Tribunal Judiciaire · 5ème CHAMBRE CIVILE — 2 octobre 2025

N° RG : N° RG 21/08596 - N° Portalis DBX6-W-B7F-V7HN
5EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND






30A

N° RG : N° RG 21/08596 - N° Portalis DBX6-W-B7F-V7HN





AFFAIRE :


S.A.S. FUNECAP SUD OUEST

C/

S.C.I. ESTOUR



 







Grosses délivrées 
le

à 
Avocats :
Me Marie-christine BALTAZAR
l’AARPI GRAVELLIER - LIEF - DE LAGAUSIE - RODRIGUES
Me Sandra LAVERGNE



TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE [Localité 10]
5EME CHAMBRE CIVILE


JUGEMENT DU 02 OCTOBRE 2025



COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors du délibéré 

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente,
Jean-Noël SCHMIDT, Vice Président,
Madame Mariette DUMAS, Vice-Présidente,,

Madame Isabelle SANCHEZ Greffier, lors des débats et Monsieur Lionel GARNIER Cadre Greffier lors du délibéré


DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Juin 2025,
Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 786 du code de procédure civile


JUGEMENT:

Contradictoire
Premier ressort
Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile 


DEMANDERESSE :

S.A.S. FUNECAP SUD OUEST
[Adresse 6]
[Localité 4]


représentée par Me Marie-christine BALTAZAR, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant, Me Sandra LAVERGNE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant






N° RG : N° RG 21/08596 - N° Portalis DBX6-W-B7F-V7HN

DEFENDERESSE :

S.C.I. ESTOUR
[Adresse 1]
[Localité 3]


représentée par Maître Philippe LIEF de l’AARPI GRAVELLIER - LIEF - DE LAGAUSIE - RODRIGUES, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant


******


EXPOSE DU LITIGE

La société Funecap Sud-Ouest est une société de services funéraires, exerçant sous le nom commercial et l’enseigne Roc-Eclerc.

La SCI Estour est quant à elle propriétaire d’un bien, sis [Adresse 5] cadastrée [Cadastre 9] n°[Cadastre 2].

Recherchant de nouveaux locaux, la SAS Funecap Sud-Ouest est entrée en contact avec la société Denis Chicard, qui s’était vue confier par la SCI Estour un mandat de commercialisation et de location portant sur le bien cadastré AZ n° [Cadastre 2].

Le 07 janvier 2021, la société Funecap Sud-Ouest a adressé à la société Denis Chicard une offre de prise à bail commercial des locaux, mentionnant des conditions suspensives à lever dans les sept mois, s’agissant notamment de l’obtention d’autorisations de travaux et d’autorisation de création d’une chambre funéraire. Il était également précisé que le bail commercial interviendrait à la suite de la présentation préalable :
- de l’ensemble des pièces et documents relatifs aux locaux loués et à leur situation notamment juridique, locative, administrative, environnementale et technique, 
- des actes régissant l’immeuble dont, le cas échéant, le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, statuts d’une AFUL ou ASL, règlement intérieur,
- et sous réserve que le contenu de ceux-ci ne révèle aucune charge, prescription, limitation administrative, alignement, servitude publique ou aucun vice pouvant grever l’immeuble et/ou les locaux de nature à les rendre impropres à la destination envisagée ou à aggraver les obligations du preneur.

La société Denis Chicard a fait part, s’agissant de limitation administrative éventuelle, de l’existence d’une procédure partielle d’expropriation initiée par Bordeaux Métropole relative à des parkings situés côté avenue de la Somme, précisant que la SCI Estour avait contesté cette emprise, qui n’impacterait pas en tout état de cause l’activité de la SAS Funecap Sud-Ouest.

Par acte en date du 02 mars 2021, les parties ont signé un bail commercial sous conditions suspensives, définies comme suit :
- dépôt d’une demande d’autorisation préfectorale pour la création d’une chambre funéraire, 
- dépôt d’un dossier d’autorisation de travaux pour aménagement établissement recevant du public,
- dépôt d’un dossier de déclaration préalable pour aménagement de façade, 
- dépôt d’un dossier d’autorisation préalable pour l’installation d’enseignes,
le dépôt de ces demandes devant intervenir au plus tard le 15 mars 2021 et les autorisations devant être obtenues au plus tard le 31 octobre 2021.
Il a été stipulé qu’à défaut de réalisation des conditions suspensives, le bail deviendrait caduc de plein droit.
Il a également été mentionné que l’ensemble des dossiers d’autorisation de travaux d’aménagement et de modification de façade devraient être transmis pour validation avant tout dépôt auprès de l’administration compétente à l’avocat de la SCI Estour, au plus tard le 10 mars 2021, ce dernier devant répondre au plus tard le 15 mars 2021. 
Une indemnité mensuelle d’immobilisation de 10.000 € HT outre TVA a été stipulée au bénéfice du bailleur, indemnité qui lui resterait acquise même en cas de non réalisation des conditions suspensives.
Il a également été précisé au sein du bail que le bailleur avait fait l’objet d’une expropriation partielle de parkings situés le long de l’[Adresse 7], l’emprise à détacher étant de 556 m2 et se situant en limite sud de la parcelle le long de l’[Adresse 7].

