Tribunal Judiciaire · Chambre 6/Section 4 — 6 octobre 2025

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE [Localité 11]
ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT 
DU 06 OCTOBRE 2025

Chambre 6/Section 4

Affaire : N° RG 24/03673 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZD36
N° de Minute : 25/00582


Monsieur [U] [D]
[Adresse 2], 
[Localité 9]

Madame [S] [D]
[Adresse 2], 
[Localité 9]

Ayant pour Avocat postulant : Maître Ange RIDJA MALI, avocat au barreau d’ESSONNE
Ayant pour Avocat plaidant : Maître [N], avocat au barreau de MONTPELLIER

DEMANDEURS

C/

La SCCV 27 [Localité 10] 
[Adresse 5], 
[Localité 7]
représentée par Maître Nicolas LEPAROUX de l’AARPI GRAPHÈNE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0042

La S.A SMA en sa qualité d’assureur de la SAS PROMEGE HOLDING et de la SCCV 27 [Localité 10] 
[Adresse 8], 
[Localité 6]
représentée par Maître Rachel FELDMAN de la SELARL SAUPHAR GIBEAULT FELDMAN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 1195

La S.A.S. PROMEGE [Localité 12]
[Adresse 4]
[Localité 7]
non comparante

DEFENDEURS








Tribunal judiciaire de Bobigny 
Chambre 6/Section 4
AFFAIRE N° RG : N° RG 24/06131 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZMJ6
Ordonnance du juge de la mise en état 
du 26 Mai 2025

JUGE DE LA MISE EN ÉTAT :

Madame Charlotte THIBAUD,Vice -Présidente,
assisté aux débats : Madame Reine TCHICAYA, Greffier,


DÉBATS :

Audience publique du 23 Juin 2025, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 08 Septembre 2025, prorogée au 06 Octobre 2025.


ORDONNANCE :

Prononcée en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et rendue par Madame Charlotte THIBAUD, Juge statuant en qualité de juge de la mise en état, assistée de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.



****


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique en date du 26 juin 2019, Monsieur [U] [D] et Madame [S] [G] épouse [D] ont acquis en l’état futur d’achèvement, auprès de la SCCV 27 [Localité 10] les lots n°32 et 28, correspondant à une maison de ville et une place de stationnement en sous-sol, au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] [Localité 1].

La livraison est intervenue le 23 décembre 2021 avec réserves.

Les époux [D] ont ensuite communiqué à la SCCV 27 [Localité 10] une liste de 18 réserves complémentaires selon lettre adressée en recommandée avec accusé de réception du 22 janvier 2022, reçue le 25 janvier 2022.

Selon courrier en date des 20 et 23 mai 2022, les époux [D] ont mis en demeure la SCCV 27 [Localité 10] et la société PROMEGE HOLDING d’avoir à lever les réserves.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2022, Monsieur [U] [D] et Madame [S] [G] épouse [D] ont fait assigner la SAS PROMEGE [Localité 12], la SCI SCCV 27 AURAY et la SA SMA devant le tribunal de proximité de Pantin aux fins d’obtenir qu’il leur soit enjoint de lever les réserves

Par jugement en date du 19 février 2024, le tribunal de proximité de Pantin s’est déclaré incompétent au profit du tribunal judiciaire de Bobigny.

La procédure a été reçue et enregistrée au tribunal judiciaire de Bobigny le 03 avril 2024 sous le numéro RG 24/3673.




Dans ses conclusions sur incident notifiées par RPVA le 03 décembre 2024, la SCCV 27 [Localité 10] a saisi le juge de la mise en état d’un incident relatif à la forclusion des demandes des époux [D] à son égard sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil.

Aux termes de ses dernières conclusions sur incident notifiées par RPVA le 18 mars 2025 et au visa de l’article 1642-1 et 1648 du code civil, la SCCV 27 [Localité 10] fait valoir que les demandes des époux [D] à son encontre sont irrecevables pour avoir été formulées par voie de conclusions notifiées le 6 octobre 2023, soit plus d’un an après la date à laquelle le vendeur en l’état futur d’achèvement pouvait être déchargé des vices de construction ou des défauts de conformité apparents.

Dans leurs dernières conclusions sur incident notifiées par RPVA le 10 juin 2025, les époux [D] soutiennent que les conclusions qu’ils ont notifiées le 6 octobre 2023 ne comportaient aucune nouvelle prétentions et que l’assignation indique que les demandes tendent à mettre en œuvre les garanties au titre des désordres et défauts apparents, de sorte que peu importe que l’article 1648 du code civil ne soit pas expressément visé et que c’est bien l’assignation délivrée le 20 décembre 2022 qui a interrompu le délai de forclusion.

L'incident a été évoqué à l'audience de mise en état du 23 juin 2025 et a été mis en délibéré au 08 septembre 2025.

Par message RPVA en date du 02 septembre 2025, le juge de la mise en état, par voie de note en délibéré avant le 22 septembre 2025, a demandé aux parties :
- d’indiquer et de justifier de la date de réception de l’ouvrage ;
- de donner leur avis sur les conséquences de la date de réception au regard de la forclusion telle qu’elle est prévue aux articles 1642-1 et 1648 du code civil.

