant autorisé la vente amiable et que le prix a bien été consigné.
En l’espèce, l'acte reçu le 2 juillet 2025 par Maître [E] [D], notaire au [Localité 10] Littry, stipule que « la vente est conclue moyennant le prix de 70.000 euros net vendeur, s’appliquant à savoir :
-A l’immeuble vendu à hauteur de 66.700 €,
-Et aux biens meubles et objets mobiliers vendus avec l’immeuble à hauteur de 3.300 € ».

Il précise en outre que « l’acquéreur a payé ce prix comptant au vendeur qui le reconnaît et lui en consent quittance ».

Force est donc de constater :
-d’une part, qu’aux termes du jugement du 6 mars 2025, la vente du bien immobilier ne peut intervenir à un prix inférieur à 70.000 € ; que le prix de vente des biens meubles, extérieurs à cette procédure, ne peut être pris en compte et que, partant, le prix de vente est inférieur au prix plancher fixé dans le jugement d’orientation ;
-d’autre part que le prix de vente n’a pas été consigné à la Caisse des dépôts et consignations et que le notaire l’a immédiatement distribué au créancier poursuivant.

Il n’est enfin pas davantage justifié de ce que les frais de poursuite taxés par le jugement d’orientation à la somme de 2772,09 euros ont été versés directement par l'acquéreur en sus du prix de vente, ainsi que le prévoit l'article R. 322-24 du code des procédures civiles d'exécution. 

Les conditions de l'article R. 322-25 du code des procédures civiles d'exécution n’étant ainsi pas remplies, la vente ne peut être constatée et il convient en conséquence d’ordonner la vente forcée des biens et droits immobiliers saisis dans les conditions prévues aux troisième et quatrième alinéas de l'article R. 322-22 du code des procédures civiles d'exécution.

La date de l'audience d'adjudication, qui, selon l'article R. 322-22 alinéa 3 du code des procédures civiles d'exécution, doit se tenir dans un délai compris entre deux et quatre mois, sera fixée au jeudi 18 décembre 2025 à 14h00.

Les modalités de visite de l’immeuble seront ci-dessous précisées.

Par ailleurs, en application des dispositions de l'article R. 322-37 du code des procédures civiles d'exécution, les mesures de publicité prévues aux articles R. 322-31 à R. 322-35 du même code seront aménagées dans les conditions ci-dessous mentionnées, conformément à la demande du créancier poursuivant.

Les dépens de la présente instance seront compris dans les frais privilégiés de vente.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l'exécution statuant publiquement, par jugement contradictoire, non susceptible d’appel, 

Vu le jugement d'orientation du 6 mars 2025 ;

Constate la production de l’acte authentique de vente régularisé le 2 juillet 2025 ;

Rejette la demande de délai supplémentaire formulée par Monsieur [F] [V] ;

Constate que les conditions de l'article R. 322-25 du code des procédures civiles d'exécution ne sont pas remplies et que la vente amiable ne peut être constatée ; 

En conséquence :

Ordonne la vente forcée, dans les conditions prévues aux troisième et quatrième alinéas de l'article R. 322-22 du code des procédures civiles d'exécution, des biens et droits immobiliers sis [Adresse 1] cadastré section AC n°[Cadastre 3], [Cadastre 5] et [Cadastre 4] ;

Dit que l’adjudication aura lieu aux enchères publiques, au tribunal judiciaire de Caen, conformément aux modalités prévues par le cahier des conditions de vente, à l’audience du :

 jeudi 18 décembre 2025 à 14 heures sur la mise à prix de 27.000 euros ;

Renvoie l’affaire à cette date sans nouvelle convocation ;

Dit que le créancier poursuivant organisera la visite des biens par l’huissier territorialement compétent de son choix, lequel pourra s’adjoindre le concours de la force publique, d’un serrurier et de tout témoin, le jour de son choix, à charge de prévenir le saisi et tout occupant au moins 15 jours à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et lettre simple et qu’il nous en sera référé en cas de difficulté, ces modalités de visite étant applicables en cas de réitération des enchères ou de surenchère ;

Dit qu'il sera procédé à la publicité de la vente dans les conditions des articles R. 322-31 à R. 322-35 du code des procédures civiles d'exécution, avec ajout d’une publication par interne sur le site www.enchèrespubliques.com ; 
Rappelle que, conformément aux dispositions de l'article R. 322-22 alinéa 3 du code des procédures civiles d'exécution, la présente décision sera notifiée par le greffe aux débiteurs, au créancier poursuivant et au créancier inscrit ;
Dit que les dépens de la présente instance seront compris dans les frais de poursuite soumis à taxe.
Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément au 2ème alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et, après lecture, la minute a été signée par le juge de l'exécution et la greffière présente lors de la mise à disposition.
 
LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION 

Sophie LEFRANC Claire DELAUNEY