La société Funecap a adressé le dossier de projets de travaux et de demandes d’autorisations à destination de l’avocat de la SCI Estour. 

Par courrier du 15 mars 2021, la société Denis Chicard a adressé un courrier à la SAS Funecap Sud-Ouest pour l’informer de l’existence d’un second emplacement réservé sur l’assiette des locaux loués, S376, situé au niveau du parking et le long de l’[Adresse 7], dans le cadre d’une mise en compatibilité du PLU. Conformément à la demande de la société Denis Chicard, la SAS Funecap Sud-Ouest a renvoyé un exemplaire dudit courrier signé portant la mention “bon pour information”.

Le 22 mars 2021, la société Funecap Sud-Ouest a adressé à la mairie de [Localité 11] sa déclaration préalable de travaux. Par courrier du 07 avril 2021, la Mairie de [Localité 11] a sollicité la transmission d’un plan de masse “état des lieux” et d’un plan de masse “projet” faisant apparaître les deux emplacements réservés. La SAS Funecap Sud-Ouest a déposé une nouvelle demande d’autorisation de travaux le 20 septembre 2021.

Parallèlement, la SAS Funecap Sud-Ouest a adressé à la Préfecture de la Gironde une demande d’autorisation de création d’une chambre funéraire, la Préfecture devant au préalable consulter le Conseil municipal et recueillir l’avis du conseil départemental de l’environnement et des risques sanitaires et technologiques (CODERST). Par délibération du 04 octobre 2021, le Conseil municipal de [Localité 11] a émis un avis défavorable à la création de la chambre funéraire, dans la mesure où la localisation projetée se situait dans le périmètre de l’opération d’aménagement “[Localité 13]”. Le 07 octobre 2021, le CODERST a également émis un avis défavorable.

Par acte du 04 novembre 2021, la SAS Funecap Sud-Ouest a assigné la SCI Estour devant le Tribunal Judiciaire de Bordeaux. 

La SCI Estour a formé incident relatif à des communications de pièces par conclusions en date du 16 mars 2022, mais s’est désistée. Par ordonnance en date du 15 novembre 2022, le juge de la mise en état a constaté l’extinction de l’incident, dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et réservé les dépens.

Par dernières écritures signifiées par RPVA le 30 avril 2025, la société Funecap Sud-Ouest demande au Tribunal de :
- rejeter l’ensemble des demandes de la SCI Estour, 
* à titre principal :
- juger nul et non avenu pour dol le contrat de bail commercial sous conditions suspensives conclu entre la SCI Estour et la société Funecap Sud-Ouest en date du 2 mars 2021,
- en conséquence, condamner la SCI Estour à lui restituer la somme de 72.000,00 € toutes taxes comprises correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation versée entre le mois de mars et le mois de septembre 2021, majorés des intérêts légaux à compter de la délivrance de l’assignation,
- juger que les intérêts échus des capitaux produiront des intérêts,
- condamner la SCI Estour à lui payer la somme de 100.000,00 € (cent mille euros) à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu’elle a subi en raison des réticences dolosives,
* à titre subsidiaire, juger nul et non avenu pour erreur sur une des qualités essentielles le contrat de bail commercial conclu entre la SCI Estour et la société Funecap Sud-Ouest en date du 2 mars 2021,
- condamner la SCI Estour à lui restituer la somme de 72.000,00 € toutes taxes comprises correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation versée entre le mois de mars et le mois de septembre 2021, majorée des intérêts légaux à compter de la délivrance de l’assignation,
- juger que les intérêts échus des capitaux produiront des intérêts,
* à titre infiniment subsidiaire, juger que le contrat de bail est caduc à défaut de réalisation de la condition suspensive relative à l’obtention de l’autorisation administrative de modification de la façade au 31 octobre 2021,
* sur les demandes reconventionnelles de la SCI Estour :
- rejeter la demande principale de la SCI Estour sollicitant de se voir allouer la somme de 1.320.000,00 € à titre de dommages et intérêts correspondant à six années de loyers, 
- rejeter la demande subsidiaire de la SCI Estour sollicitant de se voir allouer la somme de 660.000 € de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de percevoir lesdits loyers,
* en tout état de cause :
- condamner la société SCI Estour à lui verser la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société SCI Estour aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au 
profit de Maître Marie-Christine Baltazar, avocat aux offres de droit,
- rappeler que l’exécution provisoire est de droit. 

