Tribunal Judiciaire · Chambre Civile 2 — 3 octobre 2025

JUGEMENT DU : 3 octobre 2025
DOSSIER N° : N° RG 24/01510 - N° Portalis DBWH-W-B7I-GW23




TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG-EN-BRESSE

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 3 octobre 2025



Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. DERENSY NETTOYAGE
immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Bourg-en-Bresse sous le numéro 501 748 750, représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Luc ROBERT, avocat au barreau de l’Ain (T. 28)




DÉFENDERESSE

S.C.I. SERMORAZ
immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Bourg-en-Bresse sous le numéro 529 641 599, représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Edouard NEHMAN, avocat au barreau de Lyon (T. 1590)






COMPOSITION DU TRIBUNAL

A l’audience du 26 juin 2025, les débats se sont tenus, en l’absence d’opposition des parties, devant Monsieur THEVENARD et Madame JOUHET, qui en ont rendu compte au tribunal dans son délibéré, ainsi composé :

PRESIDENT : Monsieur THEVENARD, vice-président, chargé du rapport

ASSESSEURS : Madame POMATHIOS, vice-présidente,
Madame JOUHET, juge,

GREFFIER : Madame BOIVIN, lors des débats et du prononcé,

DÉBATS : tenus à l’audience publique du 26 juin 2025

JUGEMENT : rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort et contradictoire



EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique reçu le 21 mai 2021 par Maître [X] [Z], notaire associé à Miribel (Ain), la SCI Sermoraz a consenti à la SARL Derensy nettoyage un bail commercial sur un local situé au premier étage de l’immeuble sis [Adresse 2] à Beynost (Ain), pour y exercer une activité d’entretien et de nettoyage de tous locaux ou mobiliers, pour une durée de neuf années, du 24 mai 2021 au 23 mai 2030, moyennant un loyer annuel de 13 680 euros hors taxes, payable d’avance au début de chaque trimestre, avec indexation.

Le dimanche 2 juillet 2023, les locaux objets du bail ont été détruits par un incendie.

La gérante de la société Derensy nettoyage a déposé plainte à la gendarmerie de [Localité 5] (Ain) le 2 juillet 2023 à 15 heures.

Par courrier portant la mention “Lettre recommandée avec AR” du 11 juillet 2023, la société Derensy nettoyage a mis en demeure la société Sermoraz de lui restituer le dépôt de garantie d’un montant de 3 420 euros.

Par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2023, la société Derensy nettoyage a fait signifier à la société Sermoraz une sommation de payer la somme de 3 420 euros.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 6 février 2024, non réclamée, le conseil de la société Derensy nettoyage a mis en demeure la société Sermoraz de lui payer la somme de 3 583,78 euros “correspondant aux intérêts appliqués sur le mois de loyer supplémentaire au titre du dépôt de garantie depuis le 21 mai 2021 jusqu’à la date des présentes”.

Par acte de commissaire de justice du 6 mai 2024, la société Derensy nettoyage a fait assigner la société Sermoraz devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse aux fins de voir constater la résiliation de plein droit du bail à la suite de la destruction totale du local loué par cas fortuit, condamner le bailleur à lui payer la somme de 3 420 euros correspondant au dépôt de garantie et la somme de 912,33 euros au titre des provisions sur charges indûment perçues.

*

Dans ses dernières écritures (conclusions récapitulatives n° 2) notifiées par voie électronique le 14 février 2025, la société Derensy nettoyage a demandé à la juridiction de :

“- Vu le bail commercial notarié du 21 mai 2021,
- Vu l’article 1722 du Code Civil,
- Vu l’article L 145-40-2 du Code de commerce,
- Vu les pièces versées au débat,
- Vu la jurisprudence,

CONSTATER la résiliation de plein droit du bail commercial régularisé le 21 mai 2021 entre la SCI SERMORAZ et la société DERENSY NETTOYAGE, par devant Maître [X] [Z], Notaire à MIRIBEL (01) suite à la destruction totale du local loué par cas fortuit,

