Tribunal Judiciaire · 11ème civ. S3 — 4 juillet 2025

N° RG 24/06678 - N° Portalis DB2E-W-B7I-M5CV

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE STRASBOURG
11ème Chambre Civile, Commerciale 
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]
 

11ème civ. S3


N° RG 24/06678 - 
N° Portalis DB2E-W-B7I-M5CV

Minute n°

























☐ Copie exec. à :
Me Timothée BOSSELUT
Me Fabienne DIEBOLD-STROHL


☐ Copie c.c à la Préfecture


Le 4 juillet 2025
 
Le Greffier 

Me Timothée BOSSELUT
Me Fabienne DIEBOLD-STROHL


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU
 04 JUILLET 2025


DEMANDERESSE :

OPHEA, anciennement CUS HABITAT
Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 1]
représenté par son Directeur Général
[Adresse 2]
[Localité 1]

représentée par Maître Fabienne DIEBOLD-STROHL, 
avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 168

DEFENDEURS :

Monsieur [Z] [E]
né le 11 Janvier 1972 à [Localité 2]
Madame [T] [O] épouse [E]
née le 11 Novembre 1972 à [Localité 2]
demeurant ensemble [Adresse 3]
[Localité 1]

représentés par Maître Timothée BOSSELUT, 
avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 229

OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection 
Nathalie PINSON, Greffier 

DÉBATS :
A l'audience publique du 06 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 04 Juillet 2025.

JUGEMENT
Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 04/03/2013, l'OPHEA anciennement dénommée CUS HABITAT a donné à bail à Madame [T] [O] et Monsieur [Z] [E] un local à usage d'habitation situé [Adresse 4] (devenue [Adresse 3]), moyennant un loyer mensuel actuel de 724,06 € provisions sur charges et prestations de services comprises.

Par courriers recommandés avec AR signés le 29/12/2023, le bailleur a délivré congé aux locataires au motif de non-paiement des loyers et accessoires, avec effet au 31/03/2024.

Par assignation délivrée le 13/05/2024, l'OPHEA a fait assigner Madame [T] [O] et Monsieur [Z] [E] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins de :

* CONSTATER que le congé délivré à la partie défenderesse est régulier.
* PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10-1 ° de la loi du 1er septembre 1948.
* CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à évacuer les locaux occupés par elle
* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du Code Civil.
* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 3 119,44€ à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du Code Civil et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience.

En tout état de cause,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail par le Tribunal, en quittances et deniers,
* CONDAMNER la partie défenderesse à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 723,89 € (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation effective des locaux définitive, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du Code Civil,
* CONDAMNER la partie défenderesse à payer 310 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
* CONDAMNER la partie défenderesse aux entiers frais et dépens conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile,
* DÉCLARER le jugement à intervenir exécutoire par provision.

Par acte du 13/12/2024, les défendeurs ont constitué avocat.

Après deux renvois, l’affaire a été examinée à l’audience du 06/05/2025 au cours de laquelle chacune des parties, représentée par son conseil, a comparu, se référant à ses dernières écritures, soit celles de l’assignation pour la partie demanderesse, celles déposées le jour même par la partie défenderesse.

La partie demanderesse a actualisé les montants dus au titre de l’arriéré locatif, soit 3 446,99 € pour Monsieur [E] et 5 954,61 € pour Madame [O].

Il a fait connaître son accord pour l’octroi des délais de paiement sollicités.

Aux termes de ses écritures, la partie défenderesse a reconnu devoir les sommes qui leur est réclamée. Elle a indiqué que Monsieur [E] a bénéficié d’une liquidation judiciaire par jugement du 12 février 2024 de sorte qu’il ne peut être poursuivi que pour l’arriéré locatif exigible postérieurement à la date de ce jugement, lequel résulte en grande partie de la suspension des APL en juillet 2024.

Elle a rappelé que le montant du loyer et des charges courants s’élève à 724 € par mois, que le couple perçoit 413 € d’APL outre une réduction de loyer de solidarité de 75 €, de sorte qu’il peut verser outre le montant du loyer résiduel, un complément de 165 € par mois pour apurer la dette.

Elle a ajouté que le couple est bénéficiaire du RSA, a deux enfants à charge mais que Monsieur [E] est en recherche active d’emploi.

En définitive, elle a demandé de débouter OPHEA de sa demande de résiliation du bail, de dire que Monsieur [E] ne peut être personnellement tenu de l’arriéré locatif antérieur au jugement de liquidation judiciaire du 12/02/2024, d’accorder au couple un échelonnement sur 36 mois sur la base d’une mensualité de 165 € par mois, de débouter OPHEA de sa demande au titre des frais irrépétibles.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale de déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux n'entre en vigueur qu'après que le locataire a reçu congé et pris la qualité d'occupant légal. 

Ce congé est réglementé par l'article 4 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 , afin d'assurer une complète information du locataire. 

L'article 4 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 prévoit que les occupants de bonne foi des locaux définis à l'article 1er bénéficient de plein droit et sans l'accomplissement d'aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.
Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l'expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d'un bail écrit ou verbal, d'une sous-location régulière, d'une cession régulière d'un bail antérieur, d'un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L'acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu'il met fin au contrat de louage et qui entraîne l'application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu'il ne comporte pas en lui-même obligation d'avoir à quitter effectivement les lieux.

En l'espèce, le congé notifié le 29/12/2023 ne reproduit que les dispositions de l'alinéa 1er de l'article 4 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948.

