Tribunal Judiciaire · 18° chambre 3ème section — 7 octobre 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 23] [1]

[1] 
C.C.C.F.E. + C.C.C. 
délivrées le :
à Me BOFFELLI (D1654)
 Me ZAPATER (C0457)


■

18° chambre 
3ème section


N° RG 20/05119

N° Portalis 352J-W-B7E-CSGFF

N° MINUTE : 3


Assignation du :
14 Mai 2020









JUGEMENT 
rendu le 07 Octobre 2025 


DEMANDERESSE

S.A.R.L. EPICERIES MECHOU SARL (RCS de [Localité 23] 337 960 447)
[Adresse 2]
[Localité 12]

représentée par Me Gianni BOFFELLI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1654



DÉFENDERESSES

Madame [O] [C] veuve [D]
[Adresse 3]
[Localité 11]

Madame [K] [D] épouse [N]
[Adresse 13]
[Localité 10]




Décision du 07 Octobre 2025
18° chambre 3ème section
N° RG 20/05119 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSGFF

Madame [A] [D]
[Adresse 14]
[Localité 6]

Madame [F] [D] épouse [W]
[Adresse 9]
[Localité 5]

représentées par Me Elisabeth ZAPATER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0457





COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,
Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 25 Juin 2025 tenue en audience publique devant Sandra PERALTA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 07 Octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort
_________________

EXPOSE DU LITIGE 

Par acte sous seing privé du 2 avril 2008, Monsieur [U] [D], aux droits duquel sont venus, à la suite de son décès le 8 décembre 2014, son épouse Madame [O] [C] veuve [D] et leurs filles, Madame [A] [D], Madame [F] [D] épouse [W] et Madame [K] [D] épouse [N] (ci-après l'indivision [D]), a donné à bail commercial à la S.A.R.L. EPICERIES MECHOU SARL des locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée et sous-sol d'un immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 24], pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2008 jusqu'au 31 mars 2017, moyennant un loyer annuel en principal de 6.000 euros.

Par actes d'huissier des 27 et 28 février et 5 mars 2018, la S.A.R.L. EPICERIES MECHOU SARL a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2018, demande à la suite de laquelle les bailleresses ont notifié, par acte d'huissier du 28 mai 2018, leur refus de renouveler le bail et offert de lui payer une indemnité d'éviction.

Les parties ont d'un commun accord confié à Monsieur [V] mission de procéder à l'évaluation de l'indemnité d'éviction ainsi que celle d'occupation due par la S.A.R.L. EPICERIES MECHOU SARL à compter du 1er juillet 2018. L'expert a rendu son rapport le 24 juin 2019.

Invoquant l'absence d'accord sur le montant de l'indemnité d'éviction, la S.A.R.L. EPICERIES MECHOU SARL a, par acte d'huissier des 14, 15, 25 et 26 mai 2020, assigné les bailleresses devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de condamner Madame [O] [D] au paiement d'une indemnité d'éviction d'un montant de 104.747 euros, subsidiairement ordonner une mesure d'expertise judiciaire, et fixer l'indemnité d'occupation.

Par jugement en date du 17 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Paris a :
- Dit que le refus de renouvellement avec offre d'une indemnité d'éviction délivré le 28 mai 2018 par Mesdames [O] [D], [K] [D] épouse [N], [A] [D], [F] [D] épouse [W] à la S.A.R.L. EPICERIES MECHOU SARL a mis fin à compter du 30 juin 2018 à minuit au bail du 2 avril 2018 liant les parties et portant sur les locaux situés [Adresse 7] à [Localité 24],
- Débouté la S.A.R.L. EPICERIES MECHOU SARL de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice moral du fait du non-renouvellement du bail,
- Avant dire droit au fond sur le montant de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation, ordonné une mesure d'expertise judiciaire et désigné Monsieur [L] [J] en qualité d'expert judiciaire.

