Tribunal Judiciaire · Service des référés — 7 octobre 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 37]


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N° RG 25/53160 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7TOT

N° : 11-CH

Assignations du :
25 Avril 2025
02 Mai 2025
[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 07 octobre 2025



par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière. 
DEMANDEURS

Madame [R], [N] [WK]
[Adresse 2]
[Localité 21]

Monsieur [D], [W], [NN] [G]
[Adresse 9]
[Localité 34]

Madame [M], [R], [Z] [G] [IB]
[Adresse 1]
[Localité 20]

Madame [N], [F], [J] [G] [S]
[Adresse 4]
[Localité 32]

Monsieur [V], [VT], [P] [G]
[Adresse 38]
[Localité 10] - ESPAGNE

Madame [PE], [H] [G] [E]
[Adresse 18]
[Localité 32]

Madame [L], [M] [G] [MT]
[Adresse 13]
[Localité 33]


La Société dénommée “S.C.I. DU [Adresse 28]”, société civile immobilière
[Adresse 17]
[Localité 24]

Madame [Y] [WK]
[Adresse 8]
[Localité 22]

Madame [JP], [R] [WK]
[Adresse 7]
[Localité 29]

Madame [T] [WK]
[Adresse 5]
[Localité 12]

Monsieur [RV], [R], [A] [B]
[Adresse 6]
[Localité 15]

Monsieur [X], [R], [K] [AY]
[Adresse 3]
[Localité 31]

Monsieur [C] [UC]
[Adresse 16]
[Localité 35]

Madame [JP], [R] [UC]
[Adresse 25]
[Localité 30]

Madame [EY] [UC]
[Adresse 11]
[Localité 14]

représentés par Maître Claire BOUSCATEL, avocat au barreau de PARIS - #R0146

DEFENDEURS

La S.A.S. HELLO AUDITION
[Adresse 26]
[Localité 19]

Monsieur [O], [I] [U]
[Adresse 36]
[Localité 23]

Madame [CM] [XJ] épouse [U]
[Adresse 36]
[Localité 23]

représentés par Maître Olivier OHAYON, avocat au barreau de PARIS - #A0004






DÉBATS

A l’audience du 09 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière, 

EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 29 juin 2023, Mme [R] [WK], Mme [Y] [WK], Mme [JP] [WK], Mme [T] [WK], M. [B], M. [AY], M. [UC], M. [D] [G], Mme [M] [G] [IB], Mme [N] [G] [S], M. [V] [G], Mme [PE] [G] [E], Mme [L] [G] [MT] et la SCI du [Adresse 26] à Paris, ont donné à bail commercial à la société Hello Audition des locaux situés [Adresse 27], pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2023, moyennant un loyer annuel en principal de 81 000 euros. 
Par acte du même jour, Mme [CM] [U] et M. [O] [U] se sont portés cautions solidaires de la société Hello Audition. 

Des loyers sont demeurés impayés. 
Les bailleurs ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 27 décembre 2024, à la société Hello Audition, pour une somme de 29 273,77 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 16 décembre 2024.

Ce commandement a été dénoncé à Mme et M. [U] par acte du 3 janvier 2025. 

Par acte délivré le 25 avril et le 2 mai 2025, les bailleurs ont fait assigner la société Hello Audition, Mme [CM] [U] et M. [O] [U], devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de voir constater que l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, ordonner l’expulsion de la société Hello Audition des locaux qu’elle occupe [Adresse 27], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et condamner solidairement la société Hello Audition, Mme [CM] [U] et M. [O] [U] à payer aux bailleurs la somme provisionnelle de 26 537,52 euros assortie des intérêts aux taux légal, correspondant à l’arriéré locatif selon décompte au 25 mars 2025, une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer si le bail s’était poursuivi, la somme de 4 391,06 euros en application de la clause pénale stipulée au bail du 29 juin 2023, ainsi que déclarer acquis aux bailleurs le montant du dépôt de garantie.

A l’audience du 8 juillet 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties. 

