Tribunal Judiciaire · CHAMBRE DES REFERES — 7 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

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O R D O N NA N C E D E R É F É R É

du 07 OCTOBRE 2025
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N° du dossier : N° RG 25/00243 - N° Portalis DBYL-W-B7J-DHSL


A l'audience publique des référés tenue le 02 Septembre 2025, 

Nous, Madame Laure VUITTON, Présidente, du tribunal judiciaire de DAX, juge des référés, assistée de Madame Cristine MARTINS, Greffière, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] représenté par son Syndic de copropriété, la société MOSER IMMOBILIER, 
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représenté par Maître Cecile BADENIER de la SELARL MAGELLAN AVOCATS, avocat au barreau de DAX

ET :

Madame [Y] [E]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Non comparante, non représentée


EXPOSE DU LITIGE 

Madame [Y] [E] est propriétaire d’un appartement (lot n°274) situé au sein de la résidence [Adresse 5] à [Adresse 9] [Localité 7] (40) au sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

En juin 2025, elle a entrepris des travaux de réhabilitation au sein de son logement. 

Interpellée par plusieurs copropriétaires au sujet de l’ampleur des travaux entrepris par Madame [E] et suspectant la réalisation d’une ouverture au sein d’un mur porteur, la société MOSER IMMOBILIER, en sa qualité de syndic de l’immeuble, a par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 08 juillet 2025, mis en demeure Madame [Y] [E] de lui transmettre le dossier technique complet des travaux réalisés dans son lot, et la validation par un bureau de contrôle, dans un délai de 8 jours. Il était également rappelé à Madame [E] qu’elle ne pouvait pas engager des travaux portant sur les parties communes, sans autorisation préalable de la copropriété. 

Le 23 juillet 2025, Madame [E] a communiqué au syndic une note de calculs établie par le bureau d’études techniques I.G. concept relative à une ouverture dans un mur porteur.

Par acte en date du 1er août 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] représenté par son syndic la société MOSER IMMOBILIER a assigné Madame [Y] [E] devant Madame la présidente du tribunal judiciaire de Dax, statuant en référé, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, aux fins de voir :
- condamner Madame [E] à rétablir le mur porteur, partie commune, au sein de son lot, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir,
- se réserver la liquidation de l’astreinte,
- condamner Madame [E] à verser une indemnité de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- la condamner aux entiers dépens de l’instance. 

A l'audience du 02 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] représenté par son conseil a soutenu ses demandes, telles que développées dans son acte d'assignation.

Il explique que :

- il ressort de la note du bureau technique transmise par Madame [E] que l’ampleur des aménagements entrepris nécessite des travaux spécifiques avec des préconisations techniques importantes, afin de préserver la solidité de l’immeuble,
- il est établi de manière incontestable que les travaux mis en oeuvre ont été réalisés sans autorisation, alors qu’ils portent sur les parties communes, et peuvent affecter la solidité de l’ouvrage,
- Madame [E] n’a pas justifié que les préconisations de la note technique étaient respectées et n’a effectué aucune démarche visant à obtenir une autorisation du syndicat des copropriétaires,
- outre le fait que ces travaux constituent une infraction aux dispositions légales, la situation emporte une atteinte flagrante aux droits du syndicat des copropriétaires, qui consiste en la conservation et l’amélioration de l’immeuble, ainsi que l’administration des parties communes,
- il est incontestable que les travaux entrepris, consistant en la démolition d’un mur porteur sans autorisation de l’assemblée générale relève de la définition d’un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser immédiatement,
- les circonstances de l’espèce justifient qu’une astreinte soit prononcée. 

Assignée à étude, Madame [Y] [E] n'a pas comparu. 

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable, et bien fondée. 

Madame [Y] [E] ayant été assignée à étude, il y a lieu de statuer par décision réputée contradictoire à son égard.

Sur le trouble manifestement illicite

Selon l'article 835, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d'urgence ou d'absence de contestation sérieuse n'est requise pour l'application de l'article susvisé.

Si l'existence de contestations sérieuses n'interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite, il reste qu'une contestation réellement sérieuse sur l'existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

Selon l’article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs (...).

Selon l’article 9 de la même loi, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

L’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant (…) l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Le règlement de copropriété publié le 23 avril 2002 stipule que les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un propriétaire déterminé. Elles comprennent notamment les fondations, les gros murs (façade, pourtour, pignons et refends), soit tous les murs et éléments constituant l’ossature de la construction, ainsi que les mitoyennetés correspondantes. Il précise également que les cloisons intérieures ainsi que leurs portes sont des parties privatives (mais non les gros murs ni les murs de refends classés dans les parties communes). 

L’article 8 dudit règlement indique que chaque copropriétaire aura le droit de jouir comme bon lui semble des parties privatives comprises dans son lot, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité ou la sécurité de l’immeuble ou porter atteinte à sa destination. 

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Madame [Y] [E] a entrepris des travaux de rénovation dans l’appartement dont elle est propriétaire ayant notamment pour objet la création d’une ouverture dans un mur porteur, ce qui n’est pas contesté.

Or, il ressort du règlement de copropriété que les gros murs ou murs porteurs sont des parties communes dans la mesure où ils sont susceptibles d’affecter la structure et donc la solidité du bâti.

S’il apparaît que Madame [E] a fait réaliser une étude technique sur les travaux entrepris, elle n’a pas pour autant justifié que les travaux effectivement réalisés respectaient les préconisations faites en vue de préserver la solidité du bâtiment et qu’ils aient été entrepris dans les règles de l’art. 

Par ailleurs, il est constant que Madame [Y] [E] n’a sollicité aucune autorisation auprès de la copropriété avant la réalisation desdits travaux, qui ont donc été effectués en violation des dispositions de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 précitée et qu’elle n’a pas non plus entrepris à postériori de régulariser cette demande d’autorisation auprès de la copropriété.

Dès lors, les travaux réalisés sur un mur porteur, en violation du règlement de copropriété et de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, constituent un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser.

En conséquence, il convient de condamner Madame [Y] [E] à remettre en état le mur porteur litigieux situé au sein de son logement résidence [Adresse 4] à [Localité 10].

Afin de garantir l’exécution de la mesure, il convient d’ordonner une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé le délai de deux mois, et pendant une durée de quatre mois à compter de la signification de la présente ordonnance.

Aucune circonstance ne justifie toutefois que le juge des référés ne se réserve la liquidation de l’astreinte, et il y a donc lieu de rejeter cette demande.

Sur les demandes accessoires

L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

Madame [Y] [E] sera condamnée à payer au [Adresse 11] [Adresse 9] PAUL, représenté par son syndic en exercice, la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [Y] [E], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS

Nous, Laure VUITON, juge des référés du tribunal judiciaire de Dax, statuant publiquement par mise à disposition au greffe de la décision, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS Madame [Y] [E] à remettre en état le mur porteur litigieux au sein de son logement situé [Adresse 8] [Localité 10] (40) , sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé le délai de deux mois, et pendant une durée de quatre mois à compter de la signification de la présente ordonnance,

DEBOUTONS le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] du surplus de ses demandes,

CONDAMNONS Madame [Y] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [Y] [E] aux dépens.

La présente ordonnance a été signée le 07 octobre 2025 par Laure VUITTON, présidente, juge des référés, et par Cristine MARTINS, greffière, et portée à la connaissance des parties par mise à disposition au greffe.



LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,