L'expert judiciaire a déposé son rapport le 11 mars 2024.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 août 2024, la S.A.R.L. EPICERIES MECHOU SARL demande au tribunal, aux visas des articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce, de :
"Condamner in solidum Mesdames [O] [D], [K] [N], [A] [B] [D], et [F] [W] qui ont notifié leur refus de renouveler le bail à la Société EPICERIES MECHOU, en lui offrant de régler une indemnité d'éviction, à régler les frais et honoraires de l'expertise. 
Condamner in solidum Mesdames [O] [D], [K] [N], [A] [B] [D], et [F] [W] à payer la somme de 104.014 € à la Société EPICERIES MECHOU au titre d'indemnité d'éviction. 
Condamner in solidum Madame [O] [D], Madame [K] [N], Madame [A] [B] [D], et Madame [F] [W], à payer à la société EPICERIES MECHOU la somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 
Débouter Mesdames [O] [D], [K] [N], [A] [B] [D], et [F] [W] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, 
Condamner in solidum Madame [O] [D], Madame [K] [N], Madame [A] [B] [D], et Madame [F] [W], en tous les dépens, dont distraction au profit de Maître BOFFELLI,".

Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 27 mai 2024, l'indivision [D] demande au tribunal, aux visas des articles L. 145-14, L. 145-28, L. 145-33 et suivants, R. 145-2 et suivants du code de commerce, 1231-6 et 1343-2 du code civil, de :
"FIXER à la somme de 59 211.00 euros le montant total de l'indemnité d'éviction due par les consorts [D] à la société EPICERIES MECHOU, ladite somme se décomposant comme suit : 
- Indemnité principale : 55 000.00 euros 
- Trouble commercial : 1 311.00 euros 
- Frais de déménagement : 900.00 euros 
- Frais divers (registre du Commerce) : 2 000.00 euros 
Subsidiairement, pour le cas où le Tribunal fixerait une indemnité de remploi : 
ORDONNER la consignation de l'indemnité de remploi dans l'attente de la justification d'une réinstallation ;
FIXER l'indemnité d'occupation due par la société EPICERIES MECHOU aux consorts [D] à la somme annuelle de 13 261.50 euros hors taxes et charges jusqu'à libération effective des lieux ; 
CONDAMNER la société EPICERIES MECHOU à payer aux consorts [D] les rappels d'indemnité d'occupation depuis le 1er juillet 2018 avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir et capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, 
CONDAMNER la société EPICERIES MECHOU à payer aux consorts [D] la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 
STATUER ce que de droit sur les dépens et ordonner le partage par moitié des frais d'expertise."
 
Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

Par ordonnance du 20 novembre 2024, le juge de la mise en état a clôturé l'instruction et renvoyé l'affaire à l'audience de juge rapporteur du tribunal de céans du 25 juin 2025.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 25 juin 2025, et la décision a été mise en délibéré au 7 octobre 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS

1. Sur l'action en paiement de l'indemnité d'éviction

Aux termes de l'article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L'indemnité d'éviction représente la réparation du préjudice causé au preneur par le refus de renouvellement du bail.

Celle-ci doit être évaluée à la date la plus proche du départ effectif du locataire, soit à la date du jugement si le locataire est encore dans les lieux ou bien à la date où le locataire a régulièrement quitté les lieux.

1.1 Sur les caractéristiques des locaux

En l'espèce, le bail liant l'indivision [D] à la S.A.R.L. EPICERIES MECHOU SARL a pris fin le 30 juin 2018 à minuit. Il n'est pas contesté que la S.A.R.L. EPICERIES MECHOU SARL occupe toujours les lieux, de sorte que son préjudice sera évalué à la date du présent jugement.


Décision du 07 Octobre 2025
18° chambre 3ème section
N° RG 20/05119 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSGFF

L'expert, non contredit par les parties à ce sujet, relève que les locaux dépendent d'un ensemble immobilier situé sis [Adresse 8] en limite est du [Localité 4] (la boutique donnant sur l'[Adresse 16]) au sein du quartier de la « Muette », délimité au Nord par les [Adresse 17] et [Adresse 22], à l'Ouest par le [Localité 18] de Boulogne, au Sud par les [Adresse 29] et de [Adresse 19] et à l'Est par la Seine. 

