Tribunal Judiciaire · 1ère Chambre Cab1 — 7 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE MARSEILLE 

PREMIERE CHAMBRE CIVILE


JUGEMENT N° 25/ DU 07 Octobre 2025


Enrôlement : N° RG 18/02587 - N° Portalis DBW3-W-B7C-UOSP

AFFAIRE : M. [H] [Y] [P] (Me Clara LEMARCHAND)
C/ M. [V] [P] (SELARL CABINET CERMOLACCE- GUEDON)


DÉBATS : A l'audience Publique du 01 Juillet 2025
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : SPATERI Thomas, Vice-Président
 
Greffier lors des débats : ALLIONE Bernadette, Greffier


Vu le rapport fait à l’audience

A l'issue de laquelle, les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le : 07 Octobre 2025

Jugement signé par SPATERI Thomas, Vice-Président et par ALLIONE Bernadette, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort






NOM DES PARTIES


DEMANDEUR

Monsieur [H] [Y] [P]
né le [Date naissance 1] 1979 à [Localité 8] (83)
de nationalité Française, demeurant [Adresse 10] - [Localité 2]

représenté par Maître Clara LEMARCHAND, avocat au barreau de MARSEILLE


C O N T R E


DEFENDEUR

Monsieur [V] [P]
né le [Date naissance 7] 1973 à [Localité 8] (83)
de nationalité Française, demeurant [Adresse 5] - [Localité 6]

représenté par Maître Pascal CERMOLACCE de la SELARL CABINET CERMOLACCE-GUEDON, avocat postulant au barreau de MARSEILLE
et par Maître Ahmed-Chérif HAMDI de la SELAS FAURE-HAMDI-GOMEZ & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau d’AIX-EN-PROVENCE




























EXPOSE DU LITIGE :

Faits et procédure :

[H] [P] et [V] [P] sont propriétaires indivis, à hauteur de la moitié chacun, d’un bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 9] au 5ème étage du bâtiment J, cadastré sous le n°[Cadastre 4] section A, en vertu d’une donation en avancement d’hoirie que leur a consentie leur père le 16 avril 2004.

Par exploit en date du 20 février 2018, [H] [P] a fait assigner [V] [P] devant le tribunal de grande instance de Marseille en partage judiciaire de l’indivision. 

La procédure a été clôturée par le juge de la mise en état par ordonnance en date du 17 avril 2018, sans qu'[V] [P], régulièrement assigné par dépôt de l'acte en l'étude de l'huissier ait constitué avocat. 

Par jugement du 18 décembre 2018, le tribunal de grande instance de Marseille a :
- Ordonné la liquidation et le partage de l’indivision existante entre [H] et [V] [P] sur le bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 9] au 5ème étage du bâtiment J, cadastré sous le n°[Cadastre 4] section A ; 
- Commis maître [M] [K], notaire à [Localité 9], afin de procéder aux opérations ;
- Commis le juge de la mise en état du cabinet n°1 de la 1ère chambre civile du tribunal de grande instance afin de surveiller lesdites opérations ;
- Rappelé qu’en cas d’inertie d'un indivisaire, un représentant à l’héritier défaillant pourra être désigné, dans les conditions fixées par les articles 841-1 du code civil et 1367 du code de procédure civile ;
- Dit que le notaire devra, dans le délai d’un an suivant sa désignation, dresser un état liquidatif qui établira les comptes entre copartageants, la masse partageable, les droits des parties et la composition des lots à répartir ;
- Dit que le notaire pourra si nécessaire, s’adresser au centre des services informatiques de la direction des impôts, cellule FICOBA, qui sera tenue de communiquer l’ensemble des informations qu’il réclame ;
- Dit que le notaire pourra s’adresser aux fins d’évaluation des biens immobiliers a la structure PERVAL détenant la base des données immobilières du notariat, ainsi que l'ensemble des statistiques immobilières nationales et régionales qui en découlent ;
- Dit que le notaire pourra s'adjoindre les services d'un expert, conformément à l'artic1e 1365 alinéa 3 du code de procédure civile, choisi d’un commun accord entre les parties ou, a défaut, désigné par le juge commis ;
- Dit que les frais nécessaires à l’instruction du dossier seront prélevés par le notaire sur l’actif disponible de la succession et fixe à la somme de 500 euros la provision qu’en cas d’insuffisance de liquidités la partie la plus diligente devra verser entre les mains du dit notaire, étant précisé que les coindivisaires assumeront à hauteur de la moitié chacun les frais d’une éventuelle expertise en cas d’insuffisance de liquidités de l’indivision ;
- Rappelé qu’en cas de désaccord entre les parties, sur des questions relevant de l’appréciation souveraine des juges du fond, le notaire élaborera lui-même et seul, en application de l’article 1373 du code de procédure civile, un projet d’état liquidatif, au vu des textes applicables en la matière, sans être obligé de rédiger un état liquidatif avec la coopération des parties et qu’il y adjoindra un procès verbal reprenant les dires respectifs des parties sur son projet ;
- Dit qu’en application des articles 842 du code civil et 1372 du code de procédure civile, si un acte de partage amiable est établi, le notaire en informera le juge commis qui constatera la clôture de la procédure ;
- Débouté [H] [P] de sa demande d’attribution préférentielle ;
- Débouté [H] [P] de sa demande d’expertise ;
- Dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage ;
- Condamné [V] [P] à payer à [H] [P] une somme de 1.000 euros à titre d’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Par ordonnance du 19 mai 2020 maître [T] a été désignée en remplacement de maître [K].

