Tribunal Judiciaire · Service des référés — 7 octobre 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 25/55206 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAEOY

N° : 7/ JJ

Assignation du :
28 Juillet 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 07 octobre 2025



par Cassandre AHSSAINI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Jean JASMIN, Greffier. 
DEMANDERESSE

Madame [I] [W] veuve de Monsieur [Y] [R] [O]
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Me Benjamin VIDAL, avocat au barreau de PARIS - #P0500


DEFENDERESSES

S.A.S. PSL
[Adresse 2]
[Localité 4]

non représentée

Madame [E] [D]
adresse de domiciliation (local commercial) : 
[Adresse 2]
[Localité 4]

non représentée


DÉBATS

A l’audience du 26 Août 2025, tenue publiquement, présidée par Cassandre AHSSAINI, Juge, assistée de Jean JASMIN, Greffier, 

Nous, Présidente, après avoir entendu le conseil de la partie représentée, avons rendu la décision suivante,

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 27 mars 1995, M. et Mme [O] – ainsi dénommés – ont donné à bail commercial à Mme [E] [D] des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], pour une durée de neuf ans à effet du 15 avril 1995 au 14 avril 2004. Les locaux ont contractuellement été exclusivement destinés à l’activité de « restauration ». Le bail a été consenti moyennant un loyer annuel en principal de 78 000 francs, soit 11 891 euros, payable trimestriellement et d’avance.

Par acte de commissaire de justice du 5 mai 2025, Mme [I] [W] veuve [O], venant aux droits des bailleurs d’origine, a fait signifier à Mme [D] un commandement, visant la clause résolutoire du bail, de lui payer la somme de 62 996 euros en principal, ainsi qu’à justifier de l’obtention de l’agrément qui lui aurait été donné pour permettre à la société PSL de devenir titulaire du bail commercial.

Par actes du 28 juillet 2025, Mme [W] a fait assigner Mme [D] et la S.A.S. PSL devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,
- constater le départ des locaux de la société PSL par la remise des clés le 29 avril 2025,
- condamner solidairement par provision Mme [D] et la société PSL à lui payer la somme totale de 62 993 euros, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 mai 2025,
- condamner solidairement Mme [D] et la société PSL à lui payer 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à payer les dépens, en ce compris le coût de l’acte du 5 mai 2025.

Deux procès-verbaux de vaines recherches ont été dressés par le commissaire de justice conformément à l’article 659 du code de procédure civile.

L'affaire a été retenue à l'audience de référé du 26 août 2025.

La demanderesse a maintenu les termes de son assignation et les défenderesses n’ont pas constitué avocat ni comparu.

Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance pour plus ample exposé des prétentions et moyens de la demanderesse.

L'affaire a été mise en délibéré au 7 octobre 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera rappelé que conformément à l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que si elle est recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

Par ailleurs, l’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Enfin, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, le bail commercial conclu le 27 mars 1995 entre les époux [O] et Mme [D] contient une clause résolutoire selon laquelle en cas de non-exécution par le preneur d'un quelconque engagement et notamment le paiement à son échéance d'un quelconque terme du loyer convenu et/ou de ses accessoires, le bailleur aura la faculté de résilier le bail un mois après un commandement de payer resté infructueux, par ordonnance de référé.

Le loyer annuel fixé au contrat s’élève à 78 000 francs en principal (soit 11 891 euros), payable trimestriellement et d’avance. Une provision sur charges révisée annuellement a également été stipulée, exigible en même temps que chaque loyer. La preneuse s’est en outre engagée au paiement des « taxes locatives afférentes au loyer » et à la TVA.

Les stipulations contractuelles interdisent enfin la sous-location et conditionnent toute cession du droit au bail à l’agrément écrit du bailleur.

Le 5 mai 2025, Mme [W] a fait signifier à Mme [D] un commandement d’avoir à lui payer :
- la somme de 62 996 euros,
- le montant des intérêts pour mémoire,
- les frais et honoraires d’avocat pour mémoire,
- le coût de l’acte,
ainsi que d’avoir à lui justifier de l’obtention de l’agrément qui lui aurait été donné afin de permettre à la société PSL de devenir titulaire du bail commercial.

L’acte extrajudiciaire fait état d’un décompte qui lui serait annexé mais celui-ci n’a pas été communiqué à la juridiction.