L'expert précise que le quartier de la « Muette », à vocation résidentielle forte, présente de nombreux atouts attirant les familles : environnement aéré avec la présence des jardins du Ranelagh et du Trocadéro, pôle commerçant de la [Adresse 28], écoles réputées. En outre, il est composé majoritairement d'immeubles au bâti ancien de qualité très recherché pour l'habitation. 

L'expert indique que l'[Adresse 16] est une courte voie (105 mètres), anciennement privée, perpendiculaire à l'[Adresse 15] et qui se termine [Adresse 27]. A sens unique de circulation, cette voie est bordée par de très beaux immeubles résidentiels. Elle est pratiquement dépourvue de commerce. Seul subsiste le commerce litigieux. Les autres locaux commerciaux, principalement à l'extrémité de l'avenue en direction de la [Adresse 27], ont été progressivement transformés en cabinets d'avocats, cabinets de manucure ou cabinets médicaux. Du point de vue commercial, l'emplacement présente un intérêt très secondaire et drainant exclusivement une clientèle de quartier. 

L'expert ajoute que la desserte en transports en commun peut être qualifiée de bonne, assurée par la station de métro "[Localité 25]" (ligne 6) située à 100 mètres, la station de RER "[Adresse 20]" (RER C) à un peu plus de 350 mètres et plusieurs lignes de bus (n°30, 32 et 72) dont les arrêts sont situés dans un rayon de moins de 400 mètres. 
 
Selon les constatations de l'expert, les locaux litigieux dépendent d'un très bel immeuble, datant du début du XXème siècle, édifié à l'angle de l'[Adresse 16] et de la [Adresse 27] et élevé sur sous-sol, d'un rez-de-chaussée, de 6 étages droits et d'un 7ème étage sous couverture. 

Le rez-de-chaussée était composé de trois commerces, dont seul subsiste le commerce, objet du présent litige. Un commerce a été transformé en hébergement hôtelier (de type Airbnb) et le second abrite un horloger. 
 
Les façades extérieures en pierre de taille sont agrémentées de motifs ornementaux, rythmées de bow-windows en pierre et d'une rotonde à l'angle de l'immeuble, le tout témoignant de l'époque de construction et d'une certaine élégance architecturale. 
 
L'ensemble immobilier ne présente aucun défaut structurel apparent et le ravalement est propre. 

S'agissant de la composition des locaux, l'expert précise qu'ils se développent au rez-de-chaussée avec sous-sol relié. L'accès à l'immeuble s'effectue depuis la [Adresse 27]. Le local déploie un linéaire de façade de 5,50 mètres environ composé d'une porte à double vantaux en bois et en verre ainsi que de deux vitrines à gauche de l'entrée. La visibilité commerciale est assurée par un store rétractable surplombant la façade. L'accès est en contre-haut de deux marches de la voirie et est sécurisé par une grille métallique articulée.

Les locaux se composent ainsi : 
- d'un rez-de-chaussée : il s'agit d'un local commercial de configuration régulière accessible uniquement par l'entrée précitée, en contre-haut de deux marches de la chaussée. La porte d'accès ouvre sur une surface de vente équipée de présentoirs, de meubles réfrigérés et d'un plan de travail avec caisse et découpe à jambon. La surface de vente ne compte aucun poteau intermédiaire et offre des aménagements des plus simples et anciens (sol carrelé, murs et plafond peints, éclairage assuré par tubes néons, absence de système de chauffage). A l'arrière, une petite pièce est ouverte sur la surface de vente, laquelle a été aménagée en espace de pause pour l'exploitant. Au fond, un dégagement conduit à l'arrière-boutique, en contre-haut d'une marche, qui se compose d'une cuisine en L, dont une partie est sous verrière, prolongée par un sanitaire séparé. Les aménagements de la cuisine sont également des plus simples et anciens (sols carrelés, murs faïencés, plafond peint, éclairage par tube néon, ballon d'eau chaude, plonge et 2 plaques de cuisson). 
- d'un sous-sol accessible depuis la surface de vente au moyen d'une trappe ouvrant sur une échelle de meunier, le sous-sol se compose d'une cave sous plancher en béton et est éclairée par un tube néon. L'espace est sain et ne dispose pas d'accès sur les parties communes de l'immeuble. 

