Tribunal Judiciaire · PPEP Civil — 2 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE
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[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 2]
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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil



MINUTE n° 

N° RG 25/00737 - N° Portalis DB2G-W-B7J-JHWR
Section 3
VB
République Française

Au Nom du Peuple Français



JUGEMENT

DU 02 octobre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE : 

Monsieur [O] [Z], né le 29 Juin 1950 en YOUGOSLAVIE, demeurant [Adresse 3]

Madame [S] [H] épouse [Z], née le 11 Janvier 1959 à [Localité 5] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 3]

Monsieur [D] [P] [Z], leur fils, muni d’un pouvoir, comparant en personne

PARTIE DEFENDERESSE : 

Monsieur [U] [K], né le 31 Octobre 1955 à [Localité 5] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [G] [W] épouse [K], née le 07 Juin 1955 en RUSSIE, demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée



Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière 


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président
Virginie BALLAST : Greffier 

DEBATS : à l’audience du 22 Mai 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 02 octobre 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier 



EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 12 décembre 2023, Monsieur [O] [Z] et Madame [S] [H] épouse [Z] ont donné à bail meublé à Monsieur [U] [K] et Madame [G] [W] épouse [K] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 5] pour un loyer mensuel de 430 € provision sur charges incluse.

Monsieur [O] [Z] et Madame [S] [H] épouse [Z] ont fait délivrer par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2024 d’une part un congé pour reprise et d’autre part un commandement de payer la somme de 2260 €.

Monsieur [U] [K] et Madame [G] [W] épouse [K] se sont maintenus dans les lieux.

Par actes de commissaire de justice en date du 13 mars 2025, Monsieur [O] [Z] et Madame [S] [H] épouse [Z] ont fait assigner Monsieur [U] [K] et Madame [G] [W] épouse [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de voir :
- Déclarer recevable et bien fondée l’assignation, 
- Constater la résolution de plein droit du bail conclu entre les parties en date du 12 décembre 2023, aux torts exclusifs des locataires, 
- Ordonner l’expulsion et condamner les locataires ainsi que tous occupants de leur chef à évacuer immédiatement et sans délai, les locaux qu’ils occupent au [Adresse 1] à [Localité 5] sous peine d’une astreinte de 50 € par jour de retard, passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux, 
- Autoriser l’huissier instrumentaire à se faire assister en tant que de besoin du concours de la force publique, 
- Condamner conjointement et solidairement Monsieur [U] [K] et Madame [G] [W] épouse [K] à payer aux demandeurs la somme de 4721 € au titre des arriérés locatifs arrêtés au 20 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation, 
- Condamner conjointement et solidairement Monsieur [U] [K] et Madame [G] [W] épouse [K] à payer aux demandeurs une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dû si le contrat de bail s’était poursuivi, indexation comprise, à compter du 12 décembre 2024, subsidiairement à compter du jugement à intervenir en cas de prononcé de résiliation de bail et jusqu’à la libération effective des lieux, 
- Condamner conjointement et solidairement Monsieur [U] [K] et Madame [G] [W] épouse [K] à payer aux demandeurs le montant de 1500 € avec intérêts de droit à compter du jour de l’assignation à titre de dommages et intérêts pour maintien abusif dans les lieux, 
- Condamner conjointement et solidairement Monsieur [U] [K] et Madame [G] [W] épouse [K] à payer aux demandeurs le montant de 1500 € avec intérêts de droit à compter du jour de l’assignation en application de l’article 700 du code de procédure civile, 


- Dire et juger que les intérêts dus pour une année entière seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, 
- Condamner conjointement et solidairement Monsieur [U] [K] et Madame [G] [W] épouse [K] à payer aux demandeurs les frais et dépens, 
- Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir sur le fondement de l’article 515 du code de procédure civile. 

L’affaire a été fixée et retenue à l’audience du 22 mai 2025 où elle a été retenue.

Monsieur [O] [Z] et Madame [S] [H] épouse [Z] représentés par leur fils reprennent leurs conclusions d’assignation en précisant qu’aucun paiement n’est intervenu. 

Monsieur [U] [K] et Madame [G] [W] épouse [K], bien que régulièrement assignés par remise de l’exploit à étude, n’ont pas comparu et personne pour les représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pas été réalisé.

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 2 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation du bail

Sur la régularité du congé 

L’article 25-7 du titre 1er bis de la loi du 6 juillet 1989 sur les locations meublées dispose que le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation.
Il est conclu pour une durée d’au moins un an. Si les parties au contrat ne donnent pas congé dans les conditions prévues à l’article 25-8, le contrat de location parvenu à son terme est reconduit tacitement pour une durée d’un an.
Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois. Dans ce cas, la reconduction tacite prévue au troisième alinéa du présent article est inapplicable.

