Tribunal Judiciaire · Proximité — 2 octobre 2025

N° RG 24/00059 - N° Portalis DBYL-W-B7I-DBDF
Minute n° : 



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX


JUGEMENT DU 02 Octobre 2025




COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Daniel CHASLES
GREFFIER : Delphine DRILLEAUD




DEMANDEUR(S) :

Madame [Y] [O], demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Nicolas LACOMME de la SELARL LACOMME AVOCAT, avocats au barreau de DAX



DÉFENDEUR(S) :

S.A.S. MONE MARTINAUD IMMOBILIER, sise [Adresse 1]
représentée par Maître Mélanie BARETS de la SELAS JUNQUA-LAMARQUE & ASSOCIÉS, avocats au barreau de BAYONNE




DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 29 Juillet 2025

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 02 Octobre 2025




copie exécutoire délivrée le à Me BARETS


copie conforme délivrée le à Me LACOMME



EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat de bail du 5 août 2023, Madame [Y] [O] a pris à bail auprès de la Sci Cap Sud un local commercial situé à Saint Vincent de Tyrosse (40) pour une durée d’un an à compter du 16 octobre 2023, prorogeable tacitement pour une durée d’un an. Ce contrat a été conclu par l’intermédiaire de l’agence immobilère SAS MONE MARTINAUD IMMOBILIER dont le siège est à [Localité 3] (40).

Les honoraires d’agence ont été réglés par Madame [O] pour un montant de 1344 € TTC.

Par courriel du 17 octobre 2023, Madame [O] a souhaité dénoncer le contrat de bail et solliciter le remboursement des honoraires versés à cause de nuisances sonores générées par l’école de danse située sous le local qu’elle louait. 

Le bailleur a accepté de résilier le bail en date du 2 novembre 2023. Cependant l’agence immobilière SAS MONE MARTINAUD IMMOBILIER a refusé de faire droit à la demande en restitution des honoraires perçus que Madame [O] présentait.

Par acte du 24 avril 2024, Madame [O] a assigné la SAS MONE MARTINAUD IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de Dax (pôle de proximité). Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été abordée à l’audience du 29 juillet 2025.

Madame [O], représentée par son conseil, a demandé au tribunal de :

- condamner la SAS MONE MARTINAUD IMMOBILIER à payer à Madame [Y] [O] :
* la somme de 1344 € en remboursement des honoraires perçus ;
* la somme de 8000 € en réparation de son préjudice financier.
-condamner la SAS MONE MARTINAUD IMMOBILIER à la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SAS MONE MARTINAUD IMMOBILIER aux dépens en ce compris le coût du procés verbal de constat d’huissier du 11 avril 2025.

La SAS MONE MARTINAUD IMMOBILIER, représentée par son conseil, a sollicité du tribunal de :

- débouter la requérante de l’ensemble de ses prétentions,
- constater la résiliation du contrat de bail du 2 novembre 2023,
- condamner Madame [Y] [O] au paiement de la somme de 3000 € au profit de la société SAS MONE MARTINAUD IMMOBILIER, 
- condamner Madame [Y] [O] aux entiers dépens.


Au soutien de ses demandes, Madame [O] fait valoir que l’agence immobilière SAS MONE MARTINAUD IMMOBILIER a engagé sa responsabilité contractuelle de mandataire et qu’elle a manqué à son obligation de renseignement et de conseil à l’égard de son mandant. Madame [O] précise qu’elle avait besoin d’un local parfaitement calme en raison de la nature de son activité professionnelle, que l’agence lui a certifié que ces locaux étaient adaptés à cette activité. Or Madame [O] a pu constater à son installation les informations mensongères de l’agence constitutives d’un dol et d’un manquement au devoir d’information car les locaux se sont avérés être bruyants du fait de la présence d’une école de danse située non pas à l’arrière du bâtiment comme cela lui avait été indiqué mais au rez de chaussée où se trouve le local loué par Madame [O]. Par ailleurs, les indications qui lui ont été données sur la disponibilité des locaux à l’étage au dessus de son local et sur la dimension de la largeur des portes se sont avérées être inexactes.

Madame [O] soutient également que le contrat qu’elle a conclu avec le bailleur et le contrat qu’elle a conclu avec l’agence SAS MONE MARTINAUD IMMOBILIER constituent un ensemble de contrats concourrant à la réalisation d’un même opération. Dans la mesure où le bailleur SCI Cap Sud a accepté la résolution du contrat principal, le contrat de mandat de la SAS MONE MARTINAUD IMMOBILIER est caduc.