Par des conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience de renvoi du 9 septembre 2025, les requérants, par l’intermédiaire de leur conseil, se sont désistés de leurs demandes relatives à l’acquisition de la clause résolutoire, la société Hello Audition ayant quitté les lieux le 26 mai 2025. Ils sollicitent du juge des référés de :



- condamner solidairement la société Hello Audition, Mme [CM] [U] et M. [O] [U] à leur payer la somme provisionnelle de 24 364,49 euros assortie des intérêts aux taux légal majorés de 5 points à compter du commandement de payer du 27 décembre 2024, correspondant à l’arriéré locatif selon décompte au 26 mai 2025 ;

- déclarer acquis aux bailleurs le montant du dépôt de garantie ;
Et en ordonner la compensation avec les sommes dues par les défendeurs ;

- condamner solidairement la société Hello Audition, Mme [CM] [U] et M. [O] [U] à leurs payer, à titre de provision, la somme de 4 391,06 euros, à parfaire, en application de la clause pénale stipulée au bail du 29 juin 2023 ;

- débouter la société Hello Audition, Mme [CM] [U] et M. [O] [U] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ;

- condamner solidairement la société Hello Audition, Mme [CM] [U] et M. [O] [U] à leur payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société Hello Audition, Mme et M. [U], demandent, par l’intermédiaire de leur conseil, au juge des référés de :

- constater que la société Hello Audition a restitué les lieux et les clefs le 26 mai 2025 ;

- débouter les demandeurs de leur demande de condamnation au titre de la clause pénale et de conservation du dépôt de garantie ;

- juger qu’il convient de déduire de la dette locative le dépôt de garantie d’un montant de 20 958,75 euros ;

- juger que la dette locative est sérieusement contestable à hauteur de 10 811,11 euros ;

- fixer la dette locative non sérieusement contestable à la somme de 13 553,38 euros ;

- accorder 24 mois de délais aux époux [U] et à la société Hello Audition pour régler ladite somme, avec douze mensualités à 400 euros, et le solde réparti les douze mensualités suivantes ;

- dire n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

- statuer ce que de droit sur les dépens. 




Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 octobre 2025.

MOTIFS
A titre liminaire, il est rappelé que les « demandes » tendant à « juger » telles que formulées dans le dispositif des conclusions ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne sont pas susceptibles de faire l’objet d’une exécution forcée. Ces demandes, qui n’en sont pas et constituent en fait un résumé des moyens, ne donneront pas lieu à mention au dispositif.
Sur la demande de provision au titre des loyers 
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Si aucune contestation n'apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée, quelle que soit l'obligation en cause. La nature de l'obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, elle peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire. 

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au cas présent, il résulte de l’article intitulé « loyer » du bail commercial du 29 juin 2023 que « lequel loyer, le preneur s’oblige à payer au bailleur ou pour lui à son mandataire, dans les lieux loués, ou en tout autre endroit ultérieurement indiqué au preneur, par quart et d’avance, aux époques ordinaires de l’année, les premiers janvier, avril, juillet et octobre de chaque année, pour le premier paiement, être effectué le jour de la signature des présentes » et que « le preneur s’engage en conséquence à s’acquitter entre les mains du bailleur, en sus dudit loyer toute taxe sur les loyers éventuellement due aux taux légalement en vigueur au jour de chaque règlement », ce que ne conteste pas la société Hello Audition.
En revanche, s’agissant du montant de la dette réclamée, les défendeurs soutiennent que ce montant se heurte à des motifs de contestation sérieuse, à savoir que :
- la somme réclamée prend en compte un montant de 7 386 euros au titre de « travaux dus par le locataire » alors que les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’une créance au titre de travaux de remise en état, aucun état des lieux d’entrée n’ayant été établi permettant d’établir un relevé des réparations contradictoires.
- la somme réclamée comprend un montant de 3 105,57 euros au titre de la régularisation des charges de l’année 2024, sans communiquer de justificatifs permettant de justifier le tableau de régularisation des charges produit par les demandeurs, ce dernier intégrant également un montant de taxe foncière de 2 889,35 euros non justifié. 
En réponse, les requérants exposent que la somme de 7 386 euros est réclamée au titre des travaux de remise en état, conformément aux dispositions du bail commercial, laquelle est justifiée par les devis produits par la société Hello Audition à l’époque des travaux. Ils indiquent par ailleurs que la somme réclamée au titre des charges correspond à la régularisation des charges pour l’année 2024 selon la répartition des charges versée aux débats. 
S’agissant des sommes réclamées au titre des travaux de remise en étatAux termes de l’article intitulé « désignation » du bail commercial du 29 juin 2023, il est prévu que « le preneur est autorisé à faire effectuer à ses frais ses travaux d’aménagement, le remplacement des revêtements du sol et des murs, la remise en état de la plomberie et de l’installation électrique sous réserve de fournir au bailleur les devis et descriptif des travaux pour accord, que ces travaux soient réalisés par des entreprises spécialisées possédant toutes les assurances nécessaires et que ces travaux soient réalisés sous le contrôle du bailleur ou de son architecte aux frais du preneur. Lors de son départ des lieux à quelque époque et pour quelque cause que ce soit, les travaux réalisés deviendront la propriété du bailleur à moins que ce dernier ne réclame le rétablissement des lieux en leur état primitif. »

