Tribunal Judiciaire · ILLKIRCH Civil — 2 avril 2025

Tribunal judiciaire de Strasbourg
TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN
Juge des Contentieux de la Protection
[Adresse 2]
[Localité 6]
☎ : [XXXXXXXX01]
[Courriel 8]

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ILLKIRCH Civil
N° RG 24/08071 
 N° Portalis DB2E-W-B7I-NAH6
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MINUTE N° 

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

- Me Emmanuel JUNG

Copie certifiée conforme délivrée à :

- Madame [L] [P]
- Monsieur [N] [S]
- Sous-Préfecture de [9] 


le 
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
__________


JUGEMENT Réputé contradictoire 




DEMANDERESSE : 

S.C.I. KOVI
[Adresse 3]
[Localité 5]

représentée par Me Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 103




DEFENDEURS :

Madame [L] [P]
née le 04 Juin 1989 à [Localité 10]
[Adresse 7]
[Localité 4]
non comparante

Monsieur [N] [S]
né le 10 Septembre 1989 à [Localité 10]
[Adresse 7]
[Localité 4]
non comparant




COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge des Contentieux de la Protection 
Maxime ISSENHUTH, Greffier 


DÉBATS ORAUX A L'AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 05 Février 2025 
PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 02 Avril 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d'habitation - Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion














EXPOSE DU LITIGE : 
Par acte de commissaire de justice en date du 12 août 2024, la SCI KOVI a fait assigner Madame [L] [P] et Monsieur [N] [S] devant la présente juridiction aux fins d’obtenir la résiliation d’un bail verbal relatif à un appartement situé [Adresse 7] à [Localité 4], l’expulsion des occupants et leur condamnation au paiement de l’arriéré locatif. 
L’affaire a été évoquée pour la première fois à l’audience du 23 octobre 2024 et mise en délibéré. 
Par décision avant-dire droit du 11 décembre 2024, la juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats et a invité la SCI KOVI à produire tout élément, ainsi qu’observation utile sur sa qualité de propriétaire du logement litigieux, sur l’existence d’un bail verbal et la preuve de son contenu. 
L’affaire a été évoquée à nouveau à l’audience du 5 février 2025, à laquelle la SCI KOVI, représentée par son conseil, reprend les termes de ses écritures du 29 janvier 2025 et demande au juge de : 
A titre principal, 
prononcer la résiliation judiciaire du bail verbal, condamner solidairement Madame [L] [P] et Monsieur [N] [S] au paiement de la somme actualisée de 23 210 € correspondant à la dette arrêtée au 23 janvier 2025, ainsi qu’à une indemnité d’occupation, ordonner sans délai l’expulsion des défendeurs et la séquestration des meubles garnissant les lieux loués dans un tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner, et ce aux frais, risques et périls de Madame [L] [P] et Monsieur [N] [S], A titre subsidiaire, 
dire que Madame [L] [P] et Monsieur [N] [S] sont occupants sans droit ni titre de l’appartement appartenant à la SCI KOVI, condamner Madame [L] [P] et Monsieur [N] [S] à verser à la SCI KOVI une indemnité d’occupation de 23 210 € pour la période comprise entre juillet 2022 et janvier 2025, ordonner sans délai l’expulsion des défendeurs et la séquestration des meubles garnissant les lieux loués dans un tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner, et ce aux frais, risques et périls de Madame [L] [P] et Monsieur [N] [S], condamner Madame [L] [P] et Monsieur [N] [S] à verser une indemnité d’occupation de 780€ par mois jusqu’à parfaite évacuation des lieux,En tout état de cause, 
condamner solidairement Madame [L] [P] et Monsieur [N] [S] au paiement d’une somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les frais de sommation de payer. Au soutien de ses prétentions, la SCI KOVI expose en substance que, par bail verbal du 1er juillet 2022, elle a donné à bail à Madame [L] [P] et Monsieur [N] [S] un appartement situé [Adresse 7] à [Localité 4] et qu’en contrepartie de travaux effectués dans le logement, les défendeurs ont profité d’une période de gratuité de juillet 2022 à octobre 2022. Elle indique que les défendeurs lui auraient indiqué qu’ils souhaitaient quitter le logement le 9 août 2022 et qu’ainsi elle leur aurait versé une indemnité de 1 500 € à titre de compensation eu égard aux travaux effectués. La demanderesse ajoute que, malgré leurs déclarations, les défendeurs se sont maintenus dans le logement, sans payer le loyer contractuellement prévu de 650 €, outre 130 € de charges. Elle sollicite ainsi, à titre principal, la résiliation judiciaire du bail verbal pour manquement grave et répété de Madame [L] [P] et Monsieur [N] [S] à leur obligation essentielle de payer les loyers. 
Madame [L] [P] et Monsieur [N] [S] ne sont ni présents, ni représentés. 
Par courrier reçu au Greffe le 1er octobre 2024, les travailleurs sociaux de la Collectivité Européenne d’Alsace ont informé le Tribunal qu’ils n’avaient pas été en mesure de rencontrer les défendeurs. 
L’affaire a été mise en délibéré au 02 avril 2025