Au soutien de sa demande tendant au prononcé de la nullité du bail commercial conclu sous conditions suspensives, la SAS Funecap Sud-Ouest se prévaut des dispositions des articles 1130 et 1137 du Code civil relatives au dol. Elle rappelle que la validité du consentement des parties doit être appréciée au moment de la formation du contrat et que le dol suppose que le co contractant ait été sciemment trompé. Elle fait valoir que le dol peut également être constitué par la dissimulation d’une information dont l’une des parties connaissait le caratère déterminant pour l’autre, et souligne au visa de l’article 1138 du Code civil qu’il peut émaner du représentant ou gérant d’affaire. Elle fait valoir au visa des articles 1104 et 1112-1 du Code civil l’existence d’une obligation d’information lors des négociations, lorsque cette information est déterminante pour le consentement de l’un des co-contractant qui l’ignore légitimement ou qui fait confiance à l’autre partie. 
En l’espèce, la demanderesse soutient que la SCI Estour et son mandataire ont sciemment dissimulé plusieurs informations. Elle se prévaut tout d’abord de la dissimulation de l’existence du second emplacement réservé S376 sur l’assiette des locaux, correspondant à la création d’une avenue entre l’avenue de la somme et l’[Adresse 8]. Elle rappelle qu’une telle réservation aux termes du PLU est de nature à geler l’utilisation du terrain et implique ainsi l’interdiction de construire ou d’aménager le terrain à des fins autres que celles prévues par la réserve. La SAS Funecap Sud-Ouest fait valoir que la SCI Estour était informée de l’existence de ce second emplacement réservé avant le début des négociations, et qu’elle l’a volontairement dissimulé, les deux emplacements réservés ayant été créés le 16 décembre 2016, insérés dans le PLU de Bordeaux Métropole, puis modifiés le 29 mars 2019. 


La SAS Funecap Sud-Ouest se prévaut également de la dissimulation par la SCI Estour du fait que la ville de Mérignac avait opposé au cours des dix dernières années des refus systématiques aux demandes d’autorisations relatives à des travaux en façade des locaux, en raison du projet d’aménagement “Mérignac Soleil”, ainsi que de la dissimulation de l’existence de contentieux antérieurs l’opposant de ce fait à la ville de Mérignac. Elle souligne en effet que la SCI Estour avait déjà contesté devant le Tribunal administratif entre 2012 et 2016 des décisions de la mairie de [12] qui s’opposaient aux déclarations préalables de travaux de ses précédents locataires et aux travaux envisagés. 
La SAS Funecap Sud-Ouest soutient que cette réticence dolosive a été déterminante sur son consentement à la conclusion du bail commercial, ainsi que sur ses termes et conditions. Elle rappelle qu’elle avait pris le soin dans sa lettre d’offre de préciser que son accord était subordonné à l’absence de toute limitation administrative, alignement et servitude publique affectant les locaux.

S’agissant des conséquences de la nullité du bail conclu, la SAS Funecap Sud-Ouest sollicite la restitution de l’indemnité d’immobilisation versée. 

La SAS Funecap Sud-Ouest sollicite en outre l’octroi de dommages et intérêts, se prévalant d’un préjudice conséquent subi en raison des réticences dolosives. Elle fait état notamment des moyens qu’elle a engagés vainement pour régulariser le bail, et obtenir les autorisations administratives de travaux et de création de la chambre funéraire, ainsi que du retard pris s’agissant de son projet de transfert de son activité dans des locaux plus spacieux.

S’agissant de sa demande formée à titre subsidiaire sur le fondement d’une erreur sur une qualité essentielle du bail, la SAS Funecap Sud-Ouest prévaut des dispositions des articles 1132 et 1133 du Code civil pour solliciter la nullité du contrat et la restitution des sommes versées. S’agissant de l’argumentation de la SCI Estour soutenant qu’elle aurait confirmé le bail après que l’existence du second emplacement réservé lui ait été notifiée, elle rappelle au visa des dispositions de l’article 1182 du Code civil que la confirmation est l’acte par lequel celui qui pourrait se prévaloir d’une nullité y renonce, acte qui doit mentionner l’objet de l’obligation et le vice affectant le contrat.
La SAS Funecap Sud-Ouest fait valoir en l’espèce que la méconnaissance de l’existence de l’emplacement réservé S376 sur l’assiette du bail constitue a minima une erreur sur les qualités essentielles de la location, qui a déterminé son consentement. Elle soutient qu’aucune confirmation du bail, n’est intervenue, en l’absence d’acte express en ce sens.

S’agissant de sa demande infiniment subsidiaire tendant à ce qu’il soit jugé que le contrat de bail est caduc, de par la non réalisation de l’une des conditions suspensives qui était stipulée, elle soutient que la condition relative à l’obtention de l’autorisation administrative de modification de la façade a défailli à la date du 31 octobre 2021, entraînant la caducité du contrat.

La société demanderesse s’oppose enfin à toute indemnisation au bénéfice de la SCI Estour, au visa des règles relatives à l’engagement de la responsabilité contractuelle, en l’absence d’une quelconque faute de nature à engager sa responsabilité. Elle fait valoir tout d’abord le contrat est nul, de sorte que l’argument tiré de la non réalisation des conditions suspensives est inopérant pour caractériser un quelconque manquement de sa part. Elle soutient par ailleurs que la non réalisation des conditions suspensives ne lui est pas imputable, mais résulte des manoeuvres de la SCI Estour. Elle soutient enfin, et en tout état de cause, que le préjudice indemnisable à ce titre ne pourrait correspondre qu’à une perte de chance.

