Tribunal Judiciaire · Référés — 6 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE


RÉFÉRÉS


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 06 OCTOBRE 2025


N° RG 24/02514 - N° Portalis DB3R-W-B7I-Z5RV 

N° de minute : 






[U] [Y]

c/

S.A.S.U. OPTICAL BRIAND 





DEMANDEUR


Monsieur [U] [Y] 
domicile élu : Société [Adresse 9] des [Adresse 11]
Administrateur de biens
[Adresse 3]
[Localité 4]

représenté par Maître Marc MANCIET de la SELEURL MBS Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : W02


DEFENDERESSE


S.A.S.U. OPTICAL BRIAND
[Adresse 2]
[Adresse 6]
[Localité 5]

représentée par Me Zoé CRIQUET, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : 357




COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,


Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier


Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.



Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 03 juillet 2025, avons mis au 25 septembre 2025 l'affaire en délibéré, prorogé à ce jour :


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 mars 2019, Monsieur [U] [Y] a donné à bail à la société SASU OPTICAL BRIAND un local commercial avec cave constituant les lots n°25 et 10 de la copropriété d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8].

Par acte du 03 septembre 2024, Monsieur [U] [Y] a fait délivrer au preneur un commandement, visant la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail, portant sur le paiement de la somme de 6437,81 euros au titre de l’arriéré locatif. 

Arguant que la société SASU OPTICAL BRIAND n’aurait pas régularisé les causes du commandement dans le délai imparti, Monsieur [U] [Y] a, par acte du 24 octobre 2024, assigné la société SASU OPTICAL BRIAND devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant en matière de référé, aux fins de voir :

Constater la résiliation de plein droit de la location consentie sur le local commercial situé [Adresse 1] à [Localité 8], avec effet au 04 octobre 2024,Ordonner l’expulsion de la société SASU OPTICAL BRIAND des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance du Commissaire et la [Localité 7] Armée,Ordonner l'enlèvement et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls du preneur,Condamner la société SASU OPTICAL BRIAND au paiement de la somme provisionnelle de 3437,81 euros correspondant au solde du commandement de payer,Condamner la société SASU OPTICAL BRIAND au paiement de la somme provisionnelle de 2357,56 euros, au titre du solde restant dû sur l’échéance de loyer sur charges du 4ème trimestre 2024, Condamner la société SASU OPTICAL BRIAND au paiement à titre de provision, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et provisions sur charges, à compter du 1er janvier 2025, jusqu’à la libération effective des lieux,Condamner la société SASU OPTICAL BRIAND au paiement de la somme de 1287,56 euros, au titre de la pénalité contractuelle de 20 % des sommes dues,Dire et juger que conformément au bail, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur,Condamner la société SASU OPTICAL BRIAND à payer une somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la société SASU OPTICAL BRIAND aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, ceux de la présente instance et les frais d’expulsion. 
L’affaire étant venue une première fois à l’audience du 27 février 2025, elle a fait l’objet d’un renvoi au 03 juillet 2025.

Lors de cette audience, Monsieur [U] [Y] confirme les termes de sa demande initiale. 

En défense, la société SASU OPTICAL BRIAND qui a constitué avocat conclut oralement au rejet des demandes, indiquant qu’elle s’était acquittée partiellement des causes du commandement dans le délai imparti de sorte qu’il n’y a plus lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire. Elle demande la condamnation de Monsieur [Y] au paiement de la somme de 750 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. 

En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article L145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit mentionner ce délai. 

En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut notamment de paiement d’un seul terme de loyer. 

Il est constant que Monsieur [U] [Y] a fait signifier à la société SASU OPTICAL BRIAND un commandement d’avoir à payer la somme de 6437,81 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 03 septembre 2024. 

Au vu du décompte produit aux débats, il apparaît que dans le délai imparti, le preneur a effectué plusieurs versements à hauteur de la somme de 3000 euros, ramenant le solde de la dette à la somme de 3437,81 euros à la date du 03 octobre 2024.

Il en résulte qu’elle n’a pas, dans le délai légal d'un mois à compter de la délivrance de ce commandement, réglé en intégralité les causes de celui-ci. Dès lors, ce défaut de paiement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 04 octobre 2024, en application de l’article L145-41 du code de commerce.