MOTIFS DE LA DECISION : 
Sur l’existence d’un bail verbal :Le bail peut être verbal, l'écrit n'étant pas exigé comme condition de validité du bail. En présence d'un commencement d'exécution, la preuve de l'existence d'un tel bail peut être administrée par tous moyens. Le bail suppose un prix librement déterminé par les parties qui doit être réel et sérieux. 
En l’espèce, il ressort des éléments du dossier (attestations de témoins, constatations du commissaire de justice) que Madame [L] [P] et Monsieur [N] [S] occupent effectivement l’appartement appartenant à la SCI KOVI. Par ailleurs, la demanderesse produit la copie d’un courrier électronique daté du 9 août 2022 et signé par les défendeurs. Dans cet envoi Madame [L] [P] et Monsieur [N] [S] confirment l’accord de gratuité de loyer pour quatre mois en échange de travaux effectués par leurs soins. Cet élément, émanant des défendeurs, permet de prouver leur qualité de locataires.
Aussi, en présence du commencement d'exécution résultant tant de la prise de possession des lieux depuis le mois de juillet 2022, que des propos tenus par les défendeurs dans leur courrier électronique du 9 août 2022, l'existence d'un bail verbal est démontrée.

Sur la résiliation :
Sur la recevabilité de l'action :Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Bas-Rhin par la voie électronique le 13 août 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 23 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la SCI KOVI justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 6 juin 2023 , soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.

Sur le bienfondé de la demande :
L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que "le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...)". 
Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu'il présente un caractère suffisamment grave au sens de l'article 1224 du code civil, tel qu'apprécié au jour de l'audience. 
Il ressort en l'espèce des éléments versés aux débats par le demandeur que les locataires n’ont procédé à aucun versement de loyer depuis leur entrée dans les lieux au mois de juillet 2022, soir depuis plus de deux ans.
Ces éléments caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifie la résiliation du contrat aux torts exclusifs des locataires et leur expulsion des lieux.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.
En cas de difficultés pour envisager un relogement, il appartiendra à Madame [L] [P] et Monsieur [N] [S] de saisir en temps utile :
- le juge des référés ( avant commandement de quitter les lieux), par assignation,
ou 
- le juge de l'exécution ( après commandement de quitter les lieux) par demande pouvant être formée au secrétariat-greffe du juge de l'exécution, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par déclaration faite ou remise contre récépissé, sans le recours nécessaire à un huissier de justice ou un avocat,
et ce afin d'obtenir des délais d'évacuation dans le cadre de la mesure d'expulsion.

Sur les demandes de condamnation au paiement :En l’espèce, au regard de l’existence d’un bail verbal, la SCI KOVI soutient que le loyer convenu s’élèverait à la somme de 780 €, provisions pour charges comprises, sans pouvoir apporter une preuve formelle de ses déclarations. 
Or, il ressort du courrier électronique adressé par les défendeurs le 9 août 2022 que ces derniers sollicitaient l’indemnisation des deux mois de gratuité convenus pour un montant total de 1 500€. Dès lors, il convient de considérer que le loyer mensuel charges comprises s’élève en réalité à la somme de 750€. 
Par ailleurs, malgré la demande expresse du Tribunal en ce sens, la SCI KOVI n’apporte pas la preuve du versement de la somme de 1 500€ aux consorts [P] [S], somme dont elle demande la restitution. 
Compte tenu de ces éléments et au regard du relevé de compte locatif produit par la SCI KOVI, il ressort que Madame [L] [P] et Monsieur [N] [S] restent redevables de la somme de 20 900 € (27 x 750 € + 650€ dépôt de garantie).
Madame [L] [P] et Monsieur [N] [S], non comparants, n'apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, et seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Par ailleurs, il convient de condamner ces derniers solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi normalement, à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :Madame [L] [P] et Monsieur [N] [S], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens. 
Par ailleurs, ils seront condamnés solidairement à verser à la SCI KOVI une somme de 350 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires que la demanderesse a dû entreprendre.
Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS : 
La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
PRONONCE la résiliation au 5 février 2025 du bail conclu le 1er juillet 2022 entre la SCI KOVI et Madame [L] [P] et Monsieur [N] [S] relatif à l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7] à [Localité 4], aux torts exclusifs des défendeurs,
ORDONNE en conséquence à Madame [L] [P] et Monsieur [N] [S] de libérer l’appartement dans le mois de la signification du présent jugement,
DIT qu’à défaut pour Madame [L] [P] et Monsieur [N] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SCI KOVI pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,
DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place,
CONDAMNE solidairement Madame [L] [P] et Monsieur [N] [S] à verser à la SCI KOVI la somme de 20 900 € (selon décompte arrêté au 25 janvier 2025 et incluant l’échéance pour le mois de janvier 2025 pour un montant total de 750€), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
CONDAMNE solidairement Madame [L] [P] et Monsieur [N] [S] à verser à la SCI KOVI une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi normalement, à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux,
CONDAMNE solidairement Madame [L] [P] et Monsieur [N] [S] à verser à la SCI KOVI une somme de 350 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum Madame [L] [P] et Monsieur [N] [S] aux dépens,
DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’Etat dans le département,
REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire, 
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision. 

En foi de quoi, la présente décision est signée par le Juge et le Greffier. 

Le Greffier Le Juge des contentieux et de la protection