Tribunal Judiciaire · 3ème Chambre civile — 7 octobre 2025

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
GREFFE
(Décision Civile)


JUGEMENT : [A] [O], [G] [D] épouse [K], [J] [D], [F] [D] épouse [L] c/ [R] [E], [U] [W] [D] 

MINUTE N° 25/
Du 07 Octobre 2025
 
3ème Chambre civile
N° RG 21/00984 - N° Portalis DBWR-W-B7F-NLIF 






























Grosse délivrée à

Me Olivier FLEJOU
, la SCP SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE
, Me Bernard SIVAN


expédition délivrée à



le 

mentions diverses



















Par jugement de la 3ème Chambre civile en date du sept Octobre deux mil vingt cinq


COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’audience s’étant tenue à juge rapporteur sans opposition des avocats conformément aux articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 20 Mai 2025 en audience publique , devant :

Président : Madame SEUVE, juge rapporteur
Greffier : Madame KACIOUI, présente uniquement aux débats
 
Le Rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Corinne GILIS
Assesseur : Dominique SEUVE
Assesseur : Cécile SANJUAN PUCHOL,


DEBATS

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 15 septembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.


PRONONCÉ :

Par mise à disposition au Greffe le 07 Octobre 2025 après prorogation du délibéré signé par Madame GILIS, Président et Madame LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier.


NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond. 


DEMANDEURS: 

Madame [A] [O]
[Adresse 13]
[Localité 7] FLORIDE (U.S.
représentée par Me Olivier FLEJOU, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [G] [D] épouse [K]
[Adresse 3]
[Localité 8] (FLORIDA - USA)
représentée par Me Olivier FLEJOU, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [J] [D]
[Adresse 11]
[Localité 21] (JAPON)
représenté par Me Olivier FLEJOU, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [F] [D] épouse [L]
[Adresse 2]
[Localité 19]
représentée par Me Olivier FLEJOU, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant


DEFENDEURS:

Maître [R] [E] anciennement membre de la SCP [20] devenue la SCP [23]
[Adresse 10]
[Localité 1]
représenté par Maître Hélène BERLINER de la SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Monsieur [U] [W] [D]
[Adresse 14]
[Localité 9] FLORIDE (U.S
représenté par Me Bernard SIVAN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant



















 PROCÉDURE

Vu les actes d’huissier du 2 mars 2021 ( procédure n° 21/ 984) par lesquels [A] [O] divorcée [D], et ses 3 enfants [G], [J] et [F] [D], ont fait assigner leur ex-mari et père, [U] [D] aux fins de voir :
- annuler la clause d’inaliénabilité mentionnée dans l’acte de donation du 13 avril 2011 effectuée par [U] [D] et [A] [O] épouse [D] au bénéfice de leurs 3 enfants, portant sur l’usufruit de deux appartements, 2 caves et 6 parkings situés dans l’immeuble “[Adresse 22]”, [Adresse 6] à [Localité 1], 
- ordonner la publication du jugement à intervenir au Service de la publicité foncière compétent,
- et condamner [U] [D] à leur verser une indemnité de 3 000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu l’acte d’huissier du 9 septembre 2022 ( procédure n°22/3559) par lequel [U] [D] a appelé en cause M° [R] [E], notaire rédacteur de l’acte de donation du 13 avril 2011, aux fins de voir :
- à titre liminaire, joindre son appel en cause à la procédure n° 21/ 984,
- à titre principal : déclarer par faitement valable la clause d’inaliénabilité et d’hypothéquer contenue dans l’acte de donation du 13 avril 2011, comme respectant les conditions de validité de l’article 900-1 du code civil,
- à titre subsidiaire :
- dire que la SCP notariale [20] avait commis une faute dans la rédaction de la clause litigieuse,
- condamner ladite SCP de notaires :
- d’une part, àl’indemniser de la valeur de l’usufruit des biens objets de la donation, à dire d’expert,
- et d’autre part, à le relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre.

Vu l’ordonnance du 2 janvier 2023 par laquelle le juge de la mise en état a prononcé la jonction des procédures 21/984 et 22/3559 sous le premier de ces deux numéros.