En outre, le défaut d'indication dans le congé de la mention qu'il ne comporte pas l'obligation d'avoir à quitter effectivement les lieux, a nécessairement fait grief à la locataire qui ne peut connaître l'étendue de son droit à l'expiration du bail (CA Paris, 08 janvier 2021, n° 18/21610).

En conséquence, le congé est nul. 

Madame [T] [O] et Monsieur [Z] [E] conservent leur statut de locataire de sorte que le bailleur ne peut utilement invoquer un droit au maintien dans les lieux qui aurait succédé au bail et partant, solliciter le prononcé de la déchéance de ce droit.

Sa demande sera donc rejetée.

Sur la demande subsidiaire de prononcé de la résiliation judiciaire du bail

Les conditions de recevabilité édictées par l'article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989 ont été respectées par le bailleur. 

La demande est donc régulière et recevable.

Sur le fond, conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a/ de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L'article 1741 du même code rappelle que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. 

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Aux termes de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l'espèce, il est constant et non contesté que les impayés locatifs perdurent depuis le mois de février 2023, que le compte locataire est resté débiteur depuis cette date et que la dette locative s'élève à 5954,61 € au 28/04/2025, terme d’avril inclus.

Les locataires s’étant abstenus, depuis de nombreux termes, de l’exécution de leur obligation au paiement des loyers, ces manquements constituent des faits répétés, suffisamment graves, pour justifier la résiliation du contrat, à effet du prononcé du présent jugement.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Le bailleur produit un décompte démontrant que la dette locative s’élève à la date du 28/04/2025 à la somme de 5 954,61 €, terme d’avril inclus.

Par jugement du 12/02/2024, rectifié en date du 15 avril 2024, le tribunal judiciaire de STRASBOURG a prononcé la liquidation judiciaire de Monsieur [Z] [E] exploitant en qualité d’entrepreneur individuel ; le bailleur a déclaré sa créance à hauteur de 2 507,62 € ; le mandataire judiciaire lui a délivré un certificat d’irrécouvrabilité en date du 24/06/2024.
Il en résulte que Monsieur [Z] [E] reste redevable de la somme de 3 446,99€ alors que Madame [T] [O] est débitrice de la somme totale de 5 954,61 €.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [T] [O] et Monsieur [Z] [E] à payer la somme de 3 446,99 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28/04/2025, terme d’avril inclus.

Il convient par ailleurs de condamner Madame [T] [O] à régler la somme de 2 507,62 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29/02/2024.

Ces sommes seront assorties des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement

Le bailleur est d'accord pour octroyer des délais de paiement sur la base d’une mensualité de 165 €, soit sur un délai nécessairement supérieur au délai maximal de 24 mois prévu par l'article 1343-5 du code civil, seul applicable en cas de prononcé de la résiliation judiciaire du bail.

Dans ces circonstances, ils seront autorisés à se libérer de la dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après et la résiliation du bail ne sera prononcée qu'à défaut de respect des délais de paiement ainsi accordés.

Sur les demandes accessoires

Madame [T] [O] et Monsieur [Z] [E], qui succombent, supporteront in solidum les dépens.

Compte tenu de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge du demandeur les frais irrépétibles qu’il a pu exposer à l’occasion de la présente instance et de rejeter la demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS 
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DIT que le congé notifié à Madame [T] [O] et Monsieur [Z] [E] le 29/12/2023 au visa de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 est nul,

REJETTE en conséquence la demande tendant au prononcé de la déchéance du droit de Madame [T] [O] et Monsieur [Z] [E] au maintien dans les lieux,

CONDAMNE solidairement Madame [T] [O] et Monsieur [Z] [E] à payer à OPHEA la somme de 3 446,99 €, au titre des loyers et charges dus arrêtés à la date du 28/04/2025, terme d’avril 2025 inclus, 

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE Madame [T] [O] à payer à OPHEA la somme de 2 507,62 €, au titre des loyers et charges dus arrêtés à la date du 29/02/2024, terme de janvier 2024 inclus,


DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement, 

AUTORISE Madame [T] [O] et Monsieur [Z] [E], à s’acquitter de la dette en 35 mensualités de 150 € le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, outre le loyer et les charges courants, et une 36ème mensualité qui soldera la dette, en principal, frais et intérêts, dans la limite de la somme de 3 446,99€ pour Monsieur [Z] [E] au titre de l’arriéré locatif exigible postérieurement au jugement de liquidation judiciaire du 12/02/2024 rectifié en date du 15 avril 2024,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 04/03/2013 entre les parties, uniquement pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ;

Et dans l'hypothèse de cette résiliation, 

CONDAMNE solidairement Madame [T] [O] et Monsieur [Z] [E] au paiement du solde de la dette, dans la limite de la somme de 3 446,99€ pour Monsieur [Z] [E] au titre de l’arriéré locatif exigible postérieurement au jugement de liquidation judiciaire du 12/02/2024 rectifié en date du 15 avril 2024,

AUTORISE OPHEA, à défaut pour Madame [T] [O] et Monsieur [Z] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à leur expulsion de l'appartement situé [Adresse 3], ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE solidairement Madame [T] [O] et Monsieur [Z] [E] à payer à OPHEA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chaque échéance ;

En tout état de cause, 

CONDAMNE in solidum Madame [T] [O] et Monsieur [Z] [E] aux dépens, 

DIT n'y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits,

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection 
Nathalie PINSON Marjorie MARTICORENA