Par dernières écritures signifiées par RPVA le 03 avril 2024, la SCI Estour demande au Tribunal de :




* à titre principal, 
- débouter la SAS Funecap Sud-Ouest de sa demande tendant à voir juger nul pour dol le bail commercial sous conditions suspensives conclu entre les parties le 2 mars 2021,
 - débouter la SAS Funecap Sud Ouest de sa demande subsidiaire tendant à voir juger nul pour erreur sur une qualité substantielle ledit bail,
* à titre subsidiaire, dans l'éventualité où le Tribunal ferait droit à la demande tendant à voir juger nul pour dol ou pour erreur sur une qualité substantielle le bail :
- condamner reconventionnellement la SAS Funecap Sud-Ouest à lui payer à titre de dommages et intérêts la somme de 72.000 € en réparation du préjudice causé par l'immobilisation du bien entre les mois de mars et d'octobre 2021, et compenser cette créance de dommages et intérêts avec l'éventuelle créance de restitution de la SAS Funecap Sud-Ouest au titre des indemnités d'immobilisation versées entre mars et septembre 2021 représentant une somme globale de 72 000 €,
- débouter la SAS Funecap Sud Ouest de sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le dol allégué,
* À titre reconventionnel:
- condamner la SAS Funecap Sud-Ouest à lui payer : 
o à titre principal la somme de 1.320.000 € en réparation du préjudice qui lui a été causé de par le fait d’avoir empêché l'accomplissement des conditions suspensives, 
o subsidiairement la somme de 660.000 € en réparation de la perte de chance de la SCI Estour de voir se réaliser les conditions suspensives,
- condamner la SAS Funecap Sud-Ouest à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance avec application au profit de la SCP Gravellier-Lief-de Lagausie-Rodrigues des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. 

Pour s’opposer aux demandes de la SAS Funecap Sud-Ouest, la SCI Estour, sur le fondement des dispositions de l’article 1116 du code civil, soutient que l’existence d’un dol suppose la démonstration d’une volonté de provoquer une erreur de nature à vicier le consentement du co-contractant ; elle précise que le simple manquement à une obligation d’information pré-contractuelle ne peut suffire à caractériser le dol. Elle rappelle également que pour caractériser le dol, l’information dissimulée doit avoir un caractère déterminant du consentement du co-contractant.
En l’espèce, la SCI Estour conteste avoir dissimulé sciemment une information à la SAS Funecap Sud-Ouest, soutenant ne pas avoir eu connaissance de l’emplacement réservé S376. Elle indique que le simple fait que cet emplacement réservé était inscrit au plan local d’urbanisme depuis décembre 2016, et que de précédents locataires s’étaient vus opposer des refus d’autorisation de travaux par la mairie, ne permet pas d’établir qu’elle connaissait l’existence de l’emplacement réservé S376. Elle ajoute qu’aucune circonstance n’avait attiré son attention sur ledit emplacement litigieux, ni ne l’avait amenée à consulter le plan local d’urbanisme sur ce point. Elle fait observer que les refus de travaux opposés par la mairie aux précédents locataires ne faisaient pas référence à cet emplacement réservé, étant tous antérieurs à sa création. Elle explique au contraire avoir immédiatement, transmis l’information de l’existence de cet emplacement à la SAS Funecap Sud-Ouest, de concert avec le mandataire, lorsqu’ils en ont eu connaissance. Elle soutient qu’en tout état de cause, la méconnaissance de l’existence de l’emplacement réservé n’était pas de nature à avoir un caractère déterminant sur le consentement de la SAS Funecap Sud-Ouest, qui n’a d’ailleurs marqué aucune réserve lorsqu’elle en a été informée. 





Elle souligne par ailleurs que la SAS Funecap Sud-Ouest a déposé les dossiers de demandes d’autorisation dont le dépôt était prévu au titre des conditions suspensives après avoir eu connaissance de l’existence de l’emplacement réservé litigieux, de sorte qu’elle a par son comportement manifesté son consentement à la formation du contrat, rendant inopérantes les discussions quant à une dissimulation intentionnelle d’information de la part du bailleur. 
La SCI Estour soutient enfin que la SAS Funecap Sud-Ouest ne s’est pas prévalu des dispositions de l’article 1195 permettant de demander une renégociation du contrat en cas de changement de circonstances imprévisibles, marquant là encore sa volonté de poursuivre le contrat.