CONDAMNER la SCI SERMORAZ à payer à la société DERENSY NETTOYAGE la somme de 3.744 €, correspondant au dépôt de garantie, outre intérêts au taux légal depuis le 11 juillet 2023, date de la mise en demeure adressée par DERENSY NETTOYAGE, et jusqu’à complet paiement,

DIRE ET JUGER que la clause du bail commercial relative aux charges récupérables est réputée non écrite

CONDAMNER la SCI SERMORAZ à payer à la société DERENSY NETTOYAGE la somme de 1.482,01 €, correspondant aux provisions sur charges et au remboursement de la taxe foncière indument perçus, outre intérêts au taux légal depuis le 06 février 2024, date de la mise en demeure adressée par le Conseil de la société DERENSY NETTOYAGE, et jusqu’à complet paiement,

REJETER toute demandes, fins et conclusions contraires,

A titre subsidiaire,

CONDAMNER la SCI SERMORAZ à payer à la société DERENSY NETTOYAGE la somme de 648,55 € correspondant au solde négatif des charges récupérables après déduction du dépôt de garantie, outre intérêts au taux légal depuis le 11 juillet 2023, date de la mise en demeure adressée par DERENSY NETTOYAGE, et jusqu’à complet paiement

Dans tous les cas,

REJETER toutes demandes, fins et conclusions contraires,

CONDAMNER la SCI SERMORAZ à payer à la société DERENSY NETTOYAGE la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la même aux entiers dépens de l’instance.”

La société Derensy nettoyage sollicite de voir constater la résiliation du bail en application de l’article 1722 du code civil et des stipulations du bail, à la suite de la destruction intégrale du local loué par un incendie criminel.

A l’appui de sa demande de restitution du dépôt de garantie, la société Derensy nettoyage déclare qu’elle a toujours parfaitement respecté ses obligations en réglant les loyers et charges aux termes convenus, que le bail ayant été résilié par cas fortuit, aucun loyer n’est dû depuis l’incendie, que le décompte produit par le bailleur comporte une erreur en ce qu’il inscrit deux fois au débit le loyer dû pour la période du 24 mai au 30 juin 2021, que la somme de 1 606,80 euros est donc comptabilisée en trop, que les sommes réclamées par le bailleur au titre des charges ne sont pas dues, dès lors que le bail, en violation des dispositions de l’article L. 145-40-2 du code de commerce, ne comporte par la liste détaillée des charges liées au bail, ni leur répartition entre le bailleur et le preneur, qu’elle ne précise pas non plus la répartition des charges entre les différents locataires du tènement immobilier, qu’en vertu de l’article L. 145-15 du code de commerce, la clause relative aux charges récupérables doit être réputée non écrite et que le bailleur, qui n’est créancier d’aucune somme, doit lui restituer le dépôt de garantie de 3 744 euros, outre intérêts au taux légal depuis le 11 juillet 2023, date de la mise en demeure.

Au soutien de sa demande de remboursement des provisions sur charges, la société Derensy nettoyage fait valoir que, la clause relative aux charges récupérables étant réputée non écrite, le bailleur doit lui restituer l’intégralité des provisions sur charges perçues depuis l’origine du bail correspondant à 3 % du montant du loyer hors taxes, soit la somme de 912,33 euros (31 323,28 / 1,03), outre la somme de 808,37 euros facturée le 6 septembre 2022 au titre de la taxe foncière.

Subsidiairement, si la clause relative aux charges récupérables n’est pas réputée non écrite, la demanderesse affirme que certaines charges ne peuvent pas être récupérées par le bailleur, à savoir, la somme de 82,58 euros au titre des clés et la somme de 387,99 euros au titre des frais d’assurance “des murs”, que le bailleur ne peut pas non plus facturer de la TVA sur le montant des taxes foncières, qu’il a perçu 912,33 euros à titre de provision sur charges et 808,37 euros au titre de la taxe foncière 2022, que ces sommes doivent venir en déduction de sa créance, qu’il reste dû une somme de 3 095,45 euros et qu’après imputation du dépôt de garantie, la société Sermoraz reste redevable d’une somme de 648,55 euros, qu’elle sera condamnée à lui verser, outre les intérêts au taux légal depuis le 11 juillet 2023.