L'expert conclut que les locaux dépendent d'un immeuble de belle facture et de standing ; que le commerce à rez-de-chaussée offre une configuration tout à fait banale, disposant d'une surface de vente aménagée en supérette de quartier, complétée de locaux annexes (cuisine, sanitaire et espace pour l'exploitant) ; que l'aire de vente offre une surface relativement réduite mais fonctionnelle pour une supérette de quartier ; que les aménagements et les prestations sont des plus simples et datés ; que l'ensemble est à rénover ; que l'installation électrique est à vérifier mais selon les informations communiquées, elle ne serait plus aux normes ; que des travaux sont donc à prévoir ; que le local commercial est complété d'une cave uniquement accessible par une échelle de meunier, depuis une trappe, dont l'accès est relativement sinueux et que bien que saine, celle-ci n'est pas exploitée en l'état. 

L'expert estime la surface utile totale à 61,79 m².

Il estime la surface pondérée à 42,10 m².

Ces surfaces ne sont pas discutées par les parties.

1.2 Sur l'indemnité principale

* Sur la perte ou le transfert du fonds de commerce

L'indemnité d'éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire de la perte de son droit au bail. Si le fonds de commerce est transférable, l'indemnité principale est qualifiée d'indemnité de déplacement et correspond au minimum à la valeur du droit au bail, élément incorporel majeur du fonds de commerce. Si le fonds n'est pas transférable, l'indemnité principale correspond à la valeur du fonds et est dite de remplacement et comprend donc la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité de transfert égale à la valeur du droit au bail.

En l'espèce, l'expert a conclu à la perte de fonds en raison d'une clientèle majoritaire locale composée de résidents du quartier et d'habitués, d'une situation dans un environnement résidentiel à forte densité de population, de son emplacement secondaire et de l'absence de proposition de la bailleresse de locaux équivalents à proximité.

Les parties ne contestent pas cette conclusion, dès lors, en application des dispositions de l'article L. 145-14, alinéa 2, du code de commerce, il y a lieu de constater que le refus de renouvellement entraînera la disparition du fonds de commerce et que l'indemnité d'éviction prendra la forme d'une indemnité de remplacement.

* Sur la détermination de la valeur constituant l'indemnité de remplacement

Il est constant que l'indemnité de remplacement correspond à la valeur la plus élevée entre la valeur du droit au bail, qui constitue la valeur plancher du fonds, et la valeur marchande du fonds. 

Sur la valeur du droit au bail

La valeur du droit au bail se calcule par la différence entre le montant de la valeur locative de marché et le loyer qui aurait été perçu si le bail avait été renouvelé, cette différence étant elle-même affectée d'un coefficient multiplicateur au regard de la qualité de l'emplacement et de l'intérêt des locaux pour l'activité exercée.

En l'espèce, l'expert, en l'absence d'éléments probants de déplafonnement, considère que la valeur du droit au bail correspond à la différence entre la valeur locative de marché (19.000 euros/an) et le loyer plafonné (6.844 euros/an), soit un différentiel locatif de : 12.156 euros, ce qui n'est pas contesté par les parties.

Les parties contestent en revanche le coefficient de commercialité de 5,5 retenu par l'expert.

La locataire sollicite que ce coefficient soit fixé à 6,5 en ce que l'expert amiable avait retenu un tel coefficient de commercialité compte tenu de la très bonne situation de l'immeuble. La bailleresse, quant à elle, sollicite que soit retenu un coefficient de 4,5 compte tenu de l'emplacement très secondaire et de la faible commercialité des locaux.

