Tribunal Judiciaire · 1ère Chambre — 6 octobre 2025

REPUBLIQUE FRANCAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS
 

N° RG 23/02802 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GMQN
1ère Chambre
N° Minute :
NAC : 50A

ORDONNANCE
DU JUGE DE LA MISE EN ETAT 
 06 OCTOBRE 2025



DEMANDERESSE

COMMUNAUTE INTERCOMMUNALE REUNION EST (CIREST)
Agissant poursuites et diligences de son représentant légal
[Adresse 4]
[Localité 6]
Rep/assistant : Me Laura-eva LOMARI, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION




DEFENDERESSE

S.A.S. BOURBON BOIS
Immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 348 618 158, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 3]
[Localité 5]
Rep/assistant : Maître Vimala DE MALET de la SELARL LEXCO, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION




Copie exécutoire délivrée le :06.10.2025
Expédition délivrée le :
à Maître Vimala DE MALET de la SELARL LEXCO
Me Laura-eva LOMARI



ORDONNANCE : Contradictoire, du 06 Octobre 2025, en premier ressort, susceptible d’appel


Prononcée par mise à disposition par Madame Brigitte LAGIERE, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, Greffier


*******



FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES : 
 
La commune de [Localité 11] a approuvé, par délibération du 28 août 1992, le principe de la création d’une zone d’aménagement concerté, dite « [Adresse 13] [Localité 7] [Adresse 9] » à vocation industrielle, commerciale et artisanale. 
 
Le mode de réalisation retenu était celui de la concession d’aménagement, confiée à la SEMAC par traité de concession du 6 août 1992. 
 
Par avenant n° 3 au traité de concession du 16 décembre 2005 intervenu entre la SEMAC et la CIREST, il a été convenu que la CIREST se substituait à la commune de [Localité 11] en tant que concédant de la première tranche de l’opération. 
 
Le cahier des charges de cession de terrains de 2007 a expressément prévu la substitution du concédant à la SEMAC à l’expiration de la concession d’aménagement. 
 
La CIREST se trouve ainsi substituée à la SEMAC dans toutes les clauses du cahier des charges de cession de terrain. 
 
Selon acte du 15 décembre 2008 passé devant Maître [K] [P] [E] [V], la société BOURBON BOIS a acquis de la SEMAC les parcelles cadastrées Section AR n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2], situées dans le périmètre de la ZAC 3 de [Localité 8], sur le territoire de la commune de [Localité 11]. 
 
Le cahier des charges de cession de terrain stipulait une obligation de construire à la charge de la société BOURBON BOIS. 
 
L’article 4 de ce cahier des charges était libellé de la manière suivante : 
“Le constructeur s’engage à:
- commencer des signatures du compromis de vente les études de la totalité des bâtiments autorisés sur le terrain qui lui est cédé et à communiquer à la SEMAC son projet définitif de construction.
-déposer dans un délai de 2 mois à compter de la signature du compromis de vente ou de la promesse de bail, sa demande de permis de construire sur la base minimale d'un avant projet sommaire ayant recu un avis favorable de la SEMAC et obtenir le dit permis dans un délai de 6 mois, à compter de la signature du compromis de vente ou promesse de bail, étant précisé que, sauf disposition contraire du dit acte, c'est la date de signature de l'acte sous seing privé qui est prise en considération à ce titre; en cas de réalisation par tranches, la demande de permis de construire afférente à toute tranche autre que la première devra être déposée au plus tard dans les deux mois de la date de l’achèvement des travaux relatifs à la tranche précedente et le permis de construire obtenu dans les 6 mois à compter de la même date d achèvement.
- transmettre à la SEMAC son proiet définitif accompagné d’un planning détaillé prévisionnel de la réalisation dans un délai de deux mois à compter de la délivrance du permis de construire et au plus tard 3 mois avant le début des travaux.
-entreprendre les travaux de construction dans un delai de 6 mois à compter de la délivrance du permis de construire.
-avoir réalisé les constructions dans un delai de 18 mois à compter de la délivrance du permis de construire. L’éxécution de cette obligation sera considérée comme remplie par la présentation d’une déclaration d’achèvement délivrée par l’architecte du constructeur sous réserve de sa vérification par la SEMAC.
-mettre en oeuvre la ou les activités précisées dans la synthèse du programme jointe en annexe 1 dans un délai de 3 mois à compter de la déclaration de travaux prévus à l’alinéa précédent “.

