Tribunal Judiciaire · Chambre des référés — 7 octobre 2025

COUR D’APPEL D’[Localité 6]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT - PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 25/01244 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QRFR
Du 07 Octobre 2025

MINUTE N°25/00249

Affaire : Syndic. de copro. [Adresse 5] 
c/ [M] 





 




 















Grosse(s) délivrée(s) à

Me Stéphane GIANQUINTO

Expédition(s) délivrée(s) à 
Partie défaillante (1)



le







Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Madame Wendy NICART, Greffier et lors du prononcé par Madame Wendy NICART, Greffier, qui a signé la minute avec le président

Vu l'assignation délivrée par exploit en date du 10 Juillet 1025, déposée par commissaire de justice, 


A la requête de :

Syndic. de copro. 74 CESSOLE si [Adresse 4]
Pris en la personne de son syndic, la SAS CROUZET & BREIL
[Adresse 2]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE



DEMANDERESSE


Contre : 


M. [X] [M]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Non comparant ni représenté



DEFENDEUR




Après avoir entendu les parties en leurs explications à l'audience publique du 02 Septembre 2025, au cours de laquelle l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 07 Octobre 2025. 












EXPOSE DU LITIGE


Monsieur [X] [M] est propriétaire du lot n° 50 au sein de la copropriété de l’immeuble situé au [Adresse 4].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] a, par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2025, fait assigner Monsieur [X] [M] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins de le voir condamner à lui payer les sommes suivantes :

9131,63 euros au titre des charges et provisions échues au 17 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure 3292.68 euros au titre des provisions et appels de fonds de réserve travaux à échoir du 1er juillet 2025 au 1er octobre 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;la capitalisation des intérêts2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

À l’audience du 2 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] a maintenu ses demandes.

Monsieur [X] [M], régulièrement assigné par acte déposé en l’étude, n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 octobre 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : “À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :
1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;
2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;
3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; (...)
6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ” ;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 de la loi de 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. 

En l’espèce, il est justifié que Monsieur [X] [M] est propriétaire du lot n° 50 dépendant de l’immeuble [Adresse 5]. 

Il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale des 30 juin 2022, 5 juillet 2023 et 22 mai 2025 que les copropriétaires ont approuvé les comptes pour les exercices 2021,2022, 2023 et 2024 et ont adopté les budgets prévisionnels des exercices 2025 et 2026.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les appels de fonds adressés à Monsieur [X] [M] pour la période considérée ainsi qu’une mise en demeure du 13 mai 2025 envoyée par lettre recommandée avec avis de réception, portant sur la somme de 8872,67 euros (avis de réception non réclamé) lui précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité sa condamnation au paiement des charges échues et à échoir.

Il ressort du décompte versé en date du 17 juin 2025, que Monsieur [X] [M] ne s’est pas acquitté des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai imparti, qu’il est redevable de la somme de 8684,45 euros au 17 juin 2025 déduction faite des frais de recouvrement qui seront examinés au paragraphe suivant et que les autres provisions non encore échues portant la période du 1er juillet 2025 au 1er octobre 2026 sont devenues exigibles.

Dès lors, force est de considérer que Monsieur [X] [M] qui n’a pas comparu et qui n’a fait valoir aucun moyen contraire, est bien redevable de la somme de 8684,45 euros au titre des charges de copropriété dues au 17 juin 2025 et de la somme de 3092,68 euros au titre des provisions à échoir devenues exigibles portant la période du 1er juillet 2025 au 1er octobre 2026.

Il sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 8684,45 euros et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 mai 2025 et de la somme de 3292,68 euros au titre des provisions à échoir pour la période du 1er juillet 2025 au 1er octobre 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 :

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : 
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :
- une mise en demeure préalable,
- la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,
- les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance. 

En l’espèce, le syndic a, par lettre recommandée du 13 mai 2025, mis en demeure Monsieur [X] [M] de régler les charges et provisions échues.

Les frais afférents à cette mise en demeure de 140 euros, sont bien des frais nécessaires au sens du texte susvisé et doivent en conséquence être supportés par ce dernier.

Les frais relatifs aux autres mises en demeure qui ne sont pas produites aux débats seront écartés.

Enfin, si que le contrat de syndic prévoit des honoraires particuliers au titre des frais de remise à l’avocat, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier à l’avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic. Ils peuvent, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce. Dès lors, la demande en paiement de la somme de 140 euros formée à ce titre sera rejetée.
Monsieur [X] [M] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 140 euros au titre des frais de recouvrement et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 mai 2025.

Sur la capitalisation des intérêts

Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts qui sont dus depuis une année entière au moins en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En sa qualité de copropriétaire, Monsieur [X] [M] est tenu au règlement des charges et provisions afférentes aux lots dont il est propriétaire.

Or, en s’abstenant de payer ses charges à leur date d’exigibilité et en totalité, sans justifier de raisons valables pour sa carence, aucun règlement n’étant effectué depuis plusieurs années, Monsieur [X] [M] commet une résistance abusive vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, privé de moyens financiers pour assurer l’entretien de l’immeuble et lui cause un préjudice.

Il convient en conséquence de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par la copropriété.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens : 

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [X] [M], qui succombe, sera condamné au paiement de cette somme et aux dépens.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

CONDAMNE Monsieur [X] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], la somme de 8684,45 euros au titre des charges et provisions échues au 30 juin 2025, outre la somme de 140 euros au titre des frais nécessaires et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 mai 2025.

CONDAMNE Monsieur [X] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], la somme de 3292,68 euros au titre des provisions à échoir pour la période du 1er juillet 2025 au 1er octobre 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

ORDONNE la capitalisation des intérêts qui sont dus depuis une année entière au moins ;

CONDAMNE Monsieur [X] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts ;
CONDAMNE Monsieur [X] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [X] [M] aux entiers dépens ; 

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


LE GREFFIER LE PRESIDENT