Néanmoins, compte tenu d'une localisation sur un axe secondaire au sein d'un quartier à forte densité de population, mais avec un fort pouvoir d'achat, et des caractéristiques des locaux, le coefficient de 5,5 proposé par l'expert apparaît adapté et sera retenu par le tribunal.

Dès lors, la valeur du droit au bail sera fixée à la somme de 66.858 euros (12.156 x 5,5).

Sur la détermination de la valeur du fonds de commerce

La valeur du fonds de commerce peut être déterminée suivant deux méthodes : une méthode au regard du chiffre d'affaires variant suivant la nature de l'activité et appliqué au chiffre d'affaires moyen, hors taxes, des trois derniers exercices et une méthode de l'excédent brut d'exploitation, prenant en compte les capacités de rendement du fonds.

L'expert judiciaire a proposé que le fonds de commerce soit valorisé à 30% du chiffre d'affaires moyen des exercices 2017, 2018 et 2022, soit : [(205.123 + 208.528 + 135.933) x 30 %]/3 = 54.958,4 euros, arrondi à 55.000 euros par l'expert.

Cette valeur, non contestée par les parties, sera retenue par le tribunal.

* Conclusion sur l'indemnité principale

L'indemnité principale d'éviction étant une indemnité de remplacement et la valeur du droit au bail étant supérieure à la valeur du fonds de commerce, c'est donc la valeur du droit au bail qui constitue le montant de l'indemnité principale. 

En conséquence, il convient de fixer le montant de l'indemnité principale due par l'indivision [D] à la somme de 66.858 euros.



1.3 Sur les indemnités accessoires 

L'expert judiciaire retient les sommes suivantes au titre des indemnités accessoires :
- frais de remploi : 6.680 euros
- trouble commercial : 15.266 euros,
- frais de déménagement : 1.443 euros,
- frais divers : 2.000 euros,
- perte sur stock : sur justificatifs.

Faute de salariés, l'expert n'a pas proposé d'indemnité de frais de licenciement, ce qui n'est pas contesté.

Les propositions faites par l'expert au titre des frais divers, non contestées par les parties, seront retenues par le tribunal.

En revanche, s'agissant des autres indemnités, si la locataire acquiesce aux propositions de l'expert, la bailleresse s'y oppose.

* Sur les frais de remploi

L'indemnité de remploi est destinée à compenser les droits de mutation définis à l'article 719 du code général des impôts dus pour l'acquisition d'un fonds de commerce ou un droit au bail de valeur équivalente, outre les frais d'acte et les frais de transaction, étant précisé que le bailleur est tenu d'indemniser celui-ci sauf s'il est établi que le preneur ne se réinstallera pas dans un autre fonds. La charge de la preuve de cette absence de réinstallation pesant sur le bailleur.

L'expert judiciaire a estimé que les frais de remploi se décomposent habituellement en 2 parties : 
- Les frais fiscaux (barème applicable depuis le 4 août 2008 : 3 % pour la partie du prix comprise entre 23.000 euros et 200.000 euros, et 5 % pour les sommes supérieures à 200.000 euros), soit (67.000 - 23.000) x 3 % = 1.320 euros,
- Les frais accessoires : frais d'agences pour acheter un fonds équivalent, soit 8 % de la valeur du fonds, soit 67.000 x 8 % = 5.360 euros,
Soit un total de 6.680 euros.

L'indivision [D] s'oppose à l'allocation de cette indemnité. Elle fait valoir que le gérant de la société locataire est né en 1951 et a indiqué qu'il avait déjà pris sa retraite et avait des problèmes de santé.

Il ne peut être considéré sans inverser la charge de la preuve que la S.A.R.L. EPICERIES MECHOU SARL n'a pas l'intention de se ré-installer du seul fait de l'âge du gérant. Par ailleurs, l'indivision [D] allègue sans le démontrer que le gérant de la S.A.R.L. EPICERIES MECHOU SARL a pris sa retraite et souffre de problèmes de santé.