Vu l’ordonnance du 10 juillet 2023 par laquelle le juge de la mise en état a débouté [U] [D] de sa demande de production par ses enfants [F], [G] et [J] [D] de leurs déclarations de revenus et avis d’imposition des années 2020, 2021 et 2022, comme non nécessaires à la solution du litige.

Vu l’ordonnance du 27 juin 2024, par laquelle le juge de la mise en état a :
- rejet l’exception d’irrecevabilité tirée du défaut de qualité à agir de M°[R] [E] soulevée par les demandeurs,
- rejeté la demande de disjonction des procédures 21/984 et 22/3559,
- constaté la prescription de l’instance n° 21/ 984 introduite par acte d’huissier du 2 mars 2021 par [A] [O] divorcée [D], [G] [D], [J] [D] et [F] [D],
- et condamné ces derniers aux dépens et à verser à [U] [D] et à M° [E] chacun la somme de 2 000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu l’ordonnance du 11 juillet 2024 en rectification d’omission matérielle par laquelle le juge de la mise en état a dit que l’ordonnance du 27 juin 2024 devait être complétée par le rajout dans son dispositif de la mention “ Renvoyons l’affaire à l’audience dématérialisée de mise en état di 23 septembre 2024 pour conclusions au fond des parties.”

Vu les diverses conclusions échangées entre les parties dont seules les dernières en date seront ci-après reprises.

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Vu les conclusions n°2 notifiées par le RPVA par lesquelles [A] [O] divorcée [D], et ses 3 enfants [G], [J] et [F] [D] ( ci-après désignés comme les consorts [O]/[D]) :
- ont soutenu, dans les motifs de leurs conclusions :
- que la clause d’inaliénabilibité, mentionnée dans l’acte de donation d’usufruit du 13 avril 2011 était nulle , en raison, d’une part, de l’absence de mention de durée et donc de caractère temporaire, et d’autre part, d’absence de motif d’intérêt sérieux et légitime, 
- qu’ à supposer qu’il ait existé un jour, l’intérêt de la clause d’inaliénabilité avait disparu en l’état de la mésentente profonde entre les 3 enfants [D] et leur père, décrit comme menaçant et violent , qui est rentré par effraction dans l’appartement, et a cessé de régler les charges des biens immobiliers donnés qu’il s’était engagé à régler à leur place,
- ont sollicité, en conséquence :
- l’autorisation de disposer des biens donnés, dont les charges sont lourdes, 
 - la publication de la décision à intervenir au service compétent de la publicité foncière,
- et la condamnation de [U] [D] à leur verser une indemnité de 9 800 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions récapitulatives notifiées par le RPVA le 26 novembre 2024 par lesquelles [U] [D] :
➔ s’est opposé aux demandes de son ex-femme et de leurs 3 enfants, en faisant valoir 
- que la clause d’inaliénabilité était parfaitement valable dans la mesure :
- d’une part, où elle répond à la condition de temporalité, puisqu’indiquant qu’elle était subordonnée à la durée pendant laquelle les charges et conditions stipulées dans l’acte s’appliquent, ce qui indique clairement une temporalité liée à la situation des biens et aux obligations inhérentes à leur conservation,
- d’autre part, où l’intérêt légitime et sérieux existait à la signature de l’acte, à savoir : - protéger le lien familial avec la France suite à l’installation du couple [D]/[O] aux Etats Unis, 
- protéger le patrimoine familial contre une décision précipitée de vente, compte-tenu du manque d’expérience et de maturité financière des enfants donataires, 
- et assurer la conservation de biens stratégiques dans la résidence “[Adresse 22]” à forte valeur ajoutée tant sur le plan locatif qu’en cas de revente future, et empêcher les enfantsde dilapider ce patrimoine de grande valeur,
- et enfin, où cet intérêt sérieux et légitime n’avait pas disparu, dans la mesure où ses enfants sont “ incapables de protéger et faire fructifier ces biens prestigieux, qu’ils ont laissés à l’abandon et qui sont devenus des dépotoirs, au lieu de les faire fructifier en les louant”, 
- qu’il était donc “ hors de question de lever cette clause et de permettre ainsi à des enfants ingrats de la gratification reçue de vendre à la sauvette, l’économie de toute une vie.”
( sic),
➔ a sollicité reconventionnellement :
- en application de l’article 953 du code civil, la révocation de la donation d’usufruit du 13 avril 2011, pour inexécution par les bénéficiaires de la donation des conditions sous lesquelles elle a été faite, faute pour eux de régler les charges et taxes afférentes aux biens,
- et la condamnation des 4 demandeurs à lui verser une indemnité de 5 000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions récapitulatives notifiées par le RPVA le 3 décembre 2024 par lesquelles M°[E], notaire:
- s’en est rapporté sur la demande de main-levée de la clause d’inaliénabilité et sur la demande d’autorisation de vente des biens objets de la donation litigieuse, ainsi que sur la demande reconventionnelle de révocation de la donation du 13 avril 2011, 
- fait valoir que l’appel en intervention forcée n’avait été dirigé que contre lui-même et non contre la SCP notariale [20], dont il était membre à l’époque de l’acte de donation, et que, par suite, aucune condamnation ne pouvait être prononcée à l’ encontre de cette SCP qui n’est pas partie à la procédure,
- s’est opposé à l’action en garantie formée à son encontre, en l’absence pour [U] [D] d’un quelconque préjudice certain et indemnisable en relation causale avec le manquement qui lui est reproché, puisqu’il a donné son usufruit il y a plus de 10 ans et que l’éventuelle nulllité de la clause d’inaliénabilité ou l’éventuelle autorisation de vendre ne changerait rien à sa situation,
- et a sollicité reconventionnellement la condamnation de [U] [D] ou de tout succombant à lu iverser une indemnité de 4000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu l’ordonnance du 23 septembre 2024 par laquelle le juge de la mise en état a prononcé la clôture de façon différée au 3 décembre 2024.

