Tribunal Judiciaire · Référés Civil — 2 octobre 2025

1 CCC DOSSIER + 1 CCFE et 1 CCC Me CARA + 1 CCC Me GAMBINI 
Délivrance des copies le : 


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 02 OCTOBRE 2025 

S.D.C. [Localité 8] D’OR 
c/
[P] [K]

DÉCISION N° : 2025/
N° RG 25/00086 - 
N° Portalis DBWQ-W-B7J-QBYC 


Après débats à l'audience publique des référés tenue le 18 Juin 2025 

Nous, Madame Brigitte TURRILLO, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Le Syndicat des copropriétaires [Localité 8] D’OR, sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet SAFI MEDITERRANEE, prise en la personne de son représentant légal en exercice.
C/o son syndic, Cabinet SAFI MEDITERRANEE
[Adresse 6]
[Localité 2]
représentée par Me Franck GAMBINI, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant substitué par Me Emmanuelle PALLUAUD, avocat au barreau de GRASSE,
 

ET :

Madame [P] [K]
[Adresse 4]
[Localité 1]
représentée par Maître Tanguy CARA de la SELARL CABINET CARA, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant
 





***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 18 Juin 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 21 Août, prorogée au 02 Octobre 2025. 

***


FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE

Madame [P] [K] est propriétaire, au sein de la résidence [Localité 8] D'OR, sise [Adresse 3] à [Localité 7] (Alpes-Maritimes), du lot 37, consistant en un appartement situé au rez-de-chaussée, avec terrasse et jardin.

Au cours de l’année 2022, elle a entrepris de refaire le revêtement de sa terrasse, remplaçant les anciennes dalles sur plots, qui laissaient l’eau stagner sous la terrasse, par une dalle de béton recouverte de carrelage. 

Suivant acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires dénommé [Localité 8] D'OR, représenté par son syndic en exercice le Cabinet SAFI MEDITERRANEE, a fait assigner Madame [P] [K] en référé devant le président du tribunal judiciaire de Grasse à l'effet de voir, au visa des articles 835 alinéa 1 du code de procédure civile et 25 (b) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, ainsi que du règlement de copropriété :

- condamner Madame [K] à réaliser les travaux nécessaires pour permettre la remise en état de l’ouvrage litigieux sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la signification à intervenir,
- condamner Madame [K] au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 26 février 2025, a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties et a été évoquée à l’audience de référé du 18 juin 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 juin 2025, reprises oralement à l'audience, le syndicat des copropriétaires dénommé [Localité 8] D'OR, représenté par son syndic en exercice le Cabinet SAFI MEDITERRANEE, reprend l’intégralité de ses demandes initiales à l’identique. 

Il fait valoir qu’il a adressé à la requise deux mises en demeure dans le courant de l’année 2022, aux termes desquelles il lui a rappelé que la terrasse constituait une partie commune à jouissance privative, que l’étanchéité sur laquelle la dalle béton a été coulée a certainement due être détériorée par les travaux, réalisés sans autorisation préalable de l’assemblée générale, et lui a demandé de remettre la terrasse en l’état en s’assurant du bon fonctionnement de l’étanchéité. Il note que l’autorisation sollicitée a posteriori par la requise a été rejetée lors de l’assemblée générale du 12 octobre 2023, qui a également donné mandat au syndic d’engager une action en justice à son encontre pour obtenir la remise en état de la terrasse, et que trois courriers RAR lui ont encore été adressés en vain en décembre 2023, mars et juillet 2024 pour tenter de parvenir à un règlement amiable du litige. Il soutient que l’autorisation tacite que la requise aurait obtenue du syndic n’est pas valable, seule l’assemblée générale des copropriétaires pouvant autoriser de tels travaux, que la terrasse objet des travaux est une partie commune à usage privatif et que les autorisations sollicitées par la requise démontrent l’irrégularité des travaux qu’elle a effectués et le trouble manifestement illicite en résultant, sans qu’il soit besoin de démontrer l’existence d’un grief.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 16 juin 2025, reprises oralement à l'audience, Madame [P] [K] demande au juge des référés, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, de :

- juger que Madame [K] a obtenu l'autorisation de monsieur [C], membre du cabinet de syndic SAFI MEDITERRANEE, représentant du syndicat des copropriétaires la palme d'or pour réaliser les travaux de réfection de la terrasse litigieuse ;
- juger en conséquence que le trouble manifestement illicite allégué par le SDC [Localité 8] D’OR n’est pas caractérisé ;
- juger que le syndicat des copropriétaires la palme d’or ne détaille pas précisément les travaux nécessaires à la remise en état sollicitée ;
- juger que la dalle et le carrelage apparaissent en page 17 du règlement de copropriété et sont des parties privatives,
- juger que le syndicat des copropriétaires la PALME D’OR ne verse au débat aucun devis permettant d'apprécier les travaux nécessaires, ainsi que leurs coûts ;
En conséquence,
- débouter purement et simplement le syndicat des copropriétaires la palme d'or de sa demande pendant avoir Madame [K] condamnée « à réaliser les travaux nécessaires pour permettre la remise en état de l'ouvrage litigieux sous astreinte de 300€ par jour de retard à compter de la signification intervenir » ;
- débouter le syndicat des copropriétaires la palme d'or de toutes ses demandes, fin et conclusion plus amples au contraire ;
- condamner le syndicat des copropriétaires la palme d'or succombant à payer à Madame [K] la somme de 1.500 €, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- le condamner aux entiers dépens.