Pour permettre aux parties de disposer d’un temps suffisant pour répondre, le délibéré a été prorogé au 06 octobre 2025.

Par message RPVA en date du 19 septembre 2025, la SCCV 27 [Localité 10] a indiqué que la réception de l’ouvrage était intervenue le 11 octobre 2021 et a communiqué le procès-verbal de réception. Elle précise que la date de réception est conforme aux moyens développés dans ses dernières conclusions auxquelles elle se rapporte.

Les époux [D] n’ont fait parvenir aucune note en délibéré dans les délais qui leur avaient été impartis. 

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de la forclusion des demandes des époux [D] à l’égard de la SCCV 27 [Localité 10]

En application de l’article 789 6° du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Selon l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Aux termes de l’article 1648 alinéa 2 du code civil, dans le cas prévu par l'article 1642-1, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

Il s’agit des désordres et non-conformité apparents et apparus :
- lors de la prise de possession et figurant au procès-verbal de livraison ;
- dans le mois qui suit cette prise de possession.

L’acquéreur est recevable pendant un an, à compter de la réception des travaux ou un mois après la prise de possession des ouvrages, à intenter contre le vendeur une action en garantie des vices et défauts de conformité apparents, même dénoncés postérieurement à l’écoulement du délai d’un mois après la prise de possession (C. Cass. 3ème civ. 16 décembre 2009 pourvoi n°08-19.612).

Si la recevabilité de l’action fondée sur l’article 1642-1 du code civil n’est pas subordonnée au respect d’un délai de dénonciation des vices et défauts de conformité apparents dans le mois de la prise de possession, le vendeur en l’état futur d’achèvement ne pourra être condamné sur le fondement de cette garantie si les désordres affectant l’immeuble sont bien apparus dans le délai de l’article 1642-1 du code civil.

En l’espèce, la réception est intervenue le 11 octobre 2021 et la livraison des biens immobiliers des époux [D] est intervenue le 23 décembre 2021, ainsi qu'il en est justifié par les pièces produites aux débats.

Les époux [D] avaient donc jusqu’au 23 janvier 2023 pour introduire une action sur le fondement de la garantie des vices ou non conformités apparents.

Or, aux termes de l’assignation délivrée le 20 décembre 2022, les demandes des époux [D] sont exclusivement fondées sur la garantie de parfait achèvement de l’article 1792-6 du code civil et ce n’est que par des conclusions notifiées le 6 octobre 2023 que le fondement de la garantie des vices et non conformités apparents de l’article 1642-1 du code civil a été invoqué.

Contrairement aux affirmations des époux [D], le vendeur en l’état futur d’achèvement n’est pas tenu de la garantie de parfait achèvement, laquelle ne peut être confondue avec la garantie spécifique des vices de construction et non conformité apparents qui pèse exclusivement sur le vendeur en l’état futur d’achèvement. Ces deux garanties n’obéissent pas au même régime, en particulier pas aux mêmes délais.

Les longs développements des époux [D] sur la qualité de la SAS PROMEGE [Localité 12] sont également sans conséquence sur la question de la forclusion de l’action à l’encontre du vendeur en l’état futur d’achèvement et relèvent en tout état de cause du juge du fond.

Le fait que les prétentions des époux [D] soient identiques dans l’assignation et dans leurs conclusions est sans conséquence sur le fait que le fondement juridique n’est pas identique et que l’action fondée sur la garantie des vices de construction et non-conformités apparents de l’article 1642-1 du code civil n’a été formulée que postérieurement au 23 janvier 2023, de sorte que cette action est forclose.








Sur les demandes accessoires

Les époux [D] formulant à l’encontre de la SCCV 27 [Localité 10] des demandes sur le fondement de la garantie de parfait achèvement, dont l’éventuelle irrecevabilité n’est pas soulevée, ainsi que des demandes à l’encontre de la SAS PROMEGE et de la SA SMA sur le fondement « combiné » de la garantie de parfait achèvement et de celle de l’article 1642-1 du code civil, dont l’éventuelle irrecevabilité n’a pas non plus été soulevée, la présente décision ne met pas fin à l’instance et il n’y a pas lieu de statuer sur les dépens de l’instance au fond, ni sur les frais irrépétibles.


PAR CES MOTIFS

Nous, Charlotte THIBAUD, Juge de la mise en état,
Statuant par ordonnance réputée contradictoire susceptible de la voie de recours prévue à l’article 795 du code de procédure civile,

DÉCLARONS irrecevables les demandes formulées par Monsieur [U] [D] et Madame [S] [G] épouse [D] à l’encontre de la SSCV 27 [Localité 10] et fondées sur les dispositions de l’article 1642-1 du code civil ;

RENVOYONS l'affaire à l'audience de mise en état du Mercredi 05 novembre 2025 à 09h00 (immeuble européen, salle chambre du conseil 2, 5ème étage) pour conclusions au fond de la SCCV 27 [Localité 10], à défaut clôture, le cas échéant clôture partielle ;

JOIGNONS les dépens à l’incident au fond ;

RÉSERVONS les droits et demandes des parties fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;




La minute a été signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.


LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE ÉTAT