Ainsi, les frais de remploi proposés par l'expert apparaissent pertinents et seront retenus par le présent tribunal. 

En conséquence, il convient de fixer le montant des frais de remploi dus par l'indivision [D] à la somme de 6.680 euros.

L'indivision [D] ne justifie pas de la nécessité de consigner cette somme, elle sera donc déboutée de sa demande de ce chef.




* Sur le trouble commercial

Le trouble commercial correspond au préjudice résultant de l'interruption d'activité durant le déménagement et la réinstallation ou, faute de réinstallation, de l'arrêt d'exploitation, et vise notamment à indemniser le preneur évincé du temps passé à préparer le départ des locaux, à rechercher de nouveaux locaux, et à prévoir le réemploi de l'indemnité perçue, au détriment de la pure activité commerciale.

Classiquement, le trouble commercial est évalué sur la base de 3 mois de l'EBE retraité pour des petits fonds de commerce. Néanmoins, dans la mesure où l'effectif est seulement composé du gérant et que par conséquent, le chiffre d'affaires est uniquement généré par ce dernier, l'expert propose que le trouble commercial soit évalué sur la base d'un mois de chiffre d'affaires moyen, temps nécessaire à la préparation et à la gestion de la fin de l'activité (liquidation des stocks, déménagement, temps nécessaire aux diverses démarches, etc…), soit au regard d'un chiffre d'affaires moyen de 183.195 euros hors taxes, un poste de préjudice de 15.266 euros ([183.195 /12] x 1)
 
L'indivision [D] s'oppose à cette proposition. Elle fait valoir que retenir un mois de chiffre d'affaires et une indemnisation de 15.266 euros reviendrait à verser plusieurs années de profit et 12 mois de rémunération, l'expert ayant relevé que « la masse salariale est composée uniquement de Monsieur [S] en qualité de gérant salarié et s'élève à 15 734 € au cours du dernier exercice ». Elle ajoute qu'en évaluant à un mois le temps nécessaire à la préparation et à la gestion de la fin de l'activité, il y a lieu d'évaluer le trouble commercial à la somme de 1.311 euros soit un mois de salaire du gérant. Elle précise que l'expert amiable avait déterminé une indemnité de 1.042 euros à ce titre ce qui n'avait pas été contesté. 

En réponses aux dires du conseil de l'indivision [D], l'expert relève que le chiffre d'affaires de l'établissement est généré uniquement par Monsieur [S] et qu'ainsi, "le temps nécessaire à la préparation et à la gestion de la fin de l'activité doit être apprécié comme une perte directe de CA, en l'absence d'alternative au magasin de générer du chiffre d'affaires en l'absence de Monsieur [S]". 

Au vu de ces éléments, la proposition de l'expert apparaît pertinente et sera retenue par le tribunal. 

En conséquence, il convient de fixer le montant de l'indemnité due au titre du trouble commercial par l'indivision [D] à la somme de 15.266 euros.

* Sur les frais de déménagement et de stockage

L'expert a évalué l'indemnité au titre des frais de déménagement à la somme de 1.443 euros, à partir des devis suivants :
- un devis produit par la locataire daté du 9 octobre 2020 d'un montant de 900 euros hors taxes, correspondant au transport d'un volume de 23 m² du local,
- un devis produit par la locataire portant sur la location d'un box de stockage au sein du garde-meubles UNE PIÈCE DE PLUS situé [Adresse 26] à [Localité 21] d'un montant de 543 euros hors taxes après remises.

L'indivision [D], si elle ne s'oppose pas aux frais de déménagement, s'opposent aux frais de stockage, le preneur devant faire son affaire de la vente avant fermeture ou de la destruction des stocks. 

Les frais de déménagement ont pour objet d'indemniser la locataire des frais exposés pour libérer entièrement les locaux dont elle est évincée lorsqu'elle se réinstalle, ils ne comprennent pas en revanche le stockage de son stock.

Dès lors, conformément à la demande de la bailleresse, seuls les frais de déménagements seront indemnisés et fixés à la somme de 900 euros hors taxes. 