SUR QUOI :

1°) Rappel des faits et de la procédure 

[U] [D] et [A] [O]se sont mariés à [Localité 1], le [Date mariage 12] 1972 sous
le régime de la séparation de biens.

Trois enfants sont issus de leur union : 
- [F], née le [Date naissance 15] 1973 à [Localité 1], 
- [G], née le [Date naissance 5] 1975, à [Localité 1],
- et [J], né le [Date naissance 4] 1980 à [Localité 1].

Les époux [D]/[O] ont, pendant leur mariage, acquis ensemble et indivisément entre 1977 et 1988, 2 appartements , 4 parkings et 2 caves , dans l’ensemble immobilier de standing “[Adresse 22]” , situé [Adresse 6] à [Localité 1], à savoir :
- le 31 janvier 1977 : acquisition des lots 252 et 253 ( parkings) , 901 ( cave) et 941 (appartement),
 - le 30 mars 1981: acquisition du lot 1384 ( parking)
- le le 23 octobre 1985 : acquisition des lots 37 ( parking) , 940 ( appartement) et 907(cave).

[U] [D] a aquis, seul 2 autres parkings :les lots 443 et 444 ( parkings), le 28 septembre 1988.

Par acte notarié en date du 27 juillet 1998, les époux [D]/[O] ont fait donation en avancement d’hoirie à leurs 3 enfants, [F], [G] et [J] [D], à raison d’un tiers indivis chacun, de la nue-propriété des biens sus-visés, en s’en réservant l’usufruit.

Les époux [D]/[O] sont ensuite partis vivre à l’étranger, aux Etats Unis.

Par acte notarié du 13 avril 2011, dressé par M°[E], les époux [D]/[O] ont fait donation à leur trois enfants de l’usufruit de l’ensemble des biens immobiliers sus-mentionnés.

Les trois enfants donataires ont accepté cette donation, réunissant ainsi sur leur tête l’usufruit et la nue-propriété des biens immobiliers, soit la pleine propriété à parts égales (1/3 indivis) desdits biens.

Les deux actes de donation successifs de 1998 et 2011 prévoyaient un droit de retour et une clause d’inaliénabilité.

Compte-tenu de l’importance du coût des charges de copropriété et des taxes foncières et d’habitation, les enfants donataires ont envisagé de vendre les biens donnés, qu’aucun d’eux n’occupait, [G] et [J] vivant respectivement aux USA et au Japon, et [F] habitant dans la maison dont elle est propriétaire à [Localité 19].

La clause d’inaliénabilité prévue dans l’acte de donation de l’usufruit du 13 avril 2011 ne leur permettant pas de procéder à la vente, ils ont demandé à leurs parents de renoncer à cette clause et de les autoriser à vendre.

