Tribunal Judiciaire · 4ème Chambre civile — 6 octobre 2025

COUR D’APPEL D’[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)


JUGEMENT : Syndic. de copro. IMMO DE FRANCE c/ S.C.I. CAT EMPIRE 
N° 25/
Du 06 Octobre 2025 
4ème Chambre civile
 N° RG 23/03204 - N° Portalis DBWR-W-B7H-PDQH 













Grosse délivrée à 
Me Sylvia STALTERI

expédition délivrée à
Me Sarah GUILLET


le
mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du six Octobre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame SANJUAN PUCHOL
Assesseur : Madame VALAT
Assesseur : Monsieur SULTANA
Greffier : Madame KALO.

DÉBATS

A l'audience publique du 05 Juin 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 06 Octobre 2025 par mise à disposition au greffe la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées ; 


PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 06 Octobre 2025, signé par Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame ISETTA, Greffier, auquel la minute de la décision été remise par le magistrat signataire.

NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, au fond. 


DEMANDERESSE : 

Syndicat de copropriétaires de la Résidence [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice
[Adresse 2]
représentée par Maître Sylvia STALTERI, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant


DEFENDERESSE :

S.C.I. CAT EMPIRE
[Adresse 6]
[Localité 1]
représentée par Maître Sarah GUILLET, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant









































Vu l’assignation délivrée à la requête du syndicat de copropriété de la résidence du [Adresse 5] à l’encontre de la SCI Cat Empire, par acte du 29 août 2023.

Vu les dernières conclusions du syndicat de copropriété demandeur, notifiées par voie de RPVA le 14 février 2025 et par lesquelles il est demandé au tribunal de condamner la société Cat Empire à lui payer la somme de 40 592,18 € correspondant aux charges de copropriété impayées assorties du taux d’intérêt légal à compter du 22 juin 2022 ; de la condamner à lui payer la somme de 3000 € à titre de dommages-intérêts en réparation des différents préjudices subis outre 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions de la SCI Cat Empire, notifiées par voie de RPVA le 8 avril 2024 et par lesquelles il est demandé au tribunal de juger que la somme due par elle s’élève à 39 135,34 € ; de juger qu’elle pourra s’acquitter de sa dette au moyen de 24 échéances mensuelles égales, la première échéance courant à compter de la signification du jugement à intervenir ; de débouter le syndicat de sa demande de dommages-intérêts et de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Vu l’ordonnance du 11 décembre 2024 fixant la clôture au 18 mars 2025.

MOTIVATION RETENUE PAR LE TRIBUNAL :

Attendu que la SCI Cat Empire est propriétaire de 2 lots numéros 16 et 66 à savoir un appartement et une cave au sein de la résidence du [Adresse 3] ;

Attendu qu’à ce titre elle est tenue de régler ponctuellement les charges de copropriété correspondant à ces lots ;

Attendu que pour justifier l’absence de paiement d’une partie importante de ses charges, la SCI Cat Empire expose qu’elle exerce une activité de location d’appartements meublés et qu’elle a été impactée par des problèmes de dégâts des eaux à l’intérieur de l’immeuble lui occasionnant un manque à gagner ;

Attendu que pour autant elle n’en tire aucun moyen de contestation de ce chef ;

Attendu que la SCI Cat Empire soutient seulement que le montant de 40 592,18 € qui lui est réclamé enferme des frais réclamés par le syndic pour mise au contentieux outre des frais de mise en demeure exorbitants ; qu’elle sollicite en conséquence qu’il soit retranché des charges dues, la somme de 1456,64 €, sa dette devant être fixée à 39 135,34 € ; qu’elle sollicite des délais de grâce de 24 mois pour apurer ladite somme ;

Attendu que le syndicat de copropriété conteste l’argument de la SCI Cat Empire selon lequel son inexécution du règlement des charges aurait pour cause l’inertie du syndic dans le traitement de désordres affectant les parties communes ; que le syndicat de copropriété s’oppose à tout délai de grâce, eu égard aux sommes importantes qui sont dues, ce qui entraîne un préjudice pour le syndicat de copropriété et des difficultés de gestion ;

Sur ce :

Attendu que la SCI Cat Empire soutient que l’inexécution de ses obligations serait liée à des désordres affectant les parties communes de l’immeuble ;