En conséquence, il convient de fixer le montant de l'indemnité due par l'indivision [D] au titre des frais de déménagement à la somme de 900 euros hors taxes.

* Conclusion sur le montant total de l'indemnité d'éviction

En définitive, l'indemnité d'éviction due à la locataire à bail s'élève à la somme totale de : 91.704 euros (66.858 + 6.680 + 15.266 + 900 + 2.000).

En conséquence, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'éviction due par l'indivision [D] à la S.A.R.L. EPICERIES MECHOU SARL à la somme totale de 91.704 euros, et de condamner la première à payer cette somme à la seconde, sous réserve de l'absence d'exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées à l'article L. 145-58 du code de commerce.

2. Sur l'action en paiement de l'indemnité d'occupation

En application de l'article L. 145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d'une indemnité d'occupation jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, ou jusqu'à son départ s'il est parti avant, fixée d'après la valeur locative déterminée conformément aux articles L. 145-33 et suivants du code de commerce et en tenant compte de tous éléments d'appréciation, notamment de la précarité de l'occupation.

L'expert judiciaire relève, s'agissant de l'estimation de l'indemnité d'occupation, qu'"en vertu d'une jurisprudence constante, cette indemnité se calcule sur la base de la valeur locative en renouvellement déplafonnée (14.735 €), minorée d'un abattement (ordinairement de 10 %) pour prise en compte du caractère précaire de l'occupation, résultant de l'absence d'un titre locatif régulier entre la date d'effet du congé et le départ effectif du preneur." Il ajoute que "dans le cas présent, compte tenu du temps écoulé depuis la date d'expiration du bail (suite à la demande de renouvellement formulée par la société locataire pour le 1er juillet 2018) et ce jour, soit plus de 5 ans," il retient un abattement de précarité de 20 %. 

Il a proposé d'évaluer l'indemnité d'occupation due par la locataire à la somme de 11.788 euros arrondie à la somme de 11.800 euros par an hors taxes et hors charges (14.735 euros x 0,80).

Les parties s'accordent sur la valeur locative fixée par l'expert, que retiendra donc également le tribunal, mais s'opposent sur l'abattement de précarité applicable.

L'indivision [D] sollicite en effet que soit retenu un abattement de précarité de 10%. Elle soutient que la locataire ne justifie pas de difficultés particulières qui seraient liées à l'éviction. Elle fait valoir que si cinq années se sont écoulées depuis le refus de renouvellement, le délai n'est pas imputable aux bailleresses lesquelles avaient accepté l'intervention de l'expert amiable pour une expertise amiable à l'issue de laquelle des accords avaient été trouvés. 

S'il est vrai qu'il est d'usage de pratiquer un abattement de 10% sur le montant de l'indemnité d'occupation au titre de la précarité, force est de constater que la durée conséquente de la présente procédure de fixation de l'indemnité d'éviction a aggravé la précarité de la S.A.R.L. EPICERIES MECHOU SARL. Cet élément justifie de fixer l'abattement pour précarité à 15 % et non 20% comme proposé par l'expert.


Décision du 07 Octobre 2025
18° chambre 3ème section
N° RG 20/05119 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSGFF

Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que l'indemnité d'occupation statutaire s'élève à la somme de : 12.524,75 euros (14.735 euros x 0,85).

En conséquence, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation statutaire due par la S.A.R.L. EPICERIES MECHOU SARL à l'indivision [D] à la somme annuelle de 12.524,75 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2018, jusqu'à la libération effective des locaux donnés à bail se matérialisant par la restitution des clefs et de condamner la première à payer cette somme à la seconde en l'absence d'exercice par celle-ci de son droit de repentir selon les modalités fixées à l'article L. 145-58 du code de commerce, déduction faite des sommes déjà versées à ce titre postérieurement à la date d'effet du congé.