Si leur mère, [A] [O] divorcée [D], partie à la procédure aux côtés de ses enfants, a consenti à renoncer à la clause d’inaliénabilité, tel n’a pas été le cas de [U] [D] qui, lui, s’y est opposé.

Les époux [U] [D] et [A] [O] ,se sont séparés en 2017 et leur divorce a été prononcé par jugement de la Cour de circuit judiciaire de Miami ( Floride) , en date du 14 avril 2021 ( pièce n° 19).


Il résulte des échanges de mails produits que le contexte familial est devenu très conflictuel, avec des tensions nombreuses et persistantes , les termes de ces mails devenant irrespectueux , voire carrément injurieux , entre le père et les enfants ( notamment mail du 9 avril 2020 - pièce n° 16 - adressé par [U] [D] à sa fille [G], la traitant de “conasse” et de “salope” et qualifiant ses 3 enfants d’ “ingrats” , d’“enculés “ et de “ salauds de pauvres”).

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[F], [G] et [J] [D], et leur mère, [A] [O] divorcée [D] ( ci-après dénommés les consorts [O]/[D] ) :
- sollicitent l’autorisation de vendre les biens objets de la donation de l’usufruit du 13 avril 2011,en faisant valoir que la clause d’inaliénabilité contenue à l’acte n’est pas limitée dans le temps, et n’est donc pas temporaire mais perpétuelle, et qu’elle n’a plus d’intérêt sérieux et légitime, dès lors que la clause de réserve d’usufruit n’existe plus, et que les frais et charges afférents aux biens excèdent leurs possibilités financières,
- et s’opposent à la demande reconventionnelle de [U] [D] tendant à la révocation de la donation pour inexécution des charges prévues dans l’acte de donation.

[U] [D] :
➔ s’oppose à cette demande, en soutenant :
- que la clause d’inaliénabilité était limitée dans le temps puisqu’elle était subordonnée à la durée des charges et conditions stipulées dans l’acte de donation, et répond donc aux exigences de l’article 900-1 du code civil qui n’exige pas une détermination précise de durée mais impose simplement qu’elle soit déterminable dans le temps, et donc temporaire, 
- que l’intérêt sérieux et légitime de la clause d’inaliénabilité au moment de l’acte de donation en 2011 résidait dans le souhait :
- de prolonger le lien familial avec la France ( les parents donateurs partis s’installer aux USA souhaitant conserver un pied-à-terre en France),
- de protéger le patrimoine familial contre une décision précipitée de vente, compte-tenu du manque de maturité financière et immobilière des enfants,
- d’assurer la conservation d’un bien stratégique, représentant un placement à forte valeur ajoutée
- que cet intérêt sérieux et légitime subsistait toujours, dans la mesure où les enfants
laissaient les biens à l’abandon, dans un état pitoyable, l’appartement étant devenu un véritable dépotoir, et ne les avaient jamais donné en location, ce qui démontrait lelur inaptitude à gérer ces biens de valeur et qu’une vente par leurs soins serait désastreuse,
- et qu’il était “ hors de question de lever cette clause et de permettre ainsi à des enfants, ingrats de la gratification reçue, de vendre à la sauvette l’économie de toute une vie” ( sic),
➔ et sollicite reconventionnellement :

- la révocation de la donation du 13 avril 2011 portant sur l’usufruit, faute pour les donataires d’avoir acquitté les charges et impôts grevant les biens donnés, et donc faute d’avoir exécuté les obligations qui leur incombaient en tant que bénéficiaires de la donation,
- et la condamnation solidaire des demandeurs à lui verser une indemnité de 5 000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 


2) Sur la demande de révocation de la donation d’usufruit du 13 avril 2011

Bien que la demande de révocation de la donation du 13 avril 2011 ait été formulée reconventionnellement par [U] [D], il convient de l’examiner en premier lieu, puisque si la donation devait être révoquée, la demande d’autorisation de main-levée de la clause d’inaliénabilité et d’autorisation de vente des biens donnés deviendrait sans objet.

En application de l’article 953 du code civil :
“La donation entre vifs ne pourra être révoquée que pour cause d’inexécution des conditions sous lesquelles elle aura été faite, pour cause d’ingratitude, et pour cause de survenance d’enfants.”

