Tribunal Judiciaire · REFERES 1ère Section — 6 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 
DE [Localité 6]



ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


30B

Minute 


N° RG 25/00939 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2GLU

2 copies















GROSSE délivrée
le 06/10/2025
à Me Jean-louis OKI


Rendue le SIX OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 01 Septembre 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Alice VERGNE, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.



DEMANDERESSE

S.C.I. SCI CASES
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Jean-louis OKI, avocat au barreau de BORDEAUX



DÉFENDERESSE

S.A.S. SAS KHASSANI
[Adresse 5]
[Localité 3]
défaillant














I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 24 avril 2025, la SCI CASES a fait assigner la SAS KHASSANI devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, au visa des articles 1134 du code civil, L.145-41 du code de commerce et 834 et 835 du code de procédure civile, afin de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial conclu avec la SAS KHASSANI ; 
- à défaut, prononcer la résolution judiciaire du bail commercial litigieux ; 
- ordonner l'expulsion de la SAS KHASSANI et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier faute de départ volontaire dans le délai d'un mois suivant la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ; 
- condamner la SAS KHASSANI à lui verser la somme de 2 504,47 euros correspondant aux sommes dues, à parfaire au jour de la résolution du bail ; 
- condamner la SAS KHASSANI à acquitter une indemnité d'occupation d'un montant trimestriel de 5 107,13 euros à compter du 7 mars 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux ; 
- à défaut, condamner la SAS KHASSANI à payer une indemnité d'occupation d'un montant trimestriel de 5 107,13 euros à compter du prononcé de la décision à intervenir ; 
- condamner la SAS KHASSANI à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens. 

La demanderesse expose que, par un acte en date du 24 mars 2023, elle a donné à bail commercial à la SAS KHASSANI un local à usage de bureaux situé au second étage d’un immeuble sis [Adresse 1], dont elle est propriétaire, pour une durée de neuf années à compter du 20 avril 2023 ; que la SAS KHASSANI n'ayant pas satisfait à son obligation de paiement des loyers et de justifier de son assurance locative, elle lui a fait délivrer le 7 février 2025 un commandement de payer et d'avoir à justifier de l'assurance locative des lieux loués, lequel est demeuré partiellement infructueux. 

Appelée à l'audience du 16 juin 2025, l'affaire a été renvoyée et retenue à l'audience du 1er septembre 2025. 

La demanderesse a réitéré ses demandes formées dans son acte introductif d’instance, auquel il est renvoyé pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à personne habilitée, la SAS KHASSANI n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. La procédure est régulière, et elle a disposé d'un délai suffisant pour faire valoir ses arguments. Il sera statué par décision réputée contradictoire. 



II – MOTIFS DE LA DECISION

L'article 834 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019, permet au juge de référés en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse. En outre, l'article 835 alinéa 1 permet au juge de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l'occupation sans titre d'une propriété privée.

L'article 835 alinéa 2 du même code permet au juge des référés, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire. 

Aux termes de l'article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d'un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats :
- que le bail commercial liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ou, plus largement, en cas d'inexécution d'une seule des conditions du bail ;
- qu'un commandement de payer et d'avoir à justifier de l’assurance locative des lieux loués visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié le 7 février 2025 pour un montant de 7 611,60 euros dont 7 444,02 euros d'arriérés locatifs (loyers et majorations de retard, premier trimestre 2025 inclus) selon décompte arrêté au 3 février 2025 et 167,58 euros au titre du coût de l'acte ;
- que le 3 mars 2025, la SAS KHASSANI s'est acquittée de la somme de 5 107,13 euros correspondant aux loyers de janvier à mars 2025 dus selon décompte arrêté au 3 février 2025 et visé au commandement, mais excluant les majorations contractuelles pour retard (soit 2 336,89 euros) et les honoraires du commissaire de justice (soit 167,58 euros) ; 
- que le preneur n'a pas justifié de l'assurance locative des lieux loués. 

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la résiliation du bail commercial est intervenue le 7 mars 2025 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, et qu'il convient donc :

- d'ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la SAS KHASSANI, de ses biens et des occupants de son chef des locaux litigieux et ce, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier, sans qu'il n'y ait lieu d'assortir cette mesure d'une astreinte ; 

- de dire qu'à compter du 7 mars 2025 et jusqu'à complète libération des lieux, la SAS KHASSANI est devenue redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date ;





- de condamner la SAS KHASSANI au versement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 1 702,38 euros (5 107,13/3) à compter du 1er avril 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux.

La demande tendant à appliquer une pénalité de retard sur les sommes dues au titre de l'arriéré locatif, et donc de condamner la SAS KHASSANI à payer la somme de 2 336,89 euros, sera quant à elle rejetée car s'apparentant à une clause pénale susceptible de se heurter à des contestations sérieuses qu'il n'appartient pas au juge des référés de trancher. 

La SAS KHASSANI, qui succombe, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer d'un montant de 167,58 euros.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse les frais non compris dans les dépens qu'elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. Il lui sera alloué la somme de 1 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.


III - DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance réputée contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d'appel;

CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant la SCI CASES et la SAS KHASSANI ;

DIT qu'à compter du 7 mars 2025, la SAS KHASSANI est devenue redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la SAS KHASSANI, de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d'un serrurier ;

CONDAMNE la SAS KHASSANI à payer à la SCI CASES au titre de l'indemnité d'occupation, la somme de 1 702,38 euros par mois à compter du 1er avril 2025 et jusqu'à libération effective des lieux ;

DEBOUTE la SCI CASES du surplus de ses demandes ; 

CONDAMNE la SAS KHASSANI à payer à la SCI CASES la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;






CONDAMNE la SAS KHASSANI aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer d'un montant de 167,58 euros.

La présente décision a été signée par Alice VERGNE, Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,