S’agissant de la demande de la SAS Funecap Sud-Ouest formée sur le fondement d’une erreur sur une qualité substantielle du bien loué, soutient au visa des dispositions des articles 1131, 1181 et 1182 du Code civil, que les vices du consentement constituent une nullité relative pouvant être couverte par la confirmation, à savoir par un acte par lequel celui qui pourrait se prévaloir d’une nullité y renonce. Elle souligne que l’exécution volontaire du contrat, en toute connaissance de la cause de la nullité, vaut confirmation.
La SCI Estour soutient que l’existence de l’emplacement réservé litigieux a été portée à la connaissance de la société preneuse en cours de formation du bail. Elle fait valoir que la preneuse a manifesté son consentement au contrat en déposant les demandes d’autorisation, et remplissant par suite pour partie les conditions suspensives ; dès lors, elle soutient qu’il n’existe aucune erreur ayant vicié le consentement de la SAS Funecap Sud-Ouest. Elle souligne que cette dernière a poursuivi l’exécution du contrat en toute connaissance de cause et n’a formulé aucune réserve, continuant à régler l’indemnité d’immobilisation, ce qui démontre qu’elle n’attachait aucun caractère déterminant à l’existence de cet emplacement réservé.
Subsidiairement, la SCI Estour soutient que la SAS Funecap Sud Ouest a renoncé à se prévaloir de la nullité tirée de l’erreur et a confirmé le contrat, en déposant les demandes d’autorisations de travaux pour remplir les conditions suspensives, et en poursuivant le règlement de l’indemnité d’immobilisation, après avoir eu connaissance de l’existence de l’emplacement réservé.

A titre infiniment subsidiaire, si le tribunal prononçait la nullité du bail commercial, la SCI Estour, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, soutient que la SAS Funecap Sud Ouest a commis une faute engageant se responsabilité en ayant invoqué tardivement l’annulation du contrat. Elle fait valoir que cette faute lui a causé un préjudice, de par l’immobilisation dans la durée du bien immobilier, sans motif légitime. Elle sollicite ainsi l’octroi de dommages et intérêts à hauteur de 72.000 € en réparation de ce préjudice. 

Par ailleurs, elle sollicite sur ce même fondement le rejet de la demande de dommages et intérêts formée par la SAS Funecap Sud-Ouest, faisant observer que ni l’existence, ni le quantum du préjudice allégué résultant d’un dol, ne sont justifiés. 

S’agissant de la demande qu’elle forme reconventionnellement, la SCI Estour rappelle au visa des dispositions de l’article 1304-3 alinéa 1 du Code civil que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. Elle rappelle également au visa de l’article 1104 du Code civil que les contrats doivent être formés et exécutés de bonne foi.
La SCI Estour se prévaut d’une faute de la SAS Funecap Sud-Ouest, qui a sciemment empêché l’accomplissement des conditions suspensives, en renonçant à son projet de création de chambre funéraire, en modifiant les travaux prévus dans sa déclaration préalable déposée le 22 mars 2021, et en déposant une nouvelle déclaration préalable le 20 septembre 2021 sans la transmettre à l’avocat de la SCI Estour. Dès lors, elle considère que la SAS Funecap Sud-Ouest doit être condamnée au versement des loyers dûs au titre du bail, celui-ci ayant été valablement formé, la condition suspensive n’ayant défailli qu’en raison du comportement du preneur. Subsidiairement, elle soutient avoir a minima subi une perte de chance de 50 % de percevoir lesdits loyers, de par le comportement de la SAS, qui n’a pas exécuté le contrat de bonne foi en ne cherchant pas à accomplir les conditions suspensives tel que cela avait été prévu conventionnellement ; elle sollicite dès lors une indemnisation à ce titre.

Par ordonnance en date du 21 mai 2025, la clôture des débats a été fixée au 19 juin 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 02 octobre 2025.


MOTIFS

Sur la demande de nullité pour dol

Selon les dispositions de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

L’article 1130 du code civil dispose que l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

S’agissant du dol, l’article 1137 alinéas 1 et 2 du code civil le définit comme le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

Aux termes de l’article 1138 alinéa 1 du code civil, le dol est également constitué s’il émane du représentant, gérant d’affaires, préposé ou porte-fort du contractant. 

L’article 1112-1 du code civil précise que celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

Il sera également précisé que l’existence du dol s’apprécie eu égard au comportement du co-contractant et des personnes mentionnées à l’article 1138 du code civil au cours des négociations et lors de la conclusion du contrat, soit au moment de la rencontre des consentements.

Les vices du consentement, en ce compris le dol, sont une cause de nullité, relative, du contrat aux termes de l'article 1131 du code civil.

Il sera rappelé que suivant l’article 1181 alinéa 2 du code civil, une nullité relative peut être couverte par la confirmation. L’article 1182 du code civil définit la confirmation comme l'acte par lequel celui qui pourrait se prévaloir de la nullité y renonce. Cet acte mentionne l'objet de l'obligation et le vice affectant le contrat. La confirmation ne peut intervenir qu'après la conclusion du contrat. Il est précisé que l'exécution volontaire du contrat, en connaissance de la cause de nullité, vaut confirmation, et que la confirmation emporte renonciation aux moyens et exceptions qui pouvaient être opposés, sans préjudice néanmoins des droits des tiers.