[U] [D] sollicite la révocation de la donation d’usufruit du 13 avril 2011 au motif que ses enfants, bénéficiaires de la donation, n’auraient pas respecté les obligations mises à leur charge, à savoir la condition, intégrée à la clause intitulée “ Impôts, contributions et charges” ainsi libellée :
“Le donataire acquittera à compter de ce jour tous les impôts, contributions, taxes et charges de toute nature auxquels l’immeuble peut et pourra être assujetti”.

Les enfants [D], bien qu’invoquant et démontrant la lourdeur financière des charges de copropriété et des taxes afférentes aux biens immobiliers des [Adresse 22], reçus en donation, justifient , par le relevé de comptes du syndic, le Cabinet [18], couvrant l’exercice du 1er janvier 2023 au 15 février 2024 ( pièce 28) , être complétement à jour du règlement des charges au 29 mars 2024, le solde de leur compte étant alors à zéro à cette date.

Par ailleurs, [U] [D] n’a pas versé aux débats de documents établissant que les taxes et impôts afférents aux biens donnés soient restés impayés.

En conséquence, la demande de [U] [D] tendant à la révocation de la donation pour inexécution des charges par les donataires sera rejetée comme infondée.

3°) Sur la demande d’autorisation de vente

✺ Remarque liminaire

Dans leur assignation, les consorts [O]/[D] sollicitaient initialement la nullité de la clause d’inaliénabilité prévue dans l’acte de donation d’usufruit.

Par ordonnance du 27 juin 2024, le juge de la mise en état a constaté, au visa de l’article 2224 du code civil, la prescription de cette action en nullité comme intentée le 2 mars 2021, soit plus de 5 ans après l’acte de donation du 13 avril 2011 contenant la clause litigieuse dont les donataires ne pouvaient dès lors ignorer l’existence.

Cette ordonnance statuant sur une fin de non-recevoir étant, en vertu de l’article 794 du code de procédure civile, revêtue de l’autorité de la chose jugée , les consorts [O]/[D] ne sollicitent plus la nullité de cette clause mais uniquement l’autorisation de vendre les biens objets de la donation.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’examiner les longs développements soulevés de part et d’autre par les parties sur le défaut de caractère temporaire de la clause d’inaliénabilité et sur l’absence d’intérêt légitime et sérieux, invoqués comme motifs d’annulation de la clause d’inaliénabilité , mais uniquement de statuer sur la demande d’autorisation de vente les biens objets de la donation d’usufruit du 13 avril 2011, et donc de main-levée de la clause d’inaliénabilité.

✺ sur la demande d’autorisation de vente

En application de l’article 900-1 du code civil ,en cas de clause d’inaliénabilité affectant un bien donné ou légué: “ le donataire ou le légataire peut être judiciairement autorisé à disposer du bien si l’intérêt qui avait justifié la clause a disparu ou s’il advient qu’un intérêt plus important l’exige.”

 La disparition de l’intérêt sérieux et légitime ayant justifié la clause n’affecte pas la validité de celle-ci mais permet seulement au juge d’autoriser le donataire à disposer du bien (en ce sens C.Cass civ 1ère- 8 décembre 1998 - JCP1999).

Il est acquis en jurisprudence :
- que la disparition de l’intérêt sérieux et légitime ayant justifié la clause n’affecte pas la validité de celle-ci mais permet seulement au juge d’autoriser le donataire à disposer du bien (en ce sens C.Cass civ 1ère- 8 décembre 1998 - JCP1999)
- et que la clause d’inaliénabilité dérogeant au principe de la libre disposition des biens, c’est à celui qui se prévaut d’une telle clause qu’il appartient de justifier de l’intérêt sérieux et légitime qu’il allègue .

En l’espèce, l’acte de donation en date du 13 avril 2011, dressé par M°[E], notaire, par lequel les époux [O]/[D] ont fait donation à leurs 3 enfants de l’usufruit de divers biens immobiliers situés dans la résidence “ [Adresse 22]” [Adresse 17] à [Localité 1], contient la clause suivante :
“En raison des charges et conditions ci-dessus stipulées et pendant tout le temps où elles s’appliqueront, le donateur interdit formellement au donataire qui s’y soumet d’aliéner et d’hypothéquer les immeubles donnés, à peine de nullité des aliénations et hypothèques et de révocation de la donation.”

