Tribunal Judiciaire · PPEP Civil — 2 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE
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[Adresse 14]
[Adresse 5]
[Adresse 8]
[Localité 6]
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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil



MINUTE n° 

N° RG 25/01092 - N° Portalis DB2G-W-B7J-JJIQ
Section 3
VB
République Française

Au Nom du Peuple Français



JUGEMENT

DU 02 octobre 2025

Juge des Contentieux de la protection
PARTIE DEMANDERESSE : 

Monsieur [B] [L], né le 20 Mars 1964 à [Localité 10] (VOSGES), demeurant [Adresse 1]
Madame [N] [W] épouse [L], née le 17 Septembre 1963 à [Localité 9] (VOSGES), demeurant [Adresse 1]
représentés par la SAS LAMY, es qualité de mandataire, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 2]

représentée par la SPE BRUMM & ASSOCIES* IMPLID LEGAL, avocats au barreau de LYON

PARTIE DEFENDERESSE : 

Monsieur [X] [M], né le 15 Juin 1980 à [Localité 13] (BAS RHIN), demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté


Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière 


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président
Virginie BALLAST : Greffier 

DEBATS : à l’audience du 22 Mai 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 02 octobre 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier 

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 22 novembre 2018, Monsieur [B] [L] et Madame [N] [W] épouse [L] représentés par la SAS NEXITY LAMY ont donné à bail à Monsieur [X] [M] un appartement et ses annexes à usage d’habitation situé [Adresse 11] au [Adresse 3] à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 680 € outre 90€ de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés Monsieur [B] [L] et Madame [N] [W] épouse [L] représentés par la SAS LAMY ont fait délivrer un commandement de payer à Monsieur [X] [M] le 20 novembre 2024. 

Monsieur [B] [L] et Madame [N] [W] épouse [L] représentés par la SAS LAMY ont fait assigner Monsieur [X] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2025 pour obtenir la résiliation du contrat de bail, l’expulsion de Monsieur [X] [M] et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation. 

L’affaire a été fixée à l’audience du 22 mai 2025 où elle a été retenue.

Lors de cette audience, Monsieur [B] [L] et Madame [N] [W] épouse [L], représentés par leur conseil ont repris leurs conclusions d’assignation et demandent au tribunal de : 
- Constater la résiliation du bail des locaux situés [Adresse 12] à [Localité 7] les causes du commandement de payer n’ayant pas été acquittées dans les délais légaux, 
- Ordonner l’expulsion du locataire ainsi que tout occupant de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique, 
- Condamner le locataire au paiement de la somme de 9214,89 €, outre les loyers et charges ou indemnités d’occupation dues au jour de l’audience, outre intérêts au taux légal, 
- Condamner le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, 
- Condamner le locataire au paiement de la somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance et de ses suites. 

Régulièrement assigné par exploit remis à étude, Monsieur [X] [M] n’a pas comparu et personne pour le représenter.

Un diagnostic social et financier a été réceptionné le 15 mai 2025 dont il en a été donné lecture à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 30 janvier 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.


Par ailleurs, Monsieur [B] [L] et Madame [N] [W] épouse [L] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 22 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire 

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, prévoit en outre que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu entre les parties contient ainsi une clause résolutoire aux termes de laquelle à défaut de paiement du loyer et des charges dûment justifiées aux termes convenus, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le contrat sera résilié.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 novembre 2024, pour la somme en principal de 7520,30 €. Il ressort du décompte produit que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans leur intégralité de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 janvier 2025.

Monsieur [X] [M] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [X] [M] de son bien ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l'assistance de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L'indemnité d'occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l'occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d'une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et d'autre part, de dire qu'elle évoluera dans les conditions de l’ancien bail et sera majorée des charges locatives dûment justifiées.

La fixation d’une indemnité d’occupation participant de l’incitation de l’occupant à libérer les lieux, il n'y a pas lieu de l'assortir d'une astreinte.

Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.
Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le locataire est non comparant, ne justifie pas avoir repris le paiement du loyer courant avant l’audience et n’a formulé aucune demande pour solliciter la suspension de la clause résolutoire. 

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande de condamnation au paiement

Monsieur [B] [L] et Madame [N] [W] épouse [L] produisent dans le cadre de leur assignation un décompte arrêté à la date du 22 janvier 2025 démontrant que Monsieur [X] [M] reste devoir la somme de 9214,89 € terme de janvier 2025 inclus.

Monsieur [X] [M], non comparant, ne justifie d’aucun paiement non pris en compte par le bailleur et n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il n’est pas davantage produit une décision de la commission de surendettement.
 
Monsieur [X] [M] sera donc condamné au paiement de la somme de 9214,89 €, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation conformément à la demande.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, Monsieur [X] [M] est non comparant, n’a pas repris le paiement du loyer courant et le tribunal, malgré le diagnostic social et financier, ne peut s’assurer que ce dernier soit en capacité de régler la dette locative alors qu’il résulte dudit diagnostic qu’une saisie sur salaire est effectuée.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [M] partie perdante, supportera la charge des dépens sans qu’il n’y ait lieu de statuer sur les dépens de l’exécution forcées, hypothétiques à ce stade. 
Les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la notification à la préfecture et de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. 

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [B] [L] et Madame [N] [W] épouse [L], Monsieur [X] [M] sera condamné à leur verser une somme de 700€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 


PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection, 

DECLARE recevable et bien fondée la demande en résiliation de bail formée par Monsieur [B] [L] et Madame [N] [W] épouse [L] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 novembre 2018 avec Monsieur [X] [M] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 11] au [Adresse 3] à [Localité 7] sont réunies à la date du 21 janvier 2025 et que le contrat de bail s'est donc trouvé résilié à cette date ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [X] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [X] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [B] [L] et Madame [N] [W] épouse [L] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourront procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de leur choix aux frais et périls de Monsieur [X] [M] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [X] [M] au montant du loyer de l’appartement et avance sur charges (à titre informatif quittancement de janvier 2025 : 855,02 €) ;

CONDAMNE Monsieur [X] [M] à payer à Monsieur [B] [L] et Madame [N] [W] épouse [L] cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 21 janvier 2025 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et la remise des clés au bailleur ou à son représentant, cette indemnité évoluant selon les conditions de l’ancien bail et étant majorée des charges locatives dûment justifiées;

CONDAMNE Monsieur [X] [M] à verser à Monsieur [B] [L] et Madame [N] [W] épouse [L] la somme de 9214,89 € (neuf mille deux cent quatorze euros et quatre-vingt-neuf centimes) au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation (décompte arrêté au 22 janvier 2025, incluant l'échéance de janvier 2025) ;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2025 ;
DEBOUTE Monsieur [B] [L] et Madame [N] [W] épouse [L] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [X] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la notification à la préfecture et de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur les dépens liés à l’exécution forcée ; 

CONDAMNE Monsieur [X] [M] à verser à Monsieur [B] [L] et Madame [N] [W] épouse [L] une somme de 700 € (sept cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 02 octobre 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,