Tribunal Judiciaire · ILLKIRCH Civil — 8 janvier 2025

Tribunal judiciaire de Strasbourg
TRIBUNAL DE PROXIMITE D’[Y]-GRAFFENSTADEN
Juge des Contentieux de la Protection
[Adresse 4]
[Localité 7]
☎ : [XXXXXXXX01]
[Courriel 9]

 ______________________

[Y] Civil
N° RG 24/09759 
 N° Portalis DB2E-W-B7I-NEAJ
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MINUTE N° 

 ______________________
 







Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

- Monsieur [J] [K]
- Monsieur [J] [K]


Copie certifiée conforme délivrée à :

- Monsieur [Z] [M]
- Préfecture du Bas-Rhin 


le
 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
__________


JUGEMENT Réputé contradictoire 




DEMANDEURS : 

Monsieur [J] [K]
né le 04 Août 1954 à [Localité 10]
[Adresse 3]
[Localité 8]
comparant

Madame [H] [K]
née le 22 Septembre 1954 à [Localité 11]
[Adresse 3]
[Localité 8]
comparante




DEFENDEUR :

Monsieur [Z] [M]
[Adresse 5]
[Localité 6]
non comparant



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge des Contentieux de la Protection 
Maxime ISSENHUTH, Greffier 

DÉBATS ORAUX A L'AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 13 Novembre 2024 
PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 08 Janvier 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d'habitation - Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion















•
EXPOSE DU LITIGE :
Par acte sous seing privé du 22 juin 2018, Monsieur [J] [K] et Madame [H] [K] ont donné à bail à Monsieur [Z] [M] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial révisable de 565 € outre une provision sur charges de 70 € par mois et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer. 
Par acte de commissaire de justice délivré le 18 octobre 2024, Monsieur [J] [K] et Madame [H] [K] ont fait assigner leur locataire, Monsieur [Z] [M], devant le juge des contentieux de la protection, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : 
déclarer valable au fond et en la forme le congé délivré à Monsieur [Z] [M] le 20 novembre 2023 pour le 21 juin 2024, subsidiairement , constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, et ce, à la suite de la délivrance le 20 novembre 2023 d’un commandement de produire l’attestation d’assurance visant cette clause, ordonner l’expulsion du locataire, et de tous occupants de son chef,condamner Monsieur [Z] [M] au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle de 710 € (égale au montant du loyer indexé augmenté des charges) jusqu'à la libération effective des lieux,condamner Monsieur [Z] [M] au paiement de la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi, condamner Monsieur [Z] [M] au paiement d'une indemnité de 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement délivré le 20 novembre 2023.A l'audience du 13 novembre 2024, à laquelle l’affaire a été retenue, Monsieur [J] [K] et Madame [H] [K] comparaissent en personne et reprennent le bénéfice de leur acte introductif d'instance, en précisant toutefois inverser l’ordre de leurs demandes et en sollicitant ainsi la résolution de plein droit du contrat de location à titre principal. 
Au soutien de leur prétentions, ils exposent que Monsieur [Z] [M] a négligé de remplir l’obligation qui lui incombait de faire assurer l’appartement pris à bail, ou du moins de fournir au bailleur la preuve que cette obligation était respectée, et ce en dépit d’un commandement délivré en date du 20 novembre 2023.
A titre subsidiaire, ils indiquent avoir délivré le 20 novembre 2023 un congé de reprise pour motif sérieux et légitime en raison de constatations d’insalubrité et d’odeur nauséabonde émanant de l’appartement depuis plusieurs mois. Ils sollicitent ainsi la validation du congé et produisent un certain nombre d’éléments pour étayer leurs déclarations.
Monsieur [Z] [M], régulièrement assigné par dépôt à l’Etude n’est ni présent, ni représenté. 
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2025.
MOTIFS DE LA DECISION : 
Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire :L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, la justification de cette assurance résultant de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (article 14) qui prévoit que le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux, pour défaut d’assurance contre les risques locatifs ou non justification du paiement d'une seule prime.
Par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2023, Monsieur [J] [K] et Madame [H] [K] ont fait délivrer à Monsieur [Z] [M] un commandement de justifier de la souscription d’une assurance, lequel rappelant expressément la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 7 g) susvisé, est régulier. 
Ce commandement est demeuré infructueux pendant une durée d’un mois à compter de sa signification. Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 20 décembre 2023.
Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de Monsieur [Z] [M] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.
En cas de difficultés pour envisager un relogement, il appartiendra à Monsieur [Z] [M] de saisir en temps utile :
- le juge des référés ( avant commandement de quitter les lieux), par assignation,
ou 
- le juge de l'exécution ( après commandement de quitter les lieux) par demande pouvant être formée au secrétariat-greffe du juge de l'exécution, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par déclaration faite ou remise contre récépissé, sans le recours nécessaire à un huissier de justice ou un avocat,
et ce afin d'obtenir des délais d'évacuation dans le cadre de la mesure d'expulsion.
Sur l'indemnité d'occupation :Compte tenu des dispositions du bail et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 21 décembre 2023 jusqu'à la libération effective des lieux, à une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.
Sur la demande de dommages et intérêts : Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En l’espèce Monsieur [J] [K] et Madame [H] [K] ne démontrent aucun préjudice spécifique en lien de causalité directe avec la violation de ses obligations contractuelles par Monsieur [Z] [M]. Ils seront ainsi déboutés de leur demande à ce titre.
Sur les demandes accessoires :Monsieur [Z] [M], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de produire l'assurance et de l’assignation.
Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [J] [K] et Madame [H] [K] les sommes exposées par eux dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Monsieur [Z] [M] à leur verser une somme de 400 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Enfin, il est rappelé que la présente décision est exécutoire de droit par provision. 

PAR CES MOTIFS : 
La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties pour un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] à la date du 20 décembre 2023,
ORDONNE l’expulsion de Monsieur [Z] [M] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
FIXE l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 21 décembre 2023 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi,
CONDAMNE Monsieur [Z] [M] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux,
DEBOUTE Monsieur [J] [K] et Madame [H] [K] de leur demande de dommages et intérêts,
CONDAMNE Monsieur [Z] [M] à payer à Monsieur [J] [K] et Madame [H] [K] la somme de 400 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [Z] [M] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de produire l'assurance du 20 novembre 2023 et de l’assignation, mais à l’exception du coût de congé de reprise du 20 novembre 2023,
RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,
DIT que la présente décision sera transmise au représentant de l'État dans le département, conformément aux dispositions de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution.
En foi de quoi, la présente décision sera signée par le Juge et par le Greffier. 

Le Greffier Le Juge des contentieux et de la protection