Cet acte qui faisait suite à une précédente donation de 1998, ayant fait donation aux 3 enfants [D] de la nue-propriété de ces biens, contenait également une clause de retour ainsi libellée :
“Le donateur réserve expressément le droit de retour prévu par l’article 951 du code civil sur l’immeuble par lui donné pour le cas où le donataire viendrait à décéder avant lui sans enfants ni descendants, et pour le cas encore où les enfants ou descendants dudit donataire viendraient eux-mêmes à décéder sans postérité avant le donateur.”

Suite à la seconde donation du 13 avril 2011 portant sur l’usufruit, les trois enfants sont donc devenus titulaires de la pleine propriété des biens, dont la nue-propriété leur avait été donnée précédemment en 1998.

Selon [U] [D], qui se prévaut de la clause d’inaliénabilité , et auquel incombe donc la charge de la preuve de l’intérêt ayant justifié l’insertion de cette clause, ledit intérêt était:
-de prolonger le lien familial avec la France, après l’installation du couple [D]/[O] aux USA, 
- de conserver un bien stratégique à forte valeur ajoutée,
- et de protéger le patrimoine familial contre une décision précipitée de vente des enfants qui manquaient de maturité financière et d’expérience immobilière, comme le prouvent leur incapacité de gérer ces biens qu’ils n’ont jamais mis en location, et laissés à l’abandon.

Il convient de constater :
- que, déjà en 2011, à la date de la donation d’usufruit, les filles et le fils du couple [D] n’étaient pas des enfants mineurs mais des adultes puisqu’âgés respectivement de 38 ans pour l’aînée, [F] née en 1973, de 36 ans pour [G], la cadette, née en 1975, et de 31 ans pour [J] , le benjamin, né en 1980 , 
- qu’à l’heure actuelle, en 2025, ils ont 14 ans de plus, et sont donc âgés respectivement de 52 ans, 50 ans et 45 ans,
- que, dès lors, leur immaturité financière invoquée par [U] [D], comme motif de l’ intérêt de la clause d’inaliénabilité et de son maintien, n’apparait pas fondée , et, en tout état de cause, pas de nature à faire obstacle à la main-levée de celle-ci, et ce d’autant plus qu’ils ont respectivement des professions ou des situations familiales impliquant des responsabilités et une maturité certaine, [G] étant avocate en Floride, [J], concepteur de jeux vidéos au Japon, et [F], mère de famille,

Dès lors, l’intérêt allégué par [U] [D] de la clause d’inaliénabilité d’éviter de voir ses enfants “dilapider ce patrimoine considérable “, à supposer même qu’il ait pu exister en 2011, malgré l’âge déjà mature de ses enfants, est devenu inexistant à l’heure actuelle, 14 ans plus tard.

Par ailleurs, le choix des donataires, critiqué par [U] [D], de ne pas louer les biens reçus en donation peut relever du souhait d’avoir un pied à terre en France, pour eux et éventuellement pour permettre à leurs parents d’y séjourner , [U] [D] reconnaissant lui-même qu’il venait ponctuellement occuper le studio des Belles T rres , et indiquant même dans un mail adressé au notaire, le 27 janvier 2010, soit antérieurement à la donation ( pièce 22 des demandeurs page 3) qu’il ne voulait pas que ses enfants vendent l’appartement ce qui l’obligerait, lui et son épouse, à aller à l’hôtel lors de leurs venues à [Localité 1].

Si [U] [D] souhaitait, comme il l’affirme, conserver dans le giron familial ces biens stratégiques , susceptibles de générer d’importants revenus locatifs, il lui appartenait de ne pas faire donation de l’usufruit, ou de mettre dans les conditions et charges de la donation de l’usufruit l’obligation pour les bénéficiaires de louer lesdits biens, ce qu’il n’a pas fait.

En réalité, les échanges de mails entre lui et le notaire (pièce 22- page 5) auquel il demandait conseil , avant l’établissement de l’acte de donation de 2011, démontrent que l’intérêt premier de cette donation d’usufruit était , pour [U] [D], de soustraire les biens des [Adresse 22] aux poursuites éventuelles de ses créanciers, puisque celui-ci indiquait à M° [E] qu’il avait perdu un procés en France pour concurrence déloyale , que la Cour d’appel venait de confirmer le jugement de première instance le condamnant à payer environ 70 000 € à ses adversaires, et il écrivait au notaire :
“J’ai malheureusement conservé mon bien immobilier aux [Adresse 22] à [Localité 1] - je n’ai que la moitié de l’usufruit - et je ne voudrais pas prendre de risque pour le cas où mes adversaires voudraient exécuter l’arrêt de la Cour.” ( mail du 22 janvier 2010).