S’agissant de son préjudice, Madame [O] opère un calcul en référence au chiffre d’affaire évalué dans son plan d’affaires pour les 3 premières années d’activité profesionnelle.


La SAS MONE MARTINAUD IMMOBILIER rétorque que Madame [O] ne fournit pas d’élement probant quant aux nuisances sonores. Elle indique également que lorsque Madame [O] a fait part de son souhait de ne plus louer le local, elle n’était pas encore entrée dans les lieux et par conséquent ses allégations sur le bruit sont des suppositions. L’agence immobilière fait valoir que les locataires en place ne se plaignent pas de nuisances sonores. La défenderesse considère par conséquent que Madame [O] ne démontre aucune faute de sa part.Sur les autres points soulevés par Madame [O], la SAS MONE MARTINAUD IMMOBILIER souligne qu’il faut s’attacher à la seule désignation du local loué entre les parties et qu’il appartenait à la requérante de se renseigner sur la largeur des portes mentionnées sous la désignation PMR. 

S’agissant de la demande indemnitaire de Madame [O], la SAS MONE MARTINAUD IMMOBILIER soutient que les éléments fournis sont très optimistes et qu’il n’est pas envisageable de l’indemniser sur la base indiquée par la requérante car elle n’a jamais pris possession des lieux.


MOTIFS

L’article 1992 du code civil dispose que le mandataire répond non seulement du dol mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. [...]

Il est constant que si le mandataire est présumé en faute du seul fait de l’inexécution de son mandat, cette présomption ne saurait être étendue à l’hypothèse d’une mauvaise exécution de ce dernier. Il appartient donc au mandant d’établir les fautes de gestion de son mandataire.

Selon l’article 1186, un contrat valablement formé devient caduc si l'un de ses éléments essentiels disparaît.
Lorsque l'exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d'une même opération et que l'un d'eux disparaît, sont caducs les contrats dont l'exécution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l'exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d'une partie.
La caducité n'intervient toutefois que si le contractant contre lequel elle est invoquée connaissait l'existence de l'opération d'ensemble lorsqu'il a donné son consentement. 

Selon l’article 1187 du même code, la caducité met fin au contrat.
Elle peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.


En l’espèce, le bail de Madame [O] prenait effet au 16 octobre 2023. Par courriel du 17 octobre elle a sollicité la résiliation de son bail. Cependant, aucun des éléments versés au dossier par Madame [O] n’est de nature à rapporter la preuve d’une faute de la SAS MONE MARTINAUD IMMOBILIER dans l’exécution de son mandat. A ce titre, le procès verbal de commissaire de justice du 11 avril 2025, en admettant qu’il puisse caractériser une situation d’octobre 2023, ne fait pas la démonstration que le local loué serait particulièrement bruyant.

Selon facture du 7 août 2023, Madame [O] a réglé à la SAS MONE MARTINAUD IMMOBILIER la somme de 1344 € en exécution du mandat de recherche d’un local, de constitution de dossier et de signature du bail. Ce mandat ayant été intégralement exécuté du fait de la signature du contrat de bail le 5 août 2023 par Madame [O] puis par le bailleur le 7 août 2025, le contrat de mandat a pris fin à cette date. Il ne peut donc être soutenu qu’il y a interdépendance d’exécution de celui-ci avec le contrat de bail encore en cours d’exécution en octobre 2023. En admettant qu’une rétoactivité de la caducité du contrat de mandat puisse être admise, elle ne peut en l’espèce être retenue, car la résiliation du bail est intervenue par la volonté commune du bailleur et de Madame [O] le 2 novembre 2023. 

La caducité du contrat de mandat de l’agence immobilière SAS MONE MARTINAUD IMMOBILIER sollicitée par Madame [O] ne sera par conséquent pas prononcée.

Pour ces deux motifs, Madame [O] sera déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Madame [O] sera condamnée aux dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile. Elle sera en outre condamnée à régler à la SAS MONE MARTINAUD IMMOBILIER la somme de 750 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, pôle de proximité, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,


DEBOUTE Madame [O] de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE Madame [O] à régler à la SAS MONE MARTINAUD IMMOBILIER la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [O] aux dépens.


La minute a été signée par le juge et le greffier aux jour, mois et an énoncés en en-tête.

Le greffier, Le juge,



Delphine DRLLEAUD Daniel CHASLES