Elle rappelle que les travaux qu’elle a effectués sur sa terrasse étaient nécessaire au regard de l’ancienneté du revêtement et de la prolifération de moustiques et mauvaises odeurs due à la stagnation de l’eau sous les dalles sur plots. Elle soutient que c’est le syndic qui lui a conseillé de procéder à la réalisation d’une chape béton recouverte de carrelages pour remédier à ces problèmes, qu’il lui a donné son autorisation orale pour ces travaux, qui ont été réalisés dans les règles de l’art concernant l’étanchéité, et qu’elle a respecté les préconisations qu’il lui a données concernant la charge de la dalle. Elle note à cet égard qu’aucun désordre affectant les garages situés sous sa terrasse n’est invoqué ni a fortiori justifié et elle souligne que les demandes de remise en état formées par le syndicat des copropriétaires ne sont ni déterminées ni chiffrées. Elle soutient en outre que le carrelage de la terrasse constitue une partie privative, seul le gros-oeuvre des sols étant une partie commune, et qu’elle peut en user comme bon lui semble et y apposer le revêtement qu’elle souhaite. Enfin, elle indique avoir à nouveau sollicité que les travaux qu’elle a réalisés soient avalisés par une prochaine assemblée générale, qui doit se réunir prochainement.

Pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré.
 
MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur les demandes principales

L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. Le caractère illicite de l'acte peut résulter de sa contrariété à la loi, aux stipulations d'un contrat ou aux usages. 

La cessation d’un trouble manifestement illicite peut être ordonnée en référé même en présence d’une contestation sérieuse ou en l’absence d’urgence. Toutefois, si l'existence de contestations sérieuses n'interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite, il reste qu'une contestation réellement sérieuse sur l'existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée. 

Aux termes de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes : 
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ; 
- le gros œuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs. 

Selon l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. 

Il résulte de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. 

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demandeur verse notamment aux débats un extrait du règlement de copropriété (pp. 16 et 17) mentionnant que :
- sont inclus dans les parties communes « le gros-oeuvre des planchers, à l’exclusion du revêtement des sols » ainsi que « les terrasses accessibles ou non accessibles, même si elles font l’objet d’une jouissance privative », 
- les parties privatives sont celles qui sont réservées à l’usage exclusif de chaque propriétaire, c’est-à-dire les locaux compris dans son lot avec tous leurs accessoires et qu’elles comprennent donc, entre autres, « les carrelages, dalles et autres revêtements des sols », « les appuis des fenêtres, les garde-corps, balustrades et barres d’appui des balcons, ainsi que le revêtement de ces derniers », « le droit d’usage des jardins et espaces réservés exclusivement au copropriétaire, s’il en existe ». 

Le titre de propriété de Madame [P] [K] mentionne par ailleurs que le lot 37 comprend : « entrée, séjour/kitchenette, chambre, toilettes, placard, dégagement, terrasse et jardin », et les 147/10.000èmes indivis des parties communes générales.

Il ne ressort donc pas de ces éléments, avec l’évidence requise en référé, que la simple réfection du carrelage de la terrasse privative incluse dans le lot 37 appartenant à Madame [P] [K], dont il n’est pas contesté qu’elle n’a entraîné aucune modification du gros-oeuvre, ressortirait des travaux affectant les parties communes de l’immeuble et nécessitant l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. 

Il n’est pas davantage établi que les travaux réalisés par la défenderesse auraient porté atteinte à l’étanchéité de la terrasse, laquelle risque au contraire d’être davantage affectée par la destruction du carrelage posé par Madame [P] [K] sur sa terrasse et de la dalle le supportant que par le maintien de l’ouvrage en l’état. Il n’est pas non plus soutenu que cet ouvrage porte atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l’immeuble.

Enfin, c’est de manière pertinente que la défenderesse relève que la demande formulée par le syndicat des copropriétaires dans le dispositif de son assignation et de ses conclusions est particulièrement vague, l’ouvrage litigieux n’étant même pas nommé ni défini, ni a fortiori la nature des travaux susceptibles de le remettre « en l’état ». 

Il sera donc dit n’y avoir lieu à référé concernant cette demande de remise en état formée par le syndicat des copropriétaires. 

Il sera enfin relevé de manière surabondante que Madame [P] [K] justifie effectivement, par divers témoignages, avoir obtenu oralement l’aval du syndic pour la réalisation des travaux litigieux concernant le revêtement de sa terrasse et que sa bonne foi ne peut être remise en cause.

2/ Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il résulte de l’article 491 du code de procédure civile que le juge des référés statue sur les dépens.

Le syndicat des copropriétaires demandeur, qui succombe à l’instance, supportera les dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. Il sera pour les mêmes raison débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [P] [K] la totalité des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une indemnité de 1.200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à la disposition des parties au greffe,

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés, au principal renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais d'ores et déjà, en application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, 

Dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande du syndicat des copropriétaires dénommé [Localité 8] D'OR, représenté par son syndic en exercice le Cabinet SAFI MEDITERRANEE, tendant à voir condamner Madame [P] [K] à réaliser les travaux nécessaires pour permettre la remise en état de l’ouvrage litigieux sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la signification à intervenir ;

Condamne le syndicat des copropriétaires dénommé [Localité 8] D'OR, représenté par son syndic en exercice le Cabinet SAFI MEDITERRANEE, aux entiers dépens de l'instance ;

Déboute le syndicat des copropriétaires dénommé [Localité 8] D'OR, représenté par son syndic en exercice le Cabinet SAFI MEDITERRANEE, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires dénommé [Localité 8] D'OR, représenté par son syndic en exercice le Cabinet SAFI MEDITERRANEE, à payer à Madame [P] [K] une indemnité de 1.200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.


Le greffier Le juge des référés