En l’état de ces divers élements, force est de considérer que contrairement à ce que prétend [U] [D], l’intérêt de la clause d’inaliénabilité mise en place, non seulement n’était pas légitime (faire échapper les biens au gage de ses créanciers) ni sérieux ( protéger le patrimoine d’une pseudo-immaturité des donataires ), mais encore a disparu.

En conséquence, en application de l’article 900-1 du code civil, il y a lieu de faire droit à la demande des consorts [O]/[D], de donner main-levée de la clause d’inaliénabilité, et d’autoriser [F], [G] et [J] [D] à vendre les biens des [Adresse 22], reçus en donation de leurs parents, et dont les charges et taxes sont très importantes pour des biens qui ne constituent pas le domicile de l’un ou de plusieurs d’entre eux, domiciliés pour deux d’entre eux à l’étranger et la troisième dans sa villa personnelle.

4°) Sur les demandes à l’encontre du notaire

Aux termes de l’article 768 dernier alinéa du code de procédure civile :
“ Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.”

En l’espèce, [U] [D] a, par acte d’huissier du 9 septembre 2022, appelé en cause M° [E], notaire rédacteur de l’acte de donation du 13 avril 2011, aux fins de le voir condamné à l’indemniser, à dire d’expert, de la valeur de l’usufruit des biens objets de la donation et à le relever et garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par le RPVA le 26 novembre 2024, il n’a plus formulé aucune demande à l’encontre du notaire.

En application de l’article 768 dernier alinéa sus-visé, il est donc censé avoir abandonné ses demandes, et donc son appel en garantie, à l’encontre du notaire.

Il échet de le constater, et de mettre M°[E] hors de cause.

5) Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Compte-tenu de l’issue du litige, les dépens seront laissés à la charge de [U] [D], partie perdante.

L’équité commande, par ailleurs , de faire droit, respectivement, à hauteur de 4 000 €, et 2 000 € aux demandes respectivement formulées par les consorts [O]/[D] et M°[E], au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS :
Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, au fond, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, 

Vu l’ autorité de la chose jugée attachée à l’ ordonnance du juge de la mise en état en date du 27 juin 2024, ayant constaté la prescription de l’action en nullité de la clause d’inaliénabilité contenue dans l’acte de donation d’usufruit dressé par M°[E] le 13 avril 2011, 

Dit n’y avoir lieu à statuer sur ladite nullité, 

Vu l’article 953 du code civil,

Déboute [U] [D] de sa demande de révocation de la donation du 13 avril 2011 de l’usufruit de divers biens immobiliers situés dans les résidences “ [Adresse 22]”, [Adresse 17], à [Localité 1],

Vu l’article 900-1 du code civil ,

Ordonne la main-levée de la clause d’inaliénabilité contenue dans l’acte dressé le 13 avril 2011 par M° [E], notaire , par lequel [U] [D] et [A] [O] épouse [D] ont fait donation à leurs trois enfants [F] [D] épouse [L] , [G] [D] épouse [K] , et [J] [D], de l’usufruit des lots n° 941, 901, 252, 253, 1384, 940, 907, 37, de l’immeuble [Adresse 22], sis [Adresse 6] à [Localité 1], et par lequel [U] [D] seul a fait donation à ses 3 enfants des lots 443 et 444 de ce même immeuble,

Autorise, en conséquence, les donataires, [F] [D] épouse [L] , [G] [D] épouse [K] , et [J] [D] à vendre les 10 biens immobiliers objets de la donation, situés dans l’immeuble “ [Adresse 22]”, situé [Adresse 6] à [Localité 1], cadastré section NM - n°[Cadastre 16], à savoir :
- le lot NUMERO NEUF CENT QUARANTE ET UN (941):
Aile 2, un appartement situé au 5ème étage, niveau 8, couloir de droite en sortant de l’escalier, porte au fond comprenant : entrée, salle de séjour, quatre chambres, deux salles de bains avec water-closet, dressing, placard, water-closet indépendant, cuisine, balcon
Et les 1418/100.000èmes des parties communes générales du bâtiment B
Et les 410/100.000èmes indivis des parties communes et du sol de l’ancienne parcelle de terrain