Mais attendu d’une part qu’elle ne rapporte aucune preuve d’une relation de causalité directe entre les problèmes affectant les parties communes de l’immeuble et l’inexécution de ses obligations ; qu’en outre, elle n’en tire aucune conséquence juridique sur le montant des charges dues ;

Attendu d’autre part et surtout, qu’il n’appartient pas à un copropriétaire de conditionner le paiement de ses charges à des problèmes affectant les parties communes de l’immeuble, au motif que le règlement des charges constitue une créance certaine liquide et exigible pour le syndicat, alors qu’une éventuelle créance du copropriétaire pour des problèmes de désordres affectant les parties communes, ne présente pas les mêmes caractères ;

Attendu que ceci étant, il convient de distinguer dans les sommes réclamées, entre les charges de copropriété proprement dites et des sommes qui sont affectées directement sur le compte du copropriétaire, au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Or, attendu que par dérogation aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 10, l’article 10–1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur, ainsi que les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ;

Attendu que le décret du 26 mars 2015 enfermant en annexe un contrat type de syndic, ne peut contenir des dispositions contraires à la loi ; qu’il convient au demeurant d’observer que s’agissant des frais imputables au seul copropriétaire concerné, l’article 9.1 du contrat type ne vise qu’une mise en demeure et relance, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ; qu’ainsi la multiplication des mises en demeure ou relance n’est pas conforme à la loi, ni au décret du 26 mars 2015 ;

Attendu d’autre part que les honoraires du syndic pour la constitution d’un dossier transmis à un huissier ou le suivi du dossier transmis à un avocat ne peuvent faire l’objet de tarification, en application de l’article 9.1 du contrat type, qu’en cas de diligences exceptionnelles, non établies en l’espèce ;

Attendu qu’en l’espèce il est produit par le syndicat de copropriété (pièce 3) un décompte quasiment illisible commençant au 1er janvier 2022 alors qu’il existait un solde débiteur antérieur, ce qui ne permet pas au tribunal de vérifier l’existence de frais antérieurs ;

Attendu qu’il échet en conséquence de retenir uniquement les frais de mise en demeure du 18 janvier 2022 de même que le premier commandement du 22 février 2022 et de rejeter l’ensemble des autres frais subséquents imputés directement sur le compte du copropriétaire, de même que les frais de contentieux non justifiés ; qu’après ses retranchements, il échet de juger qu’il est dû par la SCI Cat Empire au syndicat de copropriété demandeur la somme de 39 561,32 euros à titre de charges arriérées ; qu’il échet de la condamner à payer ladite somme au syndicat avec intérêts au taux légal à compter du 22 juin 2022, ainsi qu’il est demandé ;

Attendu que l’accumulation d’un tel retard de charges présente un caractère totalement anormal et constitue une violation patente de l’obligation principale de la SCI Cat Empire ; que cette absence de règlement entraîne un préjudice pour le syndicat de copropriété ; qu’il échet de condamner de ce chef la SCI Cat Empire à payer au syndicat de copropriété du [Adresse 4] la somme de 1000 € à titre de dommages-intérêts ;

Attendu que la SCI Cat Empire ne justifie pas d’une situation lui permettant d’obtenir des délais de grâce, alors qu’elle a offert de régler une somme globale de 80 % de la dette en une seule fois, en essayant ainsi de s’exonérer de 20 % de celle-ci, ce qui ne pouvait être accepté par le syndic représentant le syndicat ; qu’il échet de débouter la SCI Cat Empire de sa demande de délai de grâce;


Attendu qu’aucune considération d’équité ou liée à la situation de la SCI Cat Empire ne permet d’exonérer celle-ci de la prise en charge des frais irrépétibles exposés par le syndicat demandeur ; qu’il échet de la condamner de ce chef à lui payer la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Condamne la SCI Cat Empire à payer au syndicat de copropriété du [Adresse 4], la somme de 39 561,32 € (trente neuf mille cinq cent soixante et un euros et trente deux centimes) à titre de charges arriérées avec intérêts au taux légal à compter du 22 juin 2022 ;

Condamne la SCI Cat Empire à payer au syndicat de copropriété du [Adresse 4] la somme de 1000 € (mille euros) à titre de dommages-intérêts ;

Condamne la SCI Cat Empire à payer au syndicat de copropriété du [Adresse 4] la somme de 1500 € (mille cinq cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.
Et le présent jugement a été signé par la présidente et la greffière.

La greffière. La présidente.