3. Sur les intérêts produits par l'indemnité d'occupation

La bailleresse demande que la condamnation au paiement des rappels d'indemnité d'occupation depuis le 1er juillet 2018 produise des intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Elle sollicite également la capitalisation des intérêts

Conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil, la condamnation au paiement de l'indemnité d'occupation n'emporte intérêts au taux légal qu'à compter du présent jugement.

D'après les dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

Ainsi, il convient de condamner la S.A.R.L. EPICERIES MECHOU SARL au paiement des rappels d'indemnité d'occupation échue depuis le 1er juillet 2018, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement qui en fixe le montant.

Les intérêts échus dus au moins pour une année entière seront capitalisés dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil. 

4. Sur les demandes accessoires 

L'instance et l'expertise ayant eu pour cause la délivrance par la bailleresse d'un congé refusant le renouvellement, il appartient à l'indivision [D] d'en supporter in solidum les dépens, en ce compris le coût de l'expertise, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile dont distraction au profit de Maître BOFFELLI.

L'indivision [D] sera de même condamnée in solidum à payer à la S.A.R.L. EPICERIES MECHOU SARL, la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

L’indivision [D] sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

FIXE à la somme totale de 91.704 euros le montant de l'indemnité d'éviction due par Madame [O] [C] veuve [D], Madame [A] [D], Madame [F] épouse [W] et Madame [K] [D] épouse [N] à la S.A.R.L. EPICERIES MECHOU SARL en réparation du préjudice résultant du refus de renouvellement du contrat de bail commercial, se décomposant comme suit :

– la somme de 66.858 euros au titre de l'indemnité principale,

– la somme de 6.680 euros au titre des frais de remploi,

– la somme de 15.266 euros au titre du trouble commercial,

– la somme de 900 euros hors taxes au titre des frais de déménagement,

– la somme de 2.000 euros au titre des frais divers,

CONDAMNE in solidum Madame [O] [C] veuve [D], Madame [A] [D], Madame [F] épouse [W] et Madame [K] [D] épouse [N] sous réserve de l'absence d'exercice de leur droit de repentir selon les modalités fixées à l'article L. 145-58 du code de commerce, à payer à la S.A.R.L. EPICERIES MECHOU SARL la somme globale de 91.704 euros à titre d'indemnité d'éviction,

DEBOUTE Madame [O] [C] veuve [D], Madame [A] [D], Madame [F] épouse [W] et Madame [K] [D] épouse [N] de leur demande de consignation de l'indemnité au titre des frais de remploi,

FIXE l'indemnité d'occupation statutaire due par la S.A.R.L. EPICERIES MECHOU SARL à Madame [O] [C] veuve [D], Madame [A] [D], Madame [F] épouse [W] et Madame [K] [D] épouse [N] afférente aux locaux sis [Adresse 8] [Localité 1], à la somme annuelle de 12.524,75 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2018 jusqu'à la libération effective des locaux donnés à bail se matérialisant par la restitution des clefs,

CONDAMNE la S.A.R.L. EPICERIES MECHOU SARL à payer à Madame [O] [C] veuve [D], Madame [A] [D], Madame [F] épouse [W] et Madame [K] [D] épouse [N] les rappels d'indemnité d'occupation due depuis le 1er juillet 2018, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

ORDONNE la capitalisation des intérêts ainsi produits dès lors qu'ils seront dus pour une année entière,

CONDAMNE in solidum Madame [O] [C] veuve [D], Madame [A] [D], Madame [F] épouse [W] et Madame [K] [D] épouse [N] à payer à la S.A.R.L. EPICERIES MECHOU SARL la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Madame [O] [C] veuve [D], Madame [A] [D], Madame [F] épouse [W] et Madame [K] [D] épouse [N] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [O] [C] veuve [D], Madame [A] [D], Madame [F] épouse [W] et Madame [K] [D] épouse [N], au paiement des dépens qui comprendront les frais d'expertise, dont distraction au profit de Maître BOFFELLI,

REJETTE toutes les autres demandes des parties,

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.


Fait et jugé à [Localité 23] le 07 Octobre 2025


Le Greffier Le Président
Henriette DURO Sandra PERALTA