 - le lot NUMERO NEUF CENT UN (901) - bâtiment B 
Une cave au sous-sol niveau 2 portant le numéro 901
Et les 13/100.000èmes des parties communes générales du bâtiment B
Et les 4/100.000èmes indivis des parties communes et du sol de l’entière parcelle de terrain

- le lot NUMERO DEUX CENT CINQUANTE DEUX (252) - bâtiment K 
Un parking couvert portant le numéro 252
Et les 21/100.000èmes des parties communes générales du bâtiment B
Et les 22/100.000èmes indivis des parties communes et du sol de l’entière parcelle de terrain

- le lot NUMERO DEUX CENT CINQUANT TROIS (253) - bâtiment K
Un parking couvert portant le numéro 253
Et les 21/100.000èmes des parties communes générales du bâtiment B
Et les 22/100.000èmes indivis des parties communes et du sol de l’entière parcelle de terrain

- le lot NUMERO MILLE TROIS CENT QUATRE-VINGT QUATRE (1384) -bâtiment A
Un parking à ciel ouvert situé au Nord du bâtiment A et le quatorzième côté [Adresse 17]
Et les 5000/100.000èmes des parties communes générales dudit bâtiment G
Et les 8,85/100.000èmes indivis des parties communes et du sol de l’entière parcelle de terrain

- le lot NUMERO NEUF CENT QUARANATE (940) - bâtiment B 
Aile 2, cinquième étage, un appartement sis au niveau 8, couloir de gauche en sortant de l’escalier porte droite, comprenant : entrée, salle de séjour, salle de bains avec water-closet, placard, cuisine, balcon
Et les 375/100.000èmes des parties communes générales du bâtiment B
Et les 108/100.000èmes indivis des parties communes et du sol de l’entière parcelle de terrain


- le lot NUMERO NEUF CENT SEPT (907) - bâtiment B
Aile 2 au sous-sol une cave portant le numéro 907
Et les 13/100.000èmes des parties communes générales du bâtiment B
Et les 4/100.000èmes indivis des parties communes et du sol de l’entière parcelle de terrain

- le lot NUMERO TRENTE SEPT (37) - bâtiment K
Un parking couvert portant le numéro 37
Et les 22/100.000èmes des parties communes générales du bâtiment K
Et les 22/100.000èmes indivis des parties communes et du sol de l’entière parcelle de terrain

- le lot NUMERO QUATRE CENT QUARANTE-TROIS (443) - bâtiment K
Un parking couvert portant le nuémro 443
Et les 21/100.000èmes des parties communes générales du bâtiment K
Et les 22/100.000èmes indivis des parties communes et du sol de l’entière parcelle de terrain

- le lot NUMERO QUATRE CENT QUARANTE-QUATRE (444) - bâtiment K 
Un parking couvert portant le numéro 444

Et les 21/100.000èmes des parties communes générales du bâtiment K
Et les 22/100.000èmes indivis des parties communes et du sol de l’entière parcelle de terrain

Ordonne la publication du présent jugement au service de la publicité foncière compétent, 


Condamne [U] [D] à verser :
- à [F] [D] épouse [L] , [G] [D] épouse [K], [J] [D] et [A] [O] divorcée [D] , une indemnité globale de 4000 € (soit 1 000 € à chacun), au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
- à M° [R] [E], une indemnité de 2 000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

Constate que dans ses dernières conclusions récapitulatives, [U] [D] n’a plus formulé aucune demande à l’encontre du notaire, M° [E] , qu’il avait précédemment appelé en cause et en garantie, 

En conséquence, en application de l’article 768 dernier alinéa du code de procédure civile, dit que [U] [D] est réputé avoir abandonné ses prétentions à l’encontre de ce notaire,

Par suite, mets M° [R] [E] hors de cause, 

Rappelle qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes, fins et conclusions,

Condamne [U] [D] aux entiers dépens et aux frais de publication du présent jugement , en accordant à M° [Y] [S], et M° Hélène BERLINER avocats qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

Et la Présidente a signé avec la greffière.


LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE