Tribunal Judiciaire · Chambre des référés — 7 octobre 2025

COUR D’APPEL D’[Localité 7]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT - PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 25/00076 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QFS4
Du 07 Octobre 2025

MINUTE N°25/00258

Affaire : Syndic. de copro. [Adresse 5] 
c/ [Z] 





 




 















Grosse(s) délivrée(s) à

Me Stéphane GIANQUINTO

Expédition(s) délivrée(s) à 
Partie défaillante (1)



le







Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Madame Wendy NICART, Greffier et lors du prononcé par Madame Wendy NICART, Greffier, qui a signé la minute avec le président

Vu l'assignation délivrée par exploit en date du 02 Janvier 2025, déposée par commissaire de justice, 


A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 5], sis [Adresse 3]
Représenté par son syndic en exercice CROUZET & BREIL
[Adresse 2]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE



DEMANDEUR


Contre : 


Mme [H] [Z] épouse [K]
[Adresse 8]
[Localité 6]
MAROC
Non comparante ni représentée



DEFENDERESSE



Après avoir entendu les parties en leurs explications à l'audience publique du 02 Septembre 2025, au cours de laquelle l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 07 Octobre 2025. 








EXPOSE DU LITIGE

Madame [H] [Z], épouse [K] est propriétaire des lots n° 5 et 35 au sein de la copropriété de l'immeuble situé au [Adresse 4].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] a, par acte de commissaire de justice du 2 janvier 2025, fait assigner Madame [H] [Z], épouse [K] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins de la voir condamner à lui payer les sommes suivantes :
 
- 2071,50 euros au titre des charges et provisions échues au 18 décembre 2024,
- 217,57 euros au titre des sommes non échues au 1er mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure capitalisation des intérêts,
- 3000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,
- 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

À l'audience du 20 mars 2025, Madame [H] [Z], épouse [K] assignée au Maroc selon les dispositions de l'article 684 du code de procédure civile n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Par une ordonnance du 9 mai 2025, la réouverture des débats a été ordonnée afin que le syndicat des copropriétaires verse le retour de l'acte de l'entité étrangère ou justifie qu'en dépit des démarches entreprises aucun justificatif de remise de l'acte n'a pu être obtenu nonobstant les démarches effectuées auprès des autorités compétentes et a sursis à statuer dans l'attente sur les demandes.

À l'audience du 2 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] a produit le retour de l'entité étrangère faisant état du non accomplissement de l'acte au motif que l'adresse mentionnée est incomplète et a maintenu ses demandes.

Madame [H] [Z], épouse [K], n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 7 octobre 2025.

Interrogé en cours de délibéré sur le retour de l'entité étrangère et la recevabilité de ses demandes, le conseil du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] a répondu que l'ensemble des courriers recommandés adressés à Mme [Z] ainsi que la correspondance du commissaire de justice avaient été envoyés à la même adresse et étaient revenus avec la mention " non réclamé ", que l'adresse correspond bien à celle figurant sur le relevé de propriété et que l'absence de signification résulte d'un manque de diligence de l'autorité marocaine qu'il ne peut contraindre à effectuer d'autres recherches, la mention relative à l'adresse incomplète étant erronée.

MOTIFS

Sur la notification de l'assignation :

L'article 472 du Code de procédure civile énonce que si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l' estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l'article 688 du code de procédure civile, la juridiction est saisie de la demande formée par assignation par la remise qui lui est faite de l'acte complété par les indications prévues à l'article 684-1 ou selon le cas, à l'article 687-1, le cas échéant accompagné des justificatifs des diligences accomplies en vue de sa notification au destinataire.

S'il n'est pas établi que le destinataire d'un acte en a eu connaissance en temps utile, le juge saisi de l'affaire ne peut statuer au fond que si les conditions ci-après sont réunies :
1° L'acte a été transmis selon les modes prévus par les règlements européen ou les traités internationaux applicables ou, à défaut de ceux-ci, selon les prescriptions des articles 684 à 687 
2° Un délai d'au moins six mois s'est écoulé depuis l'envoi de l'acte ;
3° Aucun justificatif de remise de l'acte n'a pu être obtenu nonobstant les démarches effectuées auprès des autorités compétentes de l'Etat où l'acte doit être remis.
Le juge peut prescrire d'office toutes diligences complémentaires, notamment donner commission rogatoire à toute autorité compétente aux fins de s'assurer que le destinataire a eu connaissance de l'acte et de l'informer des conséquences d'une abstention de sa part.

Toutefois, le juge peut ordonner immédiatement les mesures provisoires ou conservatoires nécessaires à la sauvegarde des droits du demandeur.

En l'espèce, il est produit l'acte de transmission de l'assignation à l'entité étrangère et le retour de l'entité faisant état du non accomplissement de l'acte au motif que l'adresse mentionnée dans l'acte " [Adresse 9] " est incomplète.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] interrogé par le tribunal, justifie que l'adresse mentionnée dans son assignation correspond à celle figurant sur le relevé de propriété versé aux débats " [Adresse 9] " et que l'ensemble des courriers et mises en demeure ont été adressés par le syndic et le commissaire de justice à Mme [Z] à cette même adresse, les avis de réception étant revenus non réclamés.

