Tribunal Judiciaire · DROIT COMMUN — 3 octobre 2025

MINUTE N° : 
JUGEMENT DU : 03 Octobre 2025
DOSSIER : N° RG 24/02992 - N° Portalis DB3J-W-B7I-GRPN


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Selon la procédure orale, sans représentation obligatoire

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT :
Madame BILLAULT Caroline, Magistrat à titre temporaire

GREFFIER :
Madame GRANSAGNE Marine, lors des débats
Madame GABORIT Edith, lors de la mise à disposition

PARTIES :

DEMANDERESSE

Association MAM L’EVEIL DE SOI, 
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Gbati FARE, avocat au barreau de POITIERS, substitué par Me LAPENE, avocat au barreau de POITIERS
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025/348 du 10/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])


DEFENDEUR

Copie exécutoire délivrée
Le 
à Me Damien GENEST
à

Copie certifiée conforme 
délivrée le 
à Me Gbati FARE, 
à Me Damien GENEST
à


 
M. [Z] [G], 
demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Damien GENEST, avocat au barreau de POITIERS,



DÉBATS TENUS À L'AUDIENCE DU : 05 SEPTEMBRE 2025


JUGEMENT RENDU PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE LE TROIS OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ
DOSSIER N° : N° RG 24/02992 - N° Portalis DB3J-W-B7I-GRPN Page 
EXPOSE DU LITIGE :
Par acte sous seing privé du 06 juillet 2022, Monsieur [Z] [G] a consenti à l’Association [Adresse 4] (MAM) L’EVEIL DE SOI un bail professionnel portant sur un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8] pour une durée de six ans à compter du 06 juillet 2022 moyennant un loyer mensuel de 900 euros hors charges et destiné à accueillir des enfants en bas âge.
L’association a sollicité une révision du loyer faisant état de manquements et dysfonctionnements.
Une tentative préalable de conciliation n’a pas permis aux parties de s’entendre.
Par requête réceptionnée au greffe le 05 décembre 2024, l’Association MAM L’EVEIL DE SOI a saisi le Tribunal judiciaire de Poitiers aux fins d’obtenir une révision du loyer.
L’affaire a été retenue à l’audience du 05 septembre 2025.
A l’audience, l’Association MAM L’EVEIL DE SOI sollicite la condamnation de Monsieur [Z] [G] à lui payer :
La somme de 3 700 euros, sauf à parfaire, au titre du préjudice de jouissance sur la période du bail locatif soit du 06 juillet 2022 au 28 août 2025 correspondant à une somme de 200 euros par mois de déduction de loyer,La somme de 800 euros au titre du préjudice moral subi,La somme de 1 000 euros au titre de la perte d’exploitation,La somme de 165 euros, sauf à parfaire, au titre du prorata temporis du 1er mois du bail,La somme de 204 euros au titre des frais de remboursement du DPE établi,La somme de 1 200 euros à verser à Maitre FARE par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, à charge pour le conseil de renoncer à percevoir la somme correspondante à la part contributive de l’Etat à la mission d’aide juridictionnelle qui lui a été confiée.Au soutien de sa demande, elle fait valoir que compte tenu des manquements du bailleur, elle est bien fondée à demander le remboursement d’une partie des loyers.
A l'appui de ses demandes indemnitaires, elle fait valoir l’absence de DPE à la signature du bail et soutient que celui remis tardivement est erroné de sorte qu’elle a été trompée dans la superficie du bien loué ainsi que dans sa classe énergétique.
Elle précise que l’état des lieux d’entrée a été établi sans eau ni électricité, que le logement présente des malfaçons de peinture, des problèmes de menuiserie et d’équipements, des problèmes sanitaires et d’électroménagers, des défaillances électriques et de climatisation, que son environnement de travail a été dégradé et que certaines prestations n’ont pas été fournies.
Elle soutient qu’elle a subi un préjudice moral pour avoir dû travailler dans ces conditions, que le comportement du bailleur l’a contrainte à arrêter son activité générant un préjudice d’exploitation, que le bailleur n’a pas tenu compte de la date de prise d’effet du bail pour le versement de la première mensualité et que suite à la production d’un faux DPE elle a dû en faire établir un nouveau dont elle demande le remboursement.