Par conséquent, la société SASU OPTICAL BRIAND est devenue occupante sans droit ni titre du local commercial depuis cette date, ce qui constitue pour Monsieur [U] [Y] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion de la défenderesse. 

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. 

Le maintien dans les lieux de la société SASU OPTICAL BRIAND causant un préjudice à Monsieur [U] [Y], celui-ci est fondé à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la provision au titre des loyers impayés

En application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

En vertu de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. 

En l’espèce, au soutien de sa demande, Monsieur [U] [Y] produit un nouveau décompte, selon lequel sa créance apparaît entièrement soldée à la date du 15 janvier 2025, en ce compris le paiement du loyer du 1er trimestre 2025.

Il en résulte que la demande en paiement d’une provision à ce titre est devenue sans objet.

Sur la demande d'application de la clause pénale

Monsieur [U] [Y] sollicite l'application de la clause pénale stipulée au contrat de bail, ayant pour effet d'appliquer une majoration de plein droit de 20% sur le montant des arriérés de loyers ou de leurs accessoires. 

Cependant, les clauses pénales étant susceptibles d'être modérées en leur montant par le seul juge du fond, le juge des référés n'a pas le pouvoir d’apprécier leur application. Il s’ensuit qu’une telle demande en paiement formée à ce titre apparaît sérieusement contestable, et il convient donc de la rejeter.

Sur le paiement de l’indemnité d’occupation

L'occupation sans droit ni titre doit donner lieu en faveur du propriétaire au paiement d'une indemnité en réparation du préjudice qu'il subit, correspondant à la valeur locative des lieux et au dommage résultant de la privation de disposer de son bien, étant toutefois précisé que la part non sérieusement contestable devant le juge des référés ne saurait excéder le montant du loyer au jour de la présente décision.

Dès lors, la société SASU OPTICAL BRIAND sera condamnée, à titre de provision, au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer exigible (soit la somme de 1634,31 € par mois), augmenté de la provision sur charges, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. 

Sur le dépôt de garantie

La demande de Monsieur [U] [Y] tendant à dire que le montant du dépôt de garantie lui restera acquis s’analyse en une clause pénale, de sorte qu’il convient d’en tirer les mêmes conclusions énoncées précédemment s’agissant de la demande en paiement d’une provision au titre de l’indemnité contractuelle de 20 %.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de la société SASU OPTICAL BRIAND. En raison de cette condamnation, elle verra rejeter sa demande en paiement au titre de ses frais irrépétibles.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner la société SASU OPTICAL BRIAND à verser à Monsieur [U] [Y] la somme de 400 euros.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

 
PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice du bailleur, à la date du 04 octobre 2024 ;

CONDAMNONS la société SASU OPTICAL BRIAND à quitter les lieux loués correspondant aux lots de copropriété n°25 et 10 situés [Adresse 1] à [Localité 8] ; 

AUTORISONS, à défaut pour la société SASU OPTICAL BRIAND d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ; 

DISONS qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; 

FIXONS une indemnité d'occupation par mois égale au montant du dernier loyer exigible (soit la somme de 1634,31 € par mois), augmenté de la provision sur charges ; 

CONSTATONS que l’arriéré locatif a été entièrement soldé à la date du 15 janvier 2025, en ce compris l’échéance du 1er trimestre 2025 ;

CONDAMNONS la société SASU OPTICAL BRIAND à payer à Monsieur [U] [Y], à titre de provision, à compter du 1er avril 2025 l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu'à libération effective des lieux ; 

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de Monsieur [U] [Y] ;

CONDAMNONS la société SASU OPTICAL BRIAND aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation ; 

CONDAMNONS la société SASU OPTICAL BRIAND à payer à Monsieur [U] [Y] une indemnité de 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS la société SASU OPTICAL BRIAND de sa demande en paiement émise de ce chef ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.


FAIT À [Localité 10], le 06 octobre 2025.


LE GREFFIER



Flavie GROSJEAN, Greffier

LE PRÉSIDENT


 
 François PRADIER, 1er Vice-président