Tribunal Judiciaire · PCP JCP référé — 1 octobre 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [K] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 01/10/25
à : Monsieur [P] [F], Madame [Z] [F]

Copie exécutoire délivrée 
le : 01/10/25
à : Maître Mohammed BENCHEKROUN

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé
 
N° RG 25/07074 
N° Portalis 352J-W-B7J-DAQT2

N° MINUTE : 5/2025




ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 01 octobre 2025

DEMANDEUR
Monsieur [L] [U], demeurant [Adresse 2] (EMIRAS ARABE UNIS)
représenté par Maître Mohammed BENCHEKROUN, avocat au barreau de [K], vestiaire : #B0249

DÉFENDEURS
Monsieur [P] [F], demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté
Madame [Z] [F], demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne COTTY, 1ère vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière


DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 04 septembre 2025


ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 01 octobre 2025 par Anne COTTY, 1ère vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière

Décision du 01 octobre 2025
PCP JCP référé - N° RG 25/07074 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAQT2

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du l0 novembre 2021, Monsieur [U] a consenti à Monsieur [P] [F] et Madame [Z] [F] un bail portant sur une appartement situé au [Adresse 3], au ler étage, à [Localité 7].

Le bail précisait qu’il était conclu en stricte application des dispositions du Code civil relatives au louage de choses, à l'exclusion expresse du régime des baux d'habitation principale de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pour un usage exclusif de résidence secondaire et une durée déterminée de trois années, prenant effet le l2 novembre 2021 pour se terminer le 11novembre 2024.

Par courrier du 16 octobre 2024, le gestionnaire du bien a rappelé aux époux [F], la fin imminente du bail et la nécessité d'organiser la restitution des clés ; ces derniers n’ont pas libéré les lieux.

Le 19 novembre 2024, une première mise en demeure par avocat était adressée aux époux [F], leur proposant une ultime issue amiable sous de strictes conditions (cessation des nuisances, paiement des arriérés, etc.), en vain.

Le 20 décembre 2024, la SCP PARHUIS, commissaires de justice, a délivré aux époux [F] d’une part, une sommation de payer visant un arriéré de 24 651,09 € et, d’autre part, une sommation de déguerpir des lieux sous 48 heures.

Par procès-verbal de constat du même jour dressé par Maître [V] [K], commissaire de justice, il était constaté différentes nuisances (sonores, olfactives) ainsi que des dégradations matérielles sur la porte de l'appartement. 

Par acte de commissaire de justice en date du 3 janvier 2025, le constat a été dénoncé aux époux [F], accompagné d'une nouvelle sommation de cesser les troubles et de remettre les lieux en état.

Les occupants ont remis la porte en état.

Par courriel en date du 24 décembre 2024, Monsieur [U] a invité une nouvelle fois les époux [F] à régulariser leur situation.

Par un courriel du l0 janvier 2025, ces derniers indiquaient régler prochainement les loyers dus et rendre les clés, en vain.

Par écrit en date du 14 mai 2025, Monsieur [U] acceptait verbalement un maintien dans les lieux jusqu'au 30 juin 2025 et renonçait à l'application de la pénalité équivalente au double du montant du loyer au titre de l'indemnité d'occupation, jusqu'à cette même date.

Les époux [F] ont cessé de régler toute indemnité à partir du mois d'avril 2025.

Plusieurs relances par courriel leur ont été adressées les 14, 16 et 27 mai 2025 et une ultime mise en demeure a été adressée par Monsieur [U] lui-même par courriel le l8 juin 2025, en vain.

C’est dans cet état que par actes de commissaire de justice en date du 11 juillet 2025, Monsieur [L] [U] a fait citer Monsieur [P] [F] et Madame [Z] [F] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins :

- de constater que le bail conclu entre les parties le l0 novembre 202l est arrivé à son terme le 11 novembre 2024,

- de constater que Monsieur [P] [F] et Madame [Z] [F] occupent depuis cette date le logement sis [Adresse 6], sans droit ni titre,

- de dire que cette occupation constitue un trouble manifestement illicite,

En conséquence,

- d’ordonner l'expulsion de Monsieur [P] [F] et Madame [Z] [F], ainsi que de tous occupants de leur chef dans le délai de 8 jours à compter de la signification de l'ordonnance,

- de supprimer le délai de deux mois de l'article L.412-l du code des procédures civiles d'exécution, ou subsidiairement, le réduire à l5 jours,

- de dire qu'à défaut de départ volontaire des lieux, Monsieur [L] [U] pourra faire procéder à l'expulsion de Monsieur [P] [F] et Madame [Z] [F] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin,

- de dire que l'obligation de quitter les lieux sera assortie d'une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de 8 jours suivant la signification de la décision à intervenir, ou subsidiairement, à compter de l'expiration du délai de 15 jours, ou plus subsidiairement, à compter de l'expiration du délai de deux mois suivant le commandement visé par l'article L4l2-l du Code des Procédures Civiles d'Exécution,