En défense, Monsieur [Z] [G] conclut à l’irrecevabilité des demandes ainsi qu’au débouté de l’Association MAM L’EVEIL DE SOI, il réclame à titre reconventionnel la somme de 2 000 euros pour procédure abusive ainsi que la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Il soutient que la demande de révision d’une partie du loyer n’est pas fondée juridiquement et que les dernières demandes sont irrecevables au motif qu’elles n’ont pas fait l’objet d’une tentative préalable de conciliation.
A titre subsidiaire, il conteste les troubles allégués sans preuve et soutient que l’état des lieux d’entrée suffit à démentir les allégations, que le logement est neuf, adapté à l’accueil de jeunes enfants et que l’Association MAM L’EVEIL DE SOI est la première occupante.
Il fait valoir que la demanderesse fait preuve de mauvaise foi et qu’elle cherche à lui nuire en portant contre lui des accusations inacceptables.
L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 03 octobre 2025.
MOTIFS DE LA DECISION :
Sur la fin de non-recevoir pour défaut de tentative de résolution amiable du litige : L’article 750-1 du code de procédure civile dispose notamment que : « En application de l'article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage. »
Il est reproché à l’Association MAM L’EVEIL DE SOI de ne pas avoir soumis ses nouvelles demandes à un conciliateur de justice.
Le texte précité ne précise pas que des demandes additionnelles soient soumises à conciliation préalable. 
En outre, aux termes des dernières écritures de l’Association MAM L’EVEIL DE SOI ses demandes dépassent désormais la somme de 5 000 euros.
La fin de non-recevoir opposée par Monsieur [Z] [G] doit donc être écartée.
Sur le préjudice de jouissance allégué :
Le DPE :En application des articles L.126-29 et suivants du code la construction et de l’habitation le bailleur est tenu de remettre au preneur lors de la conclusion du bail un diagnostic de performance énergétique.
Il est constant que Monsieur [Z] [G] n’a pas remis le diagnostic relatif au bien loué à l’Association MAM L’EVEIL DE SOI situé [Adresse 1] à [Localité 8] à la signature du bail mais en cours de bail. Ce document indique que la performance énergétique du logement est classée en catégorie A et la consommation estimée à 68 kWh/m²/an pour une surface habitable de 95,36 m².
Monsieur [G] explique avoir mandaté la société GM DIAGNOSTIC IMMOBILIER pour établir le DPE de chacun de ses trois biens situés [Adresse 6] sur la commune de [Localité 7] d’où la confusion entre les documents remis.
Après réception de la première facture d’électricité, l’Association MAM L’EVEIL DE SOI surprise par sa consommation électrique a fait réaliser un DPE.
Ce document en contradiction avec celui remis par le bailleur précise que la performance énergétique du logement est classée en catégorie B et que la consommation est estimée à 71Wh/m²/an pour une surface habitable de 91,94 m². 
L’Association MAM L’EVEIL DE SOI soutient qu’elle est confrontée à un surcoût imprévu en charge d’électricité très supérieure aux prévisions et qu’elle a été trompée par la remise d’un document erroné de sorte qu’une révision du prix du loyer se justifie.
La classification énergétique relevée par les DPE dépend de nombreux éléments de sorte que la simple erreur ou approximation du diagnostiqueur peut faire varier la classe énergétique. 
En l’espèce, il est établi que la société QUALICONTROLE missionnée par l’Association MAM L’EVEIL DE SOI ne disposait pas de la composition exacte des parois du logement de sorte que la mauvaise identification des matériaux isolants cumulée à l’absence de prise en compte d’un vide sanitaire peut justifier un classement dans une catégorie différente.
La différence de superficie du logement s’explique quant à elle par une interprétation divergente des règles de mesurage de la surface habitable. En effet, l’un des diagnostiqueurs considère que le cellier fait partie de la surface habitable alors que le second l’exclut.
Au regard de l’ensemble de ces constatations, il n’est pas établi que le DPE remis par Monsieur [G] soit erroné.
En outre, les consommations figurant au DPE n’ont qu’une valeur indicative. En effet, la consommation réelle dépend de nombreux facteurs tels que le prix de l’énergie, les conditions météorologiques de l’année, le nombre de personnes dans le logement et leurs habitudes de vie ainsi que l’entretien des équipements. 
Il résulte des factures d’électricité produites que la demanderesse a consommé 3 971kWh sur la période du 04/10/22 au 03/06/23 et 4 428kWh sur la période du 04/06/23 au 03/06/24. Force est de constater qu’elle n’a pas consommé les consommations estimées tant par le DPE remis par le bailleur que celui effectué par la locataire.