*


Dans ses dernières écritures (conclusions n° 3) notifiées par voie électronique le 9 avril 2025, la société Sermoraz a sollicité de voir :

“Vu les dispositions de l’article L 145-40-2 du Code de Commerce,
Vu les pièces versées aux débats,

Constater la résiliation de plein droit du contrat de bail suite à la destruction par incendie des locaux loués le 2 juillet 2023.

Débouter la société DERENSY NETTOYAGE de ses demandes comme infondées.

Condamner la société DERENSY NETTOYAGE à payer à la SCI SERMORAZ la somme de 3.008,87 € TTC au titre des loyers et charges dus selon le relevé de compte arrêté au 3 janvier 2024.

Condamner la société DERENSY NETTOYAGE à payer à la SCI SERMORAZ la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure Civile.”

La société Sermoraz demande également au tribunal de constater la résiliation du bail, qu’elle n’a jamais contestée.

Elle conclut au rejet de la demande de restitution du dépôt de garantie, au motif que la société locataire reste redevable de la somme de 3 008,87 euros après déduction du dépôt de garantie, selon le relevé de compte arrêté au 3 janvier 2024. Elle expose que l’erreur matérielle relative à la facture du 26 juin 2021 d’un montant de 1 606,80 euros a été rectifiée, que les conclusions de la société Derensy nettoyage ne tiennent pas compte de cette rectification, que les charges sont dues, puisque le contrat notarié de bail respecte les dispositions de l’article L. 145-40-2 du code de commerce, que les charges récupérables sont précisées en pages 5, 6, 8 et 9, qu’il est fait référence expresse en page 9 à la liste des charges récupérables du décret numéro 1987-713 du 26 août 1987, qu’elle a bien communiqué chaque année à la société Derensy nettoyage l’état récapitulatif ainsi qu’il en est justifié, qu’il est dû la somme de 6 138,87 euros au 1er janvier 2024, à laquelle s’ajoutent les pénalités de 10 %, soit 613,90 euros, qu’après déduction du dépôt de garantie de 3 744 euros, il reste dû la somme de 3 008,87 euros.

La société Sermoraz conclut, pour les mêmes raisons, au rejet de la demande de remboursement des provisions sur charges et sollicite à titre reconventionnel, la condamnation de la demanderesse au paiement de la somme de 3 008,87 euros.

Elle observe, en réponse à la demande subsidiaire, que le contrat de bail prévoit l’obligation pour le preneur de rembourser les cotisations d’assurance du local.

*

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour l’exposé complet des moyens des parties, aux conclusions sus-visées.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 17 avril 2025.

A l’audience du 26 juin 2025, la décision a été mise en délibéré au 3 octobre 2025.


MOTIFS

1 - Sur la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 1722 du code civil, “Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.”

Le contrat de bail conclu le 21 mai 2021 entre les parties stipule, au paragraphe “Destruction” en pages 10 et 11, que : “Si les locaux loués venaient à être détruits en totalité par cas fortuit, le bail sera résilié de plein droit et sans indemnité. En cas de destruction partielle, conformément aux dispositions de l’article 1722 du Code civil, le preneur pourra demander soit la continuation du bail avec une diminution de loyer soit la résiliation totale du bail, sous réserve des particularités suivantes convenues entres les parties : (...)”.

Le bailleur et le preneur déclarent de manière concordante que le local donné à bail a été détruit en totalité le 2 juillet 2023.

Par suite, il convient de constater la résiliation de plein droit du bail le 2 juillet 2023.


2 - Sur les demandes en paiement :

Aux termes de l’article 1103 du code civil, “Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.”

En l’espèce, le contrat de bail commercial du 21 mai 2021 stipule, au paragraphe “Dépôt de garantie” en page 14, que :

“A la garantie du paiement régulier des loyers et des charges ci-dessus stipulés et de l’exécution des conditions du bail, le preneur a remis dès avant ce jour hors de la comptabilité de l’office notarial, au bailleur qui le reconnaît et lui en donne quittance, une somme de TROIS MILLE QUATRE CENT VINGT EUROS (3 420,00 EUR) hors charges et taxes, à titre de dépôt de garantie.
Dont quittance

Cette somme sera conservée par le bailleur pendant toute la durée du bail jusqu’au règlement entier et définitif de tous les loyers, charges et impôts récupérables, et toutes indemnités de quelque nature qu’elles soient, que le preneur pourrait devoir au bailleur à l’expiration du bail et à sa sortie des locaux. (...)”.