- de dire que le sort des meubles sera régi par les articles L433-l etL433-2 du Code des procédures civiles d'exécution,

- d’ordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués et n'appartenant pas à Monsieur [L] [U] en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de Monsieur [P] [F] et Madame [Z] [F],

- de condamner solidairement Monsieur [P] [F] et Madame [Z] [F] àverser à Monsieur [L] [U] une provision de 27.42816 €, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 30 juillet 2025,

- de condamner solidairement Monsieur [P] [F] et Madame [Z] [F] à verser à Monsieur [L] [U], à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle, jusqu'à la libération complète et effective des lieux, fixée au montant du loyer et des charges, qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, avec les intérêts légaux à compter du jugement à intervenir pour les indemnités échues et à compter de la date d'exigibilité de chaque indemnité pour les indemnités à échoir,

- de condamner solidairement Monsieur [P] [F] et Madame [Z] [F] à verser à Monsieur [L] [U] la somme de 3 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

- de condamner solidairement Monsieur [P] [F] et Madame [Z] [F] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais des actes de commissaire de justice engagés préalablement à la présente instance.

A l’audience du 4 septembre 2025, Monsieur [L] [U] a maintenu l’ensemble de ses demandes.

Monsieur [P] [F] et Madame [Z] [F], bien que régulièrement cités respectivement à personne et à l’étude n’ont pas comparu, ni ne se sont fait représenter.

A l’issue des débats, le demandeur a été avisé de la mise en délibéré de l’affaire au 1er octobre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la compétence du juge des référés 

L'article 848 du Code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d'urgence, le tribunal peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En l'occurrence, l'intérêt légitime de Monsieur [L] [U] à reprendre possession du bien justifie la compétence du juge des référés compte-tenu de l'absence de contestation sérieuse, le maintien dans les lieux des consorts [F] postérieurement à l'expiration de leur bail constituant un trouble manifestement illicite.

Sur la qualité à agir de Monsieur [L] [U] :

Il ressort des pièces versées aux débats, que Monsieur [L] [U] est bien propriétaire des lieux situés [Adresse 4].

Il convient dans ces conditions de déclarer Monsieur [L] [U] recevable dans son action.

Sur la demande d’expulsion sous astreinte

Monsieur [P] [F] et Madame [Z] [F] ne justifient’aucun titre de propriété ou de titre locatif concernant le logement sis [Adresse 4].

En effet, le contrat de bail liant les parties était un bail de droit commun soumis aux articles 1708 et suivants du Code civil.

Or, aux termes de l'article 1737 du code civil, le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme ftxé, lorsqu'il a été fait par écrit, sans qu'il soit nécessaire de donner congé. 

Le bail qui liait les parties prévoyait en son article 1.4 qu'il cesserait de plein droit à l'expiration de son terme fixé au 11 novembre 2024, en précisant qu'il était non renouvelable.

Par ailleurs, par courrier en date du 16 octobre2024, le bailleur a clairement fait part aux époux [F] de son intention de voir le contrat prendre fin à son terme.

De même, les époux [F] ont eux-mêmes reconnu par courriel du l0 janvier 2025 leur obligation de rendre les clés, reconnaissant ainsi que le bail a pris fin et que leur occupation est
précaire.

Leur maintien dans les lieux depuis le 12 novembre 2024 caractérise donc de manière incontestable un trouble manifestement illicite dès lors qu'ils se trouvent désormais occupants sans droit ni titre de ce bien et il convient de le faire cesser en ordonnant leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, selon les formes prévues par la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 et le décret n° 92-755 du 31 juillet 1992.

Par ailleurs, aux termes de l'article L131-1 du code des procédure civile d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. Le juge de l'exécution peut assortir d'une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

De même, aux termes de l'article L131-2 du même code, l'astreinte est indépendante des dommages-intérêts. L'astreinte est provisoire ou définitive. L'astreinte est considérée comme provisoire, à moins que le juge n'ait précisé son caractère définitif. Une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu'après le prononcé d'une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine. Si l'une de ces conditions n'a pas été respectée, l'astreinte est liquidée comme une astreinte provisoire.

Enfin, l'article L131-3 du même code dispose que l'astreinte, même définitive, est liquidée par le juge de l'exécution, sauf si le juge qui l'a ordonnée reste saisi de l'affaire ou s'en est expressément réservé le pouvoir.

En l'espèce, il ressort des débats et des pièces versées au dossier que les époux [F] se maintiennent dans les lieux sans aucun titre depuis à tout le moins le 30 juin 2025.

Toutes les tentatives amiables pour obtenir leur départ se sont avérées infructueuses.

La délivrance de l'assignation n'a pas davantage favorisé le départ de ces derniers.

En conséquence, il sera fair droit à la demande d'astreinte dans les formes et conditions prévues au présent dispositif.
 