Si l’absence de remise du DPE à la conclusion du bail constitue une violation de l’obligation d’information du bailleur, il ne peut être soutenu par le preneur qu’il a été trompé dans l’appréciation de la performance énergétique des locaux loués puisque la consommation précisée sur un DPE n’a qu’une valeur indicative d’une part, et qu’il n’a pas été consommé la quantité estimée sur les DPE, d’autre part.
Sur les désordres et dysfonctionnements :Le bailleur est tenu, en application de l'article 1719 du code civil, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir les lieux en état de servir à l'usage pour lequel ils ont été loués, et d'assurer au preneur la jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail. 
Le manquement à l'obligation de délivrance est sanctionné par la résiliation du bail aux torts du bailleur ou par l'attribution de dommages et intérêts liés au préjudice de jouissance. 
A ce titre, il est parfaitement constant que l'obligation du bailleur d'assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée ne cesse qu'en cas de force majeure, qu'un trouble de jouissance peut être indemnisé sans qu'il soit nécessaire que les vices rendent l'usage de la chose complètement impossible et qu'il suffit qu'ils soient de nature à entraver la jouissance du preneur et à lui causer un trouble véritable, que la garantie n'est pas due si le trouble de jouissance résulte du fait du locataire.
S'agissant de l'obligation d'entretien, elle découle de l'obligation de délivrance, mais concerne l'exécution du contrat. Le bailleur doit donc exécuter son obligation au cours du bail au fur et à mesure des besoins en réparation, même si les dommages sont dus à la force majeure, à charge pour le preneur de l'informer des travaux à réaliser.
Selon l'article 606 du Code civil les grosses réparations nécessaires à la structure et à la solidité d'un immeuble sont à la charge du bailleur. En revanche, toutes les autres réparations sont considérées comme des travaux d'entretien, qui incombent au locataire.
En l’espèce, l’Association MAM L’EVEIL DE SOI soutient avoir été confrontée à de nombreux problèmes de finitions et de qualité de travaux mettant en danger les enfants en bas âge accueillis et ses membres qui l’ont contrainte à résilier le bail le 20 février 2025 avec effet au 28 août 2025. 
Monsieur [Z] [G] soutient avoir donné en location un bien neuf, en très bon état et adapté à l’accueil de jeunes enfants après visite et validation de la PMI. Il précise avoir répondu et être intervenu suite à chaque demande de l’Association.
Il est constant que l’Association MAM L’EVEIL DE SOI a été la première occupante du logement neuf donné en location. Il résulte de l’état des lieux d’entrée que le logement est en très bon état, que les appareils électroménagers, les éclairages et la robinetterie sont à tester en l’absence d’eau et d’électricité et que l’état des lieux n’a jamais été complété après mise en service.
Madame [L] [C] l’une des deux assistantes maternelles de l’Association MAM L’EVEIL DE SOI confirmait ainsi à Monsieur [Z] [G] par SMS du 12 août 2022 avoir obtenu l’autorisation d’ouverture des autorités compétentes qui « ont adoré la maison » tout en précisant que « tout était ok dans la maison ».
Il résulte des échanges intervenus entre les parties que le four a été positionné en hauteur par la locataire après accord du bailleur de sorte que sa mauvaise fixation lui incombe et que les portes du logement ont fait l’objet d’un réglage par le bailleur. 
Si le bailleur reconnait avoir vendu un lave-vaisselle d’occasion à la locataire, la panne de celui-ci n’est étayée par aucun élément probant. 
Le dévissage et le grincement des poignées de porte, la mauvaise fixation du miroir de la salle de bain, le décollement de deux plinthes, la mauvaise qualité de la peinture, la présence de peinture sur les protections plastique des portes, les marquages au crayon de bois sur les portes et les repères au plafond, les rayures sur les portes, l’absence de finition entre le placard et le plafond dans les deux chambres restent à démontrer. En effet, ces désordres ne résultent ni des photographies produites ni des échanges de SMS. Il convient d'ailleurs de relever que la locataire n'a adressé aucune mise en demeure au bailleur.

