Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 6 octobre 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Madame [D] [O]
Monsieur [Y] [I]
Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Me Benjamin JAMI

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 25/00612 - N° Portalis 352J-W-B7J-C652A

N° MINUTE : 
3 JTJ






JUGEMENT 
rendu le lundi 06 octobre 2025


DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, dont le siège social est sis SAS LE CABINET IMMO DE FRANCE - [Adresse 5]
représentée par Me Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811

DÉFENDEURS
Madame [D] [O], demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée

Monsieur [Y] [I], demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, statuant en juge unique
assistée de Aline CAZEAUX, Greffier d’audience,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 06 juin 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 06 octobre 2025 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier de délibété


Décision du 06 octobre 2025
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/00612 - N° Portalis 352J-W-B7J-C652A


EXPOSE DU LITIGE

Madame [D] [G] et Monsieur [T] [I] sont propriétaires des lots n°48 et 72 dans l'immeuble sis [Adresse 4], cadastré section AK n°[Cadastre 2] soumis au régime de la copropriété.

Suivant acte notarié en date du 08 janvier 2016 contenant notamment liquidation de régime matrimonial, Madame [D] [G] s’est vue attribuée l’usufruit desdits lots, tandis que Monsieur [T] [I] en demeurait nu-propriétaire.

Monsieur [T] [I] est décédé le 18 mars 2022.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic le Cabinet IMMO DE France SAS, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Madame [D] [G] et Monsieur [Y] [I] (ayant-droit de Monsieur [T] [I]), respectivement par acte d'huissier en date du 28 janvier 2025 et du 19 mai 2025, en paiement in solidum des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire et avec la capitalisation des intérêts:
4.532,58 euros au titre des charges de copropriété échéance du 4ème trimestre 2024 incluse),2.500 euros de dommages et intérêts,1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

A l'audience du 13 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], représenté par son conseil, a sollicité le renvoi aux fins d’assignation de l’ayant droit de Monsieur [T] [I] décédé.

A l'audience du 06 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Bien que régulièrement assignés à étude, Madame [D] [G] et Monsieur [Y] [I] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 06 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. 

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :
le relevé de matrice cadastrale concernant l'immeuble établissant la qualité de copropriétaire de Madame [D] [G] et Monsieur [Y] [I] concernant les lots 48 et 72, indiquant la répartition des tantièmes (respectivement 200/10093 et 4/10093ème),les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er juillet 2020 au 31 décembre 2024, faisant apparaître les relevés de compte individuel,l'état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 4532,58 euros (en ce inclus 1 035,92 euros de frais), les procès-verbaux des assemblées générales des 22 juin 2022, 1er juin 2023 et 19 juin 2024 comportant approbation des comptes des exercices clos aux 30 juin 2021, 30 juin 2022 et 30 juin 2023 et votant les budgets prévisionnels en cours juillet 2022-Juin 2023, juillet 2023-juin 2024 et juillet 2024-juin 2025 et le fonds travaux ainsi que les travaux (ravalement, réfection des WC du 7ème étage, création d’une verrière sur le logement du 7ème étage, mise en place d’une colonne de terre sur le bâtiment B, changement des fontes [Localité 6], passivation des fers au sous-sol, traitement des appuis et des gardes mangers de la façade cour, remplacement de la fenêtre de pallier au 7ème étage, pose d’une porte à la sortie de l’escalier sur le palier du 7ème étage),l’attestation de non recours concernant les trois procès-verbaux,la mise en demeure de payer la somme de 3 408,69 euros adressée le 30 juin à Madame [D] [G],la sommation de payer la somme de 1.578,58 euros adressée à Madame [D] [G] et Monsieur [T] [I] en date du 13 juin 2022,la lettre de mise en demeure de payer la somme de 1.667,79 euros, adressée à Monsieur [T] [I] en date du 12 mai 2023 et la relance en date du 1er juin 2023,la lettre de mise en demeure de payer la somme de 2.58,10 euros, adressée par courrier avocat à Monsieur [T] [I] en date du 18 août 2023.
En l'espèce, application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 3496,66 euros portant sur la période allant du 1er juillet 2020 au 31 décembre 2024, incluant l'appel provisionnel du 4ème trimestre 2024.

Il y a lieu de rappeler que l'obligation au paiement d'une somme d'argent est en principe divisible et qu'en application de l'article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale (solidarité légale des dettes ménagères des époux de l'article 220 du Code civil par exemple), soit conventionnelle.

En cas de démembrement de propriété, en l'absence de clause de solidarité stipulée entre le nu-propriétaire et l'usufruitière, la répartition des charges de l'immeuble entre l'usufruitière et le nu-propriétaire s'effectue selon leur nature en application des articles 605 et 606 du code civil : les réparations d'entretien sont à la charge de l'usufruitière tandis que les grosses réparations incombent au nu-propriétaire. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l'existence d'une telle clause de solidarité insérée dans le règlement de copropriété, et les propriétaires indivisaires ne sont pas mariés, de telle sorte qu'aucune solidarité n'existe entre le nu-propriétaire et l'usufruitière et qu'il convient de procéder à la ventilation des charges entre eux.

En l'espèce il conviendra en conséquence de mettre à la charge de Madame [D] [G] la somme de 3067,52 euros correspondant aux dépenses d'entretien.

Monsieur [Y] [I] doit être condamnés à supporter la somme de 429,14 euros correspondant aux travaux.

Faute d'envoi de mises en demeure détaillant les sommes dues par chacun des indivisaires, les intérêts au taux légal ne courront qu'à compter du présent jugement, en application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

Il résulte d'une jurisprudence constante de la Cour de cassation que chacun des coauteurs d'un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité. La condamnation sera donc prononcée in solidum.

En l'espèce, il est établi que Madame [D] [G] et Monsieur [Y] [I] présentent de manière récurrente depuis plusieurs années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants et ce d'autant plus compte tenu du poids des tantièmes détenus par les défendeurs. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 600 euros.

Sur la capitalisation des intérêts 

L’article 1343-2 du code civil dispose que “les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.”

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à cette demande et de prévoir que les intérêts échus, dus pour une année entière, produiront intérêts, à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Les défendeurs y seront condamnés in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [D] [G] (usufruitière) à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic le Cabinet IMMO DE France SAS la somme de 3067,52 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété, pour la période allant du 1er juillet 2020 au 31 décembre 2024, incluant l'appel provisionnel du 4ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE Monsieur [Y] [I] (nu-propriétaire) à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic le Cabinet IMMO DE France SAS la somme de 429,14 euros au titre des travaux impayés, pour la période allant 1er juillet 2020 au 31 décembre 2024, incluant l'appel provisionnel du 4ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE in solidum Madame [D] [G] et Monsieur [Y] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic le Cabinet IMMO DE France SAS la somme de 600 euros au titre des dommages-intérêts,

CONDAMNE in solidum Madame [D] [G] et Monsieur [Y] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic le Cabinet IMMO DE France SAS, la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE in solidum Madame [D] [G] et Monsieur [Y] [I] aux dépens.

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

 Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Présidente et la Greffière susnommées.

La greffière, La présidente.