Sur la demande de provision et d'indemnité d'occupation

Aux termes de I'article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque I'existence de I'obligation n'est pas sérieusement
contestable.

L'article 1240 du code civil pour sa part dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

À compter de la résiliation du bail, le locataire devient occupant sans droit ni titre. S'il se maintient dans les lieux, il commet une faute extracontractuelle qui l'expose à payer une indemnité d'occupation au bailleur .

L'indemnité est due non seulement pendant le temps de I'occupation effective mais également tant que le locataire n'a pas remis les clés au bailleur afin qu'il retrouve la jouissance de son bien.

En l'espèce, il ressort du décompte détaillé, arrêté au 30 juin 2025, que les époux [F] sont redevables de la somme de 27 428,60 euros au titres des loyers, charges et indemnités d'occupation impayées au 31 juillet 2025, terme de juillet 2025 inclus.

Monsieur [P] [F] et Madame [Z] [F] ne justifient pas d'un paiement libératoire.

En conséquence, il convient de condamner solidairement les époux [F] au paiement d'une
 provision de 27.428,60 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dues au 3l juillet 2025, terme du mois de juillet 2025 inclus.

Les défendeurs seront également condamnés solidairement à payer à Monsieur [U] une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi à compter du 1er août 2025 et jusqu'à complète libération des lieux.

Sur la suppression ou la réduction du délai de deux mois de I'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution 

Aux termes de l'article L.412-l du code des procédures civiles d'exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-l du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de Ia loi n° 2018-l021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manæuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. 

En l'espèce, les époux [F] sont informés depuis le l6 octobre 2024 de leur obligation de quitter les lieux. Une tolérance leur a été accordée pour une occupation jusqu'au 30 juin 2025.

Malgré les differentes relances et tentatives de règlement amiable, ils se maintiennent dans les lieux.

Les lieux occupés ne constituent pas leur résidence principale et ils ont déjà disposé des délais de procédure.

Dans ces conditions, il y a lieu de supprimer le délai de deux mois de I'article L.412-l du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les frais du procès

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

Monsieur [P] [F] et Madame [Z] [F] , parties perdantes, supporteront la charge des dépens, en ce compris les frais des actes de commissaire de justice exposés antérieurement à la présente procédure.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

Décision du 01 octobre 2025
PCP JCP référé - N° RG 25/07074 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAQT2

Monsieur [P] [F] et Madame [Z] [F], parties perdantes sera condamnés in solidum à payer à Monsieur [L] [U] la somme de 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin, aux termes de l'article 514-1 alinéa 3 du même code par exception, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé, qu'il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l'instance, qu'il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu'il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

PAR CES MOTIFS

Nous Anne COTTY, juge fes référés, assistée d'Alexandrine PIERROT, Greffier, statuant après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à la disposition des parties par les soins du greffe, 

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il appartiendra, mais dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

Nous déclarant compétent et régulièrement saisi,

Déclarons recevable l’action de Monsieur [L] [U] ;

Constatons que le bail conclu entre les parties le l0 novembre202l est arrivé à son terme le 11 ovembre 2024 et que Monsieur [P] [F] et Madame [Z] [F] occupent sans droit ni titre depuis cette date le logement sis [Adresse 6] ;

En conséquence,

Disons qu’à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 5], il sera procédé à l’expulsion de Monsieur [P] [F] et Madame [Z] [F], ainsi qu’à celle de tous occupants et biens de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de I'ordonnance, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification de la décision à intervenir et pour une durée de trois mois ;

Supprimons le délai de deux mois de I'article L.412-l du code des procédures civiles ;

Disons que le sort des meubles sera régi par les articles L433-l etL433-2 du Code des procédures civiles d'exécution ;

Ordonnons l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués et n'appartenant pas à Monsieur [L] [U] en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de Monsieur [P] [F] et Madame [Z] [F] ;

Condamnons solidairement Monsieur [P] [F] et Madame [Z] [F] à verser à Monsieur [L] [U] une provision de 27.42816 €, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 30 juillet 2025, terme du mois de juillet 2025 inclus ;

Condamnons solidairement Monsieur [P] [F] et Madame [Z] [F] à verser à Monsieur [L] [U], à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle, à compter du 1er août 2025 et jusqu'à la libération complète et effective des lieux, fixée au montant du loyer et des charges, qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, avec les intérêts légaux à compter du jugement à intervenir pour les indemnités échues et à compter de la date d'exigibilité de chaque indemnité pour les indemnités à échoir ;

Condamnons solidairement Monsieur [P] [F] et Madame [Z] [F] aux entiers dépens de I'instance, en ce compris les frais des actes de commissaire de justice exposés antérieurement à la présente procédure ;

Condamnons in solidum Monsieur [P] [F] et Madame [Z] [F] à verser à Monsieur [L] [U] la somme de 1 200 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et la Greffière susnommés. 

La Greffière, Le Juge.