Tribunal Judiciaire · Service des référés — 6 octobre 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 6]


 ■




 
N° RG 25/53536 - N° Portalis 352J-W-B7J-C74LU

N° : 1

Assignation du :
21 Mai 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le :


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 06 octobre 2025



par Véra ZEDERMAN, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier. 
DEMANDERESSE

La SC ALAIN
[Adresse 2]
[Localité 1]

représentée par Maître Romy ZALCBERG, avocat au barreau de PARIS - #B0406



DEFENDERESSE

La société [Adresse 5], exerçant sous l’enseigne “HASDRUBAL”
[Adresse 3]
[Localité 1]

non constituée




DÉBATS

A l’audience du 28 Août 2025, tenue publiquement, présidée par Véra ZEDERMAN, Vice-présidente, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier, 




EXPOSE DU LITIGE

La SC ALAIN est propriétaire d’un local commercial sis [Adresse 3] à [Localité 7]. 

Suivant acte notarié établi le 6 janvier 2017, la SC ALAIN a donné à bail commercial les locaux précités, à la société FULL BACK, aux droits de laquelle est venue la société LC MASS.

Saisi par la SC ALAIN et par ordonnance en date du 12 décembre 2019, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a notamment constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 9 août 2019 ; ordonné l’expulsion de la LC MASS et condamné celle-ci au versement provisionnel d’une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer contractuel, et de la somme provisionnelle de 14652,32 euros au titre du solde des loyers charges accessoires et indemnité d’occupation arrêté au 19 novembre 2019. 

Une procédure de liquidation judiciaire a été ouverte à l’encontre de la société LC MASS le 27 février 2020, postérieurement à la signification de l’ordonnance et avant l’expiration du délai d’appel. Le liquidateur ayant signifié à la SC ALAIN que l’ordonnance était désormais inopposable, la SC ALAIN a déclaré sa créance au passif de la société LC MASS. 

Le droit au bail a été cédé à la société RUSSELIOR, dénommée [Adresse 5] exerçant sous l’enseigne HASDRUBAL, sur décision du tribunal de commerce. 

Par acte du 1er avril 2025, la SC ALAIN a délivré à la société [Adresse 5] un commandement de payer la somme de 23096,79 euros, arrêtée au 31 mars 2025, au titre des loyers impayés. 

Par acte de commissaire de justice en date du 21 mai 2025, la SC ALAIN a assigné en référé la société [Adresse 5] devant le président du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties ;
- obtenir son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, sous astreinte définitive de 300 euros par jour, à compter de la signification de la décision à intervenir, si besoin avec le concours de la force publique ;
- condamner la défenderesse à lui payer à titre provisionnel, la somme de 25 424,40 euros en principal, majorée de 10% et d’un intérêt légal majoré de cinq points, conformément au bail en vigueur, correspondant au montant des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation demeurés impayés, arrêté au mois de mai 2025 ;
-la condamner au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation mensuelle de 6312 euros outre la TVA et les charges diverses prévues au bail à compter du 1er juin 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ; 
- conserver le dépôt de garantie ;
- et condamner la défenderesse au paiement de la somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer et l’état des nantissements et privilèges.

Lors de l'audience du 28 août 2025, la SC ALAIN, représentée par son conseil, a maintenu oralement ses demandes. La société [Adresse 5] n’était, ni présente, ni représentée. 

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 6 octobre 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Selon jurisprudence constante le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En vertu de l'article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le contrat de bail stipule en son article 13 une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’à défaut pour le preneur d’exécuter une seule des charges et conditions du bail, comme à défaut de payer exactement un seul terme de loyer ou indemnité d’occupation et/ou les compléments de loyer après fixation judiciaire, dépôt de garantie, charges, travaux impôts, taxes et/ou redevances, accessoires et/ou toute somme due en vertu du bail à leur échéance, celui-ci pourra être résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 
Il résulte des pièces versées aux débats que le commandement de payer, délivré au preneur le 1er avril 2025, mentionne le délai d’un mois pour apurer ses causes et vise la clause résolutoire. Il reprend par ailleurs les dispositions des articles L. 145-41 et L. 145-17 du code de commerce. En outre des relevés de compte et des factures y sont joints, permettant ainsi au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. 
En l’absence de tout règlement, dans le délai imparti, le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit à la date du 2 mai 2025 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire ; 
En conséquence de la résiliation du bail, l'obligation de la défenderesse de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion sans l'assortir d'une astreinte, le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire pour contraindre la défenderesse à quitter les lieux volontairement.

Sur la demande de provision 
L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 
L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation.
Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
Si aucune contestation n'apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée, quelle que soit l'obligation en cause. La nature de l'obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, et peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

En l’espèce, il résulte du décompte locatif produit, arrêté au mois de mai 2025, que l’obligation du preneur au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation dus à la SCI ALAIN n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 25424,40 euros. 
La société [Adresse 5] sera donc condamnée à payer à titre provisionnel la somme de 25424,40 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.
Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci.
En l’espèce, la majoration du loyer à titre d’indemnité d’occupation s’analyse en une clause pénale et son montant apparaît manifestement excessif au regard des circonstances de la cause. Il n'y a donc pas lieu à référé sur cette demande et l’indemnité d’occupation sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.
Enfin il sera fait droit à la demande de conservation du dépôt de garantie versé lors de la conclusion du bail.
 
Sur les demandes annexes 
Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la société MAISON B, partie perdante en l’espèce, sera condamnée aux dépens et au paiement de la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. 
L’exécution provisoire s’applique de plein droit.

PAR CES MOTIFS
Statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail et DISONS que la société [Adresse 5] devra quitter les lieux et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis [Adresse 4], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs, avec le concours le cas échéant de la force publique ;

CONDAMNONS la société MAISON B à payer à la SC ALAIN une provision de 25424,40 euros (vingt-cinq-mille-quatre-cent-vingt-quatre euros et quarante centimes) correspondant aux loyers et charges impayés, décompte arrêté au mois de mai 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS la société [Adresse 5] à payer à la SC ALAIN une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges normalement dus en cas de continuation des baux à compter du 1er juin 2025 et jusqu'à la date de son départ effectif ;

AUTORISONS la SC ALAIN à conserver le dépôt de garantie qui sera déduit de sa créance ; 

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ; 

CONDAMNONS la société [Adresse 5] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer et l’état des nantissements et privilèges; 

CONDAMNONS la société MAISON B à payer à la SC ALAIN la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. 

Fait à [Localité 6] le 06 octobre 2025

Le Greffier, Le Président,



Larissa FERELLOC Véra ZEDERMAN