***

En l’espèce, le contrat de bail sous conditions suspensives a été conclu par acte du 02 mars 2021. Dès lors, l’appréciation de l’existence d’un dol ayant vicié le consentement de la SAS Funecap Sud-Ouest s’apprécie au regard du comportement de la SCI Estour mais également de la société Denis Chicard, son mandataire, au cours des négociations et lors de la conclusion de cet acte sous seing privé. 

Le comportement de la SAS Funecap Sud-Ouest postérieur au 02 mars 2021 est par suite indifférent à la caractérisation de l’existence ou non d’un dol ayant vicié son consentement, sauf à témoigner de l’absence de caractère déterminant de l’élément sur lequel le dol a porté, ou à caractériser une confirmation de l’acte au sens de l’article 1181 du code civil.

L’existence d’un emplacement réservé S376 n’a pas été notifié à la SAS Funecap Sud-Ouest lors de la conclusion du bail commercial. La SCI Estour se défend d’avoir eu connaissance de cet emplacement réservé à l’époque, et par suite de toute intention dolosive.

Toutefois, nonobstant la question de la connaissance par la SCI Estour de l’emplacement réservé S376, il faut constater que la SCI a, a minima, dissimulé à la SAS Funecap Sud-Ouest l’existence d’oppositions antérieures et réitérées de la ville de Mérignac à des demandes d’autorisations de travaux en façade des locaux ; or, ces oppositions s’inscrivaient dans le projet d’aménagement de la zone [Localité 13], visant à transformer la zone, essentiellement commerciale, en un quartier mixte, projet toujours en cours. 

Il ressort en effet à la lecture de la requête de la SCI Estour déposée le 2 décembre 2021 au tribunal administratif de Bordeaux, aux fins d’annulation de la décision d’opposition à déclaration préalable de travaux déposée par la société Funecap Sud-Ouest, qu’elle fait grief à la commune de Mérignac d’une opposition constante opposée depuis 2012 à l’ensemble des projets déposés par les preneurs à bail des locaux lui appartenant. Notamment, la SCI Estour fait état au sein de sa requête de renonciations de plusieurs sociétés à exercer leurs activités au sein des locaux en raison de sursis à statuer ou de refus de délivrance de permis de construire. Elle précise que tel a été le cas en 2012 s’agissant de la société Gifi, en 2014 s’agissant de la société Chullanka, en 2015 pour la société Styleco, et en 2016 s’agissant de la société Orchestra. 

Si l’arrêté portant sursis à statuer, concernant la déclaration préalable de travaux de la société Orchestra, avait finalement été annulé par décision du tribunal administratif de Bordeaux du 1er juin 2017, la SCI Estour n’était pas sans ignorer : d’une part que cette décision n’était intervenue que plus d’un an après le dépôt de ladite déclaration préalable ; d’autre part qu’elle était motivée par le fait que les travaux se limitaient au remplacement d’un bardage et au remplacement de deux portes battantes par deux portes automatiques, de sorte qu’ils n’étaient pas susceptibles de compromettre ou de rendre plus onéreuse la réalisation de l’opération d’aménagement de [Localité 13]. 

Or, la SCI Estour était parfaitement informée des travaux bien plus conséquents envisagés par la SAS Funecap Sud-Ouest, consistant en la création d’une chambre funéraire.

Il est dès lors acquis que la SCI Estour avait conscience que le projet de création de chambres funéraires ne correspondait ni au projet de ré-aménagement de la zone, ni aux travaux susceptibles d’être autorisés dans ce contexte, puisqu’affectant la façade du bâtiment. 



Le Tribunal relèvera d'ailleurs que la stipulation contractuelle imposant au preneur de communiquer l'ensemble des dossiers d'autorisation de travaux d'aménagement et de modification de façade pour validation avant tout dépôt auprès de l'administration compétente à son conseil témoigne de la conscience par le bailleur du risque existant d'opposition de la ville de Mérignac à la déclaration préalable de travaux. 

La SCI Estour ne conteste pas ne pas avoir porté ces informations à la connaissance de la SAS Funecap Sud-Ouest.

Or, la SAS Funecap Sud-Ouest, qui ignorait légitimement cette information, établit non seulement qu’elle n’aurait pas contracté si elle en avait eu connaissance, mais démontre également que la SCI Estour avait conscience du caractère déterminant de cette information. 