Le 11 juin 2024 maître [T] a adressé au tribunal un projet d'état liquidatif accompagné d'un procès-verbal reprenant les dires respectifs des parties.

Le juge commis a déposé son rapport le 27 juin 2024.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 mai 2025, avec effet au 17 juin 2025.

Demandes et moyens des parties :

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 16 juin 2025 monsieur [H] [P] demande au tribunal de :
prononcer le partage du bien indivis sis [Adresse 3], à [Localité 9], au 5ème étage du bâtiment J, cadastré sous le numéro [Cadastre 4] section A appartenant à Monsieur [H] [P] et à Monsieur [V] [P] ;autoriser monsieur [H] [P] à vendre seul ce bien à charge pour lui de verser à son frère [V] [P] le prix de vente correspondant à sa part dans l’indivision, étant précisé que la mise en vente du bien devra être fixée au prix estimé dans l’évaluation réalisée par le notaire commis aux opérations de liquidation ;subsidiairement, ordonner le rachat par monsieur [H] [P] de la part de monsieur [V] [P] moyennant le versement d’une soulte à ce dernier de 50.000 € ;encore plus subsidiairement, ordonner le rachat par monsieur [V] [P] de la part de monsieur [H] [P], moyennant le versement d’une soulte à ce dernier de 50.000 € ;en tout état de cause, condamner monsieur [V] [P] au paiement de la moitié des sommes dues au syndic, soit 4.626,36 € ;condamner monsieur [V] [P] à payer à monsieur [H] [P] la somme de 269,50 € par mois, assortie des intérêts au taux légal, à compter du 20 février 2018 jusqu’à la transmission d’un double des clés du bien indivis sis [Adresse 3], à titre d’indemnité d’occupation ;condamner monsieur [V] [P] aux dépens et au paiement d'une somme de 4.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.Au soutien de ses demandes monsieur [H] [P] fait valoir que le bien immobilier indivis avait été évalué en 2013 au prix de 90.000 €, qu'il s'agit d'un atelier et non d'un logement, de sorte que l'évaluation faite par le notaire à 198.000 € n'est pas pertinente, que ce bien génère des charges importantes de sorte qu'il est fondé à solliciter l'autorisation de le vendre seul en application de l'article 815-5 du code civil, ou de racheter la part de son frère ou à défaut de lui céder sa part. Exposant en outre ne pas être détenteur des clés de ce bien, il soutient que monsieur [V] [P] se trouve débiteur d'une indemnité d'occupation qu'il estime à 11 €/m².