La société Sermoraz s’oppose à la restitution du dépôt de garantie, au motif que le preneur reste redevable du paiement de loyers et charges, par référence à sa pièce numéro 21, qui est un décompte arrêté au 6 janvier 2025. Ce document fait apparaître un solde débiteur de 3 008,87 euros.

La société Derensy nettoyage conteste le décompte, considérant, d’une part, qu’y figure une erreur consistant en la double imputation du loyer pour la période du 24 mai au 30 juin 2021, d’autre part, qu’est réclamé le paiement de charges récupérables qui sont indues.

Il convient de rechercher si le preneur reste redevable de loyers et charges impayés avant de statuer sur la demande de restitution du dépôt de garantie.

- Sur la double imputation du loyer pour la période du 24 mai au 30 juin 2021 :

L’erreur affectant le décompte arrêté au 26 décembre 2023 produit en pièce numéro 20 a été rectifiée par le bailleur dans le décompte arrêté au 6 janvier 2025 produit en pièce numéro 21. En effet, le dernier décompte en date ne comporte plus deux fois au crédit le loyer pour la période du 24 mai au 30 juin 2021 pour un montant de 1 606,80 euros.

La contestation présentée par la société Derensy nettoyage à cet égard n’est donc pas fondée.

- Sur les charges récupérables :

Selon l’article L. 145-40-2 du code de commerce, “Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs.”

En l’espèce, le contrat de bail commercial du 21 mai 2021 stipule, au paragraphe “Impôts- charges” en pages 8 et 9, que :

“1°) - Le preneur devra acquitter exactement les impôts, contributions et taxes à sa charge personnelle dont le bailleur pourrait être responsable sur le fondement des dispositions fiscales en vigueur. Il devra justifier de leur paiement, notamment en fin de jouissance et avant tout enlèvement d’objets mobiliers, matériel et marchandises.
2°) - En sus du loyer, le preneur remboursera au bailleur :
- les impôts et taxes afférents à l’immeuble, en ce compris les impôts fonciers et les taxes additionnelles à la taxe foncière, ainsi que tous impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le preneur bénéficie directement ou indirectement ;
- les taxes municipales afférentes au bien loué, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage, les taxes locatives ;
- les fournitures et prestations individuelles ou collectives récupérables sur le locataire.
3°) - Le preneur acquittera directement toutes consommations personnelles pouvant résulter d’abonnements individuels, de manière à ce que le bailleur ne soit jamais inquiété à ce sujet.
4°) - Le preneur remboursera au bailleur l’intégralité des charges de copropriété pour le cas où le bien loué serait en copropriété ou viendrait à être mis en copropriété, mais à la seule exclusion des travaux compris dans ces charges et relevant de ceux qualifiés de grosses réparations tels que définis ci-dessus comme étant à la charge du bailleur, ainsi que les honoraires liés à la réalisation de ces travaux.
L’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charge, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.
La liste des charges récupérables devant figurer au bail aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article L 145-40-2 du Code de commerce, les parties ont expressément déclaré vouloir se référer à celle qui est indiquée au décret numéro 1987-713 du 26 août 1987 pris en application de l’article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et fixant la liste des charges récupérables en matière de bail d’habitation.
Il est précisé en tant que de besoin que si la cotisation foncière des entreprises est due par le bailleur, elle ne peut en toute hypothèse être mise à la charge du preneur (article 145-35 3° du Code de commerce).”

Le contrat de bail conclu entre les parties comporte bien, au paragraphe “Impôts - charges”, deuxième alinéa, l’inventaire précis et limitatif des catégories d’impôts, taxes et redevances liés à ce bail qui sont mis à la charge du preneur.