En effet, la SAS Funecap Sud-Ouest avait pris le soin de mentionner au sein de son offre en date du 07 janvier 2021 une condition suspensive tenant précisément à l’obtention d’une déclaration préalable pour modification de façade. Elle avait également empressement mentionné que le bail commercial n’interviendrait que sous réserve que le contenu des documents relatifs aux locaux loués et à leur situation, notamment juridique et administrative, ainsi que des actes régissant l'immeuble, ne révèle aucune limitation pouvant grever l'immeuble et/ou les locaux de nature à les rendre impropres à la destination envisagée. La condition suspensive sus-mentionnée a par ailleurs été reprise à l’acte sous seing privé du bail du 02 mars 2021. La SCI Estour ne pouvait dès lors ignorer l’importance que revêtait pour la SAS Funecap Sud-Ouest la possibilité de procéder aux travaux notamment relatifs à la façade de l’immeuble, qui n’aurait pas consenti au bail commercial conclu si elle avait eu connaissance du risque important qu’un refus soit opposé soit opposé par la ville de Mérignac. Dès lors, la dissimulation de ces informations constitue un dol.


Par suite, le consentement de la SAS Funecap Sud-Ouest a été vicié par le dol de la SCI Estour.
 
La SCI Estour se prévaut d’une confirmation de l’acte portant bail commercial par la SAS Funecap Sud-Ouest. 
Toutefois, il sera constaté l’absence d’acte de la SAS Funecap Sud-Ouest mentionnant le vice affectant le bail commercial et portant renonciation à s’en prévaloir. 
Par ailleurs, le simple fait que la SAS Funecap Sud-Ouest ait poursuivi ses démarches aux fins d’obtention des autorisations de réalisation les travaux après avoir eu notification de l’existence du second emplacement réservé ne suffit pas à établir une exécution volontaire du contrat en connaissance de la cause de nullité portant confirmation de l’acte au sens de l’article 1182 du Code civil. En effet, d’une part, la simple notification de l’existence du second emplacement réservé était insuffisante à porter à la connaissance de la SAS Funecap Sud-Ouest les risques d’incompatibilité de son projet avec le projet de réaménagement “[Localité 11] Soleil” ; d’autre part, la poursuite des démarches était uniquement de nature à permettre au contractant d’envisager la confirmation du contrat s’il avait dû s’avérer que le dol n’avait pas de conséquences préjudiciables, notamment si les travaux avaient été autorisés. 

Dès lors, et en l’absence de confirmation de l’acte, la nullité de l’acte sous seing privé en date du 02 mars 2021 sera prononcée en raison du dol commis à la fois par le bailleur et son mandataire. 
 
Compte tenu du prononcé de la nullité du contrat, il échet de remettre les parties en l’état antérieur à la signature de l’acte du 02 mars 2021. Par suite, conformément à la demande de la SAS Funecap, la SCI Estour sera condamnée à lui restituer la somme de 72.000,00 € TTC au titre de l’indemnité d’immobilisation qu’elle a versée entre mars et septembre 2021 (étant précisé qu’elle a versé la somme de 84.000,00 € mais limite sa demande à hauteur de 72.000,00 €),  outre intérêts au taux légal à compter du 04 novembre 2021, date de l’assignation.

Conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, il sera jugé que les intérêts échus sur cette somme, dûs au moins pour une année entière, produiront intérêt.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SAS Funecap Sud-Ouest

En application du quatrième alinéa de l’article 1178 du code civil, “Indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.”

Suivant les dispositions de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il ne peut être contesté que le dol de la SCI Estour, qui constitue un comportement fautif, a causé un préjudice à la SAS Funecap Sud-Ouest, qui a consacré du temps et des fonds au projet d’installation de son fonds de commerce au sein des locaux objets du bail commercial, ayant fait établir des projets de réalisation de travaux et effectué des démarches administratives en ce sens. Ce comportement fautif a également retardé la possibilité pour la SAS Funecap Sud-Ouest de transférer son fonds de commerce dans des locaux plus spacieux.

Toutefois, il faut constater que la SAS Funecap Sud-Ouest ne justifie pas d’un préjudice à hauteur de la somme sollicitée, en l’absence de versements aux débats de justificatifs des coûts d’élaboration des dossiers d’autorisation de travaux ainsi que de la perte générée par le report du projet de transfert de son fonds de commerce. 

Dès lors, compte tenu de ces éléments, la SCI Estour sera condamnée à verser à la SAS Funecap Sud-Ouest la somme de 25.000,00 € à titre de dommages et intérêts. 

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SCI Estour sur le fondement de la responsabilité délictuelle et sa demande subséquente de compensation

Suivant les dispositions de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La SCI Estour sollicite la condamnation de la SAS Funecap Sud-Ouest à lui verser la somme de 72.000,00 € à titre de dommages et intérêts. Elle se prévaut d’une faute de la SAS Funecap Sud-Ouest qui aurait invoqué tardivement la nullité du contrat ainsi que d’un préjudice en résultant, de par l’immobilisation du bien entre les mois de mars à octobre 2021.

Toutefois, il faut constater que le bail commercial a été conclu le 02 mars 2021, que la SAS Funecap Sud-Ouest n’a été informée de l’existence de l’emplacement réservé que le 15 mars 2021 et que les avis défavorables du Conseil municipal de [Localité 11] et du CODERST sont en date des 04 et 07 octobre 2021. Ce n’est qu’à compter de ces dernières dates que la SAS Funecap Sud-Ouest a eu connaissance de l’ampleur des difficultés passées et des incidences du projet de ré-aménagement de la zone qui lui avaient été dissimulées, ainsi que des conséquences du dol commis par la SCI Estour. Il faut également constater que la SAS Funecap Sud-Ouest a assigné la SCI Estour devant le Tribunal de céans dès le 04 novembre 2021. Il ne saurait ainsi être considéré qu’elle a tardé à invoquer la nullité du contrat.

