Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 3 octobre 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Monsieur [F] [M]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :
Me Aurélie HERVÉ,

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 25/02646 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZVY

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le vendredi 03 octobre 2025


DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] représenté par son syndic le cabinet GECOTRA (nom commercial GROUPE LRDI VICTOR HUGO) - [Adresse 3]
représentée par Me Aurélie HERVÉ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0235


DÉFENDEUR
Monsieur [F] [M]
demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Présidente, 
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 09 juillet 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 octobre 2025 par Mathilde CLERC, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière


Décision du 03 octobre 2025
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/02646 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZVY


EXPOSE DU LITIGE

M. [F] [M] est propriétaire des lots n°8 et 48 dans l'immeuble sis [Adresse 2], cadastré AO n°[Cadastre 4], soumis au régime de la copropriété représentant 105/10017ème et 3/10017 tantièmes.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, M. [F] [M] a été condamné par jugement du tribunal de Paris :
- en date du 27 mai 2021, à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] la somme de 3209,61 euros au titre des charges de copropriété impayées, 4ème trimestre 2020 inclus, 46,50 euros au titre des frais de recouvrement outre 1000 euros de dommages et intérêts et 1000 euros de frais irrépétibles.
- en date du 25 mai 2023, à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] la somme de 4008,83 euros au titre des charges de copropriété impayées, 1er trimestre 2023 inclus, outre 1000 euros de dommages et intérêts et 1000 euros de frais irrépétibles.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet GECOTRA en exercice, a assigné M. [F] [M] devant le tribunal judiciaire de Paris, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
1957,43 euros au titre des charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, et capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l'article 1343-2 du code civil,3500 euros de dommages et intérêts,2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. 
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion; qu'en dépit de deux précédentes condamnation au paiement de ses arriérés de charges, le défendeur persiste à ne pas les régler. 

L'affaire a été appelée à l'audience du 9 juillet 2025, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. 

Il soutient que sa demande de dommages et intérêts doit être accueillie en raison de la carence fautive du copropriétaire qui cause un préjudice distinct à la copropriété.

Bien que régulièrement assigné à étude, M. [F] [M] n'a pas comparu, ne s'est pas fait représenter et n'a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. 

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, le défendeur n'a pas comparu, de sorte qu'il sera fait application des dispositions précitées.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. 

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande : 
le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l'immeuble et relatif aux lots n° 8 et 48, indiquant la répartition des tantièmes, établissant la qualité de copropriétaire de M. [F] [M],les précédents jugements du 27 mai 2021 (avec décompte d'exécution) et 25 mai 2023 de condamnation de M. [F] [M] au paiement de ses charges de copropriété,les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1 avril 2023 au 1 avril 2025 ,les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2022 et 2023,l'historique du compte, qui, expurgé des causes des deux condamnations précédentes, fait état d'un solde débiteur de 1957,43 euros,les procès-verbaux des assemblées générales des 21 septembre 2022, 14 septembre 2023 et 10 septembre 2024 comportant : - approbation des comptes des exercices 2021, 2022, 2023
- vote des budgets prévisionnels et fonds travaux 2022, 2023, 2024
- vote des travaux ou opérations suivantes : réfection de l'escalier, avec vitrification des marches, du bâtiment A, remplacement des interrupteurs, étude et investigations de deux fissurations, pose d'un kit GSM dans l'ascenseur du bâtiment A, renforcement des maçonneries combles, colmatage de la fissure, remplacement de la platine interphone, travaux supplémentaires de réfection de la cage d'escalier bâtiment A, investigations puis reprise structurelle de planchers hauts, travaux sur balcons du 6ème étage,
les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,le contrat de syndic, les factures de frais de gestion.
En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 1957,43 euros.

M. [F] [M] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 1957,43 euros, portant sur la période allant du 1 avril 2023 au 1 avril 2025, incluant l'appel provisionnel du 2ème trimestre 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation du 15 avril 2025.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. 

L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il est établi que M. [F] [M] présente, de manière récurrente depuis plusieurs années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. C'est en outre la 3ème fois que le syndicat est contraint d'assigner en justice. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par M. [F] [M]. 

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 1000 euros. 

Sur la capitalisation des intérêts 

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l'assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 15 avril 2025 pour les charges et frais de recouvrement et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [F] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic le cabinet GECOTRA :
- la somme de 1957,43 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1 avril 2023 au 1 avril 2025 et incluant l'appel provisionnel du 2ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 15 avril 2025,
- la somme de 1000 euros au titre des dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1343-2 du code civil, à compter du 15 avril 2025,

CONDAMNE M. [F] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic le cabinet GECOTRA, la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

CONDAMNE M. [F] [M] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées.


La greffière, La présidente.