Les seuls SMS produits ne permettent donc pas de démontrer que la jouissance du domicile aurait été entravée par des dysfonctionnements persistants.
Le dysfonctionnement de la climatisation a été signalé au bailleur le 08 juin 2023 et est corroboré par plusieurs attestations émanant des parents d’enfants accueillis qui font état de deux interventions d’un professionnel alors que les enfants étaient accueillis.
Le bailleur avisé de la panne a sollicité l'intervention d'un technicien qui a constaté que le problème venait d’une fuite sur le tuyau des condensats malgré une vérification de l’évacuation des condensats lors de l’installation de la climatisation contrairement à ce que soutient la demanderesse. L’installateur précise qu’il est courant que certains dysfonctionnements surviennent après la première année de mise en service comme pour tout équipement. 
Une réparation est à l'évidence intervenue au mois de juillet 2023 puisque le 10 juillet 2023 Monsieur [G] s’inquiétait auprès de sa locataire du bon fonctionnement du système alors que la seconde intervention n’est pas datée.
Dès le début du mois de juillet 2023, le bailleur a donc fait procéder aux réparations du climatiseur dont le dysfonctionnement avait été signalé le 08 juin 2023.
Ces désagréments causés sur quelques jours ne sauraient permettre de caractériser une entrave à la jouissance du preneur ayant pu causer un trouble véritable susceptible d'être indemnisé.
En ce qui concerne les pannes ultérieures alléguées, aucun élément ne permet de démontrer qu'elles auraient duré suffisamment longtemps pour entraver la jouissance des occupants.
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S’agissant du retard dans la création de la terrasse et l’installation de l’éclairage extérieur, force est de constater que la terrasse a été réalisée dans les délais prévus au bail qui stipule « dans les mois à venir » sans plus de précision. 
En revanche, Monsieur [G] reconnait avoir pris du retard dans l’installation de la lumière extérieure qui devait être installée avant le 04 août 2022. Si la demanderesse a pu effectivement subir une gêne du fait de l’installation tardive de l’éclairage extérieur, elle ne rapporte en revanche pas la preuve que ce retard lui aurait occasionné une gêne anormale ou aurait mis en danger les enfants accueillis.
Enfin, concernant les nuisances résultant de la présence d’un nid de guêpes, il n’est pas établi que ces désagréments soient imputables au bailleur.
Il résulte de l’ensemble de ces développements que la locataire ne démontre pas certains dysfonctionnements des équipements mis à sa disposition, qu’elle ne démontre pas avoir mis en demeure le bailleur de remédier à l’ensemble des dysfonctionnements allégués, que le bailleur s’est montré réactif en intervenant pour remédier à certains désordres ou en faisant intervenir un technicien et que le retard dans l’exécution de l’éclairage extérieur n’est pas de nature à mettre en danger les enfants accueillis par l’Association MAM L’EVEIL DE SOI ou ses membres ou à leur causer un trouble manifeste dans la jouissance du bien. 
Aucun trouble de jouissance imputable au bailleur n'ayant été démontré par l’Association MAM L’EVEIL DE SOI, elle sera déboutée de sa demande d'indemnisation à ce titre.
Sur la demande de remboursement du prorata temporis du premier mois de loyer :Aux termes des dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Aucun document ne permet de considérer et encore moins d'établir que l’Association MAM L’EVEIL DE SOI a payé le premier mois de loyer en totalité, elle sera donc déboutée de cette demande.
Sur la demande de remboursement du DPE :La demanderesse sollicite la prise en charge du coût du DPE qu’elle a confiée à la société QUALICONTROLE. Or, elle ne rapporte ni la preuve que celui remis par le bailleur est erroné ni la nécessité d’en faire établir un autre. Elle sera donc déboutée.
Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive :L'exercice d'une action en justice peut dégénérer en un abus du droit d'ester en justice, qui suppose la démonstration d'une faute. 
En l’espèce, Monsieur [G] ne rapporte pas la preuve d’un abus dans le recours, il sera débouté.
Sur les demandes accessoires :
Sur les dépens :Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
L’Association MAM L’EVEIL DE SOI, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.
Sur les frais irrépétibles :Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
L’Association MAM L’EVEIL DE SOI, condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à Monsieur [Z] [G] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
Rejette la fin de non-recevoir pour défaut de tentative de résolution amiable du litige ;
Déboute l’Association MAM L’EVEIL DE SOI de l’intégralité de ses demandes ;
Déboute Monsieur [Z] [G] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
Condamne l’Association MAM L’EVEIL DE SOI à verser à Monsieur [Z] [G] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne l’Association MAM L’EVEIL DE SOI aux dépens ;
Rejette toute autre demande.

Le Greffier, La Présidente,