Dès lors, aucun comportement fautif de la SAS Funecap Sud-Ouest n’est établi, étant par ailleurs observé que la SCI Estour ne saurait se prévaloir à l’encontre de son co-contractant des conséquences de son propre comportement dolosif. 

La SCI Estour sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la SAS Funecap Sud-Ouest formée au titre de l’immobilisation du bien entre mars et octobre 2021, et de sa demande de compensation subséquente.

Sur les autres demandes reconventionnelles de la SCI Estour

La SCI Estour sollicite reconventionnellement la condamnation de la SAS Funecap Sud-Ouest à lui verser des dommages et intérêts sur le fondement des articles 1103, 1231-1 et 1304-3 du Code civil, à savoir la somme de 1.320.000,00 € à titre principal, correspondant à six années de loyers ; elle fait en effet valoir que la condition suspensive n’ayant défailli que du fait de la SAS Funecap Sud-Ouest, elle doit être réputée accomplie, de sorte que la SCI Estour est légitime à se prévaloir du versement des loyers. A titre subsidiaire, la SCI Estour sollicite la condamnation de la SAS Funecap Sud-Ouest à lui verser la somme de 660.000,00 € correspondant à une perte de chance de percevoir lesdits loyers, en raison d’un manquement de la SAS à son obligation de bonne foi dans la formation et l’exécution du contrat . 

Selon les dispositions de l’article 1104 alinéa 1 du Code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Par ailleurs, selon l’article 1304-3 alinéa 1 du Code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

Cependant, suivant les dispositions de l’article 1178 du Code civil, le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé.

La nullité du bail commercial du 02 mars 2021 étant prononcée par la présente décision, la SCI Estour ne peut se prévaloir, au soutien de sa demande de dommages et intérêts, des conditions suspensives stipulées au sein dudit bail ou d’un manquement de la SAS Funecap à son obligation d’exécuter le contrat de bonne foi. 

Dès lors, la SCI Estour sera déboutée de ses demandes reconventionnelles tendant à la condamnation de la SAS Funecap Sud-Ouest à lui verser des dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité contractuelle. 

- Dépens

En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.[…].

Selon les dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.



En l'espèce, la SCI Estour perdant principalement la présente instance, il convient de la condamner au paiement des entiers dépens, dont recouvrement direct en application de l'article 699 du Code de procédure civile au profit de Maître Marie-Christine Baltazar.

- Frais irrépétibles

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ 
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. /Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. / […]

Au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la SCI Estour, partie perdante, sera condamnée à verser une somme de 4.000 euros à la SAS Funecap Sud-Ouest. 

La SCI Estour sera quant à elle déboutée de sa demande formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

- Exécution provisoire

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 

L'article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il convient de rappeler que l'exécution provisoire du jugement est de droit, et de juger qu'aucun motif ne justifie qu'elle soit écartée ou limitée.

PAR CES MOTIFS 

PRONONCE la nullité du bail commercial sous conditions suspensives conclu par acte sous seing privé du 02 mars 2021 entre la SCI Estour et la SAS Funecap Sud-Ouest, vicié par un dol,

CONDAMNE la SCI Estour à verser à la SAS Funecap Sud-Ouest la somme de 72.000,00 € au titre de la restitution de l’indemnité d’immobilisation payée par la SAS Funecap Sud-Ouest entre mars et septembre 2021, outre intérêts au taux légal à compter du 04 novembre 2021, date de l’assignation, 

ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts sur cette somme de 72.000,00€ conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, 

CONDAMNE la SCI Estour à verser à la SAS Funecap Sud-Ouest la somme de 25.000,00 € à titre de dommages et intérêts,

DEBOUTE la SCI Estour de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la SAS Funecap Sud-Ouest sur le fondement de la responsabilité délictuelle, et de sa demande de compensation subséquente, 

DEBOUTE la SCI Estour de ses demandes reconventionnelles de dommages et intérêts formées à l'encontre de la SAS Funecap Sud-Ouest sur le fondement de la responsabilité contractuelle,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, 

CONDAMNE la SCI Estour aux entiers dépens en ce compris ceux de l’incident, dont recouvrement direct en application de l'article 699 du code de procédure civile, au profit de Maître Marie-Christine Baltazar,

CONDAMNE la SCI Estour à payer à la société la SAS Funecap Sud-Ouest une somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE la SCI Estour de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, 

RAPPELLE l'exécution provisoire du présent jugement.

La présente décision est signée par Madame WALAZYC, Vice-Présidente et Monsieur Lionel GARNIER, Cadre Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT