Tribunal Judiciaire · Chambre des Référés — 7 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
07 OCTOBRE 2025



N° RG 25/00817 - N° Portalis DB22-W-B7J-TCMJ
Code NAC : 30B 
AFFAIRE : ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE DE FRANCE - EPFIF C/ S.A.R.L. MANUEL



DEMANDERESSE

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE DE FRANCE - EPFIF, établissement public à caractère industriel et commercial crée par décret n°2006-1140 en date du 13 septembre 2006, modifié par décret n°2015-525 du 12 mai 2015, identifié au SIREN sous le numéro 495 120 008, dont le siège social est [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, 
représentée par Me Nadia CHEHAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 88, Me Claire-Marie DUBOIS-SPAENLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P498


DEFENDERESSE

S.A.R.L. MANUEL, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 502 301 873, dont le siège social est [Adresse 3] à [Localité 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]
Partie Défaillante



Débats tenus à l'audience du : 02 Septembre 2025


Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Wallis REBY, Greffière,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 02 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 07 Octobre 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :




EXPOSE DU LITIGE
Selon acte sous seing privé du 25 juillet 2011, la société ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (ci-après EPFIF) a donné à bail commercial à la société SARL MANUEL les locaux à usage d’emplacement et de stationnement sis [Adresse 2] à [Localité 6].
Par acte de Commissaire de justice en date du 10 juin 2025, la société EPFIF a fait assigner en référé la société MANUEL devant le Tribunal judiciaire de Versailles afin de voir :
- Constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail au 17 février 2025,
- Ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- Condamner le locataire au paiement d’une astreinte provisoire d’un montant de 100 euros par jour de retard à compter du quinzième jour suivant la signification de la décision à intervenir, à défaut d’avoir spontanément restitué les lieux loués et d’en avoir rendu les clés à la société EPFIF,
- Dire que l’astreinte pourra être liquidé par le président du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES, statuant en référé,
- Autoriser la séquestration, aux frais, risques et périls de la locataire, des meubles et objets laissés dans les lieux, 
- Condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 14 781, 40 euros au titre des loyers et charges dus, après majoration de 10 %, selon décompte du 22 mai 2025 avec intérêts de retard au taux légal, 
- Ordonner la capitalisation des intérêts,
- Condamner la locataire à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation qui ne peut être inférieure à la somme de 357,59 euros TTC par mois à compter de la résiliation et jusqu' à la complète libération des locaux,
- Condamner la locataire à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.
A titre subsidiaire, la société EPFIF sollicite la constatation de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail, en cas de non-respect des délais de paiement pouvant être accordés ou en l’absence de règlement des loyers et charges à leur échéance contractuelle, par la société MANUEL. 
La société MANUEL, défenderesse, n'est pas représentée.
La décision a été mise en délibéré au 7 octobre 2025. 

MOTIFS
Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion 
Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ».
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».
La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 16 décembre 2024 que la locataire a cessé de payer ses loyers. 
Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 16 décembre 2024 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après. 
L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique. 
L'article L. 131-1 alinéa 1er du code des procédures civiles d'exécution dispose que tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
Aucune circonstance de l'espèce ne justifie d'assortir la présente ordonnance d'une astreinte.
Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation 
Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ». 

L'article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.
L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.
En l’espèce, la dette locative résulte du décompte produit.
Il y a donc lieu de condamner la société MANUEL à payer à la EPFIF la somme provisionnelle de 14 464,48 euros correspondant aux loyers arrêtés au mois de mai 2025 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance. 
Il convient de condamner la société MANUEL à payer à la société EPFIF à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 17 janvier 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux loués.
Sur les autres demandes 
Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».
Les demandes au titre de l’indemnité forfaitaire, de la majoration du taux d’intérêt et de la conservation du dépôt de garantie s’analysent en des demandes d’application d’une clause pénale. 
S’il est constant que le juge des référés peut accorder ces sommes à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elles apparaissent en l’espèce élevées et sont susceptibles d’être qualifiées de manifestement excessives et donc d’être réduites par le juge du fond. Les demandes se heurtent en conséquence à une contestation sérieuse. 
La demanderesse sollicite la majoration des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à hauteur de 10%. Cette demande s’analyse en une demande d’application d’une clause pénale. 
Il sera dit n’y voir lieu à référé s’agissant de cette demande.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens 
Il convient de condamner la défenderesse, partie succombante, à payer à la demanderesse la somme de 1500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La défenderesse, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.


PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort :
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 25 juillet 2011 et la résiliation de ce bail à la date du 17 janvier 2025,
Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, sis [Adresse 2] à [Localité 6], 
Disons n’y avoir lieu à astreinte,
Ordonnons que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 
Condamnons la société MANUEL à payer à la EPFIF la somme provisionnelle de 14 464,48 euros correspondant aux loyers arrêtés au mois de mai 2025 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,
Condamnons la société MANUEL à payer à la société EPFIF à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 17 janvier 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux loués,
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration des loyers impayés,
Condamnons la société MANUEL à payer à la société EPFIF la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamnons la société MANUEL au paiement des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Prononcé par mise à disposition au greffe le SEPT OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Wallis REBY, Greffière, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Première Vice-Présidente
Wallis REBY Gaële FRANÇOIS-HARY