Au soutien de ses prétentions, les requérants versent aux débats le devis de la société NAB pour le démontage des panneaux acoustiques fixés aux murs et étagères et la remise en état d’un montant de 7 386 euros. Ils produisent également un devis, établi par la société Batrenov, daté du 13 juin 2023, concernant des travaux de rénovation de l’espace commercial. 

Toutefois, il convient de relever que si le devis communiqué fait état de la « création d’un espace chambre auditive et d’un espace bureau », aucun élément produit ne permet de confirmer que ces travaux ont effectivement été réalisés à cette date. De même, aucune pièce versée aux débats ne permet de déterminer, avec l’évidence requise en référé, l’état des locaux lors de la conclusion du contrat de bail, aucun état des lieux par commissaire de justice n’ayant été annexé au contrat de bail comme cela est prévu à l’article V-Entretien, travaux, réparation, du bail conclu entre les parties. 
En conséquence, les éléments produits aux débats ne permettent pas de démontrer avec l’évidence requise en référé la réalité et la teneur des travaux d’aménagement réalisés par le preneur lors de son entrée dans les lieux et par conséquent, la réalité des travaux à envisager pour la remise en l’état primitif du local, le constat de commissaire de justice établi le 26 mai 2025, lors de la sortie des lieux du preneur ne mentionnant nullement la présence de panneaux acoustiques. 
Dès lors, la contestation soulevée concernant les sommes réclamées au titre des travaux de remise en état des lieux apparaît suffisamment sérieuse. 

S’agissant des sommes réclamées au titre de la répartition des charges
Au cas présent, les requérants versent aux débats le relevé de la répartition de charges locatives pour le période du 1er janvier au 31 décembre 2024, communiqué à la demande du preneur. Le décompte produit fait bien état des différents postes de charges et des montants à répartir selon les quote-parts. 

En réponse, les défendeurs font valoir que les bailleurs n’ont produit aucun justificatif au soutien de leur demande, que ce décompte intègre des taxes locatives et des charges relevant de l’article 605 nullement déterminées, que le montant de la taxe foncière de 2.889,35euros n’est pas justifié et est fixé à partir des tantièmes du lot alors que la répartition doit se faire au prorata de la surface occupée par le locataire. 

Aux termes de l’article L.145-40-2, alinéa 3 du code de commerce, dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

En application de l’article R.145-36 du code de commerce, l'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L.145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

En l’espèce, il appartient aux bailleurs, face aux contestations soulevées par les défendeurs, de produire aux débats les éléments probatoires justifiant la somme demandée au titre de la régularisation des charges 2024, soit 3.105,57 euros, or les bailleurs se contentent de produire un tableau de régularisation de charges établi par leur gestionnaire sans produire aucun justificatif des sommes demandées, ni expliciter les calculs opérés pour la répartition des charges entre les occupants de l’immeuble. 

Par conséquent, faute d’éléments probatoires suffisants, la demande au titre de la régularisation de charges 2024 est rejetée. 

- S’agissant du dépôt de garantie, il convient de relever que la somme de 20 958,74 euros versée par la société Hello Audition au titre du dépôt de garantie, a déjà été déduite du décompte de la dette locative produit (pièce n°10).
- La somme de 319,54 euros au titre du commandement de payer, incluse dans la dette en principal, relève des dépens et sera déduite de la demande provisionnelle. 