Le 30 juin 2025 monsieur [V] [P] a sollicité la révocation de l'ordonnance de clôture et demandé au tribunal de :
juger irrecevable la demande de monsieur [H] [P] en paiement d’une indemnité d’occupation par monsieur [V] [P] ;juger irrecevable la demande de monsieur [H] [P], aux fins d’être autorisé à vendre seul le bien indivis ;juger irrecevable la demande de monsieur [H] [P] aux fins d’ordonner le rachat par monsieur [H] [P] de la part de monsieur [V] [P] moyennant le versement d’une soulte à ce dernier de 50.000 € ;juger irrecevable la demande tendant à voir ordonner le rachat par monsieur [V] [P] de la part de monsieur [H] [P], moyennant le versement d’une soulte de 50.000 € ;juger que les charges de copropriété réglées par monsieur [V] [P] à hauteur de 12.204,81 €, à parfaire, constituent une créance à l’égard de l’indivision, dont le notaire tiendra compte dans le cadre des opérations de liquidation et de partage ;en tout état de cause, débouter monsieur [H] [P] de sa demande de condamnation de monsieur [V] [P] au paiement de la moitié de la dette indivise due au syndic ; débouter monsieur [H] [P] de sa demande aux fins d’être autorisé à vendre seul le bien indivis ; débouter monsieur [P] de toutes ses demandes, fins et conclusions quant à la valeur du bien indivis, ainsi que de ses demandes subséquentes ; débouter monsieur [H] [P] du surplus de ses demandes ; renvoyer les parties devant le notaire pour procéder au partage, et aux comptes entre les parties ; condamner monsieur [H] [P] à régler à monsieur [V] [P] la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner monsieur [H] [P] aux entiers dépens ; très subsidiairement, débouter monsieur [H] [P] de sa demande de condamnation en paiement d’une indemnité d’occupation ;juger que l’indemnité d’occupation revient à l’indivision et entre pour son montant total dans la masse active partageable, avant d’être partagée par moitié ;juger qu’en raison de la prescription quinquennale l’indemnité d’occupation ne peut remonter que jusqu’au mois de janvier 2020 ; débouter monsieur [H] [P] du surplus de ses demandes ; écarter l’exécution provisoire. Monsieur [V] [P] expose que la demande relative à l'indemnité d'occupation est irrecevable en application de l'article 1374 du code de procédure civile comme ne portant pas sur un point de désaccord subsistant dont le juge commis a fait rapport au tribunal, de même que l'autorisation de vendre seul le bien indivis ou son rachat par l'une ou l'autre partie.
Sur la valeur du bien indivis monsieur [V] [P] se rapporte à l'avis de valeur tiré de la base PERVAL le 7 avril 2022, selon lequel elle s'établit à 198.000 €. Il ajoute avoir transmis un double des clés de ce bien au notaire chargé du partage. Sur les charges de copropriété, monsieur [V] [P] indique avoir été seul l'objet d'une condamnation par le tribunal judiciaire de Marseille le 27 août 2021 pour un montant de 10.607,04 €, qu'il a finalement payé entre le 1er janvier 2022 et le 15 novembre 2024 une somme totale de 12.204,81 € de sorte que monsieur [H] [P] lui est redevable de la moitié. Il rappelle qu'au 14 mars 2025 le relevé de compte montrait que toutes les charges étaient payées.
Sur la demande d'autorisation de vendre seul le bien indivis monsieur [V] [P] conteste la valeur offerte par son frère comme étant insuffisante, et soutient que l'intérêt de l'indivision n'est pas en péril en l'absence d'arriéré de charges de copropriété. Il conclut de même au rejet des demandes tendant à voir ordonner le rachat de la part indivise formée par monsieur [H] [P], pour insuffisance de prix et ajoute qu'il ne saurait être lui-même contraint à un tel achat.
Sur la demande d'indemnité d'occupation monsieur [V] [P] indique que monsieur [H] [P] détient un exemplaire des clés, de même que le notaire, et qu'il n'y a donc pas d'occupation privative de sa part. Il conteste également la valeur retenue par son frère et se prévaut de la prescription quinquennale de cette indemnité.

À l'audience les parties ne se sont pas opposées au rabat de l'ordonnance de clôture.


MOTIFS DE LA DECISION :

En l'état de l'accord des parties, il y a lieu de révoquer l'ordonnance de clôture et de fixer nouvelle clôture au 1er juillet 2025.