Il résulte des pièces versées aux débats, et spécifiquement d’un courrier du 19 août 2024, que la S.A.S. PSL a exploité depuis une date inconnue les locaux donnés à bail à Mme [D], ce en vertu, selon ledit courrier, « d’un bail commercial souscrit initialement auprès de feue [A] [L] [H] et feu [S] [M] [O] ».

Or, selon Mme [W], aucun autre contrat que le bail du 27 mars 1995 n’a été signé relativement aux locaux commerciaux en cause, de sorte que la S.A.S. PSL a occupé et exploité les lieux sans titre. Aucun élément contraire n’est porté à la connaissance de la juridiction.

Il ressort en outre des échanges officiels communiqués que la S.A.S. PSL a remis les clés des locaux à la bailleresse et libéré ceux-ci le 29 avril 2025.

Ces éléments établissent que Mme [D] a, en violation de ses obligations contractuelles, cédé son droit au bail à une société tierce, ce sans avoir obtenu au préalable l’agrément du propriétaire.

Il n’est en outre pas contesté que Mme [D] n’a pas justifié dudit agrément dans le délai d’un mois ayant suivi le commandement signifié le 5 mai 2025.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire au 6 juin 2025 sera constatée.

Mme [W] sollicite par ailleurs la condamnation provisionnelle des défenderesses à lui payer la somme de 62 993 euros avec intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2025.

Elle affirme que Mme [D] n’aurait payé aucune somme au titre du bail depuis l’année 2007, sans rapporter la preuve de la facturation des sommes ou de l’envoi d’une mise en demeure de régulariser cette situation antérieurement au mois de mai 2025.

La demanderesse produit un décompte non daté qui fait apparaître, pour la période courant du troisième trimestre 2020 au premier trimestre 2025 inclus, un arriéré de 56 468 euros au titre du loyer en principal, de 3 497 euros au titre des charges locatives et de 3 031 euros au titre des taxes foncières – soit un total de 62 996 euros.

Si l’arriéré de loyer correspond aux stipulations du bail, force est de constater qu’en revanche, aucune preuve n’est rapportée quant au montant des charges refacturables au preneur qui ont effectivement été payées par la propriétaire sur les années visées. Quant à la taxe foncière, elle n’est pas refacturable au preneur en application du bail, ne pouvant être assimilée à une taxe locative.

Mme [W] ne rapporte donc que partiellement la preuve du montant de sa créance.

En conséquence, Mme [D] sera condamnée par provision au paiement de la somme de 56 468 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2025.

Il n’est pas justifié de condamner in solidum la S.A.S. PSL au paiement de cette somme – ni a fortiori de la condamner solidairement, aucun fondement de solidarité n’étant en l’espèce caractérisé. Outre que cette société n’a jamais eu la qualité de cocontractante de Mme [W], et n’est donc pas soumise aux stipulations du bail, Mme [W] ne rapporte pas la preuve de la date à laquelle la S.A.S. PSL a commencé à occuper les locaux. Il n’est donc pas possible de déterminer la durée que l’indemnité d’occupation éventuelle devrait couvrir.

Au vu de la carence probatoire de la demanderesse, qui n’a au demeurant jamais mis la S.A.S. PSL en demeure de lui régler des sommes au titre de son occupation des lieux, cette demande sera rejetée.


Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [D], qui succombe, supportera la charge des dépens, comprenant le coût du commandement du 5 mai 2025.

Elle sera en outre condamnée à payer à Mme [W] la somme de 2 000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en application de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre Mme [I] [W] veuve [O] et Mme [E] [D] à la date du 6 juin 2025,

Condamnons Mme [E] [D] à payer à Mme [I] [W] veuve [O] la somme provisionnelle de 56 468 euros au titre des loyers en principal portant sur la période courant du troisième trimestre 2020 au premier trimestre 2025 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2025,

Déboutons Mme [I] [W] veuve [O] de ses demandes formées à l’encontre de la S.A.S. PSL,

Condamnons Mme [E] [D] au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement du 5 mai 2025,

Condamnons Mme [E] [D] à payer à Mme [I] [W] veuve [O] 2 000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

Rejetons toutes les autres demandes,

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris, le 7 octobre 2025


Le Greffier, La Présidente,


Jean JASMIN Cassandre AHSSAINI