L’article 6 du cahier des charges de cession du terrain stipulait une clause résolutoire s’agissant notamment de cette obligation de construire.

Par courrier du 10 avril 2022, une mise en demeure était adressée à la SAS BOURBON BOIS tendant à ce qu’elle justifie de l’exécution de ses obligations.

Cette mise en demeure étant restée vaine , la CIREST par délibération du 25 avril 2023, décidait la résolution de la vente de la parcelle, délibération qui a été signifiée par commissaire de justice à la SAS BOURBON BOIS le 17 août 2023.


Par acte de commissaire de justice du 18 août 2023 la CIREST a fait citer devant le tribunal de céans la SAS BOURBON BOIS aux fins de:

-CONSTATER la résolution de la vente des parcelles cadastrées section AR n° [Cadastre 1] et section AR n° [Cadastre 2] intervenue le 15 décembre 2008 entre la SEMAC et la société BOURBON BOIS; 

-CONDAMNER la SAS BOURBON BOIS SA à restituer les parcelles cadastrées section AR n° [Cadastre 1] et section AR n° [Cadastre 2] a Ia CIREST, sous astreinte de 150 Euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir; 

-ORDONNER la publication de Ia décision à intervenir au service de la publicité fonciére de [Localité 12].

-CONDAMNER la SAS BOURBON BOIS SA à verser à la CIREST la somme de 3.500 euros en application de Particle 700 du Code de procédure civile ;

-ORDONNER l'éxécution provisoire de la décision à intervenir ;

-CONDAMNER l a SAS BOURBON BOIS SA aux entiers dépens.


La défenderesse a constitué avocat.

Par conclusions d’incident, les dernières régulièrement notifiées par voie électronique 25 février 2025 , elle demande au juge de la mise en état de:

- juger que l’assignation délivrée le 18 août 2023 n’a toujours pas été publiée;
 
-prononcer l’irrecevabilité de ce chef ; 
 
-prononcer l’irrecevabilité de l’intégralité des demandes formulées par la COMMUNAUTE INTERCOMMUNALE REUNION EST, ces dernières étant prescrites ; 
 
En conséquence : 
 
- débouter la COMMUNAUTE INTERCOMMUNALE REUNION EST de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ; 
 
-condamner la COMMUNAUTE INTERCOMMUNALE REUNION EST à verser à la société BOURBON BOIS la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers au profit de Maître Vimala de MALET, avocat au sein du Cabinet LEXCO. 
 
À l’appui de son incident, elle rappelle qu’une demande en justice tendant à faire prononcer la résolution d’une convention n’est recevable que si elle a été publiée.
Subsidiairement ,elle estime que cette action résolution est prescrite depuis le 15 août 2014, le point de départ du délai de prescription étant le délai de 18 mois à compter de la délivrance du permis de construire.

En réplique par conclusions sur incident notifiées par voie électronique 25 avril 2025, la CIREST demande au juge de la mise en état de débouter la défenderesse de l’ensemble de ses demandes ,de la condamner à lui verser la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle fait valoir que la résolution de la vente est déjà intervenue de sorte que la présente action n’a pas pour objet d’obtenir une résolution de la vente mais simplement à ce qu’il soit tiré les conséquences de la décision de résolution signifiée. Dès lors, l’assignation n’avait pas à être publiée.
Son action n’est pas prescrite dans la mesure où la prescription quinquennale n’a commencé à courir que 10 jours après réception de la mise en demeure envoyée le 4 mai 2022 établissant la défaillance de l’acquéreur.

L’incident a été appelé à l’audience du 1er septembre 2025 date à laquelle les parties ont été autorisées à déposer leur dossier le 8 septembre 2025 et informées que la décision sur la mise à leur disposition le 6 octobre 2025.