En application de l’article 25-8 du titre 1er bis de la loi du 6 juillet 1989 sur les locations meublées, lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Il doit informer le locataire avec un préavis de 3 mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux. 





A peine de nullité, le motif du congé et, en cas de reprise, le nom et adresse du bénéficiaire ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et ledit bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire, doivent être indiqués. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé. 

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier ou remis en mains propres contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte de commissaire de justice ou de la remise ne mains propres. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

Par actes de commissaire de justice en date du 24 juillet 2024 remis à étude, Monsieur [O] [Z] et Madame [S] [H] épouse [Z] ont donné congé à Monsieur [U] [K] et Madame [G] [W] épouse [K] pour le 11 décembre 2024 aux fins de reprise au bénéfice de leur fils qui occupe un studio dans le même immeuble et souhaite un logement plus grand pour y fixer sa résidence principale.

En l’espèce, le bail meublé du 12 décembre 2023 au profit de Monsieur [U] [K] et Madame [G] [W] épouse [K] à effet du même jour, a une durée d'1 an et est renouvelable annuellement par tacite reconduction, le contrat prenant donc fin au 11 décembre 2024.

Le congé litigieux respecte donc bien les formes légales prescrites. Le congé est donc valide à la date du 11 décembre 2024.

Dès lors, Monsieur [U] [K] et Madame [G] [W] épouse [K] sont occupants sans droit ni titre du logement d’habitation meublé situé au [Adresse 1] à [Localité 5] depuis le 11 décembre 2024.

Sur l’expulsion des locataires 

Le bail du 12 décembre 2023, étant parvenu à son terme, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [K] et Madame [G] [W] épouse [K], occupants sans droit ni titre, ainsi que celle de tout occupant de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Monsieur [U] [K] et Madame [G] [W] épouse [K] sont redevables des loyers jusqu’au 11 décembre 2024 à minuit soit la somme de 4721 € échéance de janvier 2025 incluse selon décompte du 20 janvier 2025. Les défendeurs, non comparants, ne justifient pas d’une cause exonératoire ou d’un versement non pris en compte par les demandeurs. Il est de principe que la solidarité entre époux demeure à l’égard des tiers jusqu’à la date de la transcription du jugement de divorce en marge des actes d’état civil.

En l’absence d’éléments produits par Monsieur [U] [K] et Madame [G] [W] épouse [K], ils seront condamnés solidairement à la somme de 4721 € assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation. 

De plus, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. 

L'indemnité d'occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l'occupant à libérer les lieux.
En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.
Il convient d'une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et d'autre part, de dire qu'elle sera indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et majorées des charges locatives dûment justifiées.

Monsieur [U] [K] et Madame [G] [W] épouse [K] seront condamnés solidairement au paiement de cette indemnité mensuelle d’occupation à compter du 11 décembre 2024 à minuit et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts 

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, les demandeurs sollicitent la somme de 1500 € à titre de dommages et intérêts pour maintien abusif dans les lieux de la part des locataires. 

Néanmoins, ils ne justifient pas d’un préjudice distinct de celui qui est déjà réparé par le versement d’une indemnité d’occupation.

Faute d’éléments probants, la demande de dommages et intérêts sera rejetée. 

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. 

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [K] et Madame [G] [W] épouse [K], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [O] [Z] et Madame [S] [H] épouse [Z], Monsieur [U] [K] et Madame [G] [W] épouse [K] seront condamnés in solidum à leur verser une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement et non de l’assignation.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 








PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Monsieur [U] [K] et Madame [G] [W] épouse [K] d’un congé pour reprise relatif au bail ayant été conclu le 12 décembre 2023 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 5] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 11 décembre 2024 à minuit ;

ORDONNE à Monsieur [U] [K] et Madame [G] [W] épouse [K] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [K] et Madame [G] [W] épouse [K] à payer à Monsieur [O] [Z] et Madame [S] [H] épouse [Z] la somme de 4721 € (quatre mille sept cent vingt-et-un euros) au titre de l’arriéré de loyers et indemnité d’occupation selon le décompte du 20 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation soit le 13 mars 2025 ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 400 € correspondant au montant du loyer hors charges ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [K] et Madame [G] [W] épouse [K] à payer à Monsieur [O] [Z] et Madame [S] [H] épouse [Z] cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 12 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, cette indemnité étant indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et étant majorée des charges locatives dûment justifiées ;

DEBOUTE Monsieur [O] [Z] et Madame [S] [H] épouse [Z] de leur demande de dommages et intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE Monsieur [O] [Z] et Madame [S] [H] épouse [Z] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [K] et Madame [G] [W] épouse [K] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [K] et Madame [G] [W] épouse [K] à payer à Monsieur [O] [Z] et Madame [S] [H] épouse [Z] la somme de 800 € (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; 
CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 02 octobre 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .


Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,