Dès lors, au vu de ces éléments et des dispositions susvisées, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] n'ayant connaissance que de cette adresse, figurant bien sur le relevé de propriété versé aux débats et faisant état d'un manque de diligence des autorités marocaines dans la signification de l'acte, un délai de plus de six mois s'étant de surcroit écoulé depuis l'envoi de l'acte, il y a lieu de statuer.

Sur la demande en paiement au titre des charges :

L'article 481-1 du code de procédure civile dispose : "À moins qu'il en soit disposé autrement, lorsqu'il est prévu par la loi ou le règlement qu'il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :
1o La demande est portée par voie d'assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;
2o Le juge est saisi par la remise d'une copie de l'assignation au greffe avant la date fixée pour l'audience, sous peine de caducité de l'assignation constatée d'office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d'une partie ;
3o Le jour de l'audience, le juge s'assure qu'il s'est écoulé un temps suffisant depuis l'assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; (...)
6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 " ;

Selon l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

Il est de principe que l'approbation des comptes par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 de la loi de 1965, la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. 

En l'espèce, il est justifié que Madame [H] [Z], épouse [K] est propriétaire des lots n° 5 et 35 dépendants de l'immeuble [Adresse 5]. 

Il ressort du procès-verbal d'assemblée générale du 4 janvier 2024 que les copropriétaires ont approuvé les comptes pour l'exercice du 1er juin 2022 au 31 mai 2023 et ont adopté les budgets prévisionnels des exercices portant sur les périodes du 1er juin 2023 au 31 mai 2024 et du 1er juin 2024 au 31 mai 2025.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les appels de fonds adressés à Madame [H] [Z], épouse [K] pour la période considérée ainsi qu'une mise en demeure du 5août 2024 envoyée par lettre recommandée avec avis de réception du 8 août 2024, portant sur la somme de 1069,36 euros (avis de réception non réclamé) lui précisant qu'à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité sa condamnation au paiement des charges échues et à échoir selon les dispositions de l'article 19-1 de la loi de 1965. 

Il ressort du décompte versé en date du 18 décembre 2024, que Madame [H] [Z], épouse [K] ne s'est pas acquittée des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai imparti, qu'elle est redevable de la somme de 1266,50 euros déduction faite des frais de recouvrement qui seront examinés au paragraphe suivant et que les autres provisions portant la période du 1er mars 2025 au 31 mai 2025 d'un montant de 217.57 euros sont devenues exigibles.

Dès lors, force est de considérer que Madame [H] [Z], épouse [K] qui n'a pas comparu et qui n'a fait valoir aucun moyen contraire, est bien redevable de la somme de 1266,50 euros au titre des charges de copropriété dues au 28 février 2025 et de la somme de 217,57 euros au titre des provisions à échoir.

Elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 1266,50 euros et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 août 2024 sur la somme de 1069,36 euros et sur le surplus à compter de l'assignation et de la somme de 217,57 euros au titre des provisions à échoir devenues exigibles pour la période du 1er mars 2025 au 31 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Sur la demande au titre des frais au sens de l'article 10-1 de la loi de 1965 :

L'article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : 
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;

S'agissant des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi, pour que l'imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :
- une mise en demeure préalable,
- la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,
- les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l'appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s'avèrent nécessaires au recouvrement de la créance. 

En l'espèce, le syndic a, par lettre recommandée du 5 août 2024, mis en demeure Madame [H] [Z] épouse [K] de régler les charges et provisions échues.

Les frais afférents à cette mise en demeure de 120 euros sont bien des frais nécessaires au sens du texte susvisé et doivent en conséquence être supportés par ce dernier.

Enfin, si le contrat de syndic prévoit des honoraires particuliers au titre des frais de relance ou de remise à l'avocat, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier à l'avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d'administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic. Ils peuvent, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic, ce dont il n'est pas justifié en l'espèce. Dès lors, la demande en paiement de la somme de 737 euros formée à ce titre sera rejetée (rédaction lettre comminatoire du 17 octobre 2023 : 120 euros, frais de rappel du 25 avril 2024 : 59 euros, frais de rappel du 28 juin 2024 : 59 euros, vacation dossier avocat du 9 octobre 2024 : 379 euros)

Madame [H] [Z] épouse [K] sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] la somme de 120 euros au titre des frais de recouvrement et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.

Sur la capitalisation des intérêts :

Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts qui sont dus depuis une année entière au moins en application de l'article 1343-2 du code civil.
Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il n'est pas justifié que le défaut de paiement de ses charges par la défenderesse soit abusif ou traduise une intention de nuire. De même, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d'avoir subi un préjudice.

Dès lors, il sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens : 

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Madame [H] [Z], épouse [K], qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

CONDAMNE Madame [H] [Z], épouse [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5], la somme de 1266,50 euros au titre des charges et provisions échues au 28 février 2025, outre la somme de 120 euros au titre des frais nécessaires et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 août 2024 sur la somme de 1069,36 euros et sur le surplus à compter de l'assignation ;

CONDAMNE Madame [H] [Z], épouse [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5], la somme de 217,57 euros au titre des provisions devenues exigibles pour la période du 1er mars 2025 au 31 mai 2025 ; 

ORDONNE la capitalisation des intérêts qui sont dus depuis une année entière au moins ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [H] [Z], épouse [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [H] [Z], épouse [K] aux entiers dépens ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


LE GREFFIER LE PRESIDENT