Sur la recevabilité des demandes :

L'article 1373 du code de procédure civile dispose que « En cas de désaccord des copartageants sur le projet d'état liquidatif dressé par le notaire, ce dernier transmet au juge commis un procès-verbal reprenant les dires respectifs des parties ainsi que le projet d'état liquidatif.
Le greffe invite les parties non représentées à constituer avocat.
Le juge commis peut entendre les parties ou leurs représentants et le notaire et tenter une conciliation.
Il fait rapport au tribunal des points de désaccord subsistants.
Il est, le cas échéant, juge de la mise en état. »

L'article 1374 du même code ajoute que « toutes les demandes faites en application de l'article 1373 entre les mêmes parties, qu'elles émanent du demandeur ou du défendeur, ne constituent qu'une seule instance. Toute demande distincte est irrecevable à moins que le fondement des prétentions ne soit né ou ne soit révélé que postérieurement à l'établissement du rapport par le juge commis. »

Selon le rapport du juge commis en date du 27 juin 2024 les parties ont fait les observations suivantes, mentionnées en pages 3 et 4 du procès-verbal de maître [T] du 28 mai 2024 :
monsieur [H] [P] :Il propose de racheter le bien moyennant une valeur totale de 100.000 €.De cette somme, doit être déduit :la dette indivise due au syndic ainsi qu'il est dit ci-dessous soit 9.252,73 €.Il en résulte une actif net à partager de 90.747,27 €.Revenant à concurrence de moitié chacun soit 45.373,63 €.Par ailleurs, monsieur [H] [P] indique avoir une créance sur son frère, de la moitié des sommes qu'il a déjà payées pour le compte de l'indivision soit au total 9.927,38 € soit pour la moitié que doit lui rembourser son frère [V] : 4.963,69 €.De sorte qu'il propose de verser par compensation une soulte à son frère [V] d'un montant net et forfaitaire de 40.000 €, en contre partie de la prise en charge des frais et droits de partage.Ce montant sera à réévaluer à la date du partage.Il propose de prendre à sa charge exclusive la dette due à ce jour au syndic de copropriété SAPHIE d'un montant de 9.252,73 € en date du 24 mars 2024.monsieur [V] [P] : Il n'est pas d'accord sur l'évaluation en indiquant que les dernières propositions de son frère ne lui conviennent pas car :soit il estime que la valeur de l'appartement est trop élevée (valeur fixée à 240.000 € soit 120.000 € de soulte à verser à [H]) ;soit il estime que la proposition concerne également des parts de société (SCI) qui sont hors sujet avec une valeur de l'appartement minorée à 140.000 € soit 70.000 € de soulte à verser.Il ajoute que dans un mail du 28 novembre 2023, son frère [H] lui proposait de racheter sa part pour 90.000 € (soit une valeur du bien à 180.000 €).
Les points de désaccord portaient donc sur la valeur du bien immobilier indivis, la prise en compte des charges de copropriété et les créances des parties à ce titre et le rachat par chacune des parties de la part de l'autre dans le bien indivis.

Les demandes relatives à l'indemnité d'occupation depuis le 20 février 2018 et à l'autorisation sollicitée par monsieur [H] [P] de vendre seul le bien indivis sont donc irrecevables en application des dispositions susvisées dès lors que leur fondement est né avant l'établissement du rapport du juge commis et qu'elles n'étaient pas comprises dans les dires adressés au notaire chargé du partage.

Sur la valeur du bien immobilier indivis :

Selon le projet d'état liquidatif dressé par le notaire, ce bien a été estimé à la valeur de 140.000 €.

Monsieur [H] [P] produit un avis de valeur daté du 8 avril 2013, pour 90.000 €. Cet avis, ancien, indique qu'il s'agit d'un appartement T1 composé d'une pièce principale avec mezzanine, cuisine américaine et salle d'eau avec WC.

Un autre avis de valeur du 7 avril 2022, établi après visite des lieux et comparaison avec d'autres biens situés dans le même secteur et construit à la même époque, fixe une valeur de 198.000 €. 
Il est mentionné dans cet avis que le règlement de copropriété, rédigé en 1963, mentionne que le lot est à usage d'atelier, mais que l'estimation portera sur une habitation bourgeoise. Cette estimation est conforme avec la description du lot telle que réalisée en 2013 et qui montre que sa configuration avait été modifiée nonobstant l'usage indiqué dans le règlement de copropriété.

Aucune autre pièce n'est produite aux débats permettant de majorer ou minorer cette estimation. Il convient donc de retenir une valeur de 198.000 €, constituant l'actif de l'indivision.