En outre, le contrat se réfère expressément à la liste des charges récupérables prévue par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 pris en application de l’article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et fixant la liste des charges récupérables. La détermination des charges récupérables par renvoi à une disposition réglementaire n’est pas interdite par l’article L. 145-40-2 du code de commerce et doit être jugée régulière.

La demanderesse ne soutient pas que les dispositions du contrat relatives aux charges récupérables seraient contraires aux dispositions impératives de l’article R. 145-35 du code de commerce, pris pour l’application de l’article L. 145-40-2.

S’il est établi que la société Derensy nettoyage n’occupe qu’une partie de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4], à savoir un local de 110 m² au premier étage, elle ne démontre pas pour autant que l’immeuble comporte d’autres locataires. Le grief tiré de l’absence de précision dans le contrat de bail de la répartition des charges entre les différents locataires de l’immeuble est donc inopérant.

Il s’ensuit que la demande tendant à voir réputée non écrite la clause du contrat de bail relative aux charges récupérables sera rejetée.

La demande tendant au remboursement de l’intégralité des provisions sur charges sera rejetée par voie de conséquence.

- Sur la demande relative à la facture de clés :

La société Sermoraz a émis le 8 juillet 2021 une facture de clés à l’intention de la société Derensy nettoyage (pièce numéro 2). Cette facture, relative aux clefs de portail extérieur, porte sur cinq clefs à 22,94 euros hors taxes, soit 114,70 euros au total, avant de déduire le coût de deux clefs qui sont offertes. Au final, il est facturé au locataire le coût de trois clefs pour un montant de 68,82 euros hors taxes ou 82,58 euros TTC.

La remise par le bailleur de deux clefs gratuites apparaît suffisante pour assurer au preneur la jouissance pleine et effective des lieux loués.

La mise à la disposition du locataire de clefs supplémentaires, qui n’est pas imposée par l’obligation de délivrance faite au bailleur, peut donner lieu à une facturation des frais correspondants, le bailleur n’ayant pas à supporter une dépense qui n’est justifiée que par les conditions spécifiques d’exercice de l’activité professionnelle du preneur.

La société Derensy nettoyage n’est donc pas fondée à solliciter le remboursement de la somme de 82,58 euros.

- Sur la demande relative à la TVA sur les taxes foncières :

Lorsque le bailleur a opté pour l’assujettissement à la TVA, toutes les sommes facturées au preneur en contrepartie de la location consentie sont soumises à cette taxe. La taxe foncière remboursée par le locataire au propriétaire qui en est personnellement redevable constitue une somme payée en contrepartie de la location consentie, de sorte qu’elle doit être incluse dans l’assiette de la TVA (Cour de cassation, Com., 4 décembre 2007, pourvoi n° 06-21.149).

En l’espèce, la société Sermoraz, qui est assujettie à la TVA, a pu refacturer les taxes foncières à la société Derensy nettoyage en incluant la TVA.

La demanderesse n’est donc pas fondée à solliciter le remboursement de la TVA sur les taxes foncières.

- Sur la demande de remboursement des frais d’assurance du local :

Le contrat de bail du 21 mai 2021 prévoit, au paragraphe “Assurances” en page 9, que :