En conséquence, au regard des éléments précédemment développés et au vu du décompte produit par les requérants (pièce n°10), l’obligation des défendeurs au titre des loyers, charges, taxes, accessoires au 26 mai 2025 n’apparaît pas sérieusement contestable à hauteur de 13.553,38 euros, (24 364,49 euros – 7 386 euros– 3.105,57 euros - 319,54 euros) somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société Hello Audition. 

Les clauses du bail relatives aux intérêts conventionnels majorés s’analysent comme des clauses pénales et comme telles sont susceptibles d’être modérées par le juge du fond, en raison de leur caractère manifestement excessif, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point. 

Sur la condamnation solidaire de la caution

En vertu des articles 2288, 2294, 2205 et 1103 du code civil, la caution n'est tenue de satisfaire à l'obligation principale que dans les limites de son acte de cautionnement et s'étend aux intérêts et autres accessoires de l'obligation garantie.

En l'espèce, et selon les termes de l'engagement de caution dactylographié et manuscrit par Mme et M. [U], personnes physiques, ces derniers se sont portés caution solidaire sans bénéfice de division ni de discussion dans la limite de la somme de 262 500 euros couvrant les sommes dues pour la durée du bail. 

En conséquence, Mme [CM] [U] et M. [O] [U], personnes physiques, seront solidairement condamnés avec la société Hello Audition au paiement de la somme principale.

Sur la demande de délai de paiement

Les défendeurs sollicitent un délai de 24 mois pour régler l’arriéré locatif, avec douze mensualités à 400 euros et le solde réparti les douze mensualités suivantes. 

En vertu de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l'espèce, compte tenu de la situation financière des défendeurs, justifiée par les documents produits, et de la perte d’exploitation commerciale de la société Hello Audition, les éléments produits ne permettant pas de confirmer la reprise d’exploitation à une nouvelle adresse mais seulement le transfert du siège social, il convient d'accorder aux défendeurs des délais de paiement, dont les modalités seront précisées au dispositif.
A défaut de respecter les délais de paiement, l'intégralité des sommes deviendra exigible.

Sur les demandes accessoires

La société Hello Audition, ainsi que Mme [CM] [U] et M. [O] [U], condamnés au paiement d’une provision, doivent supporter in solidum la charge des dépens, incluant les frais de commandement. 





L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ne permet d’écarter la demande des bailleurs formée sur le fondement des dispositions susvisées, qui sera évaluée à la somme de 1.500 €.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons solidairement la société Hello Audition, ainsi que Mme [CM] [U] et M. [O] [U], es qualité de cautions, à payer à Mme [R] [WK], Mme [Y] [WK], Mme [JP] [WK], Mme [T] [WK], M. [B], M. [AY], M. [UC], Mme [JP] [UC], Mme [EY] [UC], M. [D] [G], Mme [M] [G] [IB], Mme [N] [G] [S], M. [V] [G], Mme [PE] [G] [E], Mme [L] [G] [MT] et la SCI du [Adresse 26] à Paris la somme de 13.553,38 euros à valoir sur les loyers, charges, accessoires arriérés arrêtés au 26 mai 2025 ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes relatives à la majoration des intérêts, prévues au bail ;

Autorisons la société Hello Audition, Mme [CM] [U] et M. [O] [U] à se libérer de cette dette en 11 versements mensuels de 1 000 € qui devront être versés au plus le tard le 10 de chaque mois, en précisant que le premier versement sera dû le 10 du mois suivant le mois la signification de la présente décision, le 12ème versement soldant la dette en principal, intérêts et frais ;

Disons qu’en cas de non-respect de ces modalités de paiements, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la somme due sera exigible,

Condamnons in solidum la société Hello Audition, Mme [CM] [U] et M. [O] [U] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

 Condamnons in solidum la société Hello Audition, Mme [CM] [U] et M. [O] [U] à payer à à Mme [R] [WK], Mme [Y] [WK], Mme [JP] [WK], Mme [T] [WK], M. [B], M. [AY], M. [UC], Mme [JP] [UC], Mme [EY] [UC], M. [D] [G], Mme [M] [G] [IB], Mme [N] [G] [S], M. [V] [G], Mme [PE] [G] [E], Mme [L] [G] [MT] et la SCI du [Adresse 26] la somme de 1.500 euros application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 37] le 07 octobre 2025

La Greffière, La Présidente,



Célia HADBOUN Pauline LESTERLIN