 MOTIFS DE LA DECISION :
 
Sur la fin de non-recevoir pour défaut de publication de l’assignation au registre de la publicité foncière 

L'article 789 du code de procédure civile, dans sa nouvelle rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020 , dispose que «  Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent à l'exclusion de toute autre formation du tribunal pour: 1°) statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées sur le fondement de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance … 6°)Statuer sur les fins de non-recevoir.../ les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu'elles ne surviennent ou ne soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état »

Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile: « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pur défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défait d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

En l’espèce, les défendeurs soulèvent l’irrecevabilité de la demande en justice pour défaut de publication au registre de la publicité foncière de l’assignation 

Il résulte en effet de l’article 28 du décret du 4 janvier 1955 que doivent être obligatoirement publiées au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles, les demandes en justice tendant à obtenir et les actes et décisions constatant, la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision d’une convention ou d’une disposition à cause de mort.

Les demandes en justice au sens du 4° alinéa c de l’article 28 du décret précité sont soumises à publicité foncière au même titre que l’acte initial contre lequel elles sont diligentées en raison de ce qu’elles présentent une menace pour les tiers. En conséquence, cette disposition impérative revêt un intérêt d’ordre public et l’irrecevabilité des demandes en justice tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision de droits résultant d'actes soumis à publicité doit être soulevée, le cas échéant, d’office par le juge.


Selon la demanderesse, son action n’est pas une action en résolution de la vente mais une action tendant à tirer les conséquences de la résolution de la vente déjà prononcée et n’aurait donc pas à être publiée.

Or force est de constater que:
- elle ne justifie pas avoir publié au service de la publicité foncière la résolution de la vente qui résulterait de la délibération du 25 avril 2023.
Or, la publication exigée par le décret du 4 janvier 1955 s’impose au conventions et décisions de justice dont l’objet est d’obtenir l’anéantissement rétroactif d’un droit.
Tel est le cas en l’espèce dans la mesure où la délibération du 25 avril 2023 n’a pas fait l’objet d’une publication au service chargé de la publicité foncière.
- La CIREST elle-même dans son assignation sollicite la publication du jugement à intervenir;
- le processus contractuel de résolution tel qu’il est stipulé dans le cahier des charges n’a en l’espèce absolument pas été respecté, la délibération de la CIREST décidant la résolution intervenant plus de 15 ans après la cession litigieuse;
- la demanderesse qualifie elle-même son action d’action résolutoire dans son argumentation sur l’absence de prescription de son action.


S’il est exact en application de l’article 126 du code de procédure civile que dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le le juge statue et que la Cour de cassation jugeait jusqu’à récemment que cette irrégularité pouvait être régularisée jusqu’à ce que le juge du fond statue, force est de constater que depuis la loi du 11 décembre 2019 portant réforme de la procédure civile, le juge de la mise en état est désormais seul compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir. Il est donc désormais le dernier à statuer sur les fins de non-recevoir.

Dès lors, la demanderesse ne justifiant pas en l’état de la procédure de la publicité effective au registre du service de la publicité foncière de son assignation introductive d’instance, il convient de la déclarer irrecevable en ses demandes.

Aucune considération d’équité ne conduit à faire application de l’article 700 du code de procédure civile. Les demandes de paiement de sommes à ce titre sont rejetées.

La CIREST qui succombe à l’audience d’incident est tenue aux dépens.

PAR CES MOTIFS,


Nous, Brigitte LAGIERE, Juge de la mise en état, statuant en premier ressort par ordonnance contradictoire susceptible d'appel, prononcée par mise à disposition au greffe,


DECLARONS irrecevable en son action la CIREST pour défaut de publication au registre de la publicité foncière de l’ assignation;

REJETONS les demandes de paiement de sommes au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS la CIREST aux dépens de l'incident .

Et la présente ordonnance a été signée par Brigitte LAGIERE,Juge de la mise en état Isabelle SOUNDRON , Greffière.


Le Greffier Le Juge de la mise en état