“Le preneur souscrira sous sa seule responsabilité, avec effet au jour de l’entrée en jouissance, les différentes garanties d’assurance indiquées ci-après, et les maintiendra pendant toute la durée du bail.
Il acquittera à ses frais, régulièrement à échéance, les primes de ces assurances augmentées des frais et taxes y afférents, et justifiera de la bonne exécution de cette obligation sans délai sur simple réquisition du bailleur.
Spécialement, le preneur devra adresser au bailleur, dans les quinze jours des présentes, une attestation détaillée des polices d’assurance souscrites.
Dans l’hypothèse où l’activité exercée par le preneur entraînerait, soit pour le bailleur, soit pour les tiers, des surprimes d’assurance, le preneur serait tenu de prendre en charge le montant de la surprime et de garantir le bailleur contre toutes réclamations des tiers.
Le preneur assurera pendant la durée du bail contre l’incendie, l’explosion, la foudre, les ouragans, les tempêtes, le dégât des eaux, le bris de glaces, le vol, le vandalisme, et compte tenu des impératifs de l’activité exercée dans les lieux loués, le matériel, les aménagements, les équipements, les marchandises et tous les objets mobiliers les garnissant. Il assurera également le recours des voisins et des tiers et les risques locatifs.
Par ailleurs, le preneur s’engage à souscrire un contrat de responsabilité civile en vue de couvrir tous les dommages causés aux tiers du fait de son exploitation. Les préjudices matériels devront être garantis pour le montant maximum généralement admis par les compagnies d’assurances.
Le preneur s’engage à respecter toutes les normes de sécurité propres à l’immeuble dans lequel se trouvent les locaux loués, telles qu’elles résultent tant des textes législatifs et réglementaires en vigueur que de la situation des locaux.
Si, à la suite d’un sinistre, il s’avère une insuffisance d’assurances ou un défaut d’assurance de la part du preneur, celui-ci sera réputé, pour les dommages qu’il aura subis, avoir renoncé à tous recours contre le syndicat des copropriétaires ou les autres occupants de l’immeuble. De plus il sera tenu personnellement de la réparation des dommages causés aux tiers du fait des lieux loués.

Les parties conviennent de renoncer réciproquement à tous recours l’une contre l’autre et contre leurs assureur respectifs. Elles sont informées que cette renonciation devra être signifiée à leurs assureurs par lettre recommandée avec accusé de réception et figurer dans les contrats d’assurance.”

Il résulte de cette clause que le preneur n’est tenu de rembourser au bailleur que les surprimes d’assurance payées par celui-ci dans l’hypothèse où l’activité du preneur génère de telles surprimes.

En l’absence de stipulation contractuelle expresse en ce sens, la société Derensy nettoyage n’est pas tenue de rembourser à la société Sermoraz les primes d’assurance payées par celle-ci pour assurer le local donné à bail.

La défenderesse n’est pas fondée à invoquer les échanges pré-contractuels entre les parties pour solliciter le remboursement de ses primes d’assurance, dès lors que seul le contrat a force obligatoire dans les rapports entre les parties.

En conséquence, il y a lieu de déduire des charges réclamées par le bailleur :
- la somme de 236,96 euros TTC correspondant à la facture d’assurance du 26 janvier 2022 portant sur les primes d’assurance des années 2021 et 2022 (pièce numéro 4 de la défenderesse),
- la somme de 151,03 euros hors taxes, facturée le 6 mars 2023 au titre de la prime d’assurance de l’année 2023 (pièce numéro 9 de la défenderesse),
- soit un total de 387,99 euros, conforme à la demande présentée par la société Derensy nettoyage.

En définitive, il convient de débouter la société Derensy nettoyage de ses demandes en paiement au titre du dépôt de garantie et des provisions pour charges et de la condamner à payer à la société Sermoraz la somme de 2 620,88 euros (3 008,87 - 387,99 = 2 620,88) au titre du solde des loyers et charges impayés.


3 - Sur les frais et dépens :

Il convient de laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens.

Il est équitable de laisser à chaque partie la charge des frais non compris dans les dépens exposés lors de la présente instance.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial conclu le 21 mai 2021 entre la SCI Sermoraz et la SARL Derensy nettoyage au 2 juillet 2023,

Déboute la SARL Derensy nettoyage de sa demande tendant à voir réputer non écrite la clause du contrat de bail commercial relative aux charges récupérables,

Déboute la SARL Derensy nettoyage de toutes ses demandes en paiement,

Dit que la SARL Derensy nettoyage n’est pas redevable de la somme de 387,99 euros facturée par la SCI Sermoraz au titre des primes d’assurances du local loué pour les années 2021, 2022 et 2023,

Condamne la SARL Derensy nettoyage à payer à la SCI Sermoraz la somme de 2 620,88 euros au titre du solde des loyers et charges impayés,

Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens,

Déboute les parties de leur demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Prononcé le trois octobre deux mille vingt-cinq par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par Stéphane Thévenard, vice-président, et par Camille Boivin, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier Le président






copie à :
Me Luc ROBERT
Me Edouard NEHMAN