Sur les charges de copropriété :

Selon l'article 815-13 alinéa 1 du code civil « Lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais l'état d'un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l'équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l'aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu'il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu'elles ne les aient point améliorés. »

Les impôts locaux et charges de copropriété qui ne sont pas relatives à l'occupation privative et personnelle d'un indivisaire doivent figurer au passif du compte de l'indivision et être supportés par les coïndivisaires proportionnellement à leurs droits dans l'indivision.

Par jugement du 27 août 2021 monsieur [H] et [V] [P] ont été condamnés, chacun, à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], la somme de 1.136,98 € au titre du solde de charges échus au 30 septembre 2020, outre 87,81 € au titre des frais et 400 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Le 22 mars 2024 monsieur [V] [P] a été condamné à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], les sommes de :
6131,10 € au titre des charges échues impayées arrêtées au 1er octobre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 février 2023,840,60 € au titre des provisions pour charges et fonds travaux arrêtés à l’appel de fonds du 1er octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice du 19 décembre 2023,238,99 € au titre des frais nécessaires 500 € de dommages et intérêts,1.213 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Les décomptes établis par le syndic en date des 28 mai 2024 et 14 mars 2025 font état des versements suivants par monsieur [H] [P], désigné par son prénom :
3.000 € le 2 août 2022,3.732,28 € le 13 septembre 2022,99,18 € le 26 juillet 2023.Soit un total de 6.831,46 €.

Les mêmes pièces font état de versements suivants sous l'intitulé « AO » pouvant être rattaché à [V] [P] :
1.788,70 € le 1er mars 2022,300 € le 5 juillet 2024,100 € le 8 août 2024,7.516,11 € le 15 novembre 2024.Soit un total de 9.704,81 €.

D'autres versements sont mentionnés, sans qu'il soit possible de les rattacher à l'un ou l'autre des indivisaires.

Monsieur [H] [P] détient donc une créance à l'encontre de l'indivision d'un montant de 6.831,46 € et monsieur [V] [P] détient une créance à l'encontre de l'indivision d'un montant de 9.704,81 €, constituant le passif de l'indivision.

Sur les modalités du partage :

Conformément à l'article 1375 du code de procédure civile il y a lieu de renvoyer les parties devant le notaire désigné qui établira, même sans le consentement des parties, un acte de partage conformément aux dispositions du présent jugement et procédera au tirage au sort des lots, à charge de soulte pour la partie qui ne sera pas attributaire du bien immobilier.

En conséquence les demandes de monsieur [H] [P] tendant à ce que soit ordonné le rachat de la part de monsieur [V] [P] ou à défaut le rachat de sa part par ce dernier ne pourront qu'être rejetées.

Sur les autres demandes :

Les dépens seront employés en frais privilégiés de partage.

La présente instance ayant été introduite dans l'intérêt de toutes les parties, il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente instance ayant été introduite avant le 1er janvier 2020, il convient en application de l'article 515 ancien du code de procédure civile et eu égard à l'ancienneté et à la nature du litige, d'ordonner l'exécution provisoire du présent jugement.


PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort :

Révoque l'ordonnance de clôture et fixe nouvelle clôture le 1er juillet 2025 ;

Déclare irrecevables les demandes de monsieur [H] [P] relatives à l'indemnité d'occupation et à l'autorisation de vendre seul le bien indivis ;

Fixe la valeur du bien immobilier indivis sis [Adresse 3] à [Localité 9] au 5ème étage du bâtiment J, cadastré sous le n°[Cadastre 4] section A à 198.000 € ;

Dit que monsieur [H] [P] détient une créance à l'encontre de l'indivision d'un montant de 6.831,46 € ;

Dit que monsieur [V] [P] détient une créance à l'encontre de l'indivision d'un montant de 9.704,81 € ;

Renvoie les parties devant maître [T] qui établira, même sans le consentement des parties, un acte de partage conformément aux dispositions du présent jugement et procédera au tirage au sort des lots, à charge de soulte pour la partie qui ne sera pas attributaire du bien immobilier ;

Déboute monsieur [H] [P] de sa demande tendant à ce que soit ordonné le rachat de la part de monsieur [V] [P] dans le bien immobilier indivis ou à défaut le rachat de sa part par ce dernier ;

Déboute les parties de leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage ;

Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement.

AINSI JUGÉ, PRONONCÉ ET MIS À DISPOSITION AU GREFFE DE LA PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE SEPT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ. 

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,