Tribunal Judiciaire · JugeContentieuxProtection — 7 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
Service civil 
Juge des Contentieux de la Protection 
 
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Du : 07 Octobre 2025

N° de minute :

Affaire : 
N° RG 25/00008 - N° Portalis DB2B-W-B7J-ESHD
S.C.I. JCB
contre
[S] [F]

Prononcée le 07 Octobre 2025, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,


L’affaire a été appelée à l’audience publique du 09 septembre 2025 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, Greffier présent lors des débats et de Madame Morgane AUDUBERT, Directeur des services de greffe judiciaires, présent lors de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que l’ordonnance de référé était mise en délibéré au 07 Octobre 2025 et serait rendue par mise à disposition au Greffe dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, l’ordonnance de référé est rendue par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. JCB, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par M. [C] [L] muni d’un pouvoir spécial



 D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[S] [F], demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée

 
D’AUTRE PART,






RAPPEL DES FAITS

La SCI J.C.B. a donné à bail à Madame [S] [F] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] et parking 1 à TARBES (65 000) par contrat en date du 28 novembre 2023, pour un loyer mensuel de 570 € et 15 € de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI J.C.B. a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 05 février 2025 pour un montant de 3 136 € outre 254,10 € au titre de la régularisation de la consommation d'eau. 

La SCI J.C.B. a ensuite fait assigner Madame [S] [F] le 05 mai 2025 devant le Juge des contentieux de la protection de Tarbes statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au payement.

A l’audience du 09 septembre 2025, la SCI J.C.B. - représentée par Monsieur [C] [L], gérant associé – demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d'ordonner l’expulsion de Madame [S] [F] ; d'ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ; et de condamner cette dernière au payement de la somme actualisée de 6 881,70 € avec les intérêts de droit, d’une indemnité mensuelle d’occupation indexée, outre une somme de 700 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens.
La SCI J.C.B. précise que la locataire se maintient dans les lieux sans régler le loyer depuis de nombreux mois. Il ajoute avoir un crédit immobilier en cours pour le remboursement duquel la perception de ce loyer est indispensable. 
Le Juge des contentieux de la protection ayant soulevé l'absence de preuve du montant de la régularisation de la consommation d'eau, la SCI J.C.B. reconnaît ne pas produire de facture officielle correspondant à cette demande. 

Bien que convoquée par acte de commissaire de justice signifié à étude le 05 mai 2025, Madame [S] [F] n’est ni présente ni représentée à l'audience.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 1er juillet 2025 et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.


A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 07 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

L'ordonnance est réputée contradictoire en application de l'article 473 du Code de procédure civile, du seul fait qu'elle est susceptible d'appel.

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 

I. SUR LA RÉSILIATION :

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Hautes-Pyrénées par la voie électronique le 12 mai 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.



Par ailleurs, la SCI J.C.B. justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 07 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 05 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable. 

Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». 
De jurisprudence constante, les dispositions de l'article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 I alinéa 1 de la loi du 06 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (voir notamment Cass avis 3ème civ. 13 juin 2024). 

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Le bail conclu le 28 novembre 2023 contient une clause résolutoire prévoyant un délai de régularisation de six semaines (article XI) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 05 février 2025, pour la somme en principal de 3 136 € outre 254,10 € au titre de la régularisation de la consommation d'eau. 
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 mars 2025.

En conséquence, l’expulsion de Madame [S] [F] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a pas donc lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.


II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAYEMENT :

La SCI J.C.B. produit un décompte selon lequel Madame [S] [F] reste devoir la somme de 6 881,70 € à la date du 08 septembre 2025, dont 254,10 € et 138,60 € au titre de la consommation d'eau. 




Aux termes de l'article 23 de la loi du 06 juillet 1989, « Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ». 


La SCI J.C.B. sollicite le payement de la somme totale de 392,70 € au titre de la consommation d'eau de la locataire. Elle ne produit cependant aucune facture et aucun relevé de compteur individuel susceptible de justifier de la réalité des consommations et des sommes avancées par le bailleur pour le compte de cette dernière. La SCI J.C.B. sera donc déboutée de la demande formée à ce titre. 

Pour le surplus, Madame [S] [F], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au payement de la somme de 6 489 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 136 € à compter du commandement de payer (05 février 2025), sur la somme de 846 € à compter de l'assignation (05 mai 2025) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.


*


L'indemnité d'occupation a pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien. Son fondement est délictuel et trouve son origine dans la faute commise par celui qui se maintient sans droits dans les lieux. Elle présente donc à la fois un caractère compensatoire et indemnitaire, étant destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à indemniser le préjudice qu'il subit du fait que son logement est indisponible. Dès lors, le principe de la réparation intégrale du préjudice a vocation à s'appliquer. 

Comme pour toute indemnité réparatrice d'un préjudice, il est reconnu aux juges du fond un pouvoir souverain pour en fixer le montant (voir notamment Cass 3ème civ 11 octobre 1977 et 21 janvier 1998). Dès lors, le juge dispose de la faculté d'indexer le montant de l'indemnité d'occupation s'il estime que cette indexation est nécessaire pour assurer la réparation intégrale du préjudice (voir notamment Cass civ avis 04 juillet 2017). 

En l'espèce, il apparaît que le préjudice de la SCI J.C.B. sera intégralement réparé par l'octroi d'une indemnité d'occupation fixée à 585 € et non indexée. 


III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [S] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 05 février 2025, de l’assignation en référé du 05 mai 2025 et de sa notification à la préfecture le 12 mai 2025.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI J.C.B., Madame [S] [F] sera condamnée à lui verser une somme de 200 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 515 du Code de procédure civile.









PAR CES MOTIFS,


Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 novembre 2023 entre la SCI J.C.B. et Madame [S] [F] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 2] et parking 1 à TARBES (65 000) sont réunies à la date du 13 mars 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [S] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [S] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI J.C.B. pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Madame [S] [F] à verser à la SCI J.C.B. à titre provisionnel la somme de 6 489 € (six mille quatre cent quatre-vingt-neuf euros) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés (décompte arrêté au 08 septembre 2025, incluant un dernier appel de 585 € pour le mois de septembre 2025 et un dernier virement de CAF de 86 € enregistré pour le même mois), avec les intérêts au taux légal à compter du 05 février 2025 sur la somme de 3 136 €, sur la somme de 846 € à compter du 05 mai 2025 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ; 

CONDAMNONS Madame [S] [F] à payer à la SCI J.C.B. à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, soit 585 € (cinq cent quatre-vingt-cinq euros) ;

CONDAMNONS Madame [S] [F] à verser à la SCI J.C.B. une somme de 200 € (deux cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [S] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 05 février 2025, de l’assignation en référé du 05 mai 2025 et de sa notification à la Préfecture le 12 mai 2025 ;

DEBOUTONS les parties de toute demande plus ample ou contraire ; 

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera envoyée par les soins du greffe à la Préfecture des Hautes-Pyrénées, aux fins de suivi. 






DISONS